Exekutiv försäljning

Question

Om den bank som söker exekutiv försäljning inte får full ersättning för sin fordran (köpeskillingen räcker inte), vad kan denne göra då? Om vi säger att det finns ägarhypotek som skulle kunna täcka hela fordran får banken ta av det då? Jag har hört talas om något som heter "pantbrevstillägg" eller liknade. När blir ett sådant tillägg användbart? Ange gärna lagrum om möjlighet finns!

Answer 1

Hej!

Det enda krav som uppställs på köpeskillingen vid exekutiv försäljning av fastighet, jag förutsätter att det är en fastighet din fråga rör sig om, är att det så kallade skyddsbeloppet täcks. Detta belopp utgörs av de fordringar som har bättre rätt än exekutionsfordringen samt förrättningskostnaderna för försäljningen. Med bättre rätt menas bland annat att dessa fordringsägare har säkerhet i pantbrev som är uttagna innan det pantbrev vari sökanden har säkerhet. Ett inrop som inte uppfyller detta krav skall i regel inte godtas, och ett inrop som inte täcker exekutionsfordringen får inte godtas om sökanden bestrider det, Utsökningsbalken 29,32 och 40 §§. Om sökanden inte bestrider kan det alltså utfalla så att densamme inte får fullt betalt. Det kvarvarande beloppet, restfordran, blir en så kallad oprioriterad fordran om det rör sig om en konkurs.

Ett ägarhypotek uppstår om en fordran understiger värdet på det pantbrev som fordringsägaren har säkerhet i, och ingen andrahandspantsättning av pantbrevet har gjorts. Mellanskillnaden blir ett så kallat ägarhypotek och tillfaller ägaren till fastigheten, Jordabalken 6 kap 9§. Om något av de pantbrev med bättre rätt än exekutionsfordringen innehåller ägarhypotek är detta alltså reserverat för fastighetsägaren. Vid konkurs kommer emellertid detta belopp att utgöra en del av den allmänna egendom som de oprioriterade borgenärerna delar på.

Pantbrevstillägg används i den motsatta situationen; då fordran överstiger värdet på det pantbrev i vilket man har säkerhet. I sådana fall har man, i den mån köpeskillingen räcker till, rätt att tillgodogöra sig ett tillägg på 15% jämte ränta, Jordabalken 6 kap 3 §.

Som ett sammanfattande svar på din fråga så kan banken inte påverka ersättningen ur fastigheten varken genom något ägarhypotek eller pantbrevstillägg. Rör det sig om ett utmätningsförfarande så kommer kronofogden ta annan egendom i mät tills restfordran är betald och rör det sig om en konkurs så får banken delar av restfordran betald vid utdelningen till de oprioriterade borgenärerna.

Utsökningsbalken: http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19810774.HTM
Jordabalken: http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.htm

MvH