Bostadsarrende överlåtits utan jordägarens samtycke

Question

En bostadsarrendator hyr en fritidstomt av mej och har en fritids stuga där sen 70 tale .nu är mannen gammal och har gett bort stugan som gåva till sin brorson , inget arv eller testamente utan gåva ,,, detta ägarbyte har skett utan min vetskap och utan att jag fått erbjudande att återta arrendestället (köpa stugan) jag har en kopia på gåvobrevet . den nya ägaren av stugan äger nu stunga men har ingen tomt till stungan som jag ser det, eftersom inget nytt kontrakt skrivits men nya ägaren .
jag har som avsikt att säga upp arrendeavtalet och återta tomten.

har ni något tips , synpunkt eller sista hand var letar jag på liknande rättsfall på egen hand .Och hur skall ett defenitivt uppsägande av arrendekontraktes skrivas så det blir rätt?? Finns det någon mall ?

mvh

min fråga är ,, kan arrendeavtalet helt sägas upp på grund av att jordabalkens regel att jordägaren skall ges möjlighet att köpa stugan.. vilka papper ska skrivas vid uppsägning

Answer 1

Hej,

Regler gällande arrende regleras i JB.

Precis som du själv kommit fram till rör det sig om ett bostadsarrende, förutsatt att fritidshuset inte är av allt för simpelt slag. Exempel på ej godtagbara hus är jaktstugor, sjöbodar och husvagnar. Bostadsarrende regleras främst i 10 kap JB. Man bör för arrendeformen även beakta de allmänna bestämmelserna om nyttjanderätt i 7 kap. och om arrende i 8 kap.

I 10 kap 7 § JB sägs att arrendatorn inte utan jordägarens samtycke får sätta annan i sitt ställe. I andra stycket anges att om arrendet är slutet på bestämd tid har arrendatorn rätt att överlåta arrenderätten till annan som jordägaren skäligen kan nöja sig med om arrendatorn först erbjudit jordägaren att återtaga marken, något som inte blir aktuellt i vårt fall.

Enligt 8 kap 23 § 1 st 4 p är arrenderätten förverkad om arrendatorn i strid med bestämmelser i JB har satt annan i sitt ställe. För att säga upp arrendeavtalet måste du göra förverkandet gällande mot arrendatorn inom sex månader från det att du fått kännedom om situationen, 8 kap 24 § JB.

Arrendatorn har förlorat sin rätt till en förlängning av avtalet då det sagts upp på grund av ett förverkande, 10 kap 5 § 1 st 1 p.

Hur uppsägningen skall utformas finns reglerat i 8 kap 8 §. Bland annat ska den vara skriftlig och delges arrendatorn. Som i de flesta tvister är det även i en situation som denna viktigt med bevisning. Förslagsvis sker det genom ett dokument där arrendatorn bekräftar sitt mottagande av uppsägningen.

En uppsägning som den aktuella leder till att avtalet upphör att gälla på den fardag som inträffar närmast efter uppsägningen, 8 kap 4 § JB.

Har arrendatorn uppfört byggnad på arrendestället ska byggnaden erbjudas jordägaren till inlösen, när arrendatorn frånträder arrendet. Om jordägaren ej är villig att överta byggnaden har arrendatorn tre månader på sig att föra bort alternativt överlåta egendomen. Efter dessa tre månader tillfaller byggnaden jordägaren utan lösen. Detta stadgas i 8 kap 21 § JB.

Min bedömning är att du har goda möjligheter att få arrendeavtalet uppsagt. Det som troligtvis blir avgörande är den, tidigare nämnda, tidsfrist om sex månader i 8 kap 24 §.

För en utformning av en uppsägning skulle jag råda dig att kontakta en verksam jurist alternativt välja ett färdigt koncept som erbjuds av jurister, mot en mindre summa pengar. Det finns idag ett flertal sådana alternativ tillgängliga på Internet.

Vänligen,