Utmätning av samägd fastighet

Question

Hej!
Jag har en fråga som jag skulle bli mycket glad över att få besvarad. Den lyder:

Jag är delägare i en fastighet, där jag äger 1/3. Vi är 3 delägare. En av delägarna har ådragit sig privata skulder. Kan våran gemensamt ägda fastighet bli föremål för utmätning trots att vi andra två motsätter oss detta. Fastigheten är obelånad och har inga skulder.

Answer 1

Hej!

När flera gemensamt är ägare till egendom, exempelvis en fastighet, blir reglerna om samäganderätt tillämpliga, se 1 § lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt (SamägL). En andel i samägd egendom kan bli föremål för utmätning enligt reglerna i utsökningsbalken (UB).

Har en av er delägares andelar i fastigheten blivit utmätt kan det bli aktuellt att fastigheten i dess helhet blir föremål för försäljning enligt den s.k. indragningsregeln i 8 kap 8 § UB. Ofta ger en försäljning av hela fastigheten ett förmånligare resultat för utmätningssökanden (dvs. den som vill få betalt för en skuld) än om enbart en andelsförsäljning sker.

En förutsättning för att hela fastigheten ska bli föremål för försäljning är att någon av antingen utmätningssökanden, gäldenären (dvs. andelens ägare) eller delägarna vänder sig till kronofogdemyndigheten och begär att så ska ske. Är det ingen av dessa som påkallar försäljning utmäts enbart gäldenärens andel, se 8 kap 9 § 2 stycket UB. Andelen säljs i så fall som en rättighet och köparen kommer att träda in i gäldenärens ställe, se 12 kap 68 § UB.

Det finns dock situationer som utgör hinder för att övriga delägares andelar i den samägda fastigheten ska dras in i det exekutiva förfarandet, se 8 kap 8 § UB som hänvisar till 6 och 7 §§ SamägL.

I 6 § SamägL stadgas att om en av delägarna kan visa synnerliga skäl för anstånd så utgör det ett hinder mot att hela fastigheten säljs. Det ställs höga krav för att synnerliga skäl ska anses föreligga. Ett exempel på en situation när synnerliga skäl för anstånd skulle kunna föreligga är om en utmätningssökande, mot gäldenärens vilja, påkallar att hela fastigheten säljs men att sökandens fordran redan täcks genom enbart andelens försäljning.

Det kan tilläggas att ett eventuellt avtal mellan er delägare enligt 6 § SamägL om att ingen delägare ska kunna kräva att hela fastigheten ska säljas på offentlig auktion inte hindrar en exekutiv försäljning av fastigheten i dess helhet enligt 8 kap 8 § UB, förutsatt att andelen förvärvats mot vederlag. Har däremot avtalet om ett sådant förbud tillkommit i samband med ett benefikt förvärv av andelen, t.ex. genom gåva, kan avtalet göras gällande mot ett eventuellt yrkande om försäljning av hela fastigheten. Se rättsfallet NJA 2007 s 455.

7 § SamägL rör klyvning, vilket innebär att den samägda fastigheten under vissa förutsättningar kan uppdelas. Bestämmelser om klyvning finns i 11 kap fastighetsbildningslagen (FBL).

Sammanfattningsvis gäller alltså att utmätningssökanden, med stöd av 8 kap 8 § UB kan begära att hela fastigheten säljs. Föreligger något hinder enligt 6,7 §§ SamägL kan försäljningen undgås.

Här finns länkar till ovan nämna rättsfall och aktuella lagar:

NJA 2007 s 455: https://lagen.nu/dom/nja/2007s455
FBL: https://lagen.nu/1970:988
SamägL: https://lagen.nu/1904:48_s.1
UB: https://lagen.nu/1981:774.

Hoppas att mitt svar kan hjälpa dig. Hör gärna av dig om du har fler frågor.

Hälsningar,