Kan man göra någon form av reparationsfond?

2013-07-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Min mor har ett litet nerslitet torp och vill att hennes sparpengar skall gå till att reparera/ riva det den dagen hon går bort. Kan hon göra någon form av reparationsfond? Hon vill att alla hennes sparpengar skall gå till detta.Hon har bara mig av hennes barn kvar i livet, men har 5 barnbarn. Tacksam för svar.
Amanda Rasmusson | Hej, och tack för din fråga till oss på Lawline! Det kan naturligtvis utryckas en önska i testamente från arvlåtare till arvtagare, men detta kan också vara svårt att kontrollera exempelvis vid klander eller tvist om testamentet. Om det är din mors vilja att pengarna ska gå till torpets försorg skulle ett alternativ för er vara att starta en stiftelse redan nu. En stiftelse äger i princip sig själv som juridisk person och har varken ägare eller medlemmar. En stiftelse bildas vanligen genom att egendom enligt förordnande av en eller flera stiftare avskiljs för att varaktigt förvaltas självständigt för ett bestämt ändamål. Ett sådant stiftelseförordnande kan utgöras av till exempel ett gåvobrev, ett testamente eller ett beslut i ett protokoll. Det ska även göras en förmögenhetsöverföring i enlighet med förordnandet. Den som tar emot egendomen ska ha åtagit sig att förvalta egendomen enligt stiftelseförordnandet.  Vänligen,    

Om grannen sätter upp ett staket på sin mark, sin sida av tomtgränsen, finns det någon praxis på hur nära det får stå?

2013-07-01 i Fastighet
FRÅGA |Hej, Min granne vill sätta upp ett staket på tomtgränsen. Eftersom tomtgränsen går precis vid mitt hus så vill jag inte ha ett staket vid tomtgränsen. Det skulle försvåra underhåll av mitt hus. Om grannen sätter upp ett staket på sin mark, sin sida av tomtgränsen, finns det någon praxis på hur nära det får stå?
Amanda Rasmusson |Hej,och tack för din fråga till oss på Lawline. Allmänna bestämmelser om rättsförhållandet mellan grannar återfinns i 3 kap. Jordabalken (JB) som du finner https://lagen.nu/1970:994. 3 kap. 1 § JB slår fast den sedan gammalt gällande allmänna principen om att visa hänsyn till grannar och omgivning.  När det gäller ett staket av sedvanlig utformning och höjd omfattas dessa för det första inte av bygglovsplikt. Olika kommuner kan dock ha lite olika regler angående hur staketet får utformas. Gemensamt gäller dock ett krav på sk. genomsiktlighet och att det ska beredas plats för underhåll.  Vad gäller tomtgränsen så är detta inte något speciellt utrymme på marken, utan antingen din eller grannens mark. Om ni uppför ett staket i tomtgräns kommer det alltså att stå på bådas mark för detta krävs en överenskommelse. Däremot kan grannen sätta upp ett staket på sin egen tomt utan att tillfråga dig. Om ni och er granne inte är överens och ni inte vill upplåta plats på er tomt får grannen placera staketet någon meter in på den egna tomten. Jag har tyvärr inte lyckats hitta någon praxis om själva avståndet från er tomt. Jag råder dig att kontakta plan- och byggnadsnämnden i din kommun för att få mer information om vad som gäller där du bor. Om ni och er granne ändå skulle komma överens om att sätta ett staket i tomtgräns råder jag er att skriva ett avtasservitut. Utan ett sådant är båda grannar är underhållsskyldiga för staket som står i tomtgräns. Servitutet följer med om nya grannar skulle flytta in i framtiden.  Vänligen,  

Fråga för bostadsrättsförenings föreningsstämma

2013-06-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Bakgrund: två medlemmar i vår bostadsrättsförening som dessutom själva är styrelse ordförande resp styrelsemedlem vill köpa råvind för att bygga etagevåningar till sig själva. De kommer då att flytta/minska mitt förråd. 1. Hur kan jag agera för att de inte ska ta förrådsyta från mig? 2. Måste alla rösta ja på extrastämman eller är det majoritet som gäller?
Emelie Svensson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid köpet av en bostadsrätt så blir man medlem i en bostadsrättsförening och får en andel i den. Man äger rätten att bo i lägenheten. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som styrs enligt bostadsrättslagen (https://lagen.nu/1991:614). Det högsta beslutande organet i en bostadsrättsförening är föreningsstämman.Enligt 9:15 bostadsrättslagen (https://lagen.nu/1991:614#K9P15S1) ska beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.  Den fråga som ordföranden och styrelseledamoten vill lyfta bör därmed vara en fråga för föreningsstämman, så länge inte stadgarna i din bostadsrättsförenings fastslår något annat. Jag råder därför dig att kontrollera vad som föreskrivs där. Om det inte föreskrivs något annat i stadgarna bör denna fråga tas upp på föreningsstämman. Vad gäller röstantalet samt vad du kan göra för att påverka beslutet stadgas i 9:16 p. 2 (https://lagen.nu/1991:614#K9P16S1) att om det rör sig om ett beslut som kommer att innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, så ska bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.Avgörande för din fråga är alltså om det förslag som ordförande och styrelseledamoten har kommer att utgöra en sådan "förändring" av din lägenhet som föreskrivs i 9:16 p. 2. Anses förslaget utgöra en sådan förändring måste alltså beslutet fattas med kvalificerad majoritet, dvs. minst 2/3 av de röstande måste rösta för beslutet, och hyresnämnden ska godkänna det.Anses det förslag ordföranden och styrelseledamoten presenterar inte utgöra en sådan "förändring" av din lägenhet som stadgas i 9:16 p. 2 ska beslutet istället enligt 7:13 lag (1987:667) om ekonomiska föreningar (https://lagen.nu/1987:667#K7P13S1) bifallas med enkel majoritet, dvs minst 1/2 av de röstande ska rösta för beslutet.Tilläggas skall även att föreningsstämman i enlighet med den sk likhetsprincipen och generalklausulen i 7:16 nämnda lag (https://lagen.nu/1987:667#K7P16S1) inte får fatta beslut som är ägnade att bereda otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem. Skulle beslutet om utbyggnaden av etagevåningarna alltså innebära att ordföranden och styrelseledamoten får en otillbörlig fördel som är till nackdel för dig så strider det mot likhetsprincipen och föreningsstämman får ej fatta beslut om det. Skulle stämman ändå göra det kan man som föreningsmedlem då väcka talan mot föreningen om att beslutet ska upphävas eller ändras enligt 7:17 nämnda lag (https://lagen.nu/1987:667#K7P17S1).Lycka till!Med vänliga hälsningar,

Köp av bostadsrätt

2013-06-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar ifall det finns något laglig hinder mot att en bostadsrättsförening säljer lägenhet till hyresgäst mot avbetalning, t ex till en fast summa som betalas delvis under en tioårsperiod? Dvs att affären och villkoren i köpekontraktet sköts mellan bostadsrättsförening och köparen utan inblandning från bank.
Emelie Svensson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som styrs enligt bostadsrättslagen (https://lagen.nu/1991:614). När du köper en bostadsrätt blir du medlem i en bostadsrättsförening och får en andel i den föreningen, du äger då rätten att bo i din lägenhet. När det kommer till regleringen av ingående av köpavtal av en bostadsrätt tillämpas köplagen (https://lagen.nu/1990:931) och bostadsrättslagen då bostadsrätt utgör lös egendom. I 6:4 bostadsrättslagen (https://lagen.nu/1991:614#K6P4S1) stadgas att ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp ska upprättas skriftligen och skrivas under av både säljaren och köparen. Vidare ska köpehandlingen innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt om ett pris. Således är det ett krav att avtalet är i skriftlig form. Vidare måste personen som ska överta bostadsrätten godkännas av bostadsrättsföreningen. Blir den inte godkänd blir överlåtelsen ogiltig (se https://lagen.nu/1991:614#K6P5S1).Det finns inte något krav om att bank måste vara inblandad i köpet.Lycka till!Med vänliga hälsningar,

Inneha flera hyresrätter

2013-07-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vad säger lagen om att ha två hyresrätter, i olika städer? Jag är folkbokförd på en hyresrättslägenhet i Stockholm (förstahandskontrakt) men vill skaffa ytterligare en lägenhet i den stad jag kommer ifrån att ha som övernattningslägenhet. Även där har jag möjlighet att få förstahandskontrakt. Tacksam för svar.
Hanna Wingren |Hej och tack för din fråga,Det finns inget rättsligt hinder mot att inneha flera hyresrätter samtidigt.Med vänlig hälsning,

Medlemskap i bostadsrättsförening

2013-06-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej lawline! Vid köp av bostadsrätt, vilka upplysningar tas om köparen för att bli godkänd av föreningen?, vad står där? Tack!!!
Linda Olsson |Hej och tack för din fråga!Allmänna bestämmelser om medlemskap i en bostadsrättsförening regleras i bostadsrättslagen, se https://lagen.nu/1991:614. Enligt 2 kap 1 § ska frågan om att anta en medlem i föreningen fattas av föreningens styrelse med iakttagande av föreningens stadgar. Utgångspunkten är alltså att föreningens stadgar ställer villkoren för medlemskap i föreningen. Stadgevillkor är dock, enligt 2 kap 2 §, utan verkan om de innebär:1. Att krav på visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet ska vara en förutsättning för inträde i föreningen. 2. Att någon annan än bostadsrättshavaren ska bestämma vem som tar över bostadsrätten eller att den nya bostadsrättshavaren ska godkännas enligt andra grunder än som gäller enligt bostadsrättslagen. Med detta menas ett förbud mot hembudsliknande villkor, t ex att köparen ska godkännas av kommunen.3. Att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i bostadsrättsföreningen eller mot den som vill överlåta sin bostadsrätt. Villkor som är sakligt motiverade utifrån bostadsrättsföreningens ändamål är dock tillåtna. Ett exempel på stadgevillkor som kan vara skäligt är att medlemmen ska tillhöra en viss yrkeskategori eller vara anställd hos en viss arbetsgivare, förutsatt att det finns ett samband mellan föreningens verksamhet och villkoret. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Utomståendes invändning angående servitut angående båtbrygga

2013-06-30 i Servitut
FRÅGA |Vi har servitut på att "anlägga gemensam båtbrygga" på stamfastigheten tillsammans med de andra avstyckade tomterna (totalt 9 st). Bryggan byggdes innan vi köpte fastigheten (6 år sedan), men nu säger ena grannen att vi inte har rätt att utnyttja bryggan då vi ej betalat för den. Vi vet ej om tidigare ägare betalt. Har de rätt? Vems är bevisbördan?
Lars Bålman |Hej! På denna adress hittar du nyttig information från Lantmäteriet om servitut: http://www.lantmateriet.se/Fastigheter/Andra-fastighet/Tillgang-till-annans-mark/Servitut/Servitut ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare. I upplåtelsehandlingen ska anges den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen.  Upplåtelse som inte uppfyller dessa föreskrifter har ej verkan som upplåtelse av servitut, 14:5 jordabalken (1970:994), JB. Förutom sådana så kallade avtalsservitut finns också så kallade officialservitut, vilka upplåts genom beslut från en myndighet, vanligen lantmäterimyndigheten. Kontrollera om servitutet är inskrivet i fastighetsregistret, vilket officialservitut ska vara och avtalsservitut kan vara. Reglerna om servitut i 7 och 14 kap. JB fokuserar på förhållandet mellan er fastighet och den tjänande fastigheten (den fastighet vars rätt inskränks genom servitutet), och inte någon utomståendes fastighet. Om jag förstår saken rätt så är grannen inte ägare till stamfastigheten, den tjänande fastigheten, utan dennes fastighet har liksom er fastighet ett servitut i stamfastigheten. Det är den som påstår något som har bevisbördan för sitt påstående. Om ert servitut är inskrivet i fastighetsregstret, alternativt om ni innehar ett skriftligt avtal som rör er och den tjänande fastigheten, där det framgår att ni har den rätt som ni påstår (servitutet), så är det en stark presumption för att det föreligger ett servitut, och att ni har all rätt att utnyttja detta servitut. Det är alltså detta avtal eller myndighetsbeslut som grundar er rätt att utnyttja servitutet. Finns sådan inskriven eller annan skriftlig bevisning så har din granne en mycket tung bevisbörda, och troligen krävs det mer än dennes egna uppgifter för att dennes bevisning ska räcka. Om det handlar om ett avtalsservitut, skulle en invändning kunna vara att den förre ägaren av er fastighet inte har följt avtalet (genom att inte betala), men i så fall torde det vara den tjänande fastighetens (nuvarande) ägare, inte din granne som också har ett servitut, som kan göra gällande avtalsbrott. (I så fall skulle denne kunna åberopa fel i fastighet enligt 4 kap. JB, eller yrka att det eventuella avtalsvillkoret angående servitutet ska jämkas enligt 36 § avtalslagen (1915:218). Som tidigare nämnts krävs dock bevisning i så fall. Din granne har inte rätt att hindra er från att vara på bryggan. 

Underhålls- eller vårdnadsplikt vid mögelskador i hyresrätt?

2013-06-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Vi bor i en hyresrätt. Med jämna mellanrum får vi mögel i badrummet i kakelfogarna där det hamnar vatten från duschen. Vi har haft otaliga kontakter med hyresvärden som menar att det är vår skyldighet att hålla efter i badrummet så att inte mögel uppstår. Hyresvärden menar även att vi ska till och med frekvent lyfta badkaret för att komma åt platser där mögel bildas bakom det. Trots att vi håller efter där det går att komma åt, kommer möglet tillbaka ca efter några månader. Vi har en 4-årig dotter som får hosta av att vistas i ett mögligt badrum. För att mögelsanera badrummet anlitar vi ett saneringsföretag ungefär varje halvår, vilket kostar 3 000 kr. Vi har kontaktat hyresvärden och begärt att de ska stå för saneringskostnader, men de vägrar och menar att det är vår skyldighet att hålla efter i badrummet. Vi har även varit i kontakt med Hyresgästföreningen och kommunens miljöförvaltning, där vi fick ungefär samma svar. Min fråga är: är det rimligt att hyresvärden ska stå för kostnader varje gång vi anlitar saneringsföretaget? Ska vi göra anmälan till Hyresnämnden? Kan ni bistå med någonting? Hur pass stora chanser har man att vinna en tvist om detta problem? Har ni några tips eller råd?
Emelie Svensson |Hej,Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Enligt 12:9 jordabalken (JB) (https://lagen.nu/1970:994#K12P9S1) ska en hyresvärd senast på tillträdesdagen hålla bostaden i fullt brukbart skick enligt vad som gäller i orten. Enligt 12:15 JB (https://lagen.nu/1970:994#K12P15S1) stadgas vidare att hyresvärden är skyldig att hålla hyresrätten i ett sådant skick även under uthyrningen. Det innebär alltså att värden är skyldig att åtgärda problem som gör att bostaden inte är att beteckna som fullt brukbar. Detta kallas underhållsplikt. För hyresgästen gäller å andra sidan att denne har en vårdnadsplikt av hyresrätten. Detta framgår av 12:24 JB (https://lagen.nu/1970:994#K12P24S1). Av vårdnadsplikten följer att hyresgästen ska vidta sådana åtgärder som behövs för den löpande skötseln av lägenheten, som att t.ex. städa och hålla den ren.I ert fall är frågan om mögelbildningen i badrummet är att se som något som faller inom er hyresvärds underhållsplikt eller inom er som hyresgästs vårdnadsplikt. Det är svårt att bedöma utifrån de uppgifter som har framkommit, är mögelbildningen ovanligt kraftig bör den falla under hyresvärdens underhållsplikt men är den av "normalgraden" och kan bekämpas genom städa badrummet så som ofta som förväntas för att utföra den "löpande skötseln" av lägenheten bör den falla under hyresgästens vårdnadsplikt.Mitt råd till er är att ni kontaktar hyresnämnden som i sin tur kan ge er kostnadsfria råd. De har tex en möjlighet att genom 12:18 a JB (https://lagen.nu/1970:994#K12P18aS1) på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta de åtgärder som behövs för att lägenheten skall uppnå en sådan lägsta standard som stadgas i 12:18 a st. 6 och st. 7 JB (https://lagen.nu/1970:994#K12P18aS7). Där sägs det bla att en sådan lägsta standard är att huset inte har sådana brister i fråga om sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas.Lycka till!Med vänliga hälsningar,