Uppsägning av hyresavtal

2013-03-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Finns tillräcklig juridisk grund för uppsägning av hyresavtal om hyresgästen uppträder på ett sätt som skrämmer bort andra hyresgäster ? Ex trots uppmaningar uppträder kontinuerligt otrevligt och hotar andra hyresgäster, gör inbrott i annans lägenhet.
Daniel Bylock |Hej,Hyresgästens skyldigheter regleras i 12 kapitlet Jordabalken, https://lagen.nu/1970:994#K12P6S1 . I 12 kapitlet 25 § Jordabalken räknas ett antal situationer upp, där man som hyresvärd måste ge ett antal varningar innan för att ge hyresgästen möjlighet att bättra sig. Ditt exempel där hyresgästen gjort sig skyldig till inbrott räknas troligtvis in i 12 kapitlet 25 § 3 stycket som innehåller "särskilt allvarliga störningar", om det är bevisat att det är hyresgästen som gjort detta inbrott, vilket är en bevisfråga. Det är även fråga huruvida det skall bedömas som ringa brott eller inte. Om det inte ses som ringa, krävs det således inte någon varning, utan hyresrätten bör ses som förverkad enligt 12 kapitlet 42 § 4 stycket Jordabalken. En kopia skall skickas till socialnämnden om det är fråga om en bostadslägenhet.Jag rekommenderar därför att ta kontakt med en jurist som kan gå igenom dina exempel mer konkret för att göra en bedömning av om det kan rymmas inom 12 kapitlet 42 § 4 stycket Jordabalken.Vänliga hälsningar

Är det juridiskt bindande att teckna avtal om försäljning av bostadsrätt?

2013-03-31 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! En väninna till mig hade hittat en bostadsrätt på blocket, tagit kontakt och sedan kommit överens med ägaren att hon skulle köpa den. De båda skrev ett handskrivet avtal på plats där pris och adressen till lägenheten framgick samt dagens datum. Båda skrev under och de kom överens om att betalningen och bankkontakt skulle ske när den nuvarande hyresgästen flyttat ut, ca 2 månader fram i tiden. När 2 månader hade gott tog min väninna åter kontakt enligt överenskommelse. Säljaren säger nu att hon har fått ett nytt bud ifrån annan part och att min väninna måste bjuda högre om hon vill ha lägenheten?  Får säljaren göra så här? Vilka konsekvenser leder ett avtalsbrott till och vad händer med lägenheten som min väninna skulle köpa? Har hon fortfarande rätt att köpa den? Alla lån är färdiga, hon vill ha lägenheten. Tack för en bra sida.
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga. Huvudregeln är att ingångna avtal ska hållas, ”pacta sunt servanda”. Ett avtal är alltså juridiskt bindande för de parter som ingått det, oavsett om det har slutits muntligt eller skriftligt. Vad gäller köp av bostadsrätt krävs det dock att vissa formkrav är uppfyllda för att avtalet ska anses giltigt, se 6 kap. 4 § Bostadsrättslagen, https://lagen.nu/1991:614#K6P4S1. Avtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av både köparen och säljaren. Köpehandlingen ska även innehålla uppgift om vilken lägenhet som avses och vilket pris som avtalats. Av den information som du har givit verkar det som att formkraven är uppfyllda i din väninnas fall – det föreligger i sådana fall ett giltigt köpeavtal. Säljaren har då inte rätt att dra sig ur köpeavtalet med hänvisning till att denne blivit erbjuden ett högre pris. Av omständigheterna verkar det alltså som att din väninna har rätt att köpa lägenheten till det pris som avtalats. Om säljaren vägrar kan hon ha rätt till skadestånd, vilket bland annat stadgas i 22 § Köplagen (https://lagen.nu/1990:931).     Med vänlig hälsning,

Uppsägningstid av hyresavtal och beskattning av inkomster vid uthyrning av privatbostad

2013-03-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! hyr en halv villa av ett par men ska flytta nu.jag vet att dom inte betalar någon skatt på hyran jag ger dom,kan dom kräva mej på tre månadshyror som det står i vårat hyreskontrakt?
Linda Olsson |Hej och tack för din fråga! Jag kommer att utgå från att dina hyresvärdar hyr ut delar av sin villa till dig i egenskap av privatpersoner, då inget i din fråga tyder på att de gör det inom ramarna för en näringsverksamhet.   Regler om hyra av bostad finns i den s.k. hyreslagen i 12 kap jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994. Ett hyresavtal om bostadslägenhet skall sägas upp att gälla vid det månadsskift som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen, 12 kap 4 § 1 st. 1 p. JB. Om parterna avtalat om längre uppsägningstid är det bara giltigt gentemot hyresvärden, då en hyresgäst som hyr en bostadslägenhet alltid har rätt till tre månaders uppsägningstid, 12 kap 5 § 1 st. JB. Med bostadslägenhet avses hus eller delar av hus (lägenhet) som hyrs ut för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad, 12 kap 1 och 3 st. JB. Tre månaders uppsägningstid är alltså minimireglerna vid uppsägning av bostadslägenhet, vilket innebär att hyresvärdarna kan kräva dig på dessa månadshyror. Hyresavtalets upphörande är knutet till månadsskifte och kan alltså inte upphöra vid exempelvis den 10:e eller 20:e i en månad. Sedan 1 februari 2013 gäller den nya lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (UEBL), se https://lagen.nu/2012:978. UEBL gäller när en privatperson (utanför näringsverksamhet) hyr ut en egen bostadsrättslägenhet, villa eller annat ägt boende. UEBL innebär vissa undantag från JB:s regler om hyra av bostadslägenhet, bl.a. har en hyresgäst rätt att säga upp hyresavtalet att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast en månad från uppsägningen, 3 § UEBL. Denna lag gäller dock bara på hyresavtal som ingåtts efter den 1 februari 2013. Du nämner även att dina hyresvärdar inte betalat skatt på den hyra du betalat till dem. Huvudregeln är att inkomst från uthyrning av privatbostäder skall tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital, se 42 kap 1 § 1 st. inkomstskattelagen (1999:1229) (IL), se https://lagen.nu/1999:1229. Då uthyrningen avser privatbostadsfastighet (villa) får ägarna ett schablonavdrag med 21 000 kr för inkomståret 2012 (40 000 kr för 2013), 42 kap 30 § 2 st. IL. Hyresvärdarna har även rätt till ett avdrag med 20 % av hyresintäkten, utöver schablonavdraget, 42 kap 31 § 1 st. IL. Hyresvärdarna skall alltså bara betala skatt på det eventuella överskottet efter schablonavdraget och avdraget på 20 % av hyresintäkten. Även om hyresvärdarna är skyldiga att betala skatt för den hyra du betalar till dem, är du skylig att betala hyra till dem under uppsägningstiden. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning, 

Samägd fastighet - tillåta besökare

2013-03-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är 4 st som tillsammans äger en sommarfastighet. Har 2 av dem rätt att ta ut mäklare för värdering utan att upplysa de övriga om att de gjort så?
Olle Lindberg |Hej och tack för din fråga!Som jag kan se det så finns det ingenting som hindrar någon av delägarna i fastigheten att ta dit en mäklare. Om ni inte har särskilt avtalat om detta, och därmed på grund av ett avtal kan tvinga någon att informera och begära tillstånd vid mäklarvärdering eller liknande, så kan jag närmast likna det vid att delägarna bjuder dit någon gäst (vilket måste anses vara okej).Att enbart bjuda in någon till att besöka och titta på fastigheten bör antagligen vara fullt tillåtet, så länge det inte innebär någon skada på fastigheten.Vänligen

Reglerna i hyreslagen angående hyresgästens frihet att låta personer vistas i lägenheten

2013-03-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har precis flyttat ihop med min pojkvän och blivit sambos i hans lägenhet och är själv arbetssökande, vilket leder till att man är hemma en del om dagarna. Nu är det såhär att han har en inneboende(som även är en vän till min pojkvän sedan innan) sen lite mer än ett år tillbaka, de har inte skrivit kontrakt och han äger inget mera i lägenheten än de som är på hans rum. Har han då rättighet att lämna folk(oavsett relation, ragg/dejt/kompis/vad som helst) obevakat i lägenheten när han själv går till sin praktikplats som gör att han är borta från 8-16 varje dag när min sambo muntligt iallafall en gång minst har sagt åt honom att han inte vill att han gör det? Och jag tycker inte heller om att han gör det.
Joel Sandin Persson |Hej,De regler som är relevanta i ert fall finns i 12 kap. Jordabalken (hyreslagen) som reglerar upplåtelser (då man hyr ut) av del i ett hus. Din pojkvän fingerar här som hyresvärd som hans vän som hyresgäst. Förutsatt att det inte rör sig om en gratisupplåtelse är hyreslagen tillämplig på ert fall.Vad gäller ert hyresavtal så är detta inte skriftligt. Den omständigheten är ingen nödvändighet för att det ska räknas som en upplåtelse men underlättar ju avsevärt i sådana situationer då man ska fastställa vad som parterna kommit överens om.I hyreslagen finns det ingen regel som specifikt reglerar ert problem, d.v.s. huruvida en bostadhyresgäst ska få ha folk i sin lägenhet. (Märk här att jag använder hyreslagens term "lägenhet", vilket betyder hyresobjektet, d.v.s. det rum kompisen har fått hyra). Det finns en regel (23 §) som ålägger hyresgästen att bruka lägenheten till det ändamål som upplåtelsen avser. Sålunda måste kompisen bruka rummet inom ramen för ändamålet, d.v.s. bostadsändamål. Emellertid torde det inte ligga utanför den ramen att låta personer vistas i lägenheten, beroende på omfattningen och ändamålet såklart.Vidare har hyresgästen en skyldighet att svara för skador som denne, och personer som han låter vistas i lägenheten, orsakar av vårdslöshet (24 §). Sålunda måste han ersätta förslitningar och liknande som han och de personer som han låter vistas i lägenheten orsakar, förutsatt att det inte rör sig om normalt slitage.Det finns också en allmän hänsynsregel som hyresgästen måste iaktta (25 §) som ålägger hyresgästen att, i sitt brukande av lägenheten iaktta sundhet, ordning och gott skick. Man betonar särskilt att hyresgästen ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i en sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att det inte skäligen bör tålas. Om hyresgästens beteende eller brukande inte lever upp till ovanstående krav kan hyresvärden häva avtalet med omedelbar verkan, förutsatt att hyresgästen får en chans att rätta sig.Som framgår ovan finns det ingen regel som särskilt reglerar ert fall, då hyresgästen låter personer vistas i lägenheten. Med de regler som jag redogjort för ovan torde man inte kunna komma åt problemet. Därför får man falla tillbaka till det muntliga hyresavtalet mellan din pojkvän och hans kompis. Nu har kompisen blivit tillsagt och inte rättat sig efter det. Min rekommendation är att ni tar ett till snack med honom och dokumenterar det ni kommer överens om. Vägrar han att sammarbeta får man undersöka möjligheten att säga upp avtalet. Gör ni det måste ni särskilt beakta reglerna om uppsägningstid.  Den lag jag hänvisade till hittar du här: https://lagen.nu/1970:994  Har du ytterligare funderingar är du alltid välkommen att ställa en ny fråga! Med vänlig hälsning,

Tvättmaskinen i hyreshuset förstör kläderna

2013-03-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Vilka lagar är hyresgästföreningar tvungna att följa? Min hyresgästförening har infört "miljötvättstugor" som innebär att man betalar för varje tvätt. Nu har det hänt tre gånger att tvättmaskinen förstör alla kläder genom att göra stora hål i dem. Enligt de så har jag ingen rätt till renkompensation för kläderna och de verkar inte ta ansvar för den trasiga maskinen heller. Det är absurt att jag ska behöva betala för något som inte fungerar och inte kunna få tillbaka mina pengar.
Kim Dohm-Hansen |Hej och tack för din fråga!Till att börja med så har du fått lite fel för dig vad det gäller terminologin. Hyresgästföreningen är en organisation som arbetar för hyresgästers rättigheter. Är man medlem i hyresgästförening kan de till exempel hjälpa till vid tvister med hyresvärden eller att förhandla om hyra.Hyresvärden är den person eller det företag som äger ditt hyreshus och som du betalar hyra till. Det är hyresvärden som exempelvis ansvarar för lägenheternas skick. En bostadslägenhet måste ha det man kallar för lägsta godtagbara standard. Detta regleras i 12 kap. jordabalken, som i talspråk brukar kallas hyreslagen. Enligt § 18a krävs det för att lägsta godtagbara standard skall anses vara uppfylld att det finns tillgång till anordning för hushållstvätt. Om en sådan anordning inte finns eller är för bristfällig så kan hyresnämnden förelägga hyresvärden att åtgärda bristerna. Hyresnämnden kan också bestämma att hyresvärden skall betala vite om han eller hon inte följer föreläggandet. Som jag förstår din fråga så verkar det inte gå så jättebra med att på egen hand försöka få hyresvärden att rätta till problemen. Du kan, om du vill, själv stämma din hyresvärd i hyresnämnden och yrka på att hyresvärden får ett föreläggande. Mitt förslag är dock att du vänder dig till hyresgästföreningen och ber dem om hjälp. De kan göra en mer exakt bedömning av situationen och vid behov hjälpa till vid en eventuell tvist i hyresnämnden. Ibland är det också tillräckligt att hyresgästföreningen bara dyker upp för att hyresvärden ska bli mer samarbetsvillig, så att säga.Hyresgästföreningen hittar du på www.hyresgastforeningen.seVänligen,

Tillåten trädfällning?

2013-03-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!  Vi flyttade till villa för snart fem år sedan och ett av kraven var insynsskyddad trädgård. På grannens tomt, precis intill gränsen stod det det tiotal mer än två meter höga granar som helt blockerade all insyn. När vi kom ut i trädgården en dag var dessa plötsligt bortplockade och ersatta av knappt halvmetern höga bladlösa häckplantor. Trädgården är nu alldeles öppen för insyn från flera grannar, vilket vi inte alls är glada över och den har i våra ögon tappat sin charm totalt. Finns det något man kan göra?
Lovisa Hedlund | Hej, och tack för er fråga. Vanligtvis  är man fri att göra vad man vill med träden på sin tomt. Kommunen kan dock i  detaljplan bestämma om vegetationen enligt Plan -och bygglagen (PBL) 4 kap 10 § https://lagen.nu/2010:900#K4P10S1. Om kommunen har bestämmelser om träd i detaljplanen kan det krävas marklov för  att fälla träd enligt PBL 9 kap 12 § https://lagen.nu/2010:900#K9P12S1. För att veta vad som gäller där ni bor  kan ni kontakta kommunen för att få veta vad detaljplanen innehåller.Med vänlig hälsning

Andrahandshyresgästs ansvar för skador efter avflyttning

2013-03-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Har en vän som hyrt lägenhet i andrahand svart av hennes mammas ex, de har separerat då han hade alkohol problem. Inga foton finns tagna på lägenhetens skick innan hon började hyra den. Han kräver min vän på ca 5000 kr för mindre skador i parketten, orsakade av slitage. Är min vän ersättningsskyldig då slitage är något som man får räkna med när lägenheten används? De är alltså inte orsakade för att hon varit vårdslös eller dylikt. Hon är rädd för att han kräver detta i hämnd för att de separerat. Vad kan man stödja sig i ur lagtexten? Tacksam för svar.
Emelie Fyhrqvist | Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Av Jordabalkens 12e kapitel (Hyreslagen) som du hittar https://lagen.nu/1970:994 följer att hyresgästen under hyrestiden har att väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Graden av aktsamhet som krävs av hyresgästen är beroende av lägenhetens beskaffenhet, ändamålet med hyrningen, husets allmänna skick och dylikt. Av vad du angivit så verkar detta röra sig om en ”vanlig” hyra av bostad. Som du angett så förslits lägenheten genom normal användning. Så småningom kan genom förslitningen uppstå brister som är att betrakta som skador. Hyresgästen svarar inte för sådana skador som uppstår genom normal förslitning. Inte heller svarar han för skador som uppstår genom olyckshändelse. Den som påstår att någon vållat en skada måste normalt kunna bevisa sitt påstående, i detta fall hyresvärden. Normalt har man som hyresvärd endast möjlighet att visa att en skada inte fanns vid hyresgästens inflyttning men väl vid avflyttningen. Tvister huruvida skador uppkommit under hyrestiden eller funnits redan vid inflyttningen kan i stor utsträckning förebyggas om bevisning säkras beträffande lägenhetens skick vid tiden för inflyttningen. Det kan ske genom en på lämpligt sätt genomförd besiktning. Den naturliga och rationella ordningen är att hyresvärden har att svara för denna besiktning och även dokumentera denna.Då detta inte har skett och skadorna inte beror på vållande eller försummelse kan jag inte se varför din väninna skulle behöva stå för dessa. Det är dock svårt att svara på utan vidare inblick i fallet.Hoppas mitt svar är till hjälp!