Vinkyl byggnadstillbehör?

2013-06-13 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga angående fastighetstillbehör. Ett källarrum är inrett som en vinkällare, där har man en exklusiv vinkyl och en automatiskt temperaturregleringsanläggning (som både kan värma och kyla). Vad räknas dessa in som, byggnadstillbehör enligt 2:2 JB eller ej? Tack på förhand!
Marcus Holming | Hej, och tack för din fråga! Frågan om ett föremål utgör fastighetstillbehör prövas i kronologisk ordning enligt JB 2 kap. D.v.s. först JB 2:1, därefter 2:2 och slutligen 2:3. I ditt fall aktualiseras inte fastighetstillbehören enligt 2:1 utan det är mycket riktigt byggnadstillbehör enligt 2:2 som kommer på fråga.Lagtexten säger att föremålet ska vara ägnat för stadigvarande bruk vilket bestäms av en objektiv bedömning, vad som typiskt sett används stadigvarande.I praxis har uttalats att vad som är ”på ett bestående sätt inrättat” ska anses utgöra byggnadstillbehör. Standardutrustning vid nybyggen utgör en utgångspunkt för den bedömningen. Har byggnaden anpassats för föremålet utgör det byggnadstillbehör. Detta är dock bara riktlinjer och en bedömning måste göras i varje enskilt fall. HD har i ett kritiserat fall beträffande en centraldammsugare uttalat att hänsyn ska tas till byggnadens allmänna standard. Med ledning av det fallet kan vinkylen eventuellt ses som byggnadstillbehör, förutsatt att den är ”på ett bestående sätt inrättad”. En utgångspunkt kan vara om ni själva kan flytta vinkylen eller om en specialist behövs. Detsamma gäller förstås även temperaturregleringsanläggningen. Utan att ha veta hur de är monterade vågar jag inte svara mer bestämt än så. Vidare uppställs ett kongruenskrav i JB 2:4 som innebär att föremålet ska vara tillfört fastigheten av fastighetsägaren själv för att utgöra tillbehör till fastigheten.MVH

Tillstånd för inneboende i BR?

2013-06-08 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan man ha inneboende i sin bostadsrättlägenhet, utan föreningens samtycke och tillstånd?(man stör inte andra)
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga.Enligt bostadsrättslagen 7 kap. 8 § får du inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen, https://lagen.nu/1991:614#K7P8S1.Förutsatt att din inneboende inte orsakar föreningen eller andra medlemmar i föreningen olägenheter, så behöver du alltså inte föreningens tillstånd. Med vänlig hälsning,

Hyresrätts förverkande

2013-06-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Min lägenhetsdörr har blivit utsatt för yttre skador. Någon har huggt i den med yxa natten mot fredag denna vecka. Det har blivit hål genom dörren. När jag kom hem fredag morgon polisanmälde jag detta och ringde sedan min hyresvärd som svarade med att fråga ut mig om jag hade någon efter mig (vilket jag inte har) och sedan vräkte han mig. Är det rätt handlat av min hyresvärd?
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga. Hyresförhållandet regleras i hyreslagen (HL), https://lagen.nu/1970:994#K12.För att hyresrätten ska vara förverkad och hyresvärden ska kunna säga upp ditt kontrakt krävs i detta fall att du har vanvårdat lägenheten eller utsatt boende i din närhet för stora störningar i boendet, se 42 § p. 6 och 25 §.Att du har blivit utsatt för brott, bestående i att någon med en yxa har gjort åverkan på din ytterdörr utgör inte en rätt för din hyresvärd att säga upp kontraktet. Om du upplever fortsatta problem med hyresvärden så rekommenderar jag dig att vända dig till hyresnämnden.  Lycka till! Med vänlig hälsning,

Förbud mot lappar på ytterdörr enligt hyresavtal

2013-05-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Har en handskriven lapp med "Ej reklam" utanför på min lägenhetsdörr. Idag fick jag ett brev på posten där hyresbolaget menar att det är inte tillåtet att ha handskrivna lappar, utan att jag är tvungen att köpa en skylt av dem. I kontraktet står det: "Hyresgästen förbinder sig att inte utan hyresvärdens tillstånd sätta upp skyltar eller papperslappar på tamburdörren. Endast av hyresvärden tillhandahållna skyltar får användas." Läser man kontraktet så är det ganska klart vad som gäller. Har inte tidigare reflekterat över den punkten i kontraktet. Är det så att hyresvärden kan kräva att jag måste ta bort lappen, eller är det "min" dörr, jag bestämmer?
Susanne Lantto |Hej!Eftersom du bor i en hyresrätt, äger du varken din ytterdörreller resten av lägenheten. Hyresvärden har rätt att skriva in ett sådant förbud i hyreskontraktet. Då du har skrivit under kontraktet är du bunden av avtalets innehåll enligt 1 § avtalslagen (https://lagen.nu/1915:218), vilket inkluderar förbudet att utan samtycke sätta upp skyltar eller papperslappar på tamburdörren. Samtycket verkar i det här fallet förutsätta att du köper en skylt av hyresbolaget. Du har självklart ingen skyldighet att göra detta, men du har heller ingen rättighet att sätta upp egna lappar med hänsyn till hyreskontraktets innehåll.Med vänliga hälsningar

Bostadsarrende vid överlåtelse

2013-06-10 i Arrende
FRÅGA |Hej. Vad händer med ett bostadsarrende när fastigheten säljs och får ny ägare? Kan bostadsarrendet sägas upp när nuvarande avtalstid går ut? Stugan saknar taxeringsvärde, därmed tyvärr ännu ej inskriven i inskrivningsmyndighet.
Dhurata Hasani |Hej,Tack för din fråga.Bostadsarrende är en form av bruksrätt och regleras i 7, 8 och 9 kap. jordabalken (JB). Vid överlåtelse av fastighet som är belastad med bruksrätt är utgångspunkten att köp bryter legostämma, dvs överlåtelsen går före nyttjanderätten. Observera att detta inte gäller vid arvs- och bolagsskifte där istället alla rättigheter gäller mot nye ägaren. Köp bryter legostämma är en gammal rättsprincip. Dock finns det undantag till denna utgångspunkt i form av inskrivning, förbehåll i från fastighetsägaren, ond tro hos fastighetsägaren, skriftligt avtal om hyra samt fastighetsägarens passivitet i vissa lägen.  Om något undantagsfall skulle vara aktuellt innebär detta rättighetshavare vars rätt består mot ny ägare kliver in i avtalet som det såg ut vid tidpunkten för upplåtelsen. För det fall bruksrätten inte skulle fortsätta gälla kan det vara värt att komma ihåg besittningsskyddet som ibland kan gälla vissa arrenden och innebära en rätt till förlängning/nytt avtal. Besittningskyddet utgör dock inget sakrättsligt skydd.

Har hyresvärden rätt att avtala om lokalhyresgästens uppsägningstid?

2013-06-08 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, Jag har funderingar gällande hyreskontrakt av lokal. Har hyresvärden rätt att säga upp avtalet med en dags varsel ifall detta står i avtalet? Jag har fått ett förslag där det står att min hyresvärd kan säga upp avtalet omgående vid eventuell konflikt. Dock så har jag 3 månaders uppsägningstid och 9 månaders avtalstid mot Hyresvärden. Detta känns inte alls säkert för min del. Kan hyresvärden verkligen ha en sådan punkt i kontraktet? Hyran gäller två företag emellan. Tacksam för snabbt svar.
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga.Hyresförhållandet regleras i hyreslagen, https://lagen.nu/1970:994#K12.Hyreslagen är tvingande till hyresgästens förmån och förbehåll som strider mot en bestämmelse i lagen är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges.Skall ett lokalhyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägningen ske senast tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader och nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader (4 §).Detta betyder att om ni avtalar om en avtalstid på nio månader så har även du rätt till tre månaders uppsägningstid gentemot din hyresvärd.Hoppas det var svar på din fråga! Med vänlig hälsning, 

samägande av semesterboende i Spanien

2013-06-07 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag och min flickvän ska köpa en semesterbostad i spanien, av olika anledningar kommer hon att stå som ägare. Jag undrar om det finns något sätt att skydda mig i händelse att något händer henne eller att vi gör slut, vi är inte gifta och är särbos. med vänliga hälsningar.
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för din fråga.Som jag tolkar din fråga är du lite ute efter att både äta kakan och ha den kvar, eftersom att din flickvän ska stå som ensam ägare samtidigt som du ska ha en säkerhet i fastigheten.Jag skulle rekommendera dig att söka kvalificerad juridisk hjälp för att skydda dig från en stor eventuell ekonomisk förlust, i det fall att en tvist om fastigheten uppstår. Din situation kompliceras av att fastigheten ligger i Spanien, och att tvister om äganderätten till den med största sannolikhet kommer att behandlas enligt spansk lagstiftning. Jag kan enbart ge dig vägledning på det svenska rättsområdet, och jag kan inte alls garantera att de svenska reglerna överenstämmer med de spanska. Därav kommer mitt råd till dig att söka kvalificerad rådgivning.Mina snabba eftersökningar har givit att samägande i Spanien behöver registreras för att gälla, och däri ligger problemets kärna. Ett snabbt och enkelt råd är att ni upprättar ett skuldebrev där du erhåller en fordran på din flickvän som svarar mot värdet av den andel av fastigheten som du har rätt till. Annars så kan man göra associationsrättsliga lösningar, d.v.s. att man startar ett företag eller förening som skulle stå som ägare, men det är oklart om den lösningen skulle passa er.Den svenska familjerätten är till föga hjälp för er, med undantag för att ni skulle gifta er.Det enklaste sättet för dig att skydda dig är genom giftermål, eftersom att du då skulle ha en giltig "fordran" på fastigheten i form av anspråk på giftorättsgods. Detta skulle gälla samtidigt som din partner står som ägare. Se ÄktB kap 7-13. Anspråket aktualiseras enbart när äktenskapet upphör, vilket det gör genom skilsmässa eller dödsfall. Dessa regler gäller inte för sambos, och kan ej heller avtalas att generellt gälla civilrättsligt mellan parterna (Lagutskottets betänkande 1986/87:18). Som sagt vågar jag dock inte svära på att ett svenskt giftorättsanspråk skulle fungera problemfritt gentemot ägandet av en fastighet som är inskriven i Spanien.Att du i framtiden skulle hävda att s.k. "dold äganderätt" har förelegat vore utsiktslöst, eftersom att den praxisen enbart gäller mellan sambos. Sambos definieras i Sambolagen 1 § som två personer som bor tillsammans i ett parförhållande och har gemensamt hushåll.Möjligheten finns förstås för din flickvän att i sitt testamente tillförordna semesterbostaden till dig, men det skyddet gäller enbart vid dödsfall, och kan ändras närsom din flickvän behagar. Därtill finns risken att testamentet klandras av andra arvingar, ifall de finner skäl för det.Alltså bör du söka kontakt med någon som är väl förtrogen med både det spanska rättssystemet och det svenska.Du kan finna det här, http://www.familjensjurist.se/i-spanien.Lycka till och allt gott för semestern!Vänligen

Uppsägningstid för lokalhyresavtal innehållande förlängningsklausul

2013-05-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag hyr en lokal med hyrestid 2012-07-01 - 2012-09-30, med 3 månaders ömsesidig uppsägning. om uppsägning uteblir förlängs kontraktet med 3mån för varje gång. Kan jag som lokalhyresgäst säga upp kontraktet närsom med 3 månaders uppsägning, med tanke på att kontraktet förlängs med 3mån för varje gång.
Susanne Lantto | Hej och tack för din fråga!Hyresavtal som ingåtts på bestämd tid upphör som regel att gälla, om inget annat avtalats, vid hyrestidens utgång enligt 12:3 jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). Det föreligger emellertid avtalsfrihet på området, vilket innebär att överenskommelsen i ert kontrakt blir det som gäller. Förlängningsklausulen påverkar inte er avtalade uppsägningstid på tre månader. Skulle du säga upp kontraktet idag, 31 maj 2013, skulle därför hyrestiden löpa ut 31 augusti 2013.Med vänliga hälsningar