Föreligger hyresavtal?

2013-07-24 i Hyresavtal
FRÅGA |Min far är delägare i en lantbruks och skogsfastighet. Han har bott i boningshuset men bara på nedrevåningen efter som hans far och mor tidigar bott där. Hans farbror äger hälften av hemmanet fram tills 1996 då han överlåter det till sin dotter. Hon började då genast bråka om hyra för den tid som min pappa bott i huset. Det fanns inget skriftligt avtal mellan farbrodern och min far angående hyra men min pappa har skött om gården och lantbruket. 1998 avled farbrodern och bouppteckning gjordes men det fanns då inget krav därifrån om någon tidigare hyresskuld. Min fråga är har hon rätt att begära retroaktiv hyra? I så fall hur skall detta krav se ut skriftligt? Hur många år tillbaka kan man begära en hyresskuld utan att ha något hyreskontrakt skrivet? Det har nu gått 13 år och vi skulle behöva få detta avklarat en gång för alla. Tacksam för svar
Filip Henriksen |Hej,Tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor.Av allt att döma låter det inte som att din far haft ett hyresavtal överhuvudtaget med din farbror. För att ett hyresavtal skall föreligga i juridisk mening finns det två krav, rekvisit:1. Upplåtelse av hus eller del av hus2. Mot ersättningEftersom din far inte har betalat någon ersättning för att bo i huset föreligger således inget hyresavtal. Det finns helt enkelt inget avtal att bråka om. Däremot vill jag tillägga en sak som är av vikt: Om det är så att din far jobbat på jordbruket och att detta arbete utgör själva ersättningen - då föreligger ett hyresavtal. Men då måste det verkligen vara så att hans arbete på gården är just och exakt ersättningen för att få bo i huset. Men då han var delägare har jag svårt att se att hans arbete berodde på själva boendesituationen. Om ni skulle komma fram till att hans arbete är ersättning för själva nyttjandet av bostaden finns det en speciell bestämmelse om preskription i jordabalken. Enligt 12 kap. 61§ jordabalken måste ett fordringsanspråk riktas inom 2 år från det att hyresgästen lämnat sin bostad. Om han eller hon fortfarande bor kvar gäller vanlig preskriptionstid om tio år enligt 2§ preskriptionslagen.

Är höga radonhalter ett dolt fel? Kan det vara köpeskillingsnedsättande?

2013-07-24 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Bästa Lawline! Fick kännedom om er via en granne(jurist). Det jag så här långt har funnit har varit till stor glädje. Nu min fråga: Det handlar om ett av våra barns husköp. Det visar sig att det har höga radonvärden, såväl från mark som från blåbetong i bjälklag på suterängdelen av huset. Det finns saker som talar för att både köpare som mäklare har vetat om detta och mörkat med den informationen därtill blånekat då radonmätningsföretaget kommenterar värdena som utgående också från blåbetongen. Nåväl om detta finns det mycket mer att säga. Av denna anledning har jag varit inne hos er och kommit till en länk NJA1986s670 (NJA 1986:122). Jag finner det som står där rörande två rättsfall som HD domslut och därmed prejudicerande. Nu är dessa ärenden relativt gamla och vi vet idag mer om radon såväl från mark som från byggmaterial. Min fråga är: Är HDdomarna prejudicerande idag? Har lagen förändrats och fått tillägg som har betydelse för dessa domars giltighet? Finns det senare HD ärenden rörande radonproblem som skäl för reduktion av köpeskilling?
Olle Andersson |Hej,NJA 1986 s 670 I och II är prejudicerandeAvgörandena NJA 1986 s 670 I och II har fortfarande prejudicerande verkan i fråga om när radon kan utgöra ett fel i fastigheten enligt 4 kapitlet 19§ Jordabalken. Några senare avgöranden avseende fel p.g.a. radon i fastighet har inte meddelats av HD. Endast dolda fel kan åberopas som fel i fastighetenEfter att dessa angöranden meddelades har dock en ändring av den nämnda bestämmelsen i jordabalken införts (4 kap 19§ 2:a stycket), som innebär att köparen endast får åberopa dolda fel som denne alltså inte bort upptäcka vid en undersökning av fastigheten innan köpet (undersökningsplikten). Radon troligen inget dolt felÄr radon ett dolt fel? Undersökningsplikten i det enskilda fallet beror på de kringliggande omständigheterna vid köpet. Är huset nybyggt? Har säljaren gjort utfästelser om att inga radonhalter ska förekomma vid fastigheten? Dessa omständigheten resulterar i att undersökningsplikten för köparen minskar. Är huset i dåligt skick? Finns det andra varningssignaler som borde föranlett en mer omfattande undersökning (jfr NJA 1985 s. 871)?I näst sista stycket av domskälet i NJA 1986 s 670 I anför HD köparen "inte med framgång kan åberopa sin bristande kännedom om riskerna med radon, om radonfrågan vid tiden för deras förvärv av fastigheten varit föremål för en så omfattande debatt och information att en normalt noggrann och intresserad fastighetsspekulant kan antas ha tagit intryck därav". Vidare menar HD slutligen att radonproblemet vid tiden för köpet (1978) inte var ett så uppmärksammat problem som nyss sagts. Idag är radonproblemet, precis som du nämner, mer uppmärksammat än tidigare genom olika debatter. Även faktumet att det är relativt enkelt och billigt att få till stånd en radonmätning eller kontrollera med kommunen om säljaren utfört radonmätning, indikerar på att radonförekomster inte räknas som ett dolt fel, då det utan större svårigheter kan upptäckas vid undersökningen före köpet.Undantaget: om svek eller strid mot tro och heder - ändock åberopa icke-dolt felAtt säljaren haft vetskap om det icke-dolda felet (den höga radonförekomsten) vid köpet saknar normalt betydelse eftersom det krävs att felet är dolt för att det ska kunna åberopas som köpeskillingsnedsättande (eller för ev. hävning av köpet). Ett undantag härom gäller för fel för vilka säljaren anses ha en upplysningsplikt om gentemot köparen. I praxis stadgades denna princip i ett avgörande där säljaren, utan större ansträngning vid undersökningen skulle upptäckt en vid fastigheten närbelägen motocrossbana som orsakade buller, men som p.g.a. att förtigandet från säljarens sida likställdes med svikligt förfarande eller i strid med tro och heder och kunde åberopas trots att felet inte var dolt (säljarens agerande ska kunna likställas med svek-30§ eller strid med tro och heder-33§, Avtalslagen. Se NJA 2007 s 86).Således krävs det, för att säljaren ska kunna åberopa ett icke-dolt fel, att säljaren förstått att radonförekomsten kunde vara avgörande för köparens beslut om förvärvet, men inte upplyst denne om detta utan utnyttjat köparens okunskap om radonhalten för egen vinning. Återkom gärna om du har fler frågor! Jordabalken hittar du https://lagen.nu/1970:994#K4.Avtalslagen hittar du https://lagen.nu/1915:218. Vänligen, 

Byte av lägenhet

2013-07-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag och min man har en femrumslägenhet i innerstaden, men vill bya den och flytta till en mindre lägenhet. Värden säger dock nej. Han vill inte acceptera vår bytespartner eftersom de har barn. 1. Har värden rätt säga nej? och Varför? 2. Vad ska jag göra?
Daniel Bylock |Hej,Eftersom ni har ett avtal med hyresvärden om att bo i eran lägenhet har hyresvärden rätt att säga nej till att någon annan tar över kontraktet om inte hyresvärden vill det. Det som kan vara en lösning på eran situation trots att hyresvärden säger nej är att söka tillstånd för att göra detta hos hyresnämnden, http://www.hyresnamnden.se/Byta-lagenhet/Ansokan/. Hyresnämnden kan därmed besluta om lägenhetsbyte om de anser att det finns beaktansvärda skäl för att motivera ett byte enligt 12 kapitlet 35 § Jordabalken, https://lagen.nu/1970:994#K12P35S1. Att byta av ekonomiska skäl kan anses vara ett sådant skäl.Vänliga hälsningar

Mäklarens objektsbeskrivning

2013-07-16 i Fastighet
FRÅGA |Tittat på hus där säljaren anlitat Hemverket som mäklare. Det står i objektsbeskrivningen att det är ett helkaklat badrum, men när jag tittade på huset visade det sig att det var så kallad våtrumspanel i badrummet, dvs. inget kakel utan en fiberskiva klädd med kakelimitation. Vad har jag för rättigheter/skyldigheter? Kan jag utnyttja detta så sent som vid en överlåtelse oc ha detta som en fördel och kräva prisavdrag eller räknas det tydligt som en sak jag borde ha upptäckt då jag tittade på huset? Blir ju trots allt en stor prisskillnad för ett badrum mellan att kakla och att sätta en fuskkakelskiva!
Filip Henriksen |Hej,Tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor!Det faktum, att mäklaren skrivit något i objektsbeskrivningen och som inte stämmer med verkligheten, ger inte dig någon "rättighet" i detta fall. Detta beror på att du inte har ingått något avtal. Du är ju bara spekulant på huset. Om du köper huset har du enligt 4:19 jordabalken en vidsträckt undersökningsplikt. Du kan således inte åberopa fel som du kände till vid köpet, dvs. när avtalet ingås, i efterhand. Du har snarare kommit i en god förhandlingsposition angående priset på villan.

Gåva av fastighet och samägande.

2013-07-24 i Fastighet
FRÅGA |4 syskon fick fastighet i gåva. 3 löste ut den 4:de. 1 löste ut den 3:dje. Kvar: min bror och jag. Vi ska sälja men kruxet är att min bror vill köpa in sig i 3:ans del så att vi kommer att äga halva var. I gåvobrevet finns denna klausul: Om gåvotagaren vill avyttra sin del skall övriga andelsägare tillfrågas och i första hand erbjudas att överta andelen. Andelen skall erbjudas till denna gåvas värde uppräknat enligt KPI, 1996 Fastigheten har stiget enormt i värde (strandtomt) och han var inte intresserad att köpa då jag löste ut 3:an. Kan han tvinga mig att sälja den delen till honom. Det kan verka girigt att inte låta honom göra det men jag tänker istället gottgöra 3:an. Hela situationen är så infekterad då min bror har grav ADHD och är drogmissbrukare. Vad finns det för utvägar? Torpet står och förfaller.
Filip Henriksen |Hej,Tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor.Jag har vissa svårigheter i att förstå hur detta har gått till. Om nu både syskon nummer 4 och syskon numer 3 är "utlösta" har ni redan samäganderätt om 50/50 om lotterna varit lika till er alla. När det gäller klausulen är den huggen i sten. Den kommer du inte ifrån. Enligt 4 kap. 3§ jordabalken gäller, vid gåva, att om det finns intagen en klausul i gåvoavtalet som inskränker gåvotagarens rätt att överlåta fastigheten gäller detta. Denna paragraf får läsas tillsammans med 4 kap. 29§ jordabalken och där 4 kap. 3§ jordabalken får läsas motsatsvis. Således måste du fråga din bror först om du vill sälja din andel då detta är ett förbehåll från gåvogivaren. Däremot kan du också ta en titt på samäganderättslagen. Denna lag reglerar när två eller flera tillsammans äger en fastighet. Du nämner att torpet står och förfaller. Om du och din bror inte kommer överens om hur torpet skall förvaltas och nyttjas kan du gå till tingsrätten och begära en god man enligt 3§ samäganderättslagen. Även Du kan bli utsedd till god man och där kanske du har en fördel om din bror nu lider av ADHD och drogmissbruk.

Fastighetsrättsliga avtalsklausuler som inte upprepas i köpebrevet - vilka är giltiga?

2013-07-23 i Köpavtal
FRÅGA |Hej. Vi köpte en obebyggd fastighet år 1999 och i köpekontraktet skrevs att om köparen inom 20 år avstyckade mark och sålde från stamfastigheten så skulle säljare få del av pengarna detta inbringade. Detta villkor togs inte upp i köpebrevet som skrevs senare när köpet fullbordades. Min fråga är om detta villkor är giltigt då det ej finns med i köpebrevet utan endast i köpekontraktet.
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. I 4 kap. jordabalken (JB) regleras bl.a. köp av fastigheter. I 4 kap. 3 § JB återfinns en regel som uppställer ett formkrav för särskilt viktiga avtalsklausuler. Regeln omfattar tre typer av bestämmelser, nämligen bestämmelser som innebär att 1. förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor, 2. säljaren inte ska bära sådant ansvar som avses i 4 kap. 21 § JB, eller 3. köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta rättighet i fastigheten inskränks. För giltigheten av sådana klausuler krävs att de intas i köpehandlingen. Läses regeln motsatsvis innebär den således att avtalsklausuler som inte omfattas av punktlistan ovan kan avtalas i en annan handling än köpehandlingen. De kan även avtalas muntligen. En klausul av den typ som du beskriver torde inte omfattas av någon av de i 4 kap. 3 § JB uppräknade och är därmed giltig oavsett om den upprepats i ett efter köpekontraktet upprättat köpebrev eller inte. Detta gäller givetvis under förutsättning att klausulen ifråga i övrigt är avtalsrättsligt gällande. Detta kan jag inte bedöma utifrån frågan. Inget tyder dock på att så skulle vara fallet. Jag hoppas att detta besvarade dina funderingar. I annat fall är du välkommen att ställa ytterligare frågor till oss. Med vänlig hälsning,

Hyresgästs kvarlämnade egendom

2013-07-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Har haft en inneboende under en tid med inneboendeavtal uppsägning 0 månader fått honom att lämna bostaden med polishjälp försökt kontakta angående kvarlämnade saker men en inget svar ringt åtskilliga gånger men inget svar eller återkoppling till sms ej heller samtal kan jag slänga hans saker vill inte ha hela mitt förråd fullt av någon annans saker Tack på förhand Susan Evert
John Eiman |Hej, och tack för din fråga!Jag kommer här enbart beröra vad som gäller angående en hyresgästs kvarlämnade saker.Enligt 12 kapitlet 27 § JB tillfaller egendomen hyresvärden 3 månader från anmaning eller 6 månader från avlämnandet/ avhysandet.Att du skickat sms skulle kunna innebära att hyresgästen fått din anmaning om att hämta egendomen, men det är inte säkert. Du är bevisskyldig för att anmaning ska ha skett. Känner du dig trygg med att du nått fram med en anmaning om att egendomen ska hämtas, och kan bevisa att du anmanat till det, gäller alltså att du måste förvara egendomen i 3 månader från anmaningen.Det absolut säkraste kortet är att förvara egendomen i 6 månader från avlämnandet/avhysandet från boendet.Efter de 3 eller 6 månaderna fortlöpt, tillfaller egendomen hyresvärden, som har rätt att sälja, kasta och förfoga över egendomen som den vill.Tyvärr är du sammanfattningsvis som hyresvärd skyldig att förvara egendomen på sedvanligt sätt tills 3 månader från anmaning eller 6 månader från avlämnande/avhysande fortlöpt.Med vänliga hälsningar

Byggnad tillhörande ett företag, som är enskild egendom, på en gemensam fastighet

2013-07-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Jag och min make äger ett fastighet, landsbyggd, med tomt på ca 7.000 kvm. På tomten ämnar jag genom mitt företag (AB) uppföra en byggnad med verkstad för min verksamhet. Huset kommer att användas, ägas och finansieras av mitt AB som är min enskilda egendom. Jag och min man har bägge barn i tidigare äktenskap - inga gemensamma barn. Eftersom att jag (mitt AB) kommer att betala det nya huset, så vill jag skydda min äganderätt i det fall jag eller min man går ur tiden / skilsmässa, och jag undrar hur jag ska göra? Min make och jag är helt överens om detta. Frågan: hur gör vi? Kan vi t.ex. upprätta ett arrendeavtal för den del av tomten där det nya huset ska upprättas? Vilka rättigheter ger arrendeavtalet mig / mina efterlevande om jag faller ifrån/om min man faller ifrån/vid skilsmässa? Dvs - fortsätter arrendeavtalet att gälla även gentemot bo under bodelning (pga av dödsfall eller skilsmässa)? Er rekommendation? Hur ska vi göra för att det hus som jag (mitt AB) bygger fortfarande ska vara mitt/mina arvingars om våra förhållanden förändras (gm. dödsfall eller skilsmässa). Mycket tacksam för svar/rekommendation/konsultation. Vänligen Ullrica Belin
Thomas Hefner |Hej,Ditt aktiebolag är av avtalet som enskild egendom och skall därför inte inte ingå i bodelning på grund av skilsmässa eller dödsfall. Vad gäller fastigheten är det bestämmelserna i Jordabalken som är tillämpliga. Du hittar de https://lagen.nu/1970:994#K1Enligt 1 § i 1 kapitlet är fast egendom jord. Enligt 1 och 4 §§ i 2 kapitlet blir byggnader en del av fastigheten endast om de har samma ägare som fastigheten. Huset med verkstaden kommer sannolikt att anses att ha en annan ägare, den juridiska personen som är ditt aktiebolag, än fastigheten som den står på. Enligt 1 och 4 §§ i 2 kapitlet i Jordabalken kommer huset då inte att tillhöra fastigheten. Byggnaden räknas då som lös egendom, eftersom den inte är fast egendom. Notera: trots att 4 § använder beteckningen "föremål", så syftar det också på byggnader. Jämför med 1 §. Jag tror att det här resonemanget ger den enklaste vägen att hålla byggnaden separat från fastigheten.