Uppsägning av hyreskontrakt pga. obetalda elräkningar.

2013-02-06 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej... Hyresgästen av en stuga på tomten på min fastighet betalar inte elkostnaden. Det står i hyreskontraktet att värme och el ej ingår. Har läst i jordabalken men hittar inte om den uteblivna betalmningen av elen(det finns separat mätare) är tilräklig grund för uppsägning av hyreskontraktet. Kan jag säga upp kontraktet och är det i detta fall de tre månader som står på kontraktet som gäller eller är det annat(kortare) i detta fall? Tack
Frida Lindberg |Hej, Tack för din fråga. Jag förutsätter i mitt svar att hyresgästen inte betalat elen och att detta inte beror på sjukdom, att denne inte heller har deponerat summan hos länsstyrelsen eller liknande. Precis som du skriver är det jordabalken som, trots vissa nya lagar, ska tillämpas i denna fråga. I detta fall betalas inte uppvärmningskostnaderna för bostaden. Enligt Jordabalken 12 kap. 42 § 1 st. 1p. har du som hyresvärd rätt att säga upp avtalet i förtid om hyresgästen inte betalar sin hyra. Med hyra i detta fall räknas även tilläggskostnader såsom bränsletillägg och detta gäller således även för el. I detta fall är det hyresgästen som har bevisbördan för att betalning har skett. Om det dock är av så kallad ringa betydelse så anses inte hyresrätten förverkad. Detta skall tolkas snävt och i ett tidigare mål har underlåtenheten att betala en hyreshöjning om 30 kr per månad under 10 månader ansetts utgöra grund för uppsägning. ( Detta rättsfall heter NJA 1989 s. 74). Om hyresgästen betalar innan uppsägning så finns inte längre rätt till uppsägning. När uppsägning sker på grunden att hyresgästen inte betalat ska denne få ett meddelande om att han eller hon kan bo kvar om kostnaden betalas inom 3 veckor. Meddelande om uppsägning samt anledning till denna ska även lämnas till kommunens socialnämnd. Tiden börjar räknas från den dag hyresgästen i behörig ordning blivit delgiven och socialnämnden fått meddelandet. Beslut om avhysning får därefter inte meddelas förrän efter 3 veckor och två vardagar. Om socialnämnden åtar sig att betala hyran inom 3 veckor får avhysning inte ske. Vänligen, 

Uppsägningstid tidsbestämt hyreskontrakt

2013-02-05 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi har ett andrahandskontrakt från December 10 till Juni 10. Uppsägningstid saknas. Förstahandskontraktsinnehavaren säger nu att vi har en månads uppsägningstid och säger upp kontraktet Feb 1 men låter oss bo kvar till den Mars 10. Vad gäller här? 1 månad från efterkommande månadsskift = 1 April eller t.o.m. Juni 10? Skulle detta kontrakt ej vara giltigt finns ett tidigare 3 månaderskontrakt med 1 månads uppsägningstid och automatisk förlängning med en månad i taget vid utebliven uppsägning. Nu har vi bott här i över 4 månader. Gäller Jordabalken Kap 12, par 4, punkt 3 då (även för andrahandskontrakt), dvs >3 mån kontrakt => 3 mån uppsägningstid. Tack på förhand!
Axel Bonning | Hej, Reglerna om hyra av bostad finns i 12 kap. jordabalken (JB) och kapitlet tillämpas även på andrahandskontrakt. I 12 kap. 4 § 2 st. JB regleras uppsägningstiden för tidsbestämda hyreskontrakt. Av tredje punkten framgår att uppsägningstiden är tre månader när hyrestiden är över tre månader. Enligt ert kontrakt är hyrestiden sex månader (d v s längre än tre månader) och alltså gäller tre månaders uppsägningstid. Om förstahandskontraktsinnehavaren (d v s din hyresvärd) säger upp ert hyreskontrakt den 1 februari har ni alltså rätt att bo kvar t o m den 1 april. Enligt 12 kap. 1 § 5 st. JB är det inte tillåtet att avtala om att hyresvärden ska kunna säga upp hyreskontraktet med kortare uppsägningstid. Med tanke på att ni redan har hyrt lägenheten i fyra månader spelar det ingen roll om ert hyreskontrakt inte skulle vara giltigt. Ert gamla kontrakt skulle i så fall gälla och eftersom ni hyrt längre än tre månader gäller tre månaders uppsägningstid enligt 12 kap. 4 § 2 st. 3 p. JB. Med vänlig hälsning,

hyresgästens och hyresvärdens ansvar för skada

2013-02-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Min fråga är vem som har ansvar för ett fönster som gått sönder. Fönstret blåste sönder. Jag hade lämnat fönstret öppnat men med en sådan där plastspärr på, denna plastspärr blåste sedan sönder, och fönstret blåste upp och sönder. Då fönstret var gammalt och dåligt skick (sedan tidigare) reparerades inte detta utan de bytte ut hela fönstret. Efter det krävde hyresvärden att jag skulle beta för det hela, när jag vägrade men hänvisning till att fönsterrepationer är hyresvärdens ansvar inte hyresgästen, svarade hyresvärden att han skulle vräka mig, då jag har viss koll på juridiken, skrattade jag åt detta och hälsade att ska bli en roligt att se han försöka med detta. Sedan dess har jag inte hört något om detta (hände 2011), fram till nu när jag självmant flyttat. Jag får nu en krav från kronofogen på detta. Jag har självklart bestridit fodran. Frågan jag nu ställer er finns någon som risk att tingsrätten dömmer till hyresvärdens fördel om han nu verkligen stämmer mig dit?
Sara Olsson Okfors |Hej och tack för din fråga!Hyresvärden har underhållningsskyldighet vid hyra av bostadsrätter, och svarar för att bostadsrätten har lägsta godtagbara standard och ska se till att utföra nödvändigt underhåll och reparationer.(se 12:15 och 12:9 JB).Som hyresgäst är du dock ansvarig för skador som du vållar i lägenheten(se 12:24 JB), om skadan uppkommer genom vårdslöshet eller underlåtenhet. Hyresgästen har alltså en vårdplikt i att hålla lägenheten i bra skick, även om hyresvärden har ett övergripande ansvar att se till att grundläggande saker såsom vatten, värme och liknande fungerar. I ditt fall är det således en svår bevisfråga avseende vem som bör stå för fönsterreparationen. Å ena sidan har hyresvärden ett övergripande ansvar för att lägenheten är i godtagbart skick vilket bör innefatta att det finns fungerande fönster. Å andra sidan har du genom försummelse(lämnat fönster öppet) skadat fönstret så att det behövt reparation. Du bör kunna hävda att fönstret blåste sönder på grund av att det var gammalt och att det således är hyresvärden som skall ansvara för reparationen och att du inte varit försumlig då du lämnat det öppet, eftersom att ett "bra" fönster inte ska kunna gå sönder på detta sätt genom blåst. Det är dock inte helt lätt att säga hur en domstol skulle se på saken, och risken för att behöva betala rättegångskostnader vid förlust i domstol gör att det kan vara motiverat att försöka komma överrens med din hyresvärd om hur ni skall lösa frågan.Som du säger har hyresvärden inte vräkningsgrund pga att du inte betalar, men han kan ta ärendet till tingsrätten om han verkligen anser att du ska stå för fönsterkostnaden. Visserligen har du goda argument för att han ska vara ansvarig, men helt klart är det inte varför jag rekommenderar att försöka komma fram till någon slags kompromiss. Vidare kan ni vända er till hyresnämnden som fungerar som en medlare mellan hyresgäster och hyresvärdar, se hyresnämnden.se.

Användande av hyresgästs deposition

2013-02-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt ut min bostadsrätt i snart 2 år till en tjej via ett företag. I november upptäcktes det att det blivit fuktskada i badrummet som jag nu fått riva ut och måste bekosta renovering. Jag har sagt upp hyresgästen och vi hade 3 månaders uppsägningstid, men hon frågade mig om hon kan få flytta ut efter två månader istället då hon hittat en annan lägenhet och kan inte betala dubbla hyror. Hon gav en månads deposition när hon flyttade in, min fråga är nu, ska hon få tillbaka den depositionen? Vi har 3 månaders uppsägningstid och vill hon flytta tidigare än avtalat så trodde jag att depositionen går till sista hyran? Och fuktskadan i badrummet kommer att kosta mig minst 50.000, om något så borde hennes deposition även gå till det? Eller tänker jag fel? Vore tacksam för svar!
Lovisa Falkman |Hej och tack för din fråga.Vad gäller fuktskadan så beror det på hur skadan uppkommit om du har rätt att kvarhålla hennes deposition. Är det din hyresgäst som direkt orsakat skadan, så är hon naturligtvis ersättningsskyldig gentemot dig. Detta blir dock en bevisfråga, vilket innebär att du måste kunna bevisa att hon orsakat skadan. Kan det inte bevisas att hon orsakat skadan kan du inte ta hennes deposition för att betala kostnaderna för reparationen. Rörande den sista månadens hyra är det ett praktexempel på vad en deposition kan gå till. Har ni avtalat 3 månaders uppsägningstid och hon sedan endast kan betala för 2 månader så har du all rätt att använda depositionen för att betala hyran för den sista månaden.Hoppas du fick svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,Lovisa Falkman.

Om musikvolymen i flerbostadshus

2013-02-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har problem med min granne som bor i våningen under mig. Det är inte hon som äger lägenheten, det gör hennes mamma som bor i en annan stad. Jag har sagt till min granne (dottern) ett flertal gånger att jag vill att hon ska sänka musiknivån. För när hon spelar så blir musikvolymen väldigt hög hos mig och det pågår framtill 22.Den är så pass hög att det är omöjligt att höra något från min TV och dessutom så vibrerar mitt golv! För ett tag sedan ringde t.o.m. dottern och hennes mamma på min dörr och kom med felaktiga påstående och sade dessutom att jag är väldigt känslig! Mamman sade även att hennes dotter ska spela på den nivån hon vill och ingen annan ska bestämma detta åt henne. Jag har tagit upp detta med styrelsen i huset men de har svarat med att säga till mig: ”Men lilla du, det här är faktiskt ett flerbostadshus, då får man faktisk tåla att grannarna hörs. Dock eftersom det är ett flerbostadshus så bör man väl istället visa hänsyn till sina grannar och inte spela musik så pass högt att andra inte kan vistas i sina bostäder?
Amanda Rasmusson |Hej,och tack för din fråga till lawline.se!Angående frågor om störningar se gärna vidare i bostadsrättslagen (1991:614), BrL.Bor man i ett flerfamiljshus får man naturligtvis tåla att ljud från grannar förekommer. Enligt 7 kap. 9 § BrL är bostadsrättsinnehavaren skyldig att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. Detta innebär att det inte är tillåtet att föra oljud på en onormalt hög nivå. Det är framför allt upprepade störningarna av onormal styrka som inte tolereras.Om det förekommer störningar ska bostadsrättsföreningen ge bostadsrättsinnehavaren en tillsägelse att se till att störningarna upphör och underrätta socialnämnden i kommunen. Om bostadsrättsföreningen underlåter att agera enligt ovan klassas detta som att föreningen åsidosätter sina skyldigheter (se 7 kap. 4 § BrL), vilket kan bland annat leda till nedsättning av hyra eller rätt till uppsägning. Jag råder dig att i första hand göra ett nytt försök hos din bostadsrättsförening, förklara situationen och påminna om dess skyldigheter. Om bostadsrättsföreningen inte är hörsam finns alltid möjlighet att föra dialog via en jurist.Vänligen,

Hyresrätt - åtgärder vid brist i lägenhetens standard

2013-02-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, vår hyresrätt sedan 1,5 år tillbaka har ett badrum fullt med mögel och en dusch som fryser! Vid flera tillfällen har vi påpekat detta men inga åtgärder har skett (förutom en byggfläkt). Vi misstänker att våra mer frekventa förkylningssymptom och ökade trötthet beror på möglet. Och den frusna duschen har lett till resekostnader (de 20 dagar hittills i vinter som vi varit utan dusch + förra vintern) och ökad elförbrukning med byggfläkten igång allt som oftast. Ljudstörningar från fläkten samt stress och tidsåtgång vid oväntade "duschresor" är andra faktorer som påverkat och fortfarande påverkar oss. Vad kan vi begära av hyresvärden vad gäller exempelvis hyra och renovering här framöver? Och kan vi kräva något för den tid som redan gått? Vi trivs bra i lägenheten i övrigt och vill såklart därför att detta skall åtgärdas så vi kan bo kvar.
Olle Andersson |Hej,Det finns flera olika möjligheter för er att få åtgärdat bristerna i lägenheten samt för att erhålla ersättning för bristerna. SjälvhjälpSom jag förstått har ni redan kontaktat hyresvärden flera gånger utan att denne åtgärdat någon av bristerna permanent. Ni har således möjlighet att själva avhjälpa bristerna i lägenheten på hyresvärdens bekostnad (12 kap 11§ 1pt samt 12 kap 16§ 2pt JB). ÅtgärdsföreläggandeEn annan möjlighet är att begära åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden p.g.a. bristande underhåll (12 kap 16§ 2st JB). Hyresvärden får då en viss tid på sig att åtgärda bristerna. Om hyresvärden inte avhjälpt felen innan denna tidsperiod, kan vite utdömas av hyresnämnden (12 kap 62§).UpprustningsföreläggandeEn tredje möjlighet är att hos hyresnämnden ansöka om att förelägga hyresvärden med upprustningsföreläggande då lägenheten inte når upp till lägsta godtagbara standard i fråga om bl.a. personlig hygien och tillgång till dusch (12 kap 18a§ JB). Även här får hyresvärden en tidperiod i föreläggandet som åtgärderna ska vara åtgårdade innan vite kan utdömas (12 kap 62§ JB). Hyresnedsättning och skadeståndNi har även rätt till nedsättning av hyran då hyresvärden brustit i sin underhållsskyldighet och även eventuellt skadestånd om skada p.g.a. hyresvärdens icke-handlande kan visas (12 kap 11§ 3-4pt samt 12 kap 16§ JB) Det belopp av hyresavgiften som hyresnedsättningen motsvarar kan ni deponera hos länsstyrelsen och underrätta hyresvärden om att ni deponerat beloppet. Efter tre månader får ni tillbaka beloppet (12 kap 21-22§§ JB). Vad gäller hyresnedsättningen, finns möjlighet att få retroaktiv nedsättning av hyran för att ni inte kunnat använda lägenheten på ett ändamålsenligt sätt sedan 1,5 år tillbaka.ProcessenProcessen i hyresnämnden är gratis. Det går även vanligtvis att klara sig utan ombud i hyresnämnden. Mitt råd är således att ni vänder er till hyresnämnden med ansökan om åtgärdsföreläggande och retroaktiv hyresnedsättning. Jordabalken (JB) hittar ni https://lagen.nu/1970:994. Lycka till!  Vänligen,

Justering av hyra efter hyresavtalets ingående

2013-02-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag hyr ut min bostadsrätt i andrahand och har skrivit ett kontrakt som är tidsbestämt på ett år. Där har jag också skrivit hur mycket hyran är på. Men nu har hyran i föreningen höjts och elen har höjts (elen ingick i hyresgästens hyra) och då undrar jag om jag kan höja hyresgästens hyra utan att vårt kontrakt blir ogiltigt? Har skickat ett rekommenderat brev till min hyresgäst där jag skrivit att hyran höjts (för det har jag läst mig till att man kan göra) men nu säger min hyresgäst att då blir vårt kontrakt ogiltigt. Han har bott där i mer än 9 månader av tiden på kontraktet. Tack på förhand!
Lovisa Falkman |Hej och tack för din fråga.Vad som gäller i det här fallet är reglerat i kapitel 12 § 19 i jordabalken. Det sägs i stycke 1 att hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet. I stycke två sägs dock att bostadslägenheter som uthyrs i andrahand får anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren betalar, om så avtalats. Det innebär att man i andrahandsuthyrningar får avtala att hyran är beroende av avgifterna som förstahandshyresgästen/ägaren betalar.I ert fall beror det alltså på vad ni har kommit överens om i ert hyresavtal. Har ni kommit överens om ett fast belopp har du inte rätt att höja hyran under den löpande avtalsperioden, utan måste vänta tills avtalstiden går ut innan du kan justera hyran. Har ni däremot i hyresavtalet infört ett villkor att du kan justera hyran om någon avgift såsom föreningsavgiften höjs, så har du rätt till att höja hyran.Länk till jordabalken kapitel 12 hittar du https://lagen.nu/1970:994#K12Hoppas mitt svar kunde hjälpa dig.Med vänliga hälsningar,Lovisa Falkman.

Samäganderätt - försäljning av fastighet med nyttjanderätt

2013-02-02 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Vi är 3 syskon som tillsammans äger en fastighet, dessutom har ett fjärde syskon samt vår pappa nyttjanderätten. Nu vill två av oss delägare sälja fastigheten och ingen av de andra vill köpa ut oss. Via tingsrätten (samäganderättslagen) har en god man blivit utsedd att sälja fastigheten via offentlig auktion. Nyttjanderättshavarna vägrar att säga ifrån sig nyttjanderätten. Vad gäller då? Tacksam för svar.
Olle Andersson |Hej,Att tingsrätten bestämt om försäljning av fastigheten viaoffentlig auktion genom god man, innebär att det inte finns några hinder för försäljning av fastigheten från vare sig nyttjanderättshavarna, den tredje samägaren som inte vill sälja sin andel eller något  ev. avtal mellan samägarna, som skulle förbjuda en sådan försäljning (Se 6, 8 §§ Samäganderättslagen).Vad gäller nyttjanderättshavarna som vägrar flytta, så kommer de även efter fastighetsförsäljningen att ha nyttjanderätt i fastigheten, om nyttjanderätten grundas på ett skriftligt avtal och de tillträtt före försäljningen. Således torde försäljningen av fastigheten på offentlig auktion kunna ske utan hinder av nyttjanderätten personerna har i fastigheten (Se 7 kap 13§ 1 st. Jordabalken).Samäganderättslagen finner du https://lagen.nu/1904:48_s.1Jordabalken finner du https://lagen.nu/1970:994 Lycka till! Vänligen,