Tvättmaskinen i hyreshuset förstör kläderna

2013-03-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Vilka lagar är hyresgästföreningar tvungna att följa? Min hyresgästförening har infört "miljötvättstugor" som innebär att man betalar för varje tvätt. Nu har det hänt tre gånger att tvättmaskinen förstör alla kläder genom att göra stora hål i dem. Enligt de så har jag ingen rätt till renkompensation för kläderna och de verkar inte ta ansvar för den trasiga maskinen heller. Det är absurt att jag ska behöva betala för något som inte fungerar och inte kunna få tillbaka mina pengar.
Kim Dohm-Hansen |Hej och tack för din fråga!Till att börja med så har du fått lite fel för dig vad det gäller terminologin. Hyresgästföreningen är en organisation som arbetar för hyresgästers rättigheter. Är man medlem i hyresgästförening kan de till exempel hjälpa till vid tvister med hyresvärden eller att förhandla om hyra.Hyresvärden är den person eller det företag som äger ditt hyreshus och som du betalar hyra till. Det är hyresvärden som exempelvis ansvarar för lägenheternas skick. En bostadslägenhet måste ha det man kallar för lägsta godtagbara standard. Detta regleras i 12 kap. jordabalken, som i talspråk brukar kallas hyreslagen. Enligt § 18a krävs det för att lägsta godtagbara standard skall anses vara uppfylld att det finns tillgång till anordning för hushållstvätt. Om en sådan anordning inte finns eller är för bristfällig så kan hyresnämnden förelägga hyresvärden att åtgärda bristerna. Hyresnämnden kan också bestämma att hyresvärden skall betala vite om han eller hon inte följer föreläggandet. Som jag förstår din fråga så verkar det inte gå så jättebra med att på egen hand försöka få hyresvärden att rätta till problemen. Du kan, om du vill, själv stämma din hyresvärd i hyresnämnden och yrka på att hyresvärden får ett föreläggande. Mitt förslag är dock att du vänder dig till hyresgästföreningen och ber dem om hjälp. De kan göra en mer exakt bedömning av situationen och vid behov hjälpa till vid en eventuell tvist i hyresnämnden. Ibland är det också tillräckligt att hyresgästföreningen bara dyker upp för att hyresvärden ska bli mer samarbetsvillig, så att säga.Hyresgästföreningen hittar du på www.hyresgastforeningen.seVänligen,

Tillåten trädfällning?

2013-03-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!  Vi flyttade till villa för snart fem år sedan och ett av kraven var insynsskyddad trädgård. På grannens tomt, precis intill gränsen stod det det tiotal mer än två meter höga granar som helt blockerade all insyn. När vi kom ut i trädgården en dag var dessa plötsligt bortplockade och ersatta av knappt halvmetern höga bladlösa häckplantor. Trädgården är nu alldeles öppen för insyn från flera grannar, vilket vi inte alls är glada över och den har i våra ögon tappat sin charm totalt. Finns det något man kan göra?
Lovisa Hedlund | Hej, och tack för er fråga. Vanligtvis  är man fri att göra vad man vill med träden på sin tomt. Kommunen kan dock i  detaljplan bestämma om vegetationen enligt Plan -och bygglagen (PBL) 4 kap 10 § https://lagen.nu/2010:900#K4P10S1. Om kommunen har bestämmelser om träd i detaljplanen kan det krävas marklov för  att fälla träd enligt PBL 9 kap 12 § https://lagen.nu/2010:900#K9P12S1. För att veta vad som gäller där ni bor  kan ni kontakta kommunen för att få veta vad detaljplanen innehåller.Med vänlig hälsning

Andrahandshyresgästs ansvar för skador efter avflyttning

2013-03-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Har en vän som hyrt lägenhet i andrahand svart av hennes mammas ex, de har separerat då han hade alkohol problem. Inga foton finns tagna på lägenhetens skick innan hon började hyra den. Han kräver min vän på ca 5000 kr för mindre skador i parketten, orsakade av slitage. Är min vän ersättningsskyldig då slitage är något som man får räkna med när lägenheten används? De är alltså inte orsakade för att hon varit vårdslös eller dylikt. Hon är rädd för att han kräver detta i hämnd för att de separerat. Vad kan man stödja sig i ur lagtexten? Tacksam för svar.
Emelie Fyhrqvist | Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Av Jordabalkens 12e kapitel (Hyreslagen) som du hittar https://lagen.nu/1970:994 följer att hyresgästen under hyrestiden har att väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Graden av aktsamhet som krävs av hyresgästen är beroende av lägenhetens beskaffenhet, ändamålet med hyrningen, husets allmänna skick och dylikt. Av vad du angivit så verkar detta röra sig om en ”vanlig” hyra av bostad. Som du angett så förslits lägenheten genom normal användning. Så småningom kan genom förslitningen uppstå brister som är att betrakta som skador. Hyresgästen svarar inte för sådana skador som uppstår genom normal förslitning. Inte heller svarar han för skador som uppstår genom olyckshändelse. Den som påstår att någon vållat en skada måste normalt kunna bevisa sitt påstående, i detta fall hyresvärden. Normalt har man som hyresvärd endast möjlighet att visa att en skada inte fanns vid hyresgästens inflyttning men väl vid avflyttningen. Tvister huruvida skador uppkommit under hyrestiden eller funnits redan vid inflyttningen kan i stor utsträckning förebyggas om bevisning säkras beträffande lägenhetens skick vid tiden för inflyttningen. Det kan ske genom en på lämpligt sätt genomförd besiktning. Den naturliga och rationella ordningen är att hyresvärden har att svara för denna besiktning och även dokumentera denna.Då detta inte har skett och skadorna inte beror på vållande eller försummelse kan jag inte se varför din väninna skulle behöva stå för dessa. Det är dock svårt att svara på utan vidare inblick i fallet.Hoppas mitt svar är till hjälp!

Uppsägningstid enligt hyreslagen

2013-03-26 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga som gäller uppsägning av inneboendekontrakt. Jag skriver just nu ett uppsägningsbesked till min inneboende kompis. Vi har ett skriftligt kontrakt som vi skrev tillsammans som gällt tills vidare. På detta hade vi angett att uppsägningstiden var 1 månad, utan att veta att kortast möjliga uppsägningstid var 3 kalendermånader. Gäller den i kontraktet angivna uppsägningstiden trots detta? Mvh, Jakob
Johanna Österlund |Hej och tack för din fråga!Hyreslagen (12 kap. jordabalken) är en skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen. Din hyresgäst har därför alltid rätt till tre månaders uppsägningstid enligt hyreslagen (12 kap. 4 § p. 1) om han/hon vill. Dock kan ni avtala om en rätt för hyresgästen att säga upp avtalet med kortare uppsägningstid än tre månader eftersom hyreslagstiftningen är tvingande till hyresgästens fördel. Den rättsliga konsekvensen av ert avtal är att avtalsvillkoret om en månads uppsägningstid för dig som hyresvärd saknar verkan mot din hyresgäst och lagens tre månader gäller (12 kap. 1 § st. 5). Du kan alltså inte på något sätt genomtvinga avtalet i denna del rättsligt. Om du och din hyresgäst är överens  står ni fria att avtala om en månad, men enligt lag har han/hon alltså rätt till tre månader så juridiskt sett står sig inte hyresavtalet i den del det avser uppsägningstiden. Med vänlig hälsning

Uppsägningstid av hyresavtal och beskattning av inkomster vid uthyrning av privatbostad

2013-03-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! hyr en halv villa av ett par men ska flytta nu.jag vet att dom inte betalar någon skatt på hyran jag ger dom,kan dom kräva mej på tre månadshyror som det står i vårat hyreskontrakt?
Linda Olsson |Hej och tack för din fråga! Jag kommer att utgå från att dina hyresvärdar hyr ut delar av sin villa till dig i egenskap av privatpersoner, då inget i din fråga tyder på att de gör det inom ramarna för en näringsverksamhet.   Regler om hyra av bostad finns i den s.k. hyreslagen i 12 kap jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994. Ett hyresavtal om bostadslägenhet skall sägas upp att gälla vid det månadsskift som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen, 12 kap 4 § 1 st. 1 p. JB. Om parterna avtalat om längre uppsägningstid är det bara giltigt gentemot hyresvärden, då en hyresgäst som hyr en bostadslägenhet alltid har rätt till tre månaders uppsägningstid, 12 kap 5 § 1 st. JB. Med bostadslägenhet avses hus eller delar av hus (lägenhet) som hyrs ut för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad, 12 kap 1 och 3 st. JB. Tre månaders uppsägningstid är alltså minimireglerna vid uppsägning av bostadslägenhet, vilket innebär att hyresvärdarna kan kräva dig på dessa månadshyror. Hyresavtalets upphörande är knutet till månadsskifte och kan alltså inte upphöra vid exempelvis den 10:e eller 20:e i en månad. Sedan 1 februari 2013 gäller den nya lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (UEBL), se https://lagen.nu/2012:978. UEBL gäller när en privatperson (utanför näringsverksamhet) hyr ut en egen bostadsrättslägenhet, villa eller annat ägt boende. UEBL innebär vissa undantag från JB:s regler om hyra av bostadslägenhet, bl.a. har en hyresgäst rätt att säga upp hyresavtalet att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast en månad från uppsägningen, 3 § UEBL. Denna lag gäller dock bara på hyresavtal som ingåtts efter den 1 februari 2013. Du nämner även att dina hyresvärdar inte betalat skatt på den hyra du betalat till dem. Huvudregeln är att inkomst från uthyrning av privatbostäder skall tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital, se 42 kap 1 § 1 st. inkomstskattelagen (1999:1229) (IL), se https://lagen.nu/1999:1229. Då uthyrningen avser privatbostadsfastighet (villa) får ägarna ett schablonavdrag med 21 000 kr för inkomståret 2012 (40 000 kr för 2013), 42 kap 30 § 2 st. IL. Hyresvärdarna har även rätt till ett avdrag med 20 % av hyresintäkten, utöver schablonavdraget, 42 kap 31 § 1 st. IL. Hyresvärdarna skall alltså bara betala skatt på det eventuella överskottet efter schablonavdraget och avdraget på 20 % av hyresintäkten. Även om hyresvärdarna är skyldiga att betala skatt för den hyra du betalar till dem, är du skylig att betala hyra till dem under uppsägningstiden. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning, 

Samägd fastighet - tillåta besökare

2013-03-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är 4 st som tillsammans äger en sommarfastighet. Har 2 av dem rätt att ta ut mäklare för värdering utan att upplysa de övriga om att de gjort så?
Olle Lindberg |Hej och tack för din fråga!Som jag kan se det så finns det ingenting som hindrar någon av delägarna i fastigheten att ta dit en mäklare. Om ni inte har särskilt avtalat om detta, och därmed på grund av ett avtal kan tvinga någon att informera och begära tillstånd vid mäklarvärdering eller liknande, så kan jag närmast likna det vid att delägarna bjuder dit någon gäst (vilket måste anses vara okej).Att enbart bjuda in någon till att besöka och titta på fastigheten bör antagligen vara fullt tillåtet, så länge det inte innebär någon skada på fastigheten.Vänligen

Byggnad på fastighet som utgör enskild egendom - fastighetstillbehör?

2013-03-26 i Fastighet
FRÅGA |Min make och jag har ett äktenskapsförord genom vilket bl.a. en fastighet gjorts till min enskilda egendom. Samma fastighet är min enskild egendom även enligt det gåvobrev från min pappa. På samma fastighet har jag byggt ett hus under äktenskapet. För att finansiera bygget har vi belånat den bostadsrätt som är vår permanentbostad. Vi har nu ansökt om äktenskapsskillnad och min avsikt har varit att ta den del av lånen som är tagna för att bebygga fastigheten ovan. Min make har då väckt frågan om inte jag måste lösa ut honom från fastigheten till byggnadens marknadsvärde. Jag uppfattar det som att såväl fastigheten som sådan, som byggnaden - även om den upprättats under äkenskapet - är min enskilda egendom och inte ska ingå i bodelningen.
Victoria Nilsson |Hej!Om även byggnaden utgör enskild egendom är beroende av om byggnaden anses vara ett fastighetstillbehör eller inte, se 2:1 Jordabalken. Om byggnaden är ett fastighetstillbehör utgör den en del av fastigheten och blir därför enskild egendom precis som resten av fastigheten. Om byggnaden däremot inte blir ett fastighetstillbehör utgör den en byggnad på ofri grund, vilket blir en egen tillgång som inte är en del av fastigheten och därmed inte blir enskild egendom enligt ert äktenskapsförord/gåvobrevet.Om byggnaden blir fastighetstillbehör är i ert fall beroende av om kravet i 2:4 Jordabalken är uppfyllt. Enligt bestämmelsen måste byggnaden komma "i samme ägares hand" som fastigheten för att utgöra ett tillbehör. Om du ensam är ägare till byggnaden har den kommit i samme ägares hand då du äger både byggnaden och fastigheten. Om du och din make däremot äger byggnaden tillsammans har byggnaden inte kommit i samme ägares hand då det inte stämmer överens med ägarförhållandet avseende fastigheten.Frågan är därför vem som äger byggnaden. Det är inget jag säkert kan säga utifrån de uppgifter jag har, men det faktum att ni tagit ett gemensamt lån talar för att ni tillsammans äger byggnaden. I så fall utgör byggnaden giftorättsgods och ska ingå i bodelningen, vilket innebär att du, om inte ni har övrigt giftorättsgods till motsvarande värde som din make kan få, måste lösa ut din make ur byggnaden.Jordabalken hittar du https://lagen.nu/1970:994.Vänliga hälsningar,

Köpt bostadsrätt avviker från mäklares utfästelse

2013-03-25 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej. Jag och min sambo köpte för en tid sedan en bostadsrätt där det stod i kontraktet att det skulle finnas golvvärme i badrummet. Även under visningen menade mäklaren på att badrummet var nyrenoverat med golvvärme. Nu när vi har fått nycklarna visar det sig att det inte alls finns någon golvvärme överhuvudtaget. Vilka skyldigheter finns hos respektive parter, mäklare, säljare, köpare?
Ronja Kleiser |Hej!När man köper och säljer bostadsrätter ska köplagen tillämpas(ni hittar den https://lagen.nu/1990:931). Normalt föreligger inte ett fel i köplagens mening om köparen vid en undersökning av en vara före köpet borde ha märkt felet då. Av 18 § följer dock att fel ändå föreligger om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha haft inverkan på köpet. Detta gäller även om någon annan än säljaren lämnat uppgifter om varan med säljarens vetskap. Om säljaren lämnat en viss utfästelse om en vara behöver köparen alltså normalt inte undersöka om den stämmer.I ert fall har mäklaren sagt att badrummet har golvvärme och det följer även av ert köpeavtal. Ni har därför kunnat utgå från att så är fallet. Enligt mig är det därför tydligt att det föreligger fel i den lägenhet ni köpt. Ni bör genast kontakta säljarna och påtala felet. Påpeka att det följer av avtalet att golvvärme ska finnas. Det som kan bli aktuellt är att golvvärme installeras på säljarens bekostnad eller att ni får en prisnedsättning  som kompensation för felet. Mvh,