Överlåtelseförbud i gåva av fastighet

2016-07-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min morfar & mormor har givit min mor & moster en fritidsfastighet för många år sedan. Nu vill min mor ge sin del till mig eftersom hon inte orkar sköta om fastigheten. Min moster påstår att det i gåvobrevet står att de inte kan ge bort eller sälja sin del så länge de (mina morföräldrar) är i livet. Kan det vara så? Vad gäller kring detta? Med vänlig hälsning, Sara
Sarmad Abdul Nabi |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med din fråga,Överlåtelser av fastigheter regleras i jordabalkens fjärde kapitel. Enligt dess 29 § får gåvor göras beroende av förbehåll som gäller på obestämd tid. Överlåtelseförbud av liknande sort som i ert fall är inte ovanliga. Detta innebär att er mor inte får överlåta fastigheten utan gåvogivarnas samtycke, eller så länge de är i livet.Enligt 30 § gäller inte överlåtelseförbudet gentemot en potentiell köpare om förbehållet gäller i mer än två år. Detta innebär att gåvotagaren kan framgångsrikt överlåta fastigheten om inte talan om återgång av gåvan väcks innan överlåtelsen fullbordas. Om det skulle bil så att överlåtelsen lyckas måste dock er mor ersätta hennes föräldrar för gåvans värde, vilket inte gör det hela till ett attraktivt alternativ.Jag hoppas med detta att ni har fått svar på er fråga!Med vänlig hälsning

Inte tillåtet att kasta ut make ur gemensam lägenhet

2016-07-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Kan min fru kasta ut mig hur som helst. Bor i gemensam hyresrättslägenhet
Johan Landström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fru får inte kasta ut dig ur er gemensamma hyresrättslägenhet. Om hon exempelvis skulle byta lås på lägenheten eller på annat vis, mot din vilja, hindra dig från att nyttja lägenheten, skulle hon göra sig skyldig till brottet egenmäktigt förfarande, 8 kap. 8 och 11 §§ BrB. Om du och din fru står gemensamt på hyreskontraktet är det bara hyresvärden som kan säga upp dig från kontraktet om det finns grund för detta enligt reglerna i 12 kap. JB.Vid eventuell skilsmässa är det parten med bäst behov av bostaden som får behålla den, oavsett vem som stod på hyreskontraktet tidigare, 11 kap. 8 § ÄktB. Bäst behov anses generellt den ha som har svårast att hitta ny bostad eller den som ska ha parets barn boende hos sig.Jag hoppas att detta har besvarat din fråga!Mvh

Ordalydelsen i 12 kap. 4 § Jordabalken

2016-07-20 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo har skrivit på ett hyresavtal där nedan star angående uppsägning : "Kontraktet kan tidigast sägas upp till det månadsskifte som inträffar närmast tre månader efter uppsägningstillfället" Jordabalken säger: "4 § Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla 1. vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, när avtalet avser en bostadslägenhet, eller 2. vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, när avtalet avser en lokal."Vad jag kan se så betyder detta två olika saker. Det avtal jag och min sambo skriver på tolkar jag såhär: Uppsägningsdatum: 6 juniDärefter ska tre månader gå, 6 juli, 6 augusti, 6 September och det månadsskifte som ligger närmst är då augusti/September. Vad jag tolkat är att ordet "efter" hade stått som I jordabalken skulle vi ha betalt tom. September, men nu gör det inte det, så vi borde bara vara skyldiga att betala tom. augusti. Skulle bara vilja höra hur ni ser på detta.
Terese Vestergård |Hej och tack för din fråga!Jag har valt att dels tolka den faktiska ordalydelsen, förarbeten till lagen samt vägledande rättsfall för att kunna utröna hur lagstiftaren har tänkt. Ordalydelsen i 12 kap. 4§ Jordabalken, här, tolkar jag, enbart genom att läsa lagen, att om ni säger upp avtalet den 6 juni borde ni enbart behöva betala augusti månadshyra som den sista, då efter tre månader är månadsskiftet mellan augusti och september den närmaste.Om man läser vägledande praxis, RBD 14:87 gemensamt med Regeringens proposition 1983/84:137 s 95, 97 och 116, kan man nå framtill slutsatsen att 3 månader enbart är ett minimum krav som inte helt strikt behöver följas utan uppsägningstiden kan även anses få vara längre. Vad som är väldigt tydligt är att lagstiftaren har skrivit lagen för att vara till fördel för hyresgästernas besittningsskydd, här ses långa uppsägningstider som fördelaktigt, vilket givetvis ska vägas in i en tolkningsproblematik.Ett citat från Regeringens proposition 1983/84:137 s.97 som jag tror kan hjälpa till här: "Det vanligaste är en uppsägningstid på tre månader, vilket innebär att uppsägning måste ske före den 1 juli om avtalet skall kunna upphöra den 1 oktober. " Enligt lagstiftaren skulle alltså en uppsägning den 6 juni infinna sig skiftet september/oktober och ni skulle då bli tvungna att betala även septembers hyra.Jag hoppas ni har fått svar på er intressanta fråga!Med varma hälsningar

Sälja stuga på arrenderad mark

2016-07-20 i Arrende
FRÅGA |Vår stuga ligger på mark som vi arrenderar av kommunen. Arrendet löper på 5 år. Nu vill vi sälja stugan, vad gäller?
Emma Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En stuga som står på arrenderad mark är att betrakta som lös egendom, detta går att utläsa motsatsvis ur 1 kap. 1 § Jordabalken (JB) (https://lagen.nu/1970:994#K1P1S1) då denna bestämmelse beskriver vad som är att bedöma som fast egendom. Konsekvensen av detta är att de speciella forumreglerna som gäller vid en överlåtelse av fast egendom inte är tillämpliga vid en överlåtelse av er stuga. Utöver det finns det inte heller några regler som säger att köpet måste registreras, det finns ingen inskrivningsmyndighet för lös egendom. En muntlig överenskommelse mellan er och köparen är därför bindande enligt rättsgrundsatsen om att avtal skall hållas, det stadgas i 1 kap. 1 § Avtalslagen (https://lagen.nu/1915:218#P1S1). Det är dock ur bevissynpunkt värt att tänka på att ändå upprätta en skriftlig handling på överlåtelsen.Vid en överlåtelse av en fastighet på arrenderad mark gäller arrendeavtalet normalt mot den nya ägaren om arrendeavtalet är skriftligt och tillträdet till arrendestället skett före överlåtelsen, se 7 kap. 13 § JB (https://lagen.nu/1970:994#K7P13S1). Fastigheten måste alltså i realiteten ha tagits i besittning, det räcker inte att t.ex. hyresgästen fått nycklarna till bostaden, utan personen måste även använda sig av lägenheten. Arrendeavtalet fortsätter alltså att gälla mot den nya fastighetsägaren enligt vad som är skrivet i avtalet.Jag hoppas att ovanstående har gett svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Rätt att kapa av grenar från träd på annans tomt

2016-07-21 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Har ett problem med träd som hänger över min tomtgräns och dessutom skymmer min sjöutsikt.Träden står några centimeter till en halvmeter från vår tomtgräns och jag har pratat med grannen om att ta ner dem men han vill ha insynsskyddet och tycker inte att det gör något att de kronorna hänger 1 till 2 meter in över vår tomt.Frågan är nu om jag har rätt att glesa ut och kapa av lite grenar på min sida gränsen utan att trädet blir skadat eftersom jag antar att jag inte har rätt att såga ner det.Hur måste jag isåfall gå till väga?
Beatrice Walldov |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Av 3 kap 2 § jordabalken (1970:994) framgår att om en rot eller en gren tränger in på en fastighet från ett område intill denna och detta medför olägenhet för fastighetens ägare får denne ta bort roten eller grenen. Ägaren till området ska dock själv beredas tillfälle att själv utföra åtgärden om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom. Om grenarna medför olägenhet för dig och din sjöutsikt kan du alltså ta bort dessa. Detta gäller under förutsättning att du gett din granne tillfälle att göra det själv, vilket du gjort och grannen är medveten om att grenarna medför olägenhet. Hoppas du är nöjd med ditt svar, om inte, eller om du har närmre funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Villkora fastighetsköp

2016-07-20 i Köpavtal
FRÅGA |Kan man vilkora ett fastighetsköp. Ex: att fastigheten inte får överlåtas till annan köpare eller styckas upp inom 10 år?
Zorba Hållsten |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Först och främst måste köpeavtalet innehålla de formkrav som ställs upp i 4 kap. 1 § jordabalken (JB) för att vara giltigt. Köpeavtalet måste innehålla uppgift om köpeskillingen, överlåtelseförklaring, köpobjekt samt båda parternas underskrift. Vidare enligt 4 kap. 3 § 1 st. 3 p. JB så är ett villkor som exempelvis stadgar att fastigheten inte får överlåtas till en annan köpare eller styckas upp inom 10 år fullt giltigt, men endast om villkoret är intaget i köpehandlingen. Villkoret kan alltså inte vara muntligt, det måste vara skriftligt och finnas i köpehandlingen. Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Uppsägning av arrendeavtal

2016-07-20 i Arrende
FRÅGA |Hej,Jag äger en byggnad på ofri grund med ett permanent bygglov från kommunen men har ett arrendeavtal med markägaren med 5 årskontrakt. Vad skulle hända ifall markägaren gör en uppsägning ?
Terese Vestergård |Hej och tack för din fråga!Det framgår inte av din fråga vilket typ av arrende det rör sig om, därför kommer jag förutsätta att det handlar om ett bostadsarrende, alltså att syftet med arrendet är att uppföra eller bibehålla bostadhus för dig, 10 kap. 1 § Jordabalken (JB). Nedan följer lite olika beskrivningar på hur en uppsägning kan och bör ske från markägaren:- Om markägaren vill säga upp arrendet i förtid, alltså för en tid mindre än 5 år, lär detta godkännas av arrendenämnden,10 kap. 2 § JB.- Om markägaren vill säga upp arrendet till dess att de fem åren avtalet gäller för har gått ut lär uppsägningen ha skett inom 4 år från det att avtalet började gälla, med andra ord avtalet lär ha sagts upp minst 1 år innan de fem avtalade åren har tagit slut, 10 kap. 3 § JB.Som ägare av ett arrende har du ett besittningsskydd. Detta innebär att du har rätt till förlängning av arrendet, 10 kap. 5 § JB, i alla situationer förutom dessa; - Pant eller borgen är ställd för arrendet och säkerheten försämras.- Du har på något vis åsidosatt dina förpliktelser enligt avtalet. - Byggnad uppförs på arrendet utan bygglov, emot en detaljplan eller på annat sätt emot någon myndighets föreskrifter eller beslut. Även om byggnaden på något annat vis inte stämmer överens med detaljplan eller områdesbestämmelser och jordägaren gör det gällande att denne kommer att använda marken och uppföra byggnad på det sätt som ska göras.- Att jordägaren ska använda marken till annan bebyggelse än vad som står i ert arrendeavtal t.ex. jordbruk, denna användning ska givetvis vägas emot ditt intresse att bo kvar och jordägarens intresse att t.ex. satsa på jordbruk.- Jordägaren kan även i andra fall ha befogad anledning att säga upp arrendet t.ex. att du har erbjudits köpa marken men avstått.Hoppas du har fått svar på din fråga!Med varma hälsningar

Trapphusstörningar

2016-07-20 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag har en kvinna till granne som bedriver bordellverksamhet nattetid mest. Huset som vi bor i är väldigt lyhört och trappen som leder till hennes lgh är helt oisolerad.Har försökt prata med hyresvärden, han kan inte lägga sig i, säger han.Blir störd med dålig sömn som följd. Har försökt nå henne men hon svarar intemvh Barbro Engetbarbrofjellstrom@hotmail.com
Adrian Nylén |Hej!Er fråga gäller situationer där ni blir störda av eran granne, vilket regleras i Jordabalken (1970:994). Förhållanden som gäller mellan hyresvärd och hyresgäst finnes i 12 kap JB (även kallad hyreslagen), enligt 12:25 § 1 stycket JB ska en hyresgäst inte utsätta sina grannar för störningar av en sådan grad att det försämrar deras bostadsmiljö.Utav er fråga framgår att ni blir störda till sådan grad att ni får sömnbrist, detta innebär utan tvekan att eran bostadsmiljö försämrats. Det framgår vidare av 12:25 2 stycket JB att en hyresvärd vid sådana störningar är skyldig att lämna en tillsägelse till den störande hyresgästen. Om störningarna skulle fortsätta trots tillsägelsen kan deras hyresrätt förverkas enligt 12:42 § 1 st. 6 p. JB.Av er fråga framgår det dock att ni redan tagit kontakt med hyresvärden angående störningarna och denne valt att inte ta itu med problemet. I sådana fall finns det endast ett annat alternativ, vilket är att ta kontakt med hyresnämnden. Om du för ett ärende hos hyresnämnden är det bra om du först fört loggbok och samlar in bevis för störningarna, så nämnden lättare kan förverka din grannes hyresrätt. Kontakta även er störningsjour vid framtida störningar.Hoppas detta gett er svar på er fråga!