Hyresvärdens rätt att dra av värmen?

2014-06-24 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Om det står i mitt hyreskontrakt att värme ingår har värden då rätt att dra av värmen?
Johan Olsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga går att tolka på två olika sätt; antingen att du undrar om hyresvärden har rätt att stänga av värmen i din lägenhet när det enligt avtalet ska ingå, eller om hyresvärden har rätt att kräva betalning för värmen trots att det i hyreskontraktet står att värme ska ingå i hyran. Jag svarar därför på båda tolkningarna. För den första tolkningen avseende värmen i lägenheten, så framgår det av 12:18a Jordabalken, vanligen kallad för Hyreslagen (se https://lagen.nu/1970:994#K12P18aS1) vad som anses som den lägsta godtagbara standarden för en bostad. Kontinuerlig uppvärmning är en av de saker som ska finnas för att lägenheten ska anses ha lägsta godtagbara standard. Därmed har hyresvärden inte rätt att stänga av värmen, där hyresvärden annars riskerar att behöva betala vite. För den andra tolkningen kan konstateras att det inte finns något särskilt formkrav för hur hyresavtalet ska upprättas, vilket framgår av 12:2 Jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994#K12P2S1) där det stadgas att hyresavtal kan vara både muntliga och skriftliga, och att avtalet endast måste vara skriftligt om någon av hyresvärden eller hyresgästen begär det. Ett upprättat hyresavtal gäller således oavsett hur det har upprättats, men att ha det i skriftlig form är givetvis att föredra ur bevishänseende.Om du i ditt fall har ett hyreskontrakt där det framgår att värme ska ingå i hyran, blir detta en rent avtalsrättslig fråga, och då en tämligen okomplicerad sådan. Den avtalsrättsliga grundprincipen "pacta sunt servanda" (latin) gäller, som på svenska betyder "avtal ska hållas". Den framgår inte av någon lag, men gäller ändå som lag och är bindande för parterna. Därför ska du givetvis inte betala för värmen utöver hyran, om motsatsen framgår av ert skriftliga hyresavtal. Även avtalslagen talan här till din fördel. Hoppas att detta gav svar på frågan!Med vänliga hälsningar, 

Dolt fel i fastighet?

2014-06-18 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, jag köpte ett hus för ca tre år sedan, nu har den putsade fasaden spruckit på flera ställen, enligt fasadrenoverare på grund av att plastfärg har använts. Kan detta anses som ett dolt fel? Mvh Anna
jacob frank |Hej och välkommen till Lawline!Följande karaktäriserar ett dolt fel. Felet ska ha funnits i bostaden redan när du köpte den men alltså inte gått att upptäcka vid en noggrann besiktning. Du ska heller inte ha behövt räkna med felet med tanke på bostadens ålder, skick och konstruktion. Det ligger ett stort ansvar på dig som köpare att du ska ha uppfyllt din undersökningsplikt för att felet ska räknas som dolt. Kraven på köparens undersökningsplikt har i rättspraxis ställts så högt att en köpare i praktiken måste anlita sakkunniga besiktningsmän inom varje entreprenadområde (elinstallationer, vvs, måleri, byggteknik mm) för att anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.Att plastfärg använts är med andra ord något som du borde ha upptäckt innan köpet vid riktig undersökning. Min uppfattning är därför att felet inte varit dolt. 

Bevisbörda för skador vid andrahandsuthyrning

2014-06-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Bodde i andrahand i en lgh under ett år och nu när vi lämnat säger förstahandshyresgästen att vi orsakat märken i golvet. Vad jag vet finns ingen utflyttningsbesiktning eftersom vi fick nycklarna i handen under tiden hon damsög/flyttstädade det sista. Är det inte förstahandsgästen som ansvarar för ex skador på lgh genom den deposition som är inbetald? Och om jag nu tvingas ersätta dessa har förstahandsgästen rätt att kräva mig på mer pengar än vad som är betalt i deposition? Mvh
Lovisa Hedlund |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline. Vid andrahandsuthyrningar fungerar förstahandshyresgästen som en hyresvärd för andrahandshyresgästerna i lagens mening (Jordabalk 12 kap, https://lagen.nu/1970:994#K12). Enligt 12 kap 24 § ska hyresgästen under hyrestiden väl vårda lägenheten och är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet. Högsta domstolen har i NJA 1987 s. 668 ansett att en hyresvärd som fordrar ersättning för skada på lägenheten har bevisbördan för att skadan uppkommit efter inflyttningen. Enligt domstolen kan detta enklast göras genom att ett besiktningsprotokoll upprättas vid inflyttning som både hyresvärd och hyresgäst godkänner. Det är således er hyresvärd som har bevisbördan för att skadorna uppkommit efter det att ni flyttade in i lägenheten. Vänligen

Ansvar och plantering av fruktträd och häck

2014-06-16 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Jag undrar om det finns nån lag eller regel som beskriver hur ska man plantera häck eller fruktträd på egen tomt. 1.Jag vill plantera några fruktträd men vet inte hur långt bort från tomtgräns får jag göra detta. 2.Vem ansvarar att vattna häck planterad vid tomtgräns, vem har rätt till att ta bort häcken helt.
Farhad Niroumand |Hej,Tack för din fråga.Enligt 3 kap. 1 § jordabalken ska du vid plantering av fruktträd och häck ta skälig hänsyn till omgivningen. Enligt 3 kap. 2 § bör du inte plantera ditt träd eller häck så att grenar eller rötter tränger in på din grannes fastighet och medför olägenhet för honom eller henne. När det gäller din andra fråga så är det du som har ansvaret för häcken om den är planterad av dig och växer i din trädgård. Med vänlig hälsning,

Försenad lagfartsansökan

2014-06-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Kan en köpare av fastighet strunta i att söka lagfart och sen söka lagfart på fastighet efter 22 år och få det beviljat?
Denise Peters |Hej och tack för din fråga!Reglerna om lagfart finns i Jordabalken (JB), här.Lagfart är endast en formell registrering och det ändrar inte giltigheten i ett fastighetsförvärv. Att en köpare således försuttit tiden för ansökan har som utgångspunkt ingen annan effekt än den att man kan med vitesföreläggande bli anmodad av inskrivningsmyndigheten att inkomma med en ansökan, se JB 20:3.Vad som kan vara viktigt att veta är dock att den som faktiskt har lagfarten har möjlighet att göra inteckningar i fastigheten och få ut pantbrev. Denne kan även sälja fastigheten vidare och du har då risk att förlora fastigheten till en person som med stöd av dessa nya köpehandlingar söker lagfart innan dig. Det är alltså för din egen skull mycket viktigt att du skaffar dig lagfart så att du inte riskerar att bli av med din fastighet eller dylikt. Så länge du har alla de handlingar som behövs kommer du få din lagfart beviljad. Jag råder dig att söka lagfart så snart som möjligt och även för säkerhets skull kolla uppgifter om eventuella nya pantbrev i fastigheten hos inskrivningsmyndigheten. Lycka till!

Dolda fel vid försäljning av fastighet

2014-06-17 i Fel i fastighet
FRÅGA |Om båda säljarna av en fastighet är över 70 år gamla vid försäljningtillfället, gäller då inte "dolda fel-ansvaret" i 10 år?
Anna Alfredsson |Hej och tack för din fråga!Säljarens ansvar för s k dolda fel är inte kopplat till säljarens ålder. Ansvaret för sådana fel gäller därför oavsett hur gammal säljaren var då fastigheten såldes. Med vänlig hälsning, 

Övertagande av hyresrätt mellan makar

2014-06-16 i Hyresrätt
FRÅGA |jag och min fru ska skiljas. vi bor i en hyresrätt där jag står ensam på kontraktet. jag vill att min fru ska bo kvar i lägenheten. vilka regler gäller gentemot hyresvärden? vad behöver vi tänka på? kan värden neka att min fru får " överta" lägenheten?
Simon Adolfsson |Hej och tack för din fråga.12:33-34 JB reglerar överlåtelse av hyresrätter mellan makar och andra närstående som varaktigt sammanbott med den denne.Enligt 33 § får en hyresrätt som använts som gemensam bostad för makarna skrivas över till den andra maken om denne tillkommer den andra genom bodelning.Enligt 34 § får en hyresgäst som inte längre ska använda sin bostadslägenhet överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med denne, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Ett sådant tillstånd ska alltid medges om hyresvärden skäligen kan nöja sig med den nya hyresgästen.Så med andra ord, om ni genom bodelning tilldelar er fru hyresrätten kan din fru överta lägenheten. Ändå, om det inte sker genom bodelningen (vilket faktiskt vore det smidigaste) kan ni ansöka hos hyresnämnden om att din fru ska få överta lägenheten.Jag skulle dock personligen börja med att kommunicera era tankar kring ett övertagande med hyresvärden innan ni går till hyresnämnden, eftersom att det blir smidigaste för samtliga parter.Hoppas du fick klarhet i dina frågor.Med vänliga hälsningar,

Uppsägningstid vid uthyrning av bostadsrätt

2014-06-12 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har hyrt ut min bostadsrätt i andra hand på ett år och skrivit kontrakt med en person. Två personer har hela tiden bott i lägenheten. Efter endast 2 månader säger man via sms upp lägenheten pga att den är för liten. Uppsägningstiden enligt avtalet är 3 månader men hyresgästen vill lämna tidigare då hon redan skrivit kontrakt på ny lägenhet. Jag har inte möjlighet att få ny hyresgäst på så kort varsel och menar att uppsägningstiden ska användas. Hyresgästen hotar då med att hålla inne hyran och påtalar brister i lägenheten, brister som fanns redan då hon besiktade lägenheten innan avtal skrevs. Vad har jag för skyldigheter och vad är mina rättigheter? Tacksam för svar.
Lovisa Hedlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Om man hyr sin bostadsrätt i andra hand gäller en ny lag som trädde ikraft den 1 februari 2013, Lag om uthyrning av egen bostad som du finner https://lagen.nu/2012:978. Där anges i 3 § 2 st att hyresgästen har 1 månads uppsägningstid. Denna bestämmelse är tvingande till hyresgästens fördel enligt 2 §.Om hyresavtalet ingicks efter 1 februari 2013 har således dina hyresgäster rätt till 1 månads uppsägningstid. Vänligen