Andrahandsuthyrning av lägenhet och regressrätt

2013-08-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej Jag behöver verkligen hjälp och hoppas ni kan vägleda mig. Jag har hyrt ut min lägenhet i andra hand, 1 år, och nu när deras kontrakt gått ut så har vi hamnat i liten tvist. De anser att lägenheten utsatts för normalt slitage, fettfläck från sängen och 7 st stora borrhål på den mest "centrerade" väggen i vardagsrummet. Hålen syns väldigt väl, och är väldigt många då dem hadt två stora hyllor på väggen. Väggen är ca Max 9 kvm. Mitt bostadsbolag som jag hyr ifrån har sagt att dem aldrig skulle godkänna det om jag flyttade ut utan jag hade blivit tvungen att åtgärda det att tapetsera om. Hyresbolaget gör denna bedömning utifrån att lägenheten blev helt nytapetserad 2011, då jag flyttade in. Jag har själv bara gjort två andra mindre hål på en annan vägg. Jag bodde där knappt ett år innan jag hyrde ut den. Eftersom jag kommer bli skyldig till att betala min hyresvärd de skador som uppkommit orsakat av andrahandshyresgäst så har jag något som kallas regressrätt? Jag behöver hjälp hur jag ska bemöta det här problemet och vilken rätt jag har, för jag kommer bli skyldig att betala skador som andrahandshyresgästen åstadkommit, för jag är ju ansvarig för lägenheten. I vårt kontrakt står det också att om "skada inträffar, ansvarar hyresgästen för denna och att det ska åtgärdas". Och dem har ju orsakat skada på både vägg och tapet. Jag har bilder och besiktningsprotokoll. Tacksam för snabbt svar Med vänlig hälsning, Lina
Anna Helgesson | Hej, Tack för din fråga. I detta fall rör det sig om hyra av lägenhet och då aktualiseras jordabalken (JB) och närmare bestämt 12kap JB. I detta fall handlar det om att hyra ut en hyresrätt i andra hand vilket regleras i 12kap 39-41§§ JB. Enligt huvudregeln krävs samtycke till att hyra ut i andra hand av hyresvärden, vänligen se 12kap 39§ 1st JB, i undantagsfall kan samtycke ges av hyresnämnden enligt 12kap 39§ JB. Vidare kan sägas att din hyresvärd inte har någon avtalsrättsligrelation men andrahandshyresgästen, utan det avtalet är tecknat mellan första- och andrahandshyresgästen, dvs. mellan dig och den som hyrde lägenheten av dig. Det är som sagt personen som står på hyreskontraktet som står för att åtgärderna av skador/fel, dvs. i detta fall skruvhål och fettfläcken på väggen då det är du som ingått ett avtal med hyresvärden. Den som står på avtalet ser därmed till att hyran betalas samt för att lägenhetens skick osv. i enlighet med 12kap 24§ 1st JB, detta gäller även enligt 12kap 24§ 4st JB. Om den aktuella lägenheten hyrs ut med samtycke från hyresvärden eller hyresnämnden aktualiseras 12kap 38§ 1st JB. Denna paragraf stadgar att om förstahandshyresgästen med samtycke överlåter lägenheten till andrahandshyresgästen blir denne inte skyldig att stå för de åtgärder som krävs för att återställa lägenheten till ett ”godtagbart skick”. Såvida det rör fel som uppstod under tiden som andrahandshyresgästen hyrde lägenheten. Detta bör innebära att du som förstahandshyresgäst har regressrätt mot andrahandshyresgästen, för att på så vis få ersättning för de pengar du fått lägga ut till hyresvärden för att täcka de skador som uppkommit under den aktuella andrahandsuthyrningen. Denna regel är däremot dispositiv, dvs. att det kan avtalas bort, så se efter i ditt kontrakt med din hyresvärd om detta omnämns på något sätt. Sammanfattningsvis kan sägas att om du hyrt ut lägenheten med hyresvärdens samtycke bör du ha regressrätt mot andrahandshyresgästen för skador denne orsakat på lägenheten. När det kommer till regressrätt gäller att du kan bevisa och förklara vad skulden rör sig om, och i första hand rikta anspråket mot andrahandshyresgästen. Vill denne inte betala kan du göra en ansökan hos Kronofogden om ett betalningsföreläggande. Ett krav för att kunna ansöka om ett betalningsföreläggande och få hjälp med att driva in skulden är att skulden är förfallen betalning, dvs att en pengaskuld faktiskt föreligger. I detta fall, om jag förstår det hela rätt rör det sig om en framtida skuld, såvida du inte redan nu vill åtgärda reparationerna på lägenheten. För att i framtiden kunna väcka ett anspråk gentemot andrahandshyresgästen måste man kika på preskriptionsreglerna. Att ett ärende preskriberas innebär att du som borgenär förlorar rätten att kräva ut skulden (fordran) enligt 8§ preskriptionslag (1981:130) (PreskL). Dock ges det som är särskilt stadgat i annan lag företräde framför PreskL regler, detta enligt 1§ PreskL. Ett sådant undantag är preskription rörande fordran i ett hyresförhållande. Enligt 12kap 61§ JB finns en tvåårig preskriptionstid för en fordran som kan kopplas till hyresförhållandet. Preskriptionstiden räknas från det att hyresgästen lämnat lägenheten eller då hyresavtalet löpt ut. När det kommer till relationen mellan första- och andrahandshyresgäster räknas enligt hovrättspraxis den tvååriga preskriptionstiden från det att andrahandshyresgästen lämnat lägenheten, vänligen se RH 1996:109. Dock rör detta sig i detta fall om en uthyrning av lägenhet och en tvist mellan första och andrahandshyresgästen, i detta fall två privatpersoner, frågan är då om detta istället faller in under huvudregeln 10åriga preskriptionen enligt 1-2§§ PreskL. Denna preskriptionstid börjar löpa från det att fordran uppstår. Slutligen kan sägas att det finns en preskriptionstid på minst två år, inom vilken du har möjlighet att väcka anspråket gentemot andrahandshyresgästen. Om det finns en faktisk skuld bör du i första hand vända dig till andrahandshyresgästen, om denne inte vill betala kan du ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten. Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Med Vänliga Hälsningar

Avtala bort besittningsskydd

2013-08-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag ska hyra ut en hel villa, 2 år i taget,ev. längre, och undrar hur jag avtalar bort besittningsskyddet.
Emily Töyrä |Hej! Besittningsskyddet avtalas bort genom underskrift av en särskild handling. Blankett för det finner du hos Hyresnämnden (http://www.hyresnamnden.se/Blanketter/), som också oftast måste godkänna uthyrningen. Hoppas det besvarar din fråga!Med vänlig hälsning, 

Uppsägning av hyresavtal för lokal på obestämd tid vid sen inbetalning av hyra

2013-08-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej har en fråga ang avhysning utan uppsägning.Jag har hyrt en bilverkstad med orimlig hyra under 2 år. Och kunde till slut inte bet min hyra utan släpade efter med en hyra, plus en ök. om 1/5 tusen per månad av gamla hyror tot tror jag .5 st Vi hade ett möte kl tolv där de bad mig avlägsna mig från fastigheten med snarast.Jag hade 2 pågående arbeten och de bad mig avsluta dem så fort som möjligt ,då de hade en annan som skulle börja där redan 2 dagar efter .jag åberopade att jag ville ta väck mina personliga saker+ egna verktyg, vilket jag fick tillåtelse till dagen efter under övervakning varvid jag körde iväg med dessa. Jag har inte fått någon skriftlig uppsägning av kontrakt och heller inte någon muntlig uppsägning av lokalen .Vid tecknande av kontrakt hade vi enl min erfaro en muntlig ök. om 3 mån ömsesidig uppsägning av kontrakt plus att aktieägarna lovade att inte starta verksamhet i samma kommun inom 2 år,Jag fick och så en möjlighet att köpa in mig i 30 procent i bolaget vilket jag redan vid årsskiftet avböjde då vi inte fick resultat i bolaget pga hög hyra från hyresvärd Tacksam för svar +tack för gratis fråga,,,,,Mvh Lasse
Thomas Hefner | Hej Lasse, Eftersom det gäller hyra av lokal blir tillämplig lag 12 kap Jordabalken. Den hittar du https://lagen.nu/1970:994#K12 Enligt 1 § 5 stycket är lagen bindande till hyresgästens fördel; avtalsinnehåll som alltså är till dennes nackdel, jämfört med lagens innehåll, är utan verkan.  Enligt 3 § är huvudregeln att hyresavtal gäller på obestämd tid; du har inte nämnt något som tyder på att ni ingått avtal på bestämd tid.  Enligt 4 § 2 punkten är lägsta uppsägningstiden för lokal (till skillnad från bostad) 9 månader.  Enligt 42 § 2 punkten är en hyresrätt för lokal förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet om hyresgästen inte betalat hyran efter att mer än då dagar gått från förfallodagen. Enligt 6 § upphör hyresrätten omedelbart att gälla om den sägs upp av den orsaken. Enligt 58 § 1-2 stycket är dock en uppsägning av hyresavtal för lokal ogiltig om den inte är skriftlig och uppfyller vissa krav. 

Är jag bunden av mitt hyresavtal?

2013-08-09 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag har via e-post varit i kontakt med en hyresvärd som hyr ut ett möblerat rum i sin lägenhet angående att jag ska hyra rummet under ett läsår. Vi har haft en relativt lång e-post korrespondens, där bland annat hyresvärden har skickat över inskannat hyresavtal som han bett mig skriva på, som jag skickat tillbaka, fått tillbaka ett påskrivet av honom också. Jag förstår givetvis att detta är bindande, men om det mot förmodan skulle vara så att jag inte vill hyra rummet längre, finns det möjlighet för mig att dra mig ur eller är jag bunden enligt avtalet nu? Tack!
Louise Eskesen |Hej och tack för din fråga! Precis som du själv inser så är du bunden av hyresavtalet. Det finns dessutom ett skriftligt avtal med din och motpartens underskrift på, så att avtal föreligger är lätt att bevisa vid en eventuell tvist. Paragrafen 12:5 JB (https://lagen.nu/1970:994)  rör bostadshyresgästens uppsägning. Hyresgästen får enligt den bestämmelsen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Oavsett vilken hyrestid eller uppsägningstid som avtalats är alltså uppsägningstiden alltid tre månader. Längre tid än så behöver du inte vara bunden om du inte vill. Däremot ser jag ingen möjlighet för dig att dra dig ur avtalet på en gång utifrån informationen i din fråga. Med vänlig hälsning,

Andrahandsuthyrning av parkeringsplats

2013-08-22 i Arrende
FRÅGA |Om en privatperson hyr en parkeringsplats från en bostadsrättsförening kan den under några omständigheter hyra ut den platsen i sin tur eller är det upp till brf att besluta?
Susanne Lantto | Hej och tack för din fråga.En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som äger en eller flera fastigheter. En parkeringsplats utomhus på mark utgör ett lägenhetsarrende enligt 8:1 jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). Enligt 8:19 jordabalken har privatpersonen (arrendatorn) inte rätt att hyra ut parkeringsplatsen utan tillåtelse av bostadsrättsföreningen(jordägaren). Det är upp till styrelsen i den aktuella bostadsrättsföreningen att utforma regler kring uthyrning av parkeringsplatser. Avtalsfrihet råder på området och det är således inte lagstyrt. Så länge styrelsen behandlar sina medlemmar lika genom sina policys har de rätt att tillåta eller förbjuda andrahandsuthyrning av parkeringsplatser. Om inte reglerna framgår tydligt av hyreskontraktet bör du vända dig till bostadsrättsföreningen för att få klarhet i frågan. Med vänliga hälsningar

Instanser för tvister mellan en hyresgäst och hyresvärd

2013-08-14 i Hyresavtal
FRÅGA |Vilka tre instanser kan en hyresvärd vända sig till om en hyresgäst inte betalat hyran?
Rosa Nicole Abas |Hej, och tack för att Du vänder Dig till Lawline med din fråga, Hyresnämnden är den främsta instansen att vända sig till för att medla i hyrestvister, samt att pröva vissa tvister mellan hyresgäst och hyresvärd.I vissa fall har Du möjlighet att överklaga hyresnämndens beslut hos Svea hovrätt. Men en del beslut och yttranden kan inte överklagas. Svea hovrätts beslut i ett mål som överklagats från hyresnämnden är slutgiltigt. Ett sådant beslut kan Du alltså inte överklaga.Bestämmelser om överklagande förfarandet i hyrestvister återfinns i 68-73 §§ 12 kap. Jordabalken (1970:994) - se (https://lagen.nu/1970:994).Vänligen,

Vilken kvarlämnad egendom kan tillfalla hyresvärden?

2013-08-09 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag undrar om Jordabalken 12 kap.l 27 §, där det står att egendom som kvarlämnats 6 månader tillfaller hyresvärden, gäller även motorfordon.
Rikard Wahlström |Hej, Tack för din fråga. Den aktuella regeln omnämner endast ”egendom” som har kvarlämnats i en lägenhet eller i ett utrymme som hör till en lägenhet. Svaret på din fråga finns alltså i definitionen av egendom i den aktuella regelns mening. Regeln torde omfatta all egendom som kan klassas som lös. Lös egendom är all egendom som inte är fast (jfr 1 kap. 1 § första stycket jordabalken [JB] motsatsvis). Regeln torde alltså kunna tillämpas på all lös egendom, åtminstone allt lösöre, som fysiskt faktiskt kan befinnas i en lägenhet eller i ett utrymme som hör till en lägenhet och som därmed också kan kvarlämnas. Detta innebär att, om det finns ett sådant motorfordon i en lägenhet eller i ett utrymme till en lägenhet, denna tillfaller hyresvärden under förutsättning att övriga i regeln angivna villkor är uppfyllda. Den legala definitionen av motorfordon återfinns i 2 § lagen (2001:559) om vägtrafikdefinitioner och inbegriper bilar, motorcyklar och mopeder. Med vänlig hälsning,

Om mäklaren och säljarens upplysningsskyldighet

2013-08-07 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, Vi köpte nyligen en fastighet där bl.a badrum beskrevs som påkostade samt att taket var nyligen renoverat. Som tur var så hade vi en öppen klausul då vi några dagar efter påskrivet köpeavtal gjorde en besiktning där båda badrummen underkändes samt att man konstaterade att takkonstruktionen var underdimensionerad, vind saknade ventilation samt att tidigare fukt/mögel ej sanerats. Efter det att vi delgivit säljaren vad vi funnit så hostar de upp en 1 år gammal besiktning som till 80% överstämde med vår men som man valt att ej inkludera i sin objektsbeskrivning. Vi valde då att hoppa av affären. Nu har jag i dagarna observerat att samma fastighet kommit ut på marknaden igen och även nu väljer man att exkludera sin besiktning och den vi gjorde (vi har givit dem tillåtelse att nyttja denna). Mina frågor blir då: - Begår mäklaren (samma som tidigare) något fel här? - Är säljarens beteende bedrägligt?
Olle Andersson |Hej,Mäklaren ska i samband med ett fastighetsförvärv iaktta god fastighetsmäklarsed. Detta innebär att mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse (se 8§ Fastighetsmäklarlagen). Mäklaren ska även verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare (16§ 2:a stycket i samma lag). Således kan en mäklare som underlåter att ge uppgifter om fastighetens skick som besiktningarna visar ådra sig en skadeståndsskyldighet gentemot köparen för skadan denne orsakas (t.ex. reparationskostnader - se 25§ i samma lag). I viss mån kan mäklaren i sin tur kräva säljaren på ersättning på motsvarande belopp som skadeståndet (se 2:a stycket i samma bestämmelse). Har säljaren gjort något fel när denne exkluderar information om besiktningar gjorda på fastigheten? Faktum är att det åligger köparen att undersöka fastigheten innan köpet och om denne inte väljer att anmärka på de fel som ni hittade, får felen ej senare åberopas för att sätta ned köpeskillingen, oavsett om säljaren var medveten om dem (se 4 kap 19§ Jordabalken). Undantag härom finns gällande dolda fel, vilka de ovan beskrivna felen inte verkar vara då de upptäcktes under en vanlig besiktning. Dolda fel kan åberopas som köpeskillingsnedsättande och här har det ingen betydelse om säljaren var medveten om dess existens innan köpet. Men i vissa fall har säljaren har upplysningsskyldighet gentemot köparen avseende vissa fel i fastigheten som inte är dolda. För att en sådan upplysningsskyldighet ska föreligga måste säljaren agerat svikligen eller i strid med tro och heder (se NJA 2007 s 86).Fastighetsmäklarlagen hittar du https://lagen.nu/2011:666.Jordabalken hittar du https://lagen.nu/1970:994#K4.NJA 2007 s 86 hittar du https://lagen.nu/dom/nja/2007s86. Vänligen,