Nya regler gällande andrahandsuthyrning

2013-01-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |hej. jag funderar på att hyra ut min lägenhet i andra hand,men har hört att reglerna för detta kommer att ändras under året. vad är skillnaden mellan de nya och de gamla?
Emily Bengtsson | Hej, Tack för din fråga!Det stämmer, den 1 februari 2013 träder Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad i kraft (se: https://lagen.nu/2012:978) och då gäller nya regler för den som vill hyra ut sina bostadsrätt, ägarlägenhet eller villa.Fram till nu har andrahandshyran för en bostadsrätt fastställts genom en jämförelse med en likvärdig hyresrätt och den som hyr ut har även haft rätt att lägga på tio procent om det finns möbler eller dylikt. I den nya lagen är tumregeln att den som hyr ut en bostad ska kunna ta ut fyra (4) procent av bostadens marknadsvärde per år, utöver avgiften till föreningen och eventuella kostnader för slitage.Frågan om bostaden är belånad eller inte saknar betydelse för hur hög hyra som får tas ut, då beräkningen inte är kopplad till uthyrarens faktiska lånekostnader.Ett exempel på beräkning av hyran i enlighet med den nya lagen följer nedan: En bostadsrättslägenhet som är värd tre miljoner kr hyrs ut i andra hand. (Plus föreningsavgift: 1900 kr/månad). Det ger det följande utslag: (3 000 000*0,04)/12 + 1 900 = 11 900 krHyresgäster som anser att hyran är för hög kommer också i fortsättningen att kunna få sin sak prövad i hyresnämnden. Men skillnaden i den nya lagen är att man inte kommer att kunna få tillbaka det belopp, som man betalat utöver den i lagen angivna hyresnivån, i efterhand. Föreningens tillstånd kommer fortsättningsvis även det behövas för den som vill hyra ut sin bostadsrätt.  Värt att notera är att en uthyrning av en hyresrätt i andra hand inte omfattas av den nya lagen.För mer information så hänvisar jag dig till Regeringens faktablad: http://www.regeringen.se/content/1/c6/20/72/35/4d06d424.pdf Vänligen, 

Dolda fel i fastighet

2013-01-30 i Fel i fastighet
FRÅGA |Värt att anmäla ett dolt fel? Efter 1,5 år bestämde vi oss för att riva ner tapeter och lister i källaren. En källare som besiktningsmannen sa var i utmärkt skick. Dräneringen är 14 år gammal. Ingen fukt uppmättes då. När tapeterna kommer ner är det mögel på väggen. Troligen orsakat av att man har satt lister direkt mot betongen (med lim). Ringer ut en husdoktor som konstaterar fukt i nederkanten på alla inneväggar orsakat av en oisolerad platta. När då förra ägarna satt tapet och trälister blir det mögel. Är det värt att anmäla detta som ett dolt fel? Har besiktningsmannen missat något? Vet inte om vi hade betalat den summan vi fick betala på huset om det hade kommit till vår kännedom att väggarna var fuktiga. Hus byggt -73 med källare, dränerat 1998.
Emily Töyrä |Hej!Definitionen av ett dolt fel är: - något du som köpare inte rimligen kan förvänta dig med tanke på t ex fastighetens ålder och konstruktion, samt;- något som inte upptäcktes eller borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning av fastigheten.En dränering har en livslängd på ca 20-25 år enligt branschpraxis. I ert fall är dräneringen betydligt nyare än det och ni bör därför ha kunnat räkna med att dräneringen fungerade, såvida det inte fanns indikationer på att något var fel (vilket jag i denna framställning utgår att det inte fanns). Vi kan därmed konstatera att fastigheten har avvikit från vad ni som köpare kunnat förutsätta. Frågan blir då om ni som köpare borde ha upptäckt detta fel vid en noggrann undersökning. Köparens undersökningsplikt vid fastighetsförvärv är tämligen långtgående och återfinns i 4 kap 19 § Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994). Det är vanligt att ta hjälp av en besiktningsman vid dessa undersökningar. Köparen kan dock ändå bli ansvarig gentemot säljaren för fel som besiktningsmannen på grund av slarv missat, om han borde ha upptäckt det. Om besiktningsmannen lämnat upplysningar i protokollet såsom att fukt upptäckts, fläckar på väggar eller dylikt utökar detta undersökningsplikten.I detta fall verkar det som att detta fel inte omfattades av er undersökningsplikt, särskilt med tanke på att ingen fukt uppmättes, och att ni därmed borde kunna reklamera detta till säljaren. Tänk på att det finns en tidsfrist för reklamation som stadgas i 4 kap 19a § Jordabalken, som anger att reklamationen måste ha inkommit i "skälig tid". Detta bedöms från fall till fall och det kan därför vara bra att göra det snarast. Ur bevissynpunkt görs detta helst via rekommenderat brev, mejl eller dylikt. Om dolt fel skulle anses föreligga har ni rätt till nedsättning av köpeskillingen. Nedsättningen ska motsvara vad huset skulle ha kostat om felet var känt vid försäljningstidpunkten. Om felet anses vara så väsentligt att ni inte köpt huset om ni vetat om det kan det finnas möjlighet att häva köpet. Om det skulle visa sig att detta borde ha framkommit vid besiktningen kan ni rikta krav mot besiktningsmannen. Hoppas det besvarar era frågor. Med vänlig hälsning,

Besittningsskydd för hyresgäst i upplåtarens egna bostad

2013-01-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej vi ska hyra ut en lägenhet i vår villa. Vi vill ha en begränsad tid, ca 1,5år och vill sedan säga upp avtalet då vi ska renovera lägenheten. Hur frånskriver vi oss besittningsrätten från hyresgästen? Har ni några tips på hur man ska skriva avtalet? Tacksam för svar.
Joel Sandin Persson |Hej,Jag uppfattar situationen som att eran villa i fråga utgör eran egen fasta bostad. I sådana fall föreligger inget besittningsskydd för den hyresgäst som ni avser att hyra ut en del av eran bostad till. Detta framgår av 12 kap. 45 § 1 st. 3 p. Jordabalk (JB) som anger att en hyresgäst som hyr en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egna bostad är undantagen reglerna om rätt till besittningsskydd. Det första man kan fråga sig är vad som utgör hyresvärdens egna bostad? Här avses hyresvärdens fasta permanenta bostad; för vilken man enligt gällande rätt, i detta fall, enbart kan ha en av. Det tycks således enbart vara tillåtet att kategorisera en av sina boenden såsom sin permanenta/fasta.Vidare kan man ställa sig frågan om sk. elastiska lägenheter, dvs. sådana lägenheter som, utgör en del av eran villa, men har egen toalett och ingång osv. också omfattas av undantaget från besittningsskydd. Svaret på denna fråga är såsom huvudregel ja, då man även ska se extra lämpade uthyrningsutrymmen i hyresvärdens egenbostad såsom undantagna från besittningsskydd.Kan vi således konstatera att besittningsskyddsreglerna inte blir tillämpliga i ert fall behövs inget avtal om frånsägelse av besittningsskyddet. Däremot är det viktigt att ni tänker på reglerna om uppsägning för att hyresavtalet inte automatiskt ska förlängas efter 1,5 år. Man gör nämligen skillnad mellan dels reglerna om uppsägningstid som anger förutsättningarna för att ett hyresavtal över huvud taget ska anses upplösts, och dels reglerna om besittningsskydd som anger när en hyresgäst har rätt till att ingå ett nytt hyresavtal med hyresvärden. Därför måste reglerna om uppsägning iakttas även om hyresgästen inte har besittningsskydd.Enligt 12 kap. 3 § JB är huvudregeln att hyresavtal på bestämd tid upphör automatiskt att gälla vid hyrestidens utgång. Emellertid gör man undantag för fall då hyresförhållandet varat mer än nio månader; i sådana fall måste hyresavtalet ändå sägas upp för att upphöra att gälla. Följden av utebliven uppsägning i dessa fall blir, om man inte avtalat om annat, den att hyresavtalet automatiskt förlängs på obestämd tid.Vidare anges det i 12 kap. 4 § JB att ett hyresavtal på bestämd tid som anser bostadslägenhet måste, om hyrestiden är längre än tre månader, sägas upp tre månader i förväg för att upphöra att gälla.Den lag jag stödde mitt resonemang på hittar du här: https://lagen.nu/1970:994Har du några fler funderingar eller kompletteringsfrågor är ni alltid välkomna att ställa en ny fråga!Med vänlig hälsning,

Hyressättning vid andrahanduthyrning

2013-01-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga gällande andrahandskontrakt av en bostadsrätt. Det gäller en lägenhet som jag anmält intresse för som visst var väldigt populär och ägaren föreslog att alla intresserade fick buda om hyran, den som budade högst skulle få den. Dock var hyrans pris redan satt i annonsen. Vad gäller för regler angående budgivning på en hyra?
Linda Olsson | Hej, Tack för din fråga! Regler om hyra finns i 12 kapitlet jordabalken (JB), även kallad hyreslagen, se https://lagen.nu/1970:994. Det är inte enligt lag förbjudet att anordna budgivning om hyra, däremot finns det regler om hur mycket hyresvärden får ta ut när denne hyr ut sin lägenhet i andra hand. Vid uthyrning av bostadslägenhet i andrahand skall hyran vara skälig, vilket innebär att hyran inte skall vara påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, se 12 kap 55 § JB. En prövning om skälig hyra görs i två led. Först gäller det att hitta lägenheter som till bruksvärdet är så lika som möjligt den lägenhet vars hyra som skall prövas. Jämförelsen görs i första hand med lägenheter på samma ort. Man tittar främst på lägenhetens storlek, modernitetsgrad och planlösning, men lägger även vikt på husets egenskaper såsom bullernivå, förekomst av hiss, tvättstuga, garage och soprum m.m. Hänsyn kan även tas till husets läge, närhet till allmänna kommunikationer och affärer. Man går sedan vidare till det andra ledet där man jämför hyran för lägenheten med de s.k. jämförelselägenheterna och hyran skall alltså inte varit påtagligt högre än hyran för jämförelselägenheterna. Med att hyran inte får vara ”påtagligt högre” torde innebära att skillnaden skall vara lägre än 10 procent. Om man ingått ett hyresavtal för en lägenhet i andra hand och anser att hyran är oskäligt hög, kan man som hyresgäst ansöka om att hyresnämnden skall besluta om att hyresvärden skall betala tillbaka det han eller hon tagit emot utöver skäligt belopp jämte ränta. Hyresgästen kan även begära att hyresnämnden skall fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen. Ansökan om återbetalning skall ha kommit in till hyresnämnden senast tre månader från hyresgästens utflyttningsdatum, se 12 kap 55 e § JB. Hoppas du fick svar på din fråga. Med vänlig hälsning,

Frågan om hyresrätten gäller mot ny fastighetsägare

2013-01-31 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej Jag ska köpa en fastighet som inrymmer en verkstadslokal samt ett förråd. Idag har säljaren verkstadsdelen uthyrd, men vad händer med det hyresavtal som finns mellan säljaren och hyresgästen? Ska säljaren överlämna det till mig eller är det min uppgift att upprätta ett nytt i samband med tillträdesdag? Och kan jag säga upp hyresgästen eftersom jag själv vill ha tillgång till den lokalen? Hälsningar Robin
Joel Sandin Persson |Hej,Jag uppfattar din fråga som att den fastighet som du, avser, men ännu inte har köpt, redan är belastad med en sådan nyttjanderätt (hyra) som anges i 12 kap. 1 § Jordabalk (JB). Den numera något urvattnade huvudregeln när det gäller nyttjanderätters ( bl. Hyresförhållandets) bestånd vid överlåtelse (köp) är att nyttjanderätten upphör. Man brukar kalla denna regel för att "köp bryter legostämma". Emellertid finns det situationer då nyttjanderätten står sig och således gäller emot dig såsom förvärvare (köpare). För dig blir följande undantag intressanta:Om överlåtaren (säljaren) har givit förbehåll om att fastigheten är behäftad med nyttjanderätten, vilket jag misstänker är fallet eftersom du faktiskt känner till dess existens, så gäller den även mot dig såsom förvärvare. Dessutom gäller den även mot dig som förvärvare, utan förhåll från säljaren, om du annars kände eller bort känna till att nyttjanderätten finns. Detta framgår av 7 kap. 11,14 §§ JB.Ovanpå detta har lagstiftaren särreglerat fallet med hyra och bestämt att nyttjanderätten ska gälla oberoende av om något förbehåll gjorts eller om förvärvaren kände till eller bort känna till att nyttjanderätten finns; förutsatt att hyresavtalet har ingåtts skriftligen och hyresgästen har fått tillträde till lokalen innan köpet ägt rum. Detta framgår av 7 kap. 13 § JB. Sammanfattningsvis kan vi konstatera att nyttjanderätten kommer bestå mot dig såsom köpare om: skriftligt hyresavtal mellan säljaren och hyresgästen är upprättat och tillträde skett, och annars därför att du känner till hyresförhållandets existens.Vad gäller frågan om nytt avtal mellan dig och hyresgästen så behöver det inte upprättas. Det hyresavtal som säljaren och hyresgästen har ingått kommer automatiskt att gälla emot dig såsom ny hyresvärd och fastighetsägare. Jag rekommenderar att du upprättar en skriftlig handling om en sådan inte finns; eller att ni annars antecknar förändringen av hyresvärd, på det redan befintliga hyresavtalet. Slutligen rekommenderar jag dig att undersöka vilka villkor som gäller mellan hyresgästen och säljaren så du vet vilka skyldigheter som kommer belasta sig senare. Om du vill att hyresavtalet ska upphöra måste du beakta de uppsägningsmöjligheterna som framgår av avtalet och annars av Hyreslagen (12 kap. JB). Har du ytterliggare funderingar är du alltid välkommen att ställa en ny fråga!Med vänlig hälsning,

Lägenhetens skick på tillträdesdagen

2013-01-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag har problem med mitt hyresbolag. Och undrar om det är kontraktsbrott från deras sida när det är ett stort fel i min lägenhet och har varit de under hela tiden jag har bott här samt tidigare 3 hyresgäster som jag frågat, alltså har bolaget vetat att det är fel på lägenheten men ändå inte informerat eller åtgärdat felet är inte det falsk marknadsföring och kontraktsbrott? För de står ingenstans att golvbrunnen i badrummet inte fungerar. (hade även detta problem i min gamla lägenhet men där flöt de upp urin och avföring ur golvbrunnen när man duschade) även där har bolaget valt att inte göra någonting åt saken eller informera nästa hyresgäst.. vad kan jag göra åt detta? någon form av kompensation måste man väl kunna få? tack på förhand Mvh
Linda Olsson | Hej, Tack för din fråga! Hyresvärdens skyldigheter regleras i 12 kap jordabalken (JB), även kallad ”hyreslagen”, se https://lagen.nu/1970:994. På tillträdesdagen skall en lägenhet vara i fullt brukbart skick, se 12 kap 9 § 1 st. JB. När det gäller bostadslägenheter är detta ett minimikrav och hyresvärden och hyresgästen kan endast avtala om bättre skick. Även om det hade stått i ditt hyresavtal att golvbrunnen inte fungerade, hade detta alltså inte varit giltigt gentemot hyresvärden. Vad som menas med ”fullt brukbart skick” skiljer sig lite från situation till situation, men att golvbrunnen inte fungerar torde innebära att lägenheten inte är i fullt brukbart skick och att hyresvärden därmed skall åtgärda felet. Om lägenheten inte är i fullt brukbart skick och du har påtalat detta för hyresvärden, utan att denne avhjälper felet, har du som hyresgäst rätt att vidta åtgärder, vilket regleras i 12 kap 11 § JB. Det är viktigt att du först påtalar felet för hyresvärden och att denne skall ha haft skälig tid på sig att åtgärda det. Jag rekommenderar att du t ex mailar din hyresvärd och att denne svarar eller att du skickar ett rekommenderat brev, detta så du har bevis på att hyresvärden verkligen tagit del av din tillsägelse. Om hyresvärden inte åtgärdar felet har du som hyresgäst rätt att göra det själv på hyresvärden bekostnad. Du har även rätt att säga upp hyresavtalet om bristen är av väsentlig betydelse. För tiden lägenheten är i bristfälligt skick har du rätt till nedsättning av hyran samt eventuellt rätt till ersättning för skada. Du kan även ansöka att hyresnämnden skall förlägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Om du åtgärdar felet själv och vill ha ersättning för det, om du vill ha nedsättning av hyra och/eller ersättning för skada finns möjlighet att dra av detta från nästkommande hyra. Samma belopp skall istället sättas in (deponeras) hos länsstyrelsen. Om hyresvärden inom tre månader från det att hyran som nedsättningen avser förfallit till betalning, inte kommer överens med dig eller om inte hyresvärden väcker talan mot dig, har du rätt att återfå beloppet jämte ränta. Mer information om deponering av hyra hos länsrätten hittar du i 12 kap 21-22 §§ JB. Om hyresnämnden ålägger hyresvärden att avhjälpa bristen i lägenheten (åtgärdsföreläggande) ges hyresvärden en viss tid inom vilken åtgärden skall ha vidtagits. Åtgärdsföreläggandet kan även förenas med vite, vilket innebär att hyresvärden får betala böter om denne inte åtgärdar felet inom tidsfristen, se 12 kap 16 § JB. Mer information om ansökan om åtgärdsföreläggande samt ansökningsblankett hittar du på hyresnämndens hemsida, se http://www.hyresnamnden.se/Sa-gar-det-till/. Förfarandet hos hyresnämnden är kostnadsfritt. Hoppas du fått svar på din fråga. Med vänlig hälsning,

Bedömning av vad som är dolt fel

2013-01-28 i Fel i fastighet
FRÅGA |Skilsmässa feb 2012 jag löste ut mitt ex från fritidshuset med x antal kr. I sept 2012 när jag skulle modifiera belysningen, borrade hål i undertak märkte då att det var vattenansamlingar på plasten (diffspärr) Taket måste läggas om samt ev byte av isolering plus ev del av bjälklag. Nu frågan: Kan detta räknas som dolt fel så mitt ex skall betala hälften av kostnaden
Linnea Hedman |  Hej och tack för din fråga! Bedömningar av vad som betraktas som ett dolt fel är generellt väldigt restriktiv. Enligt Jordabalkens (JB) 4 kapitlet 19 § uppställs generellt två
förutsättningar för att ett fel skall betraktas som dolt. För det första skall det vara frågan om ett fel vilket köparen inte rimligen kan förvänta sig med tanke på exempelvis fastighetens ålder och konstruktion. För det andra skall det inte ha upptäckts eller borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning av fastigheten.  Jag kan inte uttala mig i det specifika fallet. Det krävs undersökning och fakta om huset, renoveringar och dess konstruktion och i vissa fall fackkunskaper på ämnet på vad som är gällande branschpraxis. Men om fastigheten är till åren och ni inte gjort någon besiktning av huset före du löste ut din fru anser jag att dina chanser till att åberopa dolt fel är små. En rekommendation är ändå att kontakta en verksam jurist som kan sätta sig in i ärendet mer utförligt. Lycka till!    

Får man sälja sitt hus till vem man vill?

2013-01-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag vill sälja mitt hus får jag då skriva att jag bara vill sälja till muslimer eller är detta olagligt?
Karin Olofsson | Hej och tack för din fråga. Det är du som säljare som bestämmer vem du i slutändan vill sälja ditt hus till. Att du bara vill sälja till muslimer är inget som är olagligt.   Med vänlig hälsning