Köp av fastighet

2014-01-27 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej,sålde en fastighet i Mars-13.Köparen hör av sig i Juni via mejl att frånluftsvärmepumpen ej fungerar,man har även bytt ut den redan utan att kontakta mig.Vid överlåtandet så fanns både varmvatten och ett fungerande golvvärmesystem.Frånluftsvärmepumpen är lika gammalt som huset 20 år.Köparen har haft egen besiktningsman innan tillträde. Med vänlig hälsning Kjell
|Hej, tack för din fråga! Vid köp av fastighet får köparen inte åberopa fel som denne borde ha märkt vid en genomgång som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, Jordabalken (JB) 4:19. I detta fall då köparen haft en sakkunnig besiktningsman blir det avgörande om denne borde ha upptäckt ett sådant fel. För dig som säljare har du ingen upplysningsplikt. Vet du dock något som du vet är av betydelse för köparens förvärv och underlåter att berätta det kan du ändå bli ansvarig trots att köparen borde ha upptäckt felet. För att kunna åberopa felet måste det även reklameras inom skälig tid från det att köparen upptäckte eller borde ha upptäckt felet, JB 4:19a. Mvh Johanna Axelsson

Justering av hyra i efterhand, andrahandsuthyrning

2014-01-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej Lawline!Jag har precis skrivit ett andrahandskontrakt med en hyresgäst som ska få hyra min lägenhet i 6 månader. Nu har min hyresvärd höjt hyran. Har jag rätt att justera hyran för andrahandshyresgästen?Med vänlig hälsning
David Hedendahl |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Regler om uthyrning av hyresrätt regleras i jordabalken (1970:994) (JB) 12 kap. som utgör hyreslagen. JB 12:19 1 st. stadgar som huvudregel att hyran till beloppet ska vara bestämd i hyresavtalet. I paragrafens andra stycke anges dock att det i fråga om andrahandsuthyrningar kan avtalas om att hyran ska kopplas till den hyra som du i egenskap av upplåtare betalar. Svaret på din fråga kan alltså se annorlunda ut, beroende på om du i hyresavtalet har fört in ett sådant avtalsvillkor. Om så är fallet kan du justera hyran i enlighet med din egen hyresvärds hyreshöjningar. Om inte måste du vänta till avtalstiden går ut.Om du inte tyckte att mitt svar var tillräckligt bra kan jag hänvisa dig till en liknande tidigare besvarad fråga av en Lawline-rådgivare: http://lawline.se/answers/16302MVH

Arrendeavtal och överlåtande

2014-01-25 i Arrende
FRÅGA |Om det finns två personer på ett arrende avtal, får den ena utan den andras tillstånd överlåta sin del på någon annan?
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för din fråga!För att överlåta sin "del" av ett arrende behöver två frågor klarläggas som jag ser det: dels frågan (1) om förhållandet till jordägaren som man arrenderar av, och dels frågan (2) om "samägandet" med den andre arrendatorn.1. Kan man alls överlåta sitt arrende? Jordabalken tillåter som huvudregel inte att en arrendator byter plats som avtalspart med annan person, eller att arrendatorn hyr ut den arrenderade marken i andra hand. Beroende på vilken typ av arrende det handlar om så gäller olika regler för när det är tillåtet att göra som just nämndes. Därför måste man först se till vad som står i arrendeavtalet, och sedan konsultera lagtexten för vad som gäller för den sorts arrende som man har.2. Behövs samtycke av den andre arrendatorn för överlåtande av arrende? I första hand skulle jag tro att det är vad arrendatorerna har avtalat med varandra som styr hur de i förhållande till varandra kan förfoga över sina upplåtelserätter, eftersom att det i grund och botten handlar om ett civilrättsligt avtal. För det fallet att inget är avtalat och tvist mellan parterna uppstår borde lagen om samägande kunna bli analogt tillämplig. Detta styrks av ett HD-avgörande i NJA 1998 s 552 där lagen om samägande ansågs vara i väsentliga delar analogt tillämplig i fråga om bostadsarrende. Även i NJA 2006 s. 678 ansågs en sådan analogi tillämplig i fråga om jordbruksarrende.Hoppas att detta har gett dig lite inledande vägledning till hur du ska få din fråga besvarad!vänligen

Fotograferingsförbud?

2014-01-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan man hindra folk från att fotografera och filma i en galleria genom att sätta upp skyltar om fotoförbud? Vad har fastighetsägaren för möjligheter om personer bryter mot fotoförbudet. Vad får väktare/ordningsvakt göra om någon bryter mot fortoförbudet?
Filip Henriksen |Hej,Tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor.När du besöker en galleria och där finns en skylt med fotoförbud ingås ett avtal, rent juridiskt, mellan dig och den som äger lokalen. Det finns ingen paragraf som behandlar det här direkt, utan faller inom avtalsfriheten. Däremot begår du inte ett brott om du fotograferar trots ett fotoförbud utfärdat av lokalägaren. Väktare och ordningsvakter är helt olika saker. En väktare har inte mer behörighet än en civilperson och kan endast använda sig av envarsgripande - se 24 kap. 7 § rättegångsbalken. En väktare kan avvisa dig från platsen men får inte avlägsna dig utan få i sådana fall tillkalla polis. En ordningsvakt har flertalet polisiära befogenheter. Emellertid tycker inte jag att något rättsligt stöd fungerar för att en ordningsvakt skall kunna avvisa eller avlägsna en person som brutit mot ett föreskrivet fotoförbud. En ordningsvakt får, med stöd av 13 § polislagen, avvisa, avlägsna eller omhänderta en person som stör den allmänna ordningen. Under begreppet "allmän ordning" torde man inte kunna hävda att en person som fotograferar stör denna allmänna ordning, vare sig det finns ett föreskrivet fotoförbud eller ej. 

Förutsättningar för bygge vid gräns till kommunal mark

2014-01-26 i Fastighet
FRÅGA |HEj! Vi har byggt en friggebod som står närnare tomtgränsen än 4,5 m. Vår granne har gett tillstånd skriftligt men kortsidan på friggeboden står 1,5 m från en 2,5 m hög mur och på andra sidan av denna ca 2m upp går en väg=kommunalmark. Vi fick nyligen veta av kommunen att denna ska tas bort eller flyttas. Är det alltid så att om man har en friggebod som angränsar mot kommunal mark så säger de nej om den står närmare än 4,5 m?? Finns det någon möjlighet för oss att hävda undantag då vår tomt angränsar till kommunalmark till 50 % och övrig del av tomten är omöjlig att ha den på med hänsyn till grannar?
Miranda Lymeus |Hej!Utan medgivande från alla berörda grannar är det otillåtet att bygga närmare än 4,5 m från gränsen enligt plan- och bygglagen (PBL) 9 kap. 2 § kombinerat med 9 kap. 6 §. I ert fall är kommunen en av "grannarna". I Mark- och miljödomstolens dom 2013-06-07 i mål nr. P 105-13 förklarade domstolen att när en fastighet gränsar mot en väg eller liknande går det inte att identifiera någon som kan representera intresset av att använda vägen. Därför går det heller inte att inhämta något giltigt grannemedgivande i de fallen. Det innebär dock inte, som man kanske kan tro, att man kan stanna vid att inhämta medgivande från de andra berörda grannarna. Istället krävs alltid bygglov för att få bygga närmare än 4,5 m från kommunal väg. Eftersom att ni uppfört friggeboden utan att inhämta bygglov har kommunen rätt att begära rättelse enligt PBL 11 kap. 20 §. Kommunen ska dock ge er tillfälle att söka lov för byggnaden innan de begär rättelse om de bedömer att det är sannolikt att lov kan beviljas enligt PBL 11 kap. 17 §. Ni kan förstås ansöka om bygglov i vilket fall men det är inte troligt att det kommer att beviljas eftersom att rättelse (rivning/flyttning) har begärts.Det finns alltså inget på förhand givet förbud mot att bygga närmare än 4,5 m från kommunal mark med väg. Däremot måste bygglov sökas. Utan bygglov är byggnaden otillåten och det gäller oavsett om det inte finns någon annan plats på fastigheten där den kan stå. Söker ni bygglov ska kommunen vid sin bedömning ta hänsyn till både allmänna och enskilda intressen enligt PBL 2 kap. 1 §. Det är svårt att säga vilka faktorer som kan komma att påverka kommunens bedömning  och vilken inverkan det faktum att det är den enda platsen där friggeboden kan stå kan få. Om byggnadens placering är olämplig ur allmän synpunkt är jag tveksam till att hänsyn till ert enskilda intresse skulle kunna överväga det.De aktuella lagrummen hittar ni https://lagen.nu/2010:900.Med vänliga hälsningar,

Formkrav vid köp av fast egendom

2014-01-25 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej. Vi ska köpa min svärmors hus. Det klassas som jordbruksfastighet. Vi ska köpa utan mäklare. Är det något speciellt att tänka på vid upprättande av köpebrev? Räcker köpebrev eller krävs köpekontrakt?
Matilde Hellsten |Hej!Köp av fast egendom regleras i 4 kap. 1§ Jordabalken (JB) och uppställer vissa formkrav för att köpet ska bli giltigt. En skriftlig köpehandling ska upprättas innehållande uppgift om fastigheten, köpeskilling, en överlåtelseförklaring samt båda parternas underskrifter. Uppfylls inte dessa krav är köpet ogiltigt enligt 4 kap. 1§ 3st. JB.Parternas underskrifter måste dessutom bevittnas av två personer för att den nya ägaren ska få lagfart enligt 20 kap. 7§ 1p. JB. Avsaknad av detta ogiltighetsförklarar inte köpet men medför att lagfarten blir vilande tills vidare.Vanligtvis använder man dubbla köpehandlingar vid fastighetsköp, vilket innebär att man har gjort förvärvets fullbordan beroende av att köpeskillingen erläggs och köpbrev därmed utfärdas, se 4 kap. 5§ JB. Köpebrevet fungerar därigenom som ett kvitto på betalningen. Det finns inget legalt krav på att använda dubbla köpehandlingar, utan det kan räcka med köpekontraktet om parterna har kommit överens om det.Senast tre månader efter förvärvets fullbordan ska lagfart ansökas hos Inskrivningsmyndigheten enligt 20 kap. 1-2§§ JB. De handlingar som ligger till grund för köpet (köpekontraktet och ev. köpebrev) ska skickas in för att styrka förvärvet, se 20 kap. 5§ JB.

Skoluppgift

2014-01-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hejsan! Jag studerar på Bäckängsgymnasiet i Borås har fått ett skolarbete inom juridik och kan

 inte klargöra, samt ta reda på vad som är rätt, så vore bra om ni skulle kunna hjälpa mig med mitt juridikfall som jag har har fått tilldelad. ____ Iris bor i en hyresrättslägenhet. Hon är missnöjd med tapeterna och pratar med sin hyresvärd om detta. Hyresvärden tycker att tapeterna är i rätt bra skick, men kan ändå tänka sig att byta tapeterna (eftersom det var 13 år sedan lägenheten tapetserades om senast). Dock så får Iris bara välja mellan 3 tapeter. En är vit med gula blommor på. Den andra är grön och har blåa fiskar på. Den tredje är orange med rosa snäckor på. Iris tycker att alla tre tapeter är fula och hon vill välja tapeterna själv. Hyresvärden går med på att utföra tapetseringen, men att om Iris vill ha en annan sorts tapet så får hon betala tapeterna själv. Sagt och gjort. De nya tapeterna kommer upp på väggarna. Iris är dock inte helt nöjd. Hon installerar ett titthål i sin ytterdörr. Hyresvärden blir arg. Hyresvärden säger att Iris skulle ha sagt till om detta innan hon installerade titthålet. Hyresvärden vill därför att Iris betalar både för skadan som ytterdörren har fått (=att hon får betala för en ny dörr utan titthål) och att hon får betala arbetskostnaden för tapetseringen i efterhand som ”plåster på såren” för hyresvärden. Iris protesterar. Hon kan förstå kostnaden för dörren, men hon säger att hon inte behöver betala för tapetseringen i efterhand. I situationen hamnar Iris i bråk med sin hyresvärd. Har hyresvärden rätt att ta ut en kostnad av Iris för dörren och tapetseringen? Eller kan Iris klara sig undan med en tillsägelse/varning. Vad gäller?
Louise Eskesen |Hej! Lawline har som policy att inte besvara skoluppgifter. Du bör hitta svaren i din kurslitteratur. Lycka till! Vänliga hälsningar,

Andrahandsuthyrning Bostadsrätt

2014-01-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, En av lägenheterna i vår Brf har nyss sålts och den nya bostadsrätts-innehavaren ansöker direkt till styrelsen om att få hyra ut i andra hand. Han åberopar som skäl att han ännu inte fått jobb i Stockholm och bor därför kvar i en ort i Värmland. Hur ska styrelsen göra i detta fallet? Måste styrelsen godkänna andrahandsuthyrningen, och i så fall för hur lång tid?
Christoffer Treutiger |Hej! Tack för din fråga. Andrahandsupplåtelser av bostadsrättslägenheter regleras i 7 kap. Bostadsrättslagen. I 7 kap. 10 § så anges att en andrahandsupplåtelse inte är tillåten utan styrelsens medgivande. Det beskrivs emellertid inte närmare vilka skäl som bör godtas, det är således upp till den enskilda styrelsen att besluta.  Om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke så kan bostadsrättsinnehavaren vända sig till hyresnämnden, 7 kap. 11§. Om de ger sitt tillstånd så får bostadsrättsinnehavaren hyra ut lägenheten trots att styrelsen motsätter sig detta. Här stipuleras att tillstånd skall lämnas om beaktansvärda skäl finns och detta är också en bra måttstock för en styrelse att fatta beslut utifrån. Vad hyresnämnden anser vara beaktansvärda skäl kan du läsa mer om här. Ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse och samboprövning är alla exempel på vad som kan utgöra beaktansvärda skäl. Som ett svar på din fråga kan då sägas att inget i lagen kräver att andrahandsupplåtelsen godkänns. Det är emellertid svårt att på förhand bedöma utgången i det fall hyresnämnden blev inblandad, då ovan nämnda exempel inte är uttömmande. Mer information om andrahandsuthyrning i allmänhet kan du hitta här.   Bostadsrättslagen kan du hitta här.  Vänligen