Servitut som inte är inskrivet i register

2017-04-26 i Servitut
FRÅGA |Mina nya grannar hävdar att de genom ett servitut daterat 1949 har rätt att köra över min fastighet för att ta sig till sin fastighet. Det finns inga servitut eller belastningar registrerade på min fastighet varken på Lantmäteriet eller fastighetskontoret och inga servitut eller belastningar som berör fastigheten nämndes eller finns med i mitt köpeavtal. Gäller detta servitut?På kartan från 1949 går en gammal samfälld väg från en större väg fram till och igenom grannens fastigheter och ner till min fastighet och ut på den stora vägen igen. Vägen existerar inte längre från min fastighet upp mot hans, men det är denna väg han hävdar att han har rätt att använda. Han pratar om att gräva ut och ta ner mina fruktträd för att komma fram till sin fastighet med lastbil. Vad är det som gäller?
Malin Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Först ska vi reda ut två begrepp som oftast används när man pratar om servitut. Det finns alltid en härskande och en tjänande fastighet i ett servitut. Din fastighet är den tjänande fastigheten, den fastighet som upplåter en rättighet till någon annan fastighet. Den härskande fastigheten är i ditt fall era grannar. Det är den fastighet som har en rättighet i någon annan fastighet, i detta fall är det din fastighet. Det finns två olika typer av servitut, avtalsservitut och officialservitut. Avtalsservitut är ett formalavtal, där vissa krav måste vara uppfyllt för att de ska bli gällande. I avtalet ska det framgå vilka som är den tjänande och den härskande fastigheten och vad ändamålet med servitutet är. Är dessa krav inte uppfyllda, blir avtalet inte giltigt. Avtalsservitut kan skrivas in i fastighetsregistret så att det även blir gällande mot nya fastighetsägare. Det är dock fortfarande gällande även fast det inte är inskrivet. Då måste köparen av fastigheten bli informerad om servitutet innan köpets fullbordande. (7 kap 11 § jordabalken)Officialservitut sker genom ett beslut från en myndighet. Lantmäteriet gör då en lantmäteriförrättning, det vill säga att de ändrar fastigheten på något sätt, exempelvis genom en avstyckning. Ett servitut, både official- och avtalsservitut, kan gälla på obegränsad tid. (7 kap 6 § jordabalken) Ett servitut ska främja en ändamålsenlig markanvändning. I ditt fall verkar det som att vägen som det tidigare fanns ett servitut på, inte finns längre. Att börja gräva en väg tillhör inte den sortens underhåll som den tjänande fastigheten är skyldig att utföra. Därför bör det inte betraktas som ändamålsenlig markanvändning att dina grannar ska få använda marken på det sätt som de vill. (14 kap 1 § jordabalken) Vänliga hälsningar,

Möjlighet att kasta ut sitt barn alternativt ta över förälders hyreskontrakt

2017-04-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Har en fråga angående hyreskontrakt, hur länge måste jag ha varit folkbokförd på samma adress som min pappa (blodsband) för att han inte ska kunna kasta ut mig hur som helst, eller om och i så fall hur jag har rätt att ta över kontraktet? Tackar på förhand
Beatrice Rälg |Hej och tack för din fråga!Jag delar för enkelhetens skull upp din fråga i två delar, först om din pappas möjlighet att ”kasta ut dig” och därefter dina möjligheter att ta över hans hyreskontrakt. Den första frågan handlar om din rätt som barn att bo kvar hos din förälder. Svaret beror på flera omständigheter och främst din ålder och sysselsättning. Enligt föräldrabalken har en förälder en underhållsskyldighet gentemot sitt barn som upphör först då barnet fyller 18 år. I vissa fall fortsätter underhållsskyldigheten även därefter - vilket gäller om barnet fortsätter att gå i skolan efter denna tidpunkt (7:1§ 2st FB). Underhållsskyldigheten kan fortgå som längst till att barnet fyllt 21 år. Din pappa har alltså ingen skyldighet att försörja dig med boende efter att du fyllt 18 år, eller om du fortfarande studerar tills du är 21 år. Den andra frågan handlar om dina möjligheter att ta över din pappas hyreskontrakt. Hyresförhållanden regleras i 12 kap jordabalken (även kallad hyreslagen). I hyreslagen regleras möjligheterna för en hyresgäst att överlåta sitt hyreskontrakt till någon annan. I 12 kap 32§ fastställs huvudregeln att en överlåtelse av ett hyreskontrakt inte får ske utan hyresvärdens samtycke. Undantag följer av 12 kap 34§ som säger att en hyresgäst som inte avser att använda sin lägenhet längre får överlåta sitt kontrakt till en närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen. Vad ”varaktigt sammanbor” innebär framgår inte av lagen men det får inte vara för en tillfällig period. Normalt krävs ett sammanboende uppåt tre år för att kriteriet varaktigt skall anses uppfyllt, men kortare tid har också godtagits. Sammanfattningsvis gäller alltså att om din pappas hyresvärd inte går med på att du tar över kontraktet så finns en möjlighet för dig att göra det ändå om du varaktigt bor tillsammans med din pappa i lagens mening. Värt att nämna är att man inte kvalificerar att ta över ett kontrakt endast för att man är folkbokförd på adressen utan det krävs ett varaktigt boende. Vidare krävs även att den som tar över kontraktet är skötsam och klarar av att betala hyran. Hyresnämnden har befogenhet att sätta villkor för ett beslut om att överta ett hyreskontrakt. Det finns mer information att tillgå på hyresnämndens hemsida. Hoppas du fått svar på din fråga annars är du välkommen att återkomma!Vänligen,

Överlåtelse av fastighet till närstående under taxeringsvärdet - köp eller gåva?

2017-04-24 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min far måste sälja sommarstugan. Taxeringsvärdet är 420 000 men mäklaren värderar fastigheten till 200 000. Kan jag köpa fastigheten för 200 000 utan att hela fastigheten räknas som en gåva?
Hedvig Johansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid köp, byte eller gåva av fastigheter använder man sig av något som kallas för huvudsaklighetsprincipen. Denna innebär att en överlåtelse alltid i sin helhet ska betraktas som antingen köp eller gåva. Man kan exempelvis inte dela upp halva fastigheten som ett köp och den andra halvan som en gåva.Enligt huvudregeln (huvudsaklighetsprincipen) ska en överlåtelse, t ex försäljning, av en fastighet anses vara en gåva när ersättningen inte motsvarar fastighetens taxeringsvärde. För att överlåtelsen ska betraktas som en gåva krävs det vidare att det finns en gåvoavsikt, att tanken är att man ska få det åtminstone delvis som en gåva. Om överlåtelsen sker till en närstående kommer Skatteverket att presumera, det vill säga utgå från, att det finns en gåvoavsikt ifall ersättningen understiger taxeringsvärdet. Sammanfattningsvis krävs det alltså att ersättningen är högre än taxeringsvärdet för att överlåtelsen ska betraktas som ett köp och inte en gåva. Det saknar betydelse hur parterna har benämnt avtalet, det spelar alltså ingen roll om parterna beteckna det som "köp" - det kan fortfarande betraktas som en gåva om förutsättningarna är uppfyllda.Ifall ersättningen hade varit högre än taxeringsvärdet hade det inte varit något problem, då hade det betraktats som ett köp. I ert fall, där marknadsvärdet kraftigt understiger taxeringsvärdet, är det lite krångligare precis som du uttrycker. Eftersom du är närstående till din far kommer man dessutom att utgå ifrån att det finns en gåvoavsikt. Enligt Skatteverket kan dock en överlåtelse godtas som ett köp om det finns tillfredsställande utredning om egendomens riktiga marknadsvärde, trots att detta då ligger under taxeringsvärdet.Sammanfattningsvis finns det i ert fall mycket som talar för att köpet av fastigheten kommer att betraktas som en gåva. Detta då du är närstående till överlåtaren (din far) och ersättningen understiger taxeringsvärdet. Enligt huvudregeln ska sådana överlåtelser betraktas som en gåva, och då i sin helhet. Enligt Skatteverket kan dock en överlåtelse godtas som ett köp ifall det finns tillfredsställande utredning om fastighetens riktiga marknadsvärde. Vad en sådan "tillfredsställande utredning" innebär har inte förtydligats ännu. Jag kan tänka mig att det vore tillräckligt om exempelvis två olika mäklare yrkesmässigt fastställde ett marknadsvärde och ni sedan överlåter fastigheten till detta värde. Är ni osäkra på hur överlåtelsen kommer att ses på kan ni alltid vända er till Skatterättsnämnden och ansöka om ett förhandsbesked i frågan. De får då ta ställning till om överlåtelsen kommer att ses som en gåva eller ett köp, något Skatteverket sedan blir bundna till att följa. Du kan läsa mer om detta här. Jag kan även slutligen nämna att det finns en möjlighet att ompröva respektive överklaga Skatteverkets beslut om taxeringsvärdet inom fem år efter fastighetstaxeringsåret. Detta kan vara en bra lösning om taxeringsvärdet av någon anledning bör sättas lägre än vad Skatteverket först trott. Så kan vara fallet om fastigheten har en mindre yta än man räknat med, om det uppkommit fukt- eller mögelskador eller liknande. Hoppas att du fått någorlunda svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Höjd kostnad för medlemmar i bostadsrättsförening - olagligt?

2017-04-23 i Bostadsrätt
FRÅGA |i vår bostadsrättsförening har vi en paragraf Styrelsen kan dock besluta att kostnader för investeringar eller drift som är till lika nytta för alla bostadsrätterna kan tas ut med lika stort belopp för varje bostadsrätt. Nu ska stadgarna moderniseras och en styrelseledamot hävdar envist att denna "nya" paragrafen är olaglig och inte ska/bör var med i stadgarna. Då den inte gäller och kan användas, hon hävdar att vår förvaltare varit i kontakt med jurist som säger att man ska inte ska ha den paragrafen i stadgarna.När jag googlar så ser jag att allt fler föreningar lägger till den paragrafen.Vad gäller? Är det en paragraf som ej kan/får användas?Man hänvisar till Kapitel 7 §14 samt kapitel 9 § 5.5
Cornelia Najafi |Hej, Först och främst vill jag tacka dig för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga, samt stort tack för att du använt en av våra Expresstjänster! Eftersom du inte angett vilken lag paragraferna tillhör som du hänvisat till kan jag inte med säkerhet veta vilka paragrafer som det är hänvisat till, men jag antar att det är Bostadsrättslagen. Stämmer inte detta får du gärna kontakta mig så ska jag ändra mitt svar utifrån de paragrafer du syftar på. Mina kontaktuppgifter finner du längst ned i svaret. Bostadsrättslagen är den lag som styr bostadsrättsföreningar tillsammans med Lagen om ekonomiska föreningar. Vidare gäller såklart föreningens stadgar i den del de inte strider mot någon lag. 7 kap 14 § Bostadsrättslagen reglerar avgifter som medlemmarna i bostadsrättsföreningen kan bli krävda på medan 9 kap 5 § punkten § Bostadsrättslagen anger att grunderna för beräkning av årsavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse ska finnas med i stadgarna. Är den nya paragrafen i era stadgar olaglig? Den enda avgift som Bostadsrättslagen anger att föreningen inte får ta ut från medlemmarna är avgifter som avser att täcka kostnader som uppstår för att föreningen ska uppfylla de rättsliga krav som ställs på föreningen. Det finns alltså inget hinder för föreningen att ta ut kostnader som avser investeringar eller driftskostnader som är till lika nytta för alla medlemmar. Det som måste noteras är att kostnaden antingen får tas ut som en ökad årsavgift eller som en ökad insats. Kostnaden kan alltså inte tas ut bara sådär, utan kostnaden måste ingå i årsavgiften eller insatsen eftersom 7 kap 14 § Bostadsrättslagen anger vilka avgifter som föreningen får lov att ta ut och där årsavgift omfattas. Insatsen som medlemmarna har betalt för själva lägenheten är något som även får höjas. Skulle en årsavgiftshöjning vara väsentlig har man som bostadsrättsinnehavare rätt att säga upp sin bostadsrätt samt medlemsskap. Det finns alltså ingen sanktion eller liknande mot föreningen för att de höjer avgifterna utan istället medför det en rätt för medlemmarna att gå ur föreningen om avgiftshöjningen inte passar. Mest troligt kommer denna nya kostnad innebära en höjning av årsavgiften och då krävs det att beräkningen för avgiften anges i stadgarna. För att föreningen vidare ska kunna ändra stadgarna krävs det att ett beslut om det röstas igenom i föreningsstämman. Vad gäller årsavgifterna så är det upp till styrelsen att besluta om, se 9 kap 13 § Bostadsrättslagen. Skulle denna förhöjda kostnaden avse en höjning av medlemmarnas insats så krävs det att stämman röstar igenom ett beslut om det i enlighet med 9 kap 16 § Bostadsrättslagen. Sammanfattning Det är alltså inte s.k. olagligt att införa en ny avgift som avser driftskostnader och investeringar så länge kostnaden ingår i årsavgiften eller insatsen. Hur höjningen får/ska ske beror lite på om den förhöjda kostnaden avser en höjd insats för medlemmarna eller en höjd årsavgift. Eftersom jag inte vet i vilken form kostnaden kommer att tas ut är det svårt för mig att ge ett mer klart svar än såhär. Hoppas du har fått svar på din fråga! Du är varmt välkommen att höra av dig till mig på cornelia.najafi@lawline.se om du har frågor eller funderingar över mitt svar. Allt gott! Mvh,

Grenar och träd som sträcker sig över tomtgräns

2017-04-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Grannen har stora träd som växer alldeles för nära tomt gränsen de har låtit grenarna växa in på vår tomt med 2-3 meter. Samma grannar har också träd där del av stammen står på vår tomt. Vi kan pga detta inte sätta en egen häck, några av träden är gran som l/t att vi får deras kottar och barr på vår tomt.Om vi tolkar jodabalken rätt ska grannarna ta bort detta. Men hur går vi tillväga om de inte gör det? Vi har tidigare lyft detta med grannen men inget har hänt. Så hur gör vi för att kunna få bort dessa grenar och kanske t.o.m trädet där 1/2stammen står på vår tomt.Tacksam för svar!Vill gärna vara anonym om detta läggs ut på er sida.
Oskar Fröberg |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Grenarna som växer in på er tomtOm grenar eller rötter från er grannes träd tränger in på er tomt och detta orsakar olägenhet så får ni ta bort dessa enligt 3 kap. 2 § jordabalken. Er granne ska dock först få möjlighet att själv vidta åtgärder om ett borttagande kan väntas leda till betydande skada för denne.Eftersom grenarna hindrar er från att sätta en häck och dessutom medför att kottar och barr samlas på er tomt bör kravet på olägenhet vara uppfyllt. Träd där del av stammen står på er tomtDet finns inget stöd i lag för att fälla träd som tränger in på er tomt. Man får inte heller ta bort rötter och grenar på ett sådant sätt att trädet dör av ingreppet. Det skulle nämligen vara samma sak som att ta bort trädet helt och hållet.Vad ni bör göraFör att vara på den säkra sidan bör ni först meddela er granne att ni avser att klippa grenarna som tränger in på er tomt och sedan ge er granne tid att själv åtgärda det. Gör er granne som tidigare ingenting kan ni sedan avverka de grenar som är på er sida av tomtgränsen. Trädet som till hälften står på er sida finns det inte någon lagstadgad rätt att fälla utan er grannes samtycke. Så mitt tips är att prata med grannen och försöka komma överens om att ni ska få fälla trädet. Hoppas detta svarade på din fråga.Mvh

Är gräsklippare/begränsningslinga fastighetsföremål?

2017-04-25 i Fastighet
FRÅGA |Hej,Vad gäller om en säljer sitt hus där en Robotgräsklippare finns.Ingår den i husköpet eller räknas det till "lösöre" om inget skrivs i objektsbeskrivningen/köpekontrakt alt uttalas muntligt ang en robotgräsklippares finns.Dock kan ju en köpare se den vid en husvisning om den sker sommartid.Samt vad gäller för begränsningsslingan som ligger i gräsmattan? Det är ju en fast installation anpassat för tomten, men passar ju flera modeller av robotgräsklippare och således är inte bunden till den specifika laddaren/gräsklipparen som finns vid fastigheten.Det är ju en lite lurig fråga då det både är en fast installation och en "lös" del. Men i normalfallet har ju en säljare ingen skyldighet att lämna en vanlig handjagare.Rätt och slätt, om robotgräsklipparen ej marknadsförs, men ej heller står i köpekontraktet om den ingår el ej. Kan en köpare ta förgivet att den skall lämnas alt kan säljaren ta den med sig utan att bli dragen inför rätta.
Jakob Perä |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag utgår från att det är en fastighet dvs hus med mark som säljs. Det innebär att jordabalken blir tillämplig enligt 1 kap. 1 § JB. (https://lagen.nu/1970:994)Jordabalken ställer upp en del villkor för vad som anses höra till fastigheten i 2 kap. 1 § JB. Där anges att byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk anses tillhöra fastigheten. Begränsningsslingan kan mycket väl anses vara en ”ledning” eller en ”annan anläggning” i lagens mening. Begreppet anbragts för stadigvarande bruk innebär att den avsikten när du satte dit slingan är avgörande. När slingan sattes ut ska fastighetsägaren avsett att den ska vara där för stadigvarande bruk vilket innebär att den ska varit avsedd som en långsiktig lösning. I 2 kap. 4 § ställs krav på att den som äger föremålet ska även vara fastighetsägaren för att föremålet ska anses höra till fastigheten. Det innebär att om du endast är en nyttjanderättshavare kan inte en slinga som du monterat anses höra till fastigheten vid en försäljning. Bestämmelsen innebär även att om t.ex två personer äger fastigheten men endast den ena har köpt ett föremål och anbragt den enligt 1 § blir inte föremålet automatiskt en del av fastigheten. En bedömning måste då göra i det enskilda fallet för att utreda om samtliga delägare hade nytta av föremålet Se NJA 2014 s. 35. Slingan anser jag kan höra till fastigheten enligt 2 kap. 1 § JB, men då måste även 2 kap. 4 § JB vara uppfylld. Avgörande är avsikten av fastighetsägaren samt huruvida eventuella delägare har nytta av föremålet.Själva robotgräsklipparen anser jag inte vara en ”annan anläggning” som lagen presenterar som vad som kan tillhöra fastigheten. Om inget annat avtalas ska den därmed inte anses följa med fastigheten vid en försäljning. Vi har därmed två föremål där jag gör olika bedömningar på huruvida de hör till fastigheten. En lösning på detta hittar jag inte i vare sig lagen eller litteraturen. Ett klart svar på hur man hanterar en sådan situation verkar inte finnas. Jag skulle lösa detta med att säljaren får behålla gräsklipparen men att slingan stannar kvar på fastigheten. Som du skrev så fungerar slingan även för andra gräsklippare vilket kan vara avgörande för om man kan separera föremålen. Den absolut bästa lösningen är självklart att köparen och säljaren kommer överens och avtalar om slingan samt gräsklipparen.Hoppas du fick svar på din fråga!

Servitut på egen vattenbrunn

2017-04-24 i Servitut
FRÅGA |Vår granne har servitut på vatten från vår brunn.Vad händer om vattnet tar slut?Är vi skyldiga att fixa vatten till grannen?Vattnet skulle räcka till oss som är två äldre personer men inte till en familj med två barn.Kan man säga upp ett Servitut?Vår vattennivå är låg nu som övriga landet.MVHAnna Karin Nilsson
Oskar Forsberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ägaren av den andra fastigheten (grannen) ska använda servitutet så att inte er fastighet betungas mer än nödvändigt (14 kap. 6 § JB). Alltså borde ni kanske meddela grannen om att vattennivån är låg och brunnen inte kan försörja en familj med två barn för tillfället.Den enda skyldighet ni har är att underhålla brunnen, det finns alltså ingen skyldighet att fixa vatten till grannen.Kan man säga upp ett servitut?Om man kan säga upp ett servitut beror på hur avtalet ser ut. Servitut kan nämligen upplåtas utan en begränsning av tiden. (7 kap. 6 § JB)Kontakta gärna Lawline om du undrar mer!

Fråga om deposition

2017-04-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej . Vi har hyrt ett vila som andrahand och vi har bort där i 6 månader men avtalet ståt för 2 år men vi har sagt upp det. Vi har uppsägning i 3 månader . Vi har betalat 2 månader och frågan är kan hyrsägare ta de deposition som jag betAlade i början för skador som hyresmånad kostnad. Eller måste man betala. Och sen när man flyttar ta man tillbaka deposition . Tack
Emelie Ström |Hej och vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Grundregeln är att depositionen ska vara till som säkerhet för hyresvärden om det skulle finnas skador i huset när ni som hyresgäster flyttar ut (se här). Men den kan också användas för obetalda hyror. Går ni som hyresgäster med på att depositionen används för sista hyran ni ska betala så får den användas för det. Annars betalar ni sista hyran som vanligt och får tillbaka depositionen när ni flyttar ut (om det inte uppstått skador då som ni måste ersätta).Hoppas du fått svar på din fråga!Vänlig hälsning,