Sakrättsligt skydd vid nyttjanderätt till fast egendom

2014-08-15 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag köpte ett hus på en gård ute på landet via mäklare för 17 år sedan. Det fanns inget garage eller förråd till detta. Men det fanns en garagelänga med 5 portar bredvid huset. Så säljaren erbjuder mig att få nyttja port/garage 1 så länge jag bodde kvar i huset gratis "det ingår i husköpet" Ett muntligt avtal gäller, hette det. Nu har han överlåtit gården till sin dotter som ny ägare. Hon hävdar att muntligt avtal inte längre gäller utan vill säga upp detta som ny ägare, och vill skriva nytt kontrakt med hyra framledes. Annars skall jag avhysas från garaget. Har hon rätt att göra så ? Kravet vid husköpet var att det skulle ingå garage. Det hör till fallet att jag har 4 vittnen som skrivit under på heder och samvete , att de har hört säljaren säga vid fler tillfällen att garage 1 ingick i husköpet - fritt för mig att nyttja så länge jag bodde kvar i huset. (vi umgicks alla ganska tajt vid tidpunkten) . Vad gäller ?
jacob frank |Hej och välkommen till Lawline!Min bedömning är att din nyttjanderätt till garaget är att betrakta som sådan nyttjanderätt till fast egendom som regleras i 7 kap. JB. Detta innebär, att mot ny ägare av fastigheten har nyttjanderättshavaren skydd 1. om fastigheten (=gården i detta fall) sålts med förbehåll om nyttjanderätts bestånd. 2. Om nyttjanderättshavaren har ett skriftligt kontrakt och tillträtt fastigheten före överlåtelsen. 3. Om nyttjanderättshavaren sökt inskrivning av nyttjanderätten i fastighetsregistret innan den nye ägaren sökt lagfart 4. om nye ägaren vid överlåtelsen ägde kännedom eller borde ha ägt kännedom om nyttjanderättsupplåtelsen. (Se 7:11-14 §§ JB).Utifrån de uppgifter du lämnat anser jag p. 4 ovan är den mest användbara i ditt fall - dvs hävda att dottern åtminstone borde ha känt till existensen av din nyttjanderätt till garaget.Utifrån antagandet att din nyttjanderätt är skyddad uppkommer frågan om den nye ägarens rätt att omförhandla avtalsvillkoren. Min uppfattning är att ett skydd för nyttjanderätten uppenbarligen skulle vara utan värde om den nye ägaren fritt ägde rätt att väsentligt förändra avtalsvillkoren. Sammanfattningsvis bör alltså gälla att så länge du kan se till att någon av punkterna 1-4 ovan uppfylls har du fortsatt rätt att använda garaget på samma villkor som gällde innan överlåtelsen (avtalet slutar att gälla först 50 år från upplåtelsen, 7:5 JB). Skulle det vara så, att ingen av de ovannämnderna punkterna kan tillämpas i ditt fall med följd att du förlorar nyttjanderätten, kan du kräva ersättning härför av den tidigare ägaren (dotterns fader, 7:18 JB).Jag hoppas att ni har fått svar på era frågor.

Klaga till Hyresnämden om störande grannar när hyresvärden inte agerar

2014-08-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr en lägenhet av en privat hyresvärd,jag har klagat nu i sommar på att det varit fest i huset vardagskvällar till 24.00 och en gång var klockan 01:45. jag har då fått höra att jag bara klagar och kan bosätta mig i skogen eller ödesmarken! I detta hus finns även turister som hyr rum som också kommer hem sent på nätter m.m då svarade hon att vi ska ta hänsyn till turisterna inte dom till oss! Hon går runt till folk och talar om att jag bara klagar!! jag mår väldigt dåligt av det här för jag anser att jag har rätt att säga till min väckarklocka ringer 05.30!
Linda Davidsson |Hej och tack för din fråga!Grannarna får inte spela hög musik om nätterna. Om du bor i ett flerfamiljshus måste du acceptera ljud som hör till ett normalt liv, men ständigt pågående och allvarliga störningar behöver du aldrig tåla. I första hand ska man ta upp frågan med hyresvärden, precis som du har gjort. Men eftersom det inte hjälper kan du till ansöka till hyresnämnden. Hyresnämnden kan då besluta att värden ska göra något åt saken. Det gäller dock bara om de störande ljuden är så allvarliga att de klassas som en störning i lagens mening. Du kan i så fall också eventuellt ha rätt till nedsatt hyra under den tid som störningarna pågår, räknat från tidpunkten då du anmälde störningarna till värden. Är du medlem i Hyresgästföreningen så kan du ta hjälp av dem att göra en bedömning om störningarna är så allvarliga att du har möjlighet till framgång. Lycka till!Vänligen,

Gåva av fastighetsandel

2014-08-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Vi är tre syskon som äger en fastighet. Kan jag skänka min del till min systerdotter, och i så fall vilka åtgärder behöver jag vidta Vänliga hälsningar
Mikael Stade |Hej och tack för din fråga! Att ge bort en andel i fastighet är fullt möjligt. Reglerna som styr detta finns i jordabalkens 4e kapitel. https://lagen.nu/1970:994#K4. I 4 kap. 29 § anges att formkraven för gåva av fastighet är detsamma som vid försäljning av fastighet. Det innebär att reglerna i 4 kap. 1-3, 7-9 §§ måste följas. I dessa anges bl.a.  att en köpehandling ska upprättas som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Ni måste alltså upprätta en handling om överlåtelse av din andel till din systerdotter. Detta ska ske i form av ett gåvobrev/köpebrev. Denna handling ska även innehålla uppgifter om vilken fastighet det rör och köpeskilling (eftersom du skänker bort din andel kommer köpeskillingen att vara 0 kr i detta fall). Denna handling ska sedan undertecknas av er båda.Om du undrar över något mer får du gärna återkomma.Vänligen,

Uppsägningstid för hyresavtal av en villa

2014-08-03 i Hyresavtal
FRÅGA |HejVi hade skrivit på ett hemma skrivet kontrakt till ett hus vi skulle hyra. Tanken var vi skulle köpa det tillslut. Men vi har inte råd att bo kvar här. Hyresvärden band upp oss för tre år, får och kan man verkligen göra det? Vi gick med på det eftersom hon sa det krävdes för hon skulle kunna ta ett lån. Vi känner hyresvärden. Nu har vi inte råd bo kvar här och vill lämna boendet med tre månaders uppsägningstid. I kontraktet står det inte vad som sker om vi säger upp det i för tid. Vad kan ske? är det giltigt hennes kontrakt. Vi trodde inte hon skulle försöka hålla oss till det nu när vi inte har råd vara här. Och hon själv mumlade om att dessa kontrakt brukar inte vara giltiga. Så hur ska vi ställa oss för detta? Behöver svar snarast.
Cornelia Göransson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Hyra av bostad regleras i en relativt nytillkommen lag,(2012:978)Lagen om uthyrning av egen bostad, den hittar du https://lagen.nu/2012:978. Förutsättningen är att uthyrningen sker utanför näringsverksamhet, om det är i näringsverksamhet så hamnar man i stället i Jordabalkens regler, den hittar du https://lagen.nu/1970:994#K12. Då jag inte har tillräcklig information för att veta om det är utanför eller i näringsverksamhet så kommer jag ge dig två alternativa svar.Utanför näringsverksamhet - Lag 2012:978Du som hyresgäst har då alltid rätt att säga upp hyresavtalet med en månads varsel och detta oavsett om hyresavtalet löper på bestämd eller obestämd tid(3 § st 2). Detta är en skyddsregel för hyresgästen som inte går att avtala bort(2 §). I näringsverksamhet - Jordabalken 12 kapÄven Jordabalkens regler är tvingande till hyresgästens fördel bortsett från några undantag. Detta innebär att det som hyresvärden och hyresgästen avtalat om inte har någon betydelse om lagen säger något annat(1 § st 5). Du som hyresgäst har alltid rätt att säga upp hyresavtalet med tre månaders varsel(5 §)Som sammanfattning så har du laglig rätt att säga upp ditt hyresavtal och uppsägningstiden är mellan en och som längst tre månader, beroende på omständigheterna.Hoppas du fick svar på din fråga och tveka inte att höra av dig med ytterligare frågor!Med vänlig hälsning 

Tolkning av JB 4 kap. 17 §

2014-08-14 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej,Jag skulle behöva hjälp med att tolka ett lagrum, nämligen Jordabalken 4 kap. 17 §. Framför allt 2'a stycket i denna paragraf. Det lyder: ”Första stycket gäller även när annan än säljaren ägde byggnad eller annat som, om det är i samme ägares hand som fastigheten, enligt lag hör till denna samt köparen var i god tro vid köpet.”Vad betyder detta? Ge gärna ett konkret exempel.
Karl-Johan Holmér |Hej och tack för att du använder dig av Lawline!Jag går igenom paragrafens stycken var för sig:JB 4 kap. 17 § 1 st.Första stycket handlar om andra belastningar i fastigheten än panträtter (som istället regleras i 16 §). Nyttjanderätter och servitut är exempel på sådana belastningar. Dessa måste gälla mot köparen enligt JB 7 kap. 11-15 §§ för att JB 4 kap. 17 § ska vara aktuell, annars besväras inte fastigheten av belastningen. Av lagtexten följer att köparen måste vara i god tro för att kunna åberopa felet. Det räcker med att köparen "bort äga kännedom" om belastningen, vilket i praktiken innebär att köparen oftast anses vara i ond tro om en fastighet är belastad med en hyresrätt och nyttjanderättshavaren tillträtt fastigheten (Westerlind, Kommentar till Jordabalken, s. 380 f). Hänvisning görs till 12 §, vilket innebär att om köparen i god tro förvärvat en fastighet som visat sig vara belastad med t.ex. en nyttjanderätt så får denne åberopa avdrag på köpeskillingen eller, om felet är av väsentlig betydelse, häva köpet.Observera att ett fel i fastigheten enligt JB 4 kap. 17 § endast får åberopas av köparen om han enligt JB 4 kap. 19 a § lämnar säljaren meddelande om detta inom skälig tid sedan han märkt eller borde ha märkt felet. Vad som utgör "inom skälig tid" vid sådan reklamation beror på omständigheterna i det enskilda fallet, t.ex. har det betydelse vilka kvalifikationer köparen själv besitter.JB 4 kap. 17 § 2 st.Vid köp av fastighet är utgångspunkten att tillbehör till fastigheten ingår i köpet förutsatt att säljaren inte undandragit något, vilket kan göras genom förbehåll i köpehandlingen. Vad som utgör tillbehör till fastighet framgår av JB 2 kap. 1-3 §§. Fastighetstillbehör enligt JB 2 kap. 1 § kan t.ex. vara byggnad som anbragts i eller ovanför jord för stadigvarande bruk. Exempel på s.k. byggnadstillbehör ges i JB 2 kap. 2 § - kylskåp, spis, badkar och liknande. Slutligen reglerar JB 2 kap. 3 § de s.k. industritillbehören.För att något ska vara fastighetstillbehör krävs att det är fastighetsägaren som tillfört fastigheten tillbehöret, vilket följer av JB 2 kap. 4 §. Detta innebär att en byggnad, exempelvis en stuga, inte blir ett fastighetstillbehör om inte personen som sätter upp stugan också är fastighetsägare. Ett annat exempel är att en hyresgäst tillför något i fastigheten som i vanliga fall skulle ha blivit tillbehör. Eftersom fastighetsägaren då inte tillfört saken blir det istället fråga om lös egendom, vilket inte ingår i fastighetsköpet.JB 4 kap. 17 § 2 st. skyddar köparen som ska kunna utgå från att ett föremål som kan vara tillbehör till fastigheten också är det om ingen annan information ges. Därför kan den köpare som är i god tro åberopa de påföljder som paragrafens första stycke hänvisar till i 12 §, det vill säga prisavdrag eller hävning. Notera att det i detta avseende inte finns någon undersökningsplikt för köparen.Vänliga hälsningar

För att överlåta fastighetsandel krävs mer än att ingå äktenskap

2014-08-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej nu har vi gift oss jag äger 100% av huset, behöver vi göra något nu jag vill att min fru skall äga 50% av huset, räcker det med att vi är gifta nu ? Tacksam för svar
Mikael Stade |Hej och tack för din fråga! Om du vill att din fru ska äga 50 % av huset räcker det inte med att ni bara är gifta. Genom äktenskapet förs inte någon äganderätt över till din fru utan du är fortfarande ensam ägare till huset. Den skillnad som äktenskapet medför blir dock aktuell vid en eventuell skilsmässa. Då ska en bodelning göras där makarna delar lika på det giftorättsgods som de tillsammans har. Om huset inte utgör enskild egendom kommer det att ingå i en bodelning och på så sätt kommer husets värde att delas mellan er. Men för att äganderätten ska gå över till din fru måste du skänka 50% till henne. Detta gör du enklast genom att skriva ett gåvobrev där du överlåter 50% av fastigheten till henne. Gåvobrevet måste sedan registreras hos skatteverket innan lagfart kan sökas. Mer information om hur det går till finns på skatteverkets hemsida.Om du undrar över något mer får du gärna återkomma. Vänligen,

Förverkan av hyresavtal på grund av utebliven betalning av hyran

2014-08-04 i Hyresrätt
FRÅGA |Har hyrt ut mitt hus med till o börja med kallhyra 3500:- Skrivet avtal med viivilla som botten. (undertecknat båda parter) Hyresgästen skriver dock inte in sig på förbrukningsdelarna EL VA SOPOR.December 2014 skriver vi nytt avtal. Hyran skrivs till 5500:- där 2000 utger del i förbrukning vilken ska regleras 15/1 och 15/7. (som goodwill från hyresvärdens sida skriver vi av förbrukningen 2013 ca 2 månader a 3800:-) Nya kontraktet inte påskrivet men hyresgästen betalar 5500:-I januari påpekar jag för hyresgästen att dom ligger väldigt högt i elförbrukning. I Juni påpekar jag ännu en gång att förbrukningen är hög, ställer frågan om något är fel. Erbjuder hyresgästen att montera in en "eltjuv" för att hitta problemet kostnaden 1900:- tar jag.Slutet Juni meddelar hyresgästen att han blivit av med sitt jobb och tvingas säga upp avtalet.Beklagar förlusten påtalar att förlust av jobb inte ska vara ett hinder för att bo kvar hänvisar till sociallagen. Hyresgästen ställer in betalningen för kommande hyra.7 juli påpekar jag att uppsägning inte är ett giltigt själ till att upphöra med betalning. Påpekar att hyra inte är betald. Skuld som kvarstår efter uppsägning 5500:- plus förbruknings avgifter ca 8500:- Erbjuder gästen att om betalning sker innan den 15:e med 5500:- så kan vi dela förbrukningen samt lägga upp betalplan. Ebjudandet i sin helhet blir då 5500 i 15/7 och 4 delbetalningar a 1000:- Ber även att gästen ska höra av sig för slubesiktning och överlämning av nycklar.Inget svar erhålls.Eftersom Gästen sagt upp sig avvaktar vi siste Juli. Har ställt frågan hur det gått med flytt och jobb.Erbjuder en tid för överlämnandet av nycklar Inget svarNu är det ny månad. Som jag ser det så är han fortfarande hyresgäst, mantalskrivning kvarstår. Dock är är fastigheten troligtvis övergiven.Vad blir mitt nästa steg? Tomten ser för bedrövlig ut risk finns för anmälan till kommunen. Har jag rätt att gå in och utföra sysslor trots vi har ett kontrakt som säger annat? Har jag rätt att gå in i fastigheten för inspektion?
Robert Lindström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För din del är det 12:e kapitlet jordabalken som blir gällande. I 1§ föreskrivs det att “detta kapitlet avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Som jag tolkar avtalet så är det ett vanligt hyresavtal som uppfyller kraven som uppställs i  jordabalken 12 kapitlet 2 paragrafen. (12:e kapitlet går även under benämningen “hyreslagen”). I 12:2 föreskrivs bland annat att hyresavtalet ska upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Det finns alltså inget krav på att ett hyresavtal ska vara skriftligt. Det går även att upprätta ett avtal muntligen, eller ingå det konkludent. Att ingå ett avtal konkludent innebär att man handlar som om man hade tecknat ett avtal, i ert fall att hyresgästen beter sig som en hyresgäst, bor i fastigheten och betalar hyran. Så mellan er ligger först ett skriftligt avtal, där jag antar att ni har skrivit hyrestid m.m. som är giltigt mellan parterna. Hyresgästen har också accepterat det andra avtalet genom att handla enligt det, han betalar bl.a. den nya hyreskostnaden på 5500 kr. Så mellan er föreligger ett  skriftligt avtal samt ett avtal som konkludent har ingåtts där hyran har reglerats. Jag kommer i mitt svar att utgå ifrån att ni har bestämt hyrestiden i avtalet. Om hyrestid inte har avtalats mellan er gäller hyrestiden för obestämd tid (se 3 §). Möjligheten att säga upp en obestämd avtal regleras i 4§. Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla. Om avtalstid har bestämts i avtalet upphör avtalet att gälla vid hyrestidens utgång (se 3 § 2st.). Gällande hyresavtalet så är det förverkat enligt 12:42 p. 1 jordabalken om hyresgästen dröjer mer än en vecka med betalningen av hyran. Att hyresavtalet är förverkat innebär att det genast upphör att gälla om det inte är så att du som hyresvärd väljer att det ska upphöra senare, exempelvis vid nästa månadsskifte.Enligt 12:26 jordabalken så har hyresvärden rätt att utan uppskov få tillträde till bostaden för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Detta innebär i ditt fall att du kan vidta de åtgärder som måste vidtas omedelbart oavsett om ert hyresavtal är avslutat eller ej. Enligt 12:27 1 st. får du dessutom genast återta bostaden om hyresgästen övergett densamma. Detta innebär i ditt fall att du inte bara kan gå in i fastigheten för att utföra de sysslor som du behöver samt inspektera utan du får även hyra ut bostaden på nytt om du så önskar. Gällande frågan hur du ska gå vidare med saken så rekommenderar jag att du går in i bostaden och inspekterar densamma och därefter vidtar de åtgärder för att återställa bostaden till sitt ursprungliga skick. D.v.s. det skick som hyresgästen skulle ha lämnat huset i. Därefter bör du skicka en fordran till hyresgästen med dessa kostnader med tillägg för den uteblivna hyra. För det fall att hyresgästen inte betalar eller inte svarar på detta bör du kontakta kronofogdemyndigheten med en ansökan om verkställighet av fordran alternativt väcka talan i domstol. Detta måste dock göras inom två år enligt 12:61.Jordabalken hittar du här.Jag hoppas du fått svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Delägares rätt till försäljning av andel i samägd egendom

2014-08-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är fyra syskon som efter arv äger en sjöbod, nu vill ett syskon sälja sin del till ett annat syskons två barn. Måste han fråga de andra delägarna om han får sälja, kan de motivera förköpsrätt och bestämma priset om de nu inte godkänner det angivna priset? Kan man själv välja köpare?
Zozan Akay |Hej och tack för din fråga! Samäganderätt uppkommer ofta till följd av arv eller gåva. Den lag som reglerar samäganderättsförhållanden är lag (1904:48 S. 1) om samäganderätt. I lagen framgår att varje förfogande över egendomen i dess helhet, eller vidtagande av förvaltningsåtgärd kräver samtliga delägares samtycke. Med begreppet "förfoga" avses varje rättslig disposition, dvs. försäljning, förpantning, uthyrning mm. av egendomen. Med "förvaltning" åsyftas främst faktiska åtgärder för egendomens vård, bevarande och dess utnyttjande i vinstsyfte. Av lagen framgår, e contrario, att varje delägare äger rätt att förfoga över sin andel i den samägda egendomen, dvs. att sälja eller pantsätta den. Detta innebär att ett syskon som vill sälja sin andel av egendomen inte behöver inhämta samtycke för att vidta denna åtgärd. Det sagda gäller under förutsättning att det inte finns något avtal som reglerar ovan berörda frågor. Samäganderättslagen är i huvudsak dispositiv, vilket innebär att delägarna kan avtala bort den. Såvida det inte existerar något avtal eller klausul i testamentet, som ger delägarna förköpsrätt osv. har envar av delägarna rätt att sälja sin andel av egendomen utan att inhämta samtycke från de övriga delägarna.Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor. Du är välkommen att höra av dig om du behöver kompletterande information. Maila mig i så fall på Zozan.Peker.9822@student.uu.se.Hälsningar,