Hyresvärds renoveringsansvar

2016-01-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Har min hyresvärd skyldighet att renovera min lägenhet. Har bott i den i 25 år.
Björn Eriksson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Hyresvärdens skyldigheter regleras i 12 kap Jordabalken, även kallat "hyreslagen".Hyresvärden är skyldig att under hyrestiden hålla lägenheten i fullt brukbart skick, 12:15. Detta innebär inte bara att tekniska anordningar o liknade i lägenheten ska fungera utan även ytskikt likt tapeter och golv ska vara i godtagbart skick.Hyresvärden har även en skyldighet att under hyrestiden med jämna mellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk, 12:15 st2. Det går inte att göra generella uttalanden om hur ofta detta bör ske utan det varierar från lägenhet till lägenhet bland annat beroende på vilket sätt lägenheten brukas (jämför en barnfamilj med en person som bor ensam). Denna skyldighet kan dock avtalas bort genom att det i hyresavtalet intagits avvikande bestämmelser som bygger på överenskommelser enligt hyresförhandlingslagen, 12:15 st2 p2.Hoppas att detta besvarade din frågaVänligen

Hyresavtal och betalningsskyldighet

2016-01-20 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Jag undrar om en privatperson kan skicka en faktura till mig på stallhyra trots att de inte finns något kontrakt. Jag fick stå där gratis men nu när vi flyttade hästen blev hon jättearg och skulle skicka en faktura till mig på över 10000kr. Hon har ej firma
You Jung Lee Törnqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Reglerna som kan aktualiseras i ert fall finns i Jordabalken (JB) 12 kap., även kallad “hyreslagen”. Generella avtalsrättsliga principer är också aktuella.Det finns inget principiellt hinder mot att en privat person skickar en faktura till någon annan privat person. En faktura är egentligen ett meddelande att personen (s.k. borgenären) begär betalning från mottagaren (s.k. gäldenären). Således har den inget omsättningsvärde i sig själv och representerar ingen fordring. Dessutom påvisar den inte att mottagaren har erkänt något skuld eller att det föreligger någon betalningsskyldighet.När det gäller själva betalningsskyldigheten har de bakomliggande omständigheterna avgörande betydelse. I grunden skall det finnas ett avtal eller någon annan juridisk handling t.ex. skriftlig gåvohandling för att betalningsskyldighet kan göras gällande. Generellt sett råder det avtalsfrihet i Sverige vilket innebär att även muntliga avtal är giltiga. Enligt praxis kan även parternas handlade som överensstämmer med ett avtal (s.k. konkludent handlande) leda till att ett avtal anses träffats även om ett formellt sådant inte finns. Den som påstår att ett avtal finns har bevisbördan vid tvist om huruvida ett avtal har kommit till stånd.Vid hyra finns det dock speciella regler att iaktta i hyreslagen. Lagen blir tillämplig om rättsförhållandet avser hyra och inte har överordnat inslag av något annat t.ex. skötsel av hästen, JB 12 kap. 1 §. I ett hyresförhållande finns det inget särkilt krav på att hyresavtalet skall vara skriftligt, JB 12 kap. 2 §. Däremot är det självklart bra att ha någonting i skrift från en bevissynpunkt. Eftersom ni inte har ett skriftligt avtal är det upp till hyresvärden att bevisa att ett avtal hade ingåtts med innebörden att du skulle betala en viss hyra.Med vänlig hälsning,

Fördelaktigast skatteläge vid överlåtelse av del av fastighet inom äktenskapet

2016-01-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag köpte ett hus för 3-4 år sedan, sen blev jag sambo ett år senare, och nu har vi gift oss. Jag står ju fortfarande för huset, men vill ju att hon ska stå för halva huset och halva lånet. Vilket är billigaste sättet att lösa detta? Skatteverket pratade om 1.5% lagfartsavgift och banken pratade något om att det ska gå att lösa för en mindre administrationsavgift vid gåvobrev. Hur gör vi detta bäst, snabbast och billigast?
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga. Om du ger din fru halva huset i gåva så innebär det i dagsläget ingen gåvoskatt då gåvoskatten är borttagen. Om huset överlåtes som gåva utgår ingen stämpelskatt, men en administrativ avgift på fn 875 kr. Vid köp utgår förutom den administrativa avgiften även en stämpelskatt om 1.5% av köpeskillingen. Det är denna stämpelskatt som brukar kallas lagfartsavgift. Om din fru övertar huset som gåva så tar hon över ditt anskaffningsvärde, vilket innebär att vid en ev senare avyttring får hon skatta på mellanskillnaden mellan ditt anskaffningsvärde och försäljningsvärde. Om du köpte huset billigt och det ökar i värde kan det innebära en hög vinst som ska reavinstbeskattat. I ert fall ska hon även ta över lånen, och beroende på hur stora lånen är så kan det göra att det inte är möjligt att se överlåtelsen som en gåva. När det gäller fastigheter så kan man få vederlag på maximalt taxeringsvärdet, men överlåtelsen ses skattmässigt ändå som en gåva. För en halv fastighet blir det då halva taxeringsvärdet maximalt. Att ta över lånen räknas som vederlag (betalning för sin del av huset). Så beroende på hur stort lånet är får man bedöma om det ska ses som en gåva eller ett köp, utan att ha uppgift om taxeringsvärde och lån kan jag inte svara på hur det skulle ses. Om det räknas som ett köp finns en till skattemässigt effekt, och du kan få betala kapitalvinstskatt om du gör en vinst jämfört med anskaffningsvärdet för huset. Bankens jurister är kan sannolikt hjälpa dig bedöma det hela. Lättast och billigast både lagfartskostnadsmässigt och skattemässigt är det dock om det kan ske som gåva. Hur lånet förmånligast läggs om är det banken som kan svara på.Vänligen,

Avhysning av hyresgäst i egen bostad

2016-01-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag som hyresvärd av min privatvilla skrev hyreskontrakt med en hyresgäst och det var tidsbestämt på 2 månader först men hyresgästen undrade om jag inte kunde ge 1 månad till för han behövde mer tid att finna annat och då ändrade vi kontraktstiden till 3 månader istället, alltså fördel hyresgästen.Nu har dom 3 månaderna gått och hyresgästen vägrar flytta ut pga att han nu säger det var 2 månader och att 30 dagars regeln gäller då jag inte anmodat honom att flytta därifrån så nu har han ett tillsvidarekontrakt med 3 månaders uppsägning istället enligt honom. Jag har anmodat 2 gånger inom 12 dagar sen hyrestiden i mitt kontrakt löpte ut och även meddelat socialen i min kommun om att jag ska begära handräckning av KFM.Tror att han har mixtrat i sitt kontrakt för jag har ju mitt ex som säger dom 3 månader vi kom överens om bara för att jag ville vara snäll och ge mer tid, jag har klargjort flera gånger för hyresgästen att de blir ingen förlängning då jag behöver mitt hus själv och jag har även vittne till detta. MEN vilken tidpunkt kan tänkas gälla om jag nu vill begära avhysning av KFM ? Kan kontraktet ha övergått i ett tillsvidare och jag blivit lurad?MVH Okunnig.
Olivia Åman |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår din fråga så har du skrivit kontrakt med en hyresgäst på två månader. Kontraktet förlängdes sedan med en månad. Problem har uppstått när du bett hyresgästen flytta ut eftersom denne påstår att ni dels förlängde kontraktet med två månader (inte med en månad) och dels att du måste anmoda om flytt 30 dagar innan kontraktet gått ut. Eftersom du inte gjorde det påstår hyresgästen att det löper ett tillsvidarekontrakt med en uppsägningstid om tre månader.I 12 kap. Jordabalk (1970:994)(JB) (https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1), också kallad Hyreslagen, finns reglerna för hyra. Enligt 12 kap. 3 § 2 st. (https://lagen.nu/1970:994#K12P3S2) kan hyresavtal ingås på bestämd tid, precis som det avtal du skrivit med din hyresgäst. I paragrafen framkommer det att hyresavtal som ingås på en bestämd tid, så länge den tiden är kortare än 9 månader, inte behöver sägas upp över huvud taget, så länge ni inte skrivit i avtalet att det krävs en särskild uppsägning. Ifall ni avtalat om att det krävs en uppsägning trots den korta hyrestiden skall denna vara skriftlig enligt 12 kap. 8 § 1 st. JB (https://lagen.nu/1970:994#K12P8S1) men som jag förstår din fråga är det inte fallet. Har ni inte avtalat om att det krävs uppsägning 30 dagar innan avtalets utgång så som din hyresgäst påstår så har denne inte rätt att bo kvar. Enligt 12 kap. 11 § skulle din hyresgäst flyttat ut senast kl. 12 dagen efter att kontraktet gick ut. Det enda sätt på vilket din hyresgäst skulle kunna fått ett tillsvidarekontrakt är genom att du låter hyresgästen bo kvar i lägenheten en månad efter att hyrestiden gått ut utan att anmoda denne att flytta. Så är ju dock inte fallet, eftersom du två gånger meddelat att du vill att hyresgästen flyttar ut, 12 kap. 3 § 3 st. 2p. (https://lagen.nu/1970:994#K12P3S3)Tyvärr finns det inget enkelt sätt att avhysa en hyresgäst som inte vill flytta ut. Det du kommer behöva göra är att kontakta Kronofogden, precis som du redan kommit fram till. Den tidpunkt från vilken du kan skriva till Kronofogden att din hyresgäst olovligen bor kvar utan kontrakt är dagen efter att avtalet, enligt ditt kontrakt, gick ut. Den blankett du ska använda är den för betalningsföreläggande och vanlig handräckning,och den hittar du här. Vill du läsa mer vad Kronofogden skriver om att avhysa hyresgäster så kan du göra det här. Det kommer olyckligtvis ta tid innan Kronofogden kan avhysa din hyresgäst, eftersom även hyresgästen skall ges möjlighet att svara. Ifall din hyresgäst inte håller med i det du säger utan står kvar vid att denne har rätt att bo kvar så kommer Kronofogden hjälpa dig att ta det till domstol. Med tanke på hur mycket bevis du har på att ni inte kom överens om att din hyresgäst skulle bo kvar så kommer du mest troligt inte ha några som helst problem att få ett domstolsbeslut på att hyresgästen skall flytta. Var noga med att spara all skriftlig korrespondens med din hyresgäst och be gärna din bekant som var med att vittna om mottagandet av anmodan. Jag hoppas du fått svar på dina frågor.Med varma hälsningar

Hyresavtalet bindningstid m.m.

2016-01-21 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej.Vi har hyrt en lokal som vi inte blev informerade om att det var bindningstid på 24 månader.Vi visste om att det var uppsägningstid på 6 månader men inte bindningstiden som gick ut 24 månader efter.Nu vill inte hyresvärden låta oss säga upp den för kontraktet har gått ut och sen 6 månader efter det.Hur kan vi gå till väga?
You Jung Lee Törnqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Hyrning av lokal och bostad regleras i 12 kap. jordabalk (JB) vilket även kallas för hyreslagen. En allmän princip som är viktig i avtalsrätten är att “avtalet ska hållas”. Således är ni bundna av avtalet om ert avtal har en bindningstid så gäller den tiden. Att bevisa vad som var avtalat är dock en annan sak, särskilt om bindningstiden inte finns dokumenterat i skrift. Det finns inget krav på att ett hyresavtal skall vara skriftligt därför är även muntliga avtal giltiga. Däremot inte sagt att det är bra ur bevishänseende att ha ett skriftligt hyresavtal och ett sådant skall upprättas om någon av parterna begär det, JB 12 kap. 2 §. Att ni “inte blev informerade” kanske betyder att bindningstiden varken avtalats i skrift eller tal.Hyresavtal kan gälla på obestämd tid (tillsvidareavtal) eller på bestämd tid. Normalt skall tillsvidareavtal sägas upp för att upphöra, men nödvändigtvis inte avtal på bestämd tid, JB 12 kap. 3 §. En avtalad uppsägningstid gäller både i fall av avtal på obestämd tid och på bestämd tid, JB 12 kap. 4-5 §§.Under vissa omständigheter får en part frånträda hyresavtalet med omedelbar verkan utan beaktande av bindningstid eller uppsägningstid, JB 12 kap. 6 §. Det förutsätter då motpartens kontraktsbrott t.ex. brister i lokalen som är av väsentlig betydelse för hyresgästen, se JB 12 kap. 11-14 §§, 16-18 §§, 42 § och 44 §. For hyra av lokaler finns det särskilda regler att beakta i JB 12 kap. 56-60 §§. Främst handlar dessa regler om vad gäller när hyresvärden vill säga upp avtalet. En regel som särskild riktar sig mot hyresgästen är dennes möjlighet att säga upp avtalet till villkorsändring, JB 12 kap. 58a §.Hyresnämnden är den myndighet som prövar hyrestvister, JB 12 kap. 69 §.Ni bör således först kolla upp allt ni har i skrift kring hyran och reda ut t.ex.- Är hyresavtalet tillsvidare eller på bestämd tid?- Finns bindningstiden reglerat i skrift?Det bästa skulle vara att ni kommer överens med er hyresvärd om en lösning men detta är svårt att åstadkomma bör ni kontakta hyresnämnden. Deras hemsida har kontaktinformation och även en blankett för ansökan till hyresnämnd.Med vänlig hälsning,

Fastighetsbildning vid del av byggnad på annans fastighet

2016-01-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag köpte ett hus med ett litet garage även på tomten för ca 6 år sedan. Byggde sedan ett till hus bredvid på samma tomt. Jag rita upp de och kommunen krävde grannens godkännande. Grannen godkände detta och bygget drog igång. Sedan har kommunen samt en kvalitetsansvarig kollat över bygget och gett oss slutbesked. När vi nu tänkt att stycka av tomten så de ena huset hamnar på ena tomten och de andra huset på andra tomten så kom Lantmäteriet ut. När dom till slut hitta tomtgränspinnarna så visar de sig att halva garaget som stod när vi köpte de för ca 6 år sedan inte ligger på min tomt utan på en annan mark ägare som bor längre bort. Då vi har servitut på vägen in till våra hus. Så är de hans mark som de garaget står på. Samt då vi även byggt de andra huset i Linje med de lilla garaget så innebär de även att en del av de huset står på dennes mark som vi har servitut på vägen av. Men när vi byggde detta hus så krävde inte kommunen godkännande av den markägaren. Utan endast av bostadshuset bredvid och med detta att de skulle byggas 4,5 meter från hans tomtgräns. Min fråga är nu hur går man tillväga med detta? Kan markägaren kräva att vi river huset? Kan man själv kräva något med tanke på att tomten/huset vi köpte för 6 år sedan med ett litet garage. Nu visar sig att halva garaget står på en annans tomt?Tack på förhand!Mvh
Emil Danielsson Nykänen |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Detta problem är inte unikt, när Sverige digitaliserade fastigheter och dess storlekar gjordes detta genom att granska flygfoton vilket inte var helt enkelt. Sedan bildades lagar för att lösa detta problem. Även om det inte är just därför ditt garage hamnat på grannens tomt så finns problemet reglerat i lagstiftning.Vad du måste göra är vad som kallas en fastighetsbildning. Det finns olika saker som ingår i det begreppet, men vad vi syftar på i detta fall är att ändra fastighetsgränserna (se https://lagen.nu/1970:988#K5P1S1). Detta kan göras på två sätt: Antingen kommer du och din granne överens om att ni ska ändra tomtgränserna så dina byggnader hamnar på din mark och antingen betalar du grannen eller överlåter en del mark till dennes fastighet enligt 5 kap. 2 paragrafen FBL (se https://lagen.nu/1970:988#K5P2S1). Här råder rätt så stor avtalsfrihet så ni får bestämma i relativt stor utsträckning hur ni ska fördela marken. Till exempel blir stora delar av 5 kap. i FBL dispositivt, vilket betyder att ni får avtala bort lagtexten. Detta gäller inte allt men det gäller till exempel 2 paragrafen om mark eller pengar ska utges till parten som ”förlorar” mark, eller 10 paragrafen om hur mycket pengar ska utges vid fastighetsbildning (https://lagen.nu/1970:988#K5P10S1). Det är parterna alltså fria att bestämma om själv.Med det finns lagar som inte får avtalas bort, i hela 3 kap. fastighetsbildningslagen (nedan förkortat som FBL) (se lagrum https://lagen.nu/1970:988#K3P1S1). Fastighetsbildningen ska resultera i att de berörda fastigheterna får varaktiga ändamål. Detta kan betyda olika saker i olika situationer, och att fastighetsbilda så att byggnaderna en äger hamnar helt på dennes mark uppfyller det kravet. Ett annat tvingande krav är att fastighetsbildningen inte får ske i strid mot en detaljplan, om sådan finns enligt 3 kap. 3 paragrafen FBL (se https://lagen.nu/1970:988#K3P3S1).Kan ni inte komma överens om hur fastigheterna ska delas kommer vi in på det andra alternativet. Då kan du begära att lantmäterimyndigheten utför fastighetsbildningen åt dig enligt 4 kap. 8 paragrafen (se här). Då blir 5 kap. FBL vägledande för lantmäterimyndigheten eftersom det inte finns ett avtal och då följer de lagarna i det kapitlet. De ser då till att byggnaderna hamnar på din fastighet och så får du ersätta din granne antingen genom att betala pengar eller mark från din fastighet (se lagrum ovan).Så oavsett om du och din granne kan komma överens eller inte så kommer du mest troligast inte bli tvingad att riva några byggnader.För att få lantmäterimyndigheten att verkställa fastighetsbildningen ska det ske en ansökning som ska innehålla vissa uppgifter till lantmäterimyndigheten, som sökandes personnummer, telefonnummer och epostadress enligt 4 kap. 8a paragrafen (se https://lagen.nu/1970:988#K4P8aS1). Blanketter till dessa undersökningar finns på lantmäterimyndighetens hemsida (https://www.lantmateriet.se/sv/Om-Lantmateriet/Om-oss/Blanketter/), här vill du då använda den översta blanketten ”ansökan om lantmäteriförrättning” om du är den enda sökande. Söker ni tillsammans använder ni den andra blanketten ”Ansökan om överenskommelse om fastighetsreglering”. Vänligen,

Formkraven vid överlåtelse av bostadsrätt- när blir säljaren bunden?

2016-01-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej. Jag håller på att köpa lägenhet och skrev igår på kontraktet. Säljaren bor i en annan stad så kontrakten skulle därefter postas till henne så att hon kunde skriva på dem också. Mäklaren sa att eftersom jag skrivit på så var lägenheten nu "min". Jag gav ett bud till mäklaren och säljaren accepterade det, och efter det skrev jag på. Idag ringer mäklaren och säger att säljaren ångrat sig och inte vill sälja. Får hon verkligen göra det?? Hon har ju någonstans ändå godtagit mitt bud både muntligt och skriftligt. Finns det något alls jag kan göra?Med vänlig hälsning
Alina Borgsén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Formkraven för avtal om köp av bostadsrätt finns i Bostadsrättslagen (BRL) 5 kap 1§ https://lagen.nu/1991:614. Där far,går det att avtalet ska vara skriftligt (och undertecknat mm.) Muntliga avtal är alltså inte bindande. Såsom jag förstår din situation så har säljaren muntligen sagt att hon vill sälja bostadsrätten till dig, men hon har inte de facto skrivit under det skriftliga avtalet, utan det har endast du gjort. Men sedan skriver du att säljaren även godtagit ditt bud skriftligen. Har i så fall formkraven i BRL 5 kap 1§ iakttagits? Endast i så fall skulle hon vara bunden.Tyvärr verkar det som att du inte kan göra gällande några anspråk på lägenheten. En annan sak är att mäklaren uttryckt sig klantigt när han/hon uttryckt att lägenheten nu var "din". Mäklaren borde vara försiktig med att uttrycka sig så, eftersom mäklaren ska agera i enlighet med "god fastighetsmäklarsed" enligt Fastighetsmäklarlagen 8§ https://lagen.nu/2011:666. (Lagen är även tillämplig på mäklare som förmedlar försäljning av bostadsrätter enligt 1§ nämnda lag.) I 16§ stadgas mäklarens rådgivnings- och upplysningsplikt. Du lär nog även ha svårt att göra några krav gällande mot mäklaren, men jag tycker att du kan upplysa vederbörande om att han/hon borde uttrycka sig mer korrekt.Med vänlig hälsning,

Någon har olovligen folkbokfört sig hos mig

2016-01-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej jag önskar gratis rådgivning i denna fråga, Jag har en bekant som har bett mig om lov att skicka sin post till min adress, nu visar det sig att han är folkbokförd hos mig. Jag har ovetande haft en sambo sedan 08nov. 2015. Vad innerbär detta för mig? Jag har inte skrivit under på några papper om att ha en sambo. Jag bor i en bostadsrätt. Tack för svar!
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga. Har personen enbart varit folkbokförd på din adress, eller har personen även bott i din bostadsrätt? Jag tolkar det som att det bara är folkbokföringen, eftersom du skriver att du varit ovetande.Sambos är ni i juridisk mening inte, då man i begreppet samboförhållande avser ett parförhållande med gemensamt hushåll (Sambolagen 1 §). I andra lagar använder man ibland begreppet under äktenskapsliknande former för att definiera. Att bara bo tillsammans med en kompis innebär alltså inte att man är sambo i juridisk mening, inte heller om någon opåkallat folkbokför sig hos en. Det du kan göra är att kontakta skatteverket och folkbokföringen och påtala att personen är felaktigt folkbokförd hos dig och inte bor hos dig samt att du varit ovetande om att han folkbokfört sig där. Då utreder de frågan, och kan ändra folkbokföringen så den plockas bort. Bor personen även hos dig, då blir det en fråga om att helt enkelt säga upp honom som inneboende med sedvanlig uppsägningstid, och i förlängningen begära hjälp med avhysning från kronofogdemyndigheten. Hoppas att du fick svar på din fråga, och att det går bra att ordna upp situationen. Vänligen,