Andrahanduthyrning av bostadsrätt.

2015-11-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Jag bor i en bostadsrätt i Stockholm. Under de närmaste åren framåt kommer jag att arbeta 9 månader per år utomlands och endast 3 i Sverige. Föreningen jag bor i har som regel att endast tillåta 1 års uthyrning i andrahand. Eftersom jag behöver boende när jag är i Sverige blir det en problematik eftersom lägenheten nu måste stå tom under tiden jag är utomlands, vilket dels kostar mig pengar, dels tar ett potentiellt boende för någon behövande. Hur tror ni att hyresnämnden skulle ställa sig till en sådan problematik? Föreningen har sagt att man ej kommer att tillåta uthyrning.
Simon Adolfsson |Hej och tack för din fråga.Frågor om bostadsrättsföreningars tillåtelse av andrahandsuthyrningar regleras av 7:10-11 bostadsrättslagen (1991:614). Här.Av 7:10 framgår att uthyrning endast får ske med styrelsens samtycke. Om styrelsen vägrar tillstånd kan bostadsrättsägaren ändå få hyra ut om hyresnämnden lämnar tillstånd till uthyrningen, se 7:11. I samma paragraf framgår även att hyresnämnden ska lämna ett sådant tillstånd om bostadsrättsinnehavaren har skäl och föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke.Bostadsrättshavaren har stor frihet att upplåta sin lägenhet i andra hand. "Skäl" ska tolkas tillåtande där de åberopade skälen ska innefatta ett rimligt behov av att behålla lägenheten (se prop 2013/14:142 s. 128). Vad som utgör "en befogad anledning att vägra samtycke" siktar in sig på hyresgästens personliga egenskaper. Eftersom att det är uthyraren som ansvarar för att avgifterna kopplade till lägenheten betalas till föreningen, saknar andrahandshyresgästens betalningsförmåga betydelse (a.a.s. 128).Jag vågar med denna korta redogörelse hävda att hyresnämnden skulle tillåta uthyrningen eftersom att skälen är lågt ställda. Visserligen kan andra omständigheter inverka på bedömningen, exempelvis kan anställningens tid påverka bedömningen om det finns ett rimligt behov av att behålla lägenheten.Dessutom vill jag uppmärksamma dig på att det är gratis att föra en process i hyresnämnden. Med gratis menar jag att varje part står sina egna kostnader. (Vissa undantag finns vid överklagan till Svea Hovr men dessa är inte tillämpliga i dessa fall.) Eftersom att det ändå är ett så pass "simpelt" mål bör det inte vara något problem att föra en sådan process själv.Jag vill önska dig lycka till. Återkom om du har fler frågor.Mvh,

Olovlig andrahandsuthyrning - förutsättningar för förverkande

2015-11-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Vi äger en villa som vi hyr ut till en ensamstående pappa med två barn. Har även en lägenhet i bottenplan på vår villa som vi lovade att de fick använda som förråd eftersom de inte ville att vi skulle hyra ut den till någon annan, som vi egentligen kunde ha gjort och istället för en villa haft två lägenheter som vi hyrt ut. Men snälla som vi var lovade vi att de kunde få ha det som ett förråd om de ville så länge. Nu har det visat sig att de har en person som bor i den lägenheten (de påstår att det är en släkting som bor där och att de inte får någon hyra). Får de verkligen göra så? Känns inte ok att de använder den lägenheten som vi egentligen själva kunde hyrt ut istället till någon annan hyresgäst. Blir ju liksom slitage som vi inte räknat med. Alltså har han gjort det här i smyg utan vår vetskap och godkännande.
Astrid Baltzer |Hej och tack för din fråga!Vad en hyresgäst får göra framgår av 12 kap Jordabalken (”hyreslagen”) samt avtalet mellan hyresvärden och hyresgästen. Enligt 12 kap 40 § hyreslagen får en hyresgäst inte hyra ut en lägenhet (hela lägenheten) i andra hand utan hyresvärdens samtycke. Undantag från detta samtyckeskrav kan göras om Hyresnämnden istället meddelat tillstånd.Rör det sig om en del av en lägenhet, t ex ett rum, gäller i stället 12 kap 41 §, där det enbart stadgas att uthyrning ej får ske om det kan medföra men för hyresvärden. Här krävs alltså inget samtycke, och uthyrningen är laglig så länge den inte medför men.I ert fall är det inte helt solklart vad som gäller, eftersom det inte riktigt framgår om det rör sig om en separat lägenhet som hyrs ut i sin helhet eller om det skulle kunna anses vara en lägenhet som bara delvis hyrs ut. Rör det sig om en separat lägenhet som hyrs ut i sin helhet gäller 12 kap 40 §, som ger er som hyresvärd ett starkare skydd. Är det i stället att anse som en lägenhet som bara delvis hyrs ut är skyddet starkare för er hyresgäst enligt 12 kap 41 §. Är det säkerställt att det rör sig om en separat lägenhet som olovligen hyrs ut i sin helhet, kan detta utgöra grund för förverkande av hyresrätten enligt 12 kap 42 §. P 3 stadgar att hyresrätten förverkas om hyresgästen utan behövligt samtycke (från er) eller tillstånd (från Hyresnämnden) upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse (t ex slutar hyra ut) eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad.Mitt råd till er är alltså att i första hand prata med hyresgästen. Kanske föreligger ett missförstånd, och om så är fallet kanske hyresgästen självmant kan upphöra med uthyrningen. Om det är så att hyresgästen inte vill upphöra med uthyrningen bör ni uppmana hyresgästen att vända sig till Hyresnämnden för att få sin uthyrning prövad, och om så inte sker eller om tillstånd ej ges kan hyresrätten förverkas. Hoppas att detta svar kan vara till hjälp.Vänligen,

Ange tillträdesdag vid överlåtelse av fast egendom

2015-11-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Måste en tillträdesdag anges vid ett överlåtande av fast egendom?
Josefin Wahrolén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att ett köp av en fast egendom ska vara giltigt krävs det att man följer formföreskrifterna som finns i 4:1 jordabalken. Där fastslås att köpehandlingen måste vara skriftlig och i denna ska det tydligt framgå att egendomen överlåts på köparen samt vad köpeskillingen är. När dessa formkrav är uppfyllda är köpehandlingen giltig. Observera dock att det finns vidare krav för att en köpare ska kunna få full lagfart beviljad.Det finns alltså inget lagstadgat krav på att en tillträdesdag måste anges i köpehandlingen eller köpebrevet för att en överlåtelse av fast egendom ska ses som giltig. Däremot kan det bli problematiskt praktiskt sett att inte ha angett en tillträdesdag i köpebrevet, därför rekommenderar jag att köpare och säljare bör komma överens om en tillträdesdag och ange denna i köpebrevet. Hoppas att du fått svar på din fråga, annars är du välkommen att återkomma!Mvh

Städavgift bostadsrättsförening

2015-11-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Följande mail fick vi från en dam i våran bostadsrättsförening: ”Hej. Då ni inte deltog i höststädningen av området, anmodas ni att enligt föreningsbeslut inbetala 500 kronor till föreningen. Styrelsen/Eva”.De hänvisar till föreningsbeslut, men en förening får väl enligt BRL inte ta ut sådana avgifter och kan väl därför inte besluta om det?När vi köpte bostadsrätten gjorde vi ansökan om inträde i föreningen. På det dokumentet (som vi skrivit under) stod bland annat: ”Undertecknade köpare ansöker om medlemskap i föreningen samt förbinder sig att iaktta vad som föreskrivits i föreningens stadgar och ordningsregler vilka jag/vi tagit del av.” Kan de hänvisa till detta och kräva oss på pengarna? Vad händer om vi inte betalar?
Björn Eriksson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Av bostadsrättslagen 7:14 framgår vilka avgifter föreningen får ta ut av sina medlemmar. Dessa är förutom insatsen och en årsavgift för den löpande verksamheten bara upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse och detta endast under förutsättning att det framgår av stadgarna.Övriga avgifter för åtgärder som föreningen ska vidta enligt bostadsrätttslagen eller annan lag får föreningen inte ta ut. Städavgiften skulle därmed strida mot detta förbud då det ingår i det yttre underhållsansvaret som enligt lag åvilar bostadsrättsföreningen, BRL 7:4.Hoppas att detta besvarade din frågaVänligen

Uppsägningstid tidsbestämd uthyrning av hus

2015-11-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag och min sambo funderar på att hyra ett hus. Hyresvärdens krav är att kontraktet skrivs på tre år. I kontraktet står det också att vi har 3 månaders uppsägningstid. Nu till min fråga. Kan vi säga upp detta kontrakt närsom under dessa tre år med tre månaders uppsägning eller kan hyresvärden kräva oss på hyra för hela perioden? Behöver vi ha särskilda skäl till uppsägningen?
Theresa Ermstål |Hej!Tack för din fråga. För avtal som ingås från och med den 1 februari 2013 gäller lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen (här) vid uthyrning av bostadsrätt, ägarlägenhet eller hus för annat än fritidsändamål.I 3 § står det att ett hyresavtal som huvudregel gäller för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid avtalats. Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats.Slutligen gäller att de formella kraven i 12 kap. Jordabalken, den s.k. Hyreslagen (här) ska vara uppfyllda för att uppsägningen ska vara giltig. Uppsägningen ska som huvudregel vara skriftlig och delges korrekt och inom rätt tid.Sammanfattningsvis kan alltså både ni och hyresvärden säga upp avtalet i förtid. Rätten att säga upp gäller i alla situationer och det krävs inte att ni har några speciella skäl.Vänliga hälsningar,

Gåva av fastighet och försäljning av andel i fastighet

2015-11-30 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, Min mor vill skänka sitt fritidshus till oss barn ( jag och min bror). Hur ska hon göra, vilka papper ska hon skaffa sig? Hon är gammal och lite dement och behöver hjälp. Min bror vill sedan köpa av mig min del vilket jag kan gå med på. Jag har sagt att det är förutsatt att han köper för rätt pris. Han tror att han kan köpa av mig min del billigt, medan jag menar att om vi inte är överens blir det försäljning. Jag är inte ute efter något överpris, men rätt ska vara rätt och jag har planer på att ta hjälp av en mäklare för värdering. Detta för att jag inte ska bli lurad. Hur tycker ni att jag ska resonera? Tusen tack för hjälpen på förhand. MVH
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!1. Överlåtelsen från er mor till dig och din brorDet din mor behöver göra för att ge bort fastigheten till er är att upprätta ett gåvobrev (4:29 samt 4:1 jordabalken. Det innebär att ni måste upprätta en skriftlig handling som skrivs under av din mor, dig och din bror. I handlingen måste det framgå att fastigheten (ange fastighetens namn, t.ex. fastigheten Berga 1:8 i Lyckeby kommun) ska överlåtas till till dig och din bror och att det är en gåva (dvs. att köpeskilling ej ska utgå). Dessutom måste din mors namnteckning vara styrkt av två vittnen för att du och din bror ska kunna lagföras på fastigheten (20:7 1 p jordabalken). När den här gåvohandlingen har upprättats är du och din bror ägare av fastigheten.Som ägare av en fastighet ska man söka lagfart (inskrivning av förvärvet) hos Lantmäterimyndigheten (20:1 jordabalken). Det här ska göras inom två månader från att gåvohandlingen upprättas. I din och din brors ansökan om lagfart ska ni bifoga gåvohandlingen (20:5 jordbalken). Mer information om hur ansökan ska göras hittar ni på Lantmäterimyndighetens hemsida: http://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-agare/Ansok-om-lagfart-eller-inskrivning-av-tomtratt/. 2. Överlåtelsen från dig till din brorDu behöver inte sälja till något visst pris till din bror. Om han inte går med på det pris du vill sälja för har du rätt att sälja din egen andel i fastigheten (jfr 2 § samäganderättslagen). Ett annat alternativ är att du ansöker hos tingsrätten om att hela fastighetens säljas på offentlig auktion (6 § samäganderättslagen). Så länge det inte finns synnerliga skäl att ej sälja, t.ex. att det just nu är dåligt konjunkturläge, kommer försäljning då att ske av hela fastigheten.Om du vill sälja din del av fastigheten till din bror måste en köpehandling upprättas på samma sätt som i fråga om gåvohandlingen ovan. Din bror kommer vidare vara tvungen att söka lagfart för sitt förvärv.Hoppas att du har fått svar på dina frågor!Vänligen,

Sen med hyran, risk för uppsägning?

2015-11-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Jag betalade min hyra en dag för sent, det vill säga på förfallodatumet. För något år sedan missade jag att betala hyran i tid och fick då påminnelseavgift. Riskerar jag att bli vräkt nu då jag "vid upprepade tillfällen", det vill säga två gånger, varit sen med hyran?
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga!Hyresgästen har ett ganska starkt skydd i Jordabalken (JB) som reglerar hyresförhållanden. Om hyresgästen är mer än en vecka sen med hyran är det enligt JB 12 kap 42 § p 1 skäl för hyresvärden att säga upp hyresavtalet i förtid. Men om hyresgästen betalar hyran innan hyresvärden hunnit säga upp avtalet så behåller hyresgästen hyresrätten ( JB 12 kap 43 §). Även om hyresvärden hunnit säga upp avtalet så behåller hyresgästen hyresrätten om han eller hon inom 3 veckor erlägger hyran (JB 12 kap 44 § st 1).I 12 kap 42 § stycke 5 står även att hyresrätten inte förverkas, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.Även om både enstaka upprepade förseningar med hyran kan vara skäl för uppsägning så behöver du i ditt fall, där du en enstaka gång för något år sedan varit sen med hyran men betalt den vid påminnelse, samt nu betalt hyran en dag för sent, inte vara orolig för att bli uppsagd (och därmed riskera att i förlängningen bli vräkt). Vänligen,

Sälja andel i samägd fastighet utan medgivande

2015-11-30 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Jag äger en del i en obebyggd lantbruksfastighet (typkod 110), med flera andra delägare. Jag vill sälja min andel, behöver jag de andra delägarnas godkännande?
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga. Eftersom ni är flera som gemensamt äger fastigheten så blir Samäganderättslagen tillämplig om ni inte avtalat annat. Det är viktigt att komma ihåg, om det finns något avtal mellan er delägare så går det före lagen. Om det inte finns något avtal om hur en delägare får eller inte får sälja sin del (förköpsklausuler osv är vanligt) så gäller samäganderättslagen. Även hur du fått din del i fastigheten kan dock påverka, om du fått den i arv eller gåva med överlåtelseförbehåll påverkar det din rätt och möjlighet att sälja din andel. Enligt 2 § Samäganderättslagen ska samtliga delägare vara överens kring åtgärder och förvaltning av godset i sin helhet. Det innebär dock inte att en delägare inte fritt kan sälja sin andel av godset (med de inskränkningar avtal eller överlåtelseförbud kan innebära, som redogjorts för ovan). En delägare kan även enligt 6 § i samäganderättslagen ansöka om att fastigheten i sin helhet ska tvångsförsäljas på offentlig auktion. Så, om inget avtal eller förbehåll finns så kan du sälja din andel utan de andra delägarnas godkännande, men om hela fastigheten ska säljas krävs endera att alla delägare är överens enligt 1 § eller att en eller flera delägare ansöker om tvångsförsäljning på offentlig auktion enligt 6 §. Hoppas du fick svar på din fråga. Vänligen,