Vem bär ansvaret för sprickor i fastighet 4 månader efter tillträde?

2017-07-10 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej. Jag har sålt en fastighet med nybyggt hus på. Huset levererades med oinredd vind.Vinden har jag sedan låtit inreda. Alla arbeten är fackmannamässigt utförda av fackmän. Säljaren kontaktar mig nu 4 månader efter tillträdet för att det upptäckts minder sprickor på ett ställe ca 40cm i kakelfogar på övervåningen. Vid överlåtelsen besiktigades huset av besiktningsman utan att dessa sprickor upptäckts. Troligen har alltså dessa sprickor uppkommit efter tillträdet., och på grund av rörelse i huset då det är nybyggt.Jag funderar givetvis på vem som bär ansvar för detta
Johan Håkansson |Hej,Tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga och för att du har använt dig av vår expresstjänst!Din fråga handlar om vem som bär ansvar för ett fel som har uppkommit efter tillträde. Initialt redogör jag för de skyldigheter som åligger båda parterna enligt gällande rätt samt förklara s.k. dolda fel. Slutligen finner du mitt konkreta svar på din fråga och mina kontaktuppgifter. Tillämpligt lagrumKöp av hus och fastigheter regleras i 4 kap. Jordabalken (1970:994) - som du hittar här - även vidare förkortad "JB".Vidare utgår jag ifrån att formkraven som gäller vid fastighetsköp ( bl.a. skriftligt avtal, parternas underskrift, köpeskilling, överlåtelseförklaring) som framgår av 4 kap 1 § JB har vidtagits vid köpet och att avtalet mellan er är giltigt.KärnfråganDet jag kommer beröra är den s.k. undersökningsplikten. Om köparna har brustit i denna, får de stå för avhjälpande av sprickorna själva. Har de däremot fullgjort sin undersökningsplikt, kan det röra sig om ett s.k. dolt fel, och de har då möjlighet att rikta anspråk mot er. Det blir då ni som säljare som blir ansvariga för sprickorna. Köparens undersökningspliktVid köp av fastighet har köparen en undersökningsplikt. Köparen får inte åberopa fel på fastigheten som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som var påkallad med hänsyn till fastighetens skick mm. En köpare bör då undersöka fastigheten vid köp, för att kunna påkalla eventuella fel. Brister köparen i sin undersökningsplikt av fastigheten, försvinner även dennes möjlighet att reklamera. Sammanfattningsvis kan man säga så här. Köparen har en "plikt" att undersöka fastigheten innan köp, vilket innebär att du som säljare endast ansvarar för s.k. dolda fel (se 4 kap. 19 § 2st JB). Dolda felDolda fel är sådana fel som inte är möjliga att upptäcka vid en noggrann undersökning som utförs av en genomsnittlig köpare alternativt besiktningsman. Vid köp av fastighet är undersökningsplikten för en köpare enligt praxis generellt sätt väldigt långtgående. Som huvudregel krävs att det är en besiktningsman som genomför undersökningen, för att plikten ska anses vara uppfylld. Detta eftersom svåråtkomliga utrymmen och andra fel som kan kräva större kunskap även omfattas av undersökningsplikten. Om man efter besiktningen kan misstänka att det föreligger fel i fastigheten, utökas dessutom undersökningsplikten. Vidare krävs det att felet ska vara av sådant slag att den som köper inte hade kunnat förvänta sig ett sådant fel med hänsyn till fastighetens ålder, skick, pris och konstruktion. För att ett dolt fel ska anses föreligga, krävs alltså följande: Ett dolt fel 1. Felet var inte upptäckbart.Det ska inte ha varit möjligt för köparen att upptäcka felet vid en noggrann undersökning utförd av en besiktningsman.2. Felet var inte förväntat.Det ska vara fel av sådant slag att köparen inte hade kunnat förvänta sig ett sådant fel med hänsyn till fastighetens ålder, skick, pris och konstruktion.3. Felet fanns vid köptillfället. Felet ska givetvis ha funnits vid försäljningstillfället/köptillfället. Ett dolt fel som fanns vid försäljningstillfället och som uppfyller ovan nämnda krav är något som du som säljare ansvarar för. Köparens långtgående undersökningsplikt innebär däremot att om köparen inte har undersökt huset så noggrant som undersökningsplikten kräver är det tvärtom köparens ansvar att stå för kostnaden av reparation.Vad som är viktigt att tänka på är att det generellt sätt sker en helhetsbedömning för att avgöra om det rör sig om ett dolt fel eller inte. Tillämpning på ditt ärendeDet finns två alternativ. Om sprickorna faktiskt fanns där vid tillträdet, men besiktningsmannen inte upptäckte det får man ändå säga att köparna har brustit i sin undersökningsplikt. Dessa borde man ha upptäckt vid besiktningen och därav är detta inget du ansvarar för. Det andra alternativet gäller, precis som du nämner, under förutsättning att sprickorna har dykt upp efter tillträdet. Det finns tyvärr då inte ett helt klart svar på din fråga. Det går att argumentera för att det inte ska anses röra sig om ett dolt fel i och med att felet inte fanns vid köptillfället och då är sprickorna inget som du som säljare ska ansvara för. Men det går även att argumentera motsatt. Felet (sprickorna) var inte upptäckbara vid besiktningen och troligtvis heller inget som man som köpare ska behöva förvänta sig när man köper ett nytt hus. Ur din synvinkel skulle jag dock stå fast vid att det inte rör sig om ett dolt fel. Felet fanns inte vid köptillfället och är därav inget som du ansvarar för. Men för att undvika en eventuell tvist skulle jag rekommendera dig att försöka hitta en smidig lösning tillsammans med köparna, istället för att rakt sätta dig på tvären.KontaktuppgifterJag hoppas att du har fått svar på din fråga och är du intresserad av att utnyttja din telefonrådgivning är du varmt välkommen att kontakta mig på: johan.hakansson@lawline.se så bokar vi in en tid. Allt gott,Med vänliga hälsningar

Taxering av lantbruk

2017-07-10 i Fastighet
FRÅGA |Hur bär man sig åt för att omvandla torpet med 9 hektar där vi bor till Jordbruksfastighet?
Stina Jansson |Hej, Tack för din fråga! På Skatteverkets hemsida kan man läsa att Skatteverket genomför fastighetstaxeringar varje år för olika fastighetstyper. Uppgifterna i fastighetsdeklarationen använder Skatteverket för att räkna ut ett nytt taxeringsvärde på fastigheten. Taxeringsvärdet fungerar som ett underlag för att beräkna din fastighetsskatt eller fastighetsavgift. En av de olika fastighetstaxeringarna är taxering av lantbruk. Fastigheter med skogsmark, åkermark, betesmark och ekonomibyggnader taxeras som lantbruk. Småhus på en sådan fastighet taxeras också som lantbruksenheter. Så kallad övrig mark utanför tätort taxeras som lantbruksenhet. Ett enkelt sätt att omtaxera sin fastighet är att kontakta Skatteverket genom att ringa dom och be om det. Telefonnumret till deras skatteupplysning är 0771–567 567. Lantbruk deklareras vart tredje år i en allmän eller särskild fastighetstaxering. På Skatteverkets hemsida finner du ytterligare information om fastighetstaxering generellt och där kan du klicka vidare dig för att ta reda på mer om lantbruksenhet särskilt. Där framgår det även mer detaljerad information om hur man bär sig åt för att fastställa fastighetstaxeringen och taxeringsvärdet på fastigheten. Hoppas att detta gav dig svar på din fråga. Vänliga hälsningar

Hyresvärds rätt till tillträde av garage

2017-07-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Bor i bostadsrätt. Har även hyrt (hyresrätt) garage. Får föreningen brandbesikta garagen när dom vill, hur dom vill utan att meddela mig?Även om det är garage så är det en hyresrätt. Inget står o kontraktet om regelbundna besiktningar.De åberopar brandfara och att föreningen är skyldig till att bedriva förebyggande brandarbete.Med vänlig hälsning,Helena NumminenHelsingborg
Julia Johansson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågan regleras i 12 kap Jordabalken (JB), som ofta kallas hyreslagen i vardagligt tal. Hyresvärdens rätt till tillträde Enligt huvudregeln ska hyresvärden inhämta samtycke från hyresgästen för att få tillträde till lägenheten/lokalen. En hyresvärd har dock enligt 12 kap 26 § JB rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten eller lokalen för att utföra nödvändig tillsyn, eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Med nödvändig tillsyn menas exempelvis besiktningar som sker med visa tidsmellanrum, för att förvissa sig om bostadslägenhetens eller lokalens skick. Om det gäller mindre brådskande förbättringsarbeten som inte medför väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten, ska en tillsägelse göras till hyresgästen en månad i förväg. Om inte hyresgästen ger hyresvärden tillträde till lokalen när denne har rätt till det, kan kronofogdemyndigheten meddela särskild handräckning.Nödvändig tillsynI ditt fall rör det sig troligtvis om sådan tillsyn som avses i 12 kap 26 § JB, och därför kan din hyresvärd besiktiga garaget utan ditt samtycke. Om detta sker orimligt ofta och du upplever att besiktningen går utöver vad som omfattas av ”nödvändig tillsyn” kan du alltid prata med din hyresvärd och komma överens om något som fungerar för er båda.Jag hoppas du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Uppsägning av andrahandskontrakt.

2017-07-06 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag hyr ut min lägenhet i andrahand under tiden jag studerar på annan ort. Dock har jag nu fått erbjudande om att byta Min lägenhet till en annan i den staden jag studerar i och undrar om jag kan säga upp hyresgästen som bor i min lägenhet just nu (givetvis med uppsägningstid enl kontraktet).
Elin Gustavsson |Hej! Vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga! BesittningsskyddEn viktig fråga man får börja med att kika på är huruvida din hyresgäst har ett besittningsskydd eller inte. Eftersom att hen är andrahandshyresgäst så inträder inget besittningsskydd förens efter två år. Innan dessa två åren har passerat så har du rätt att säga upp hyreskontraktet när du vill, med beaktande av uppsägningstiden då. Om två år däremot har passerat så kan det bli svårare att säga upp kontraktet. I så fall krävs det att hyresgästen åsidosätter sina skyldigheter på så sätt att du ges rätten att säga upp avtalet. Det kan vara om din hyresgäst inte betalar hyran eller på annat sätt åsidosatt sina förpliktelser i hög grad. Om du kan säga upp kontraktet eller inte är alltså väldigt mycket beroende på hur länge din hyresgäst hyrt lägenheten. Lycka till med allting!Vänligen,

Taxering av lantbuk

2017-07-10 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Hur omvandlar man en villa med 9 h mark till jordbruksfastighet? Den är från början ett gammalt torpställe från 1890-talet.
Stina Jansson |Hej, Tack för din fråga!På Skatteverkets hemsida kan man läsa att Skatteverket genomför fastighetstaxeringar varje år för olika fastighetstyper. Uppgifterna i fastighetsdeklarationen använder Skatteverket för att räkna ut ett nytt taxeringsvärde på fastigheten. Taxeringsvärdet fungerar som ett underlag för att beräkna din fastighetsskatt eller fastighetsavgift. En av de olika fastighetstaxeringarna är taxering av lantbruk. Fastigheter med skogsmark, åkermark, betesmark och ekonomibyggnader taxeras som lantbruk. Småhus på en sådan fastighet taxeras också som lantbruksenheter. Så kallad övrig mark utanför tätort taxeras som lantbruksenhet. Ett enkelt sätt att omtaxera sin fastighet är att kontakta Skatteverket genom att ringa dom och be om det. Telefonnumret till deras skatteupplysning är 0771–567 567. Lantbruk deklareras vart tredje år i en allmän eller särskild fastighetstaxering. På Skatteverkets hemsida finner du ytterligare information om fastighetstaxering generellt och där kan du klicka vidare dig för att ta reda på mer om lantbruksenhet särskilt. Där framgår det även mer detaljerad information om hur man bär sig åt för att fastställa fastighetstaxeringen och taxeringsvärdet på fastigheten.Hoppas att detta gav dig svar på din fråga.Vänliga hälsningar

Får jag klippa ner grannens häck som delvis befinner sig på min tomt?

2017-07-09 i Skadestånd
FRÅGA |Våra grannar har en häck planterad på vår tomt. Det var deras tidigare ägare som plantade den. Vi har försökt prata men de hotar med jordebalken och skadestånd. Vi vill ta bort häcken mot vår ingång/ på vår ingång och sätta ett staket. Vi gör jobbet och betalar. De vägrar samarbeta. Vi har kartor på att vi äger marken men tänker ändå ta dit lantmäteriet. De hotar med skadestånd om resten av deras häck dör eller mår dåligt.vad gör vi. Vill inte bli stämd. Får vi ta den biten av häck som står på vår tomt om lantmäteriet ger klartecken? Nu har vi forslkt medla i tre år, funkar ej. Vad göra?
Torbjörn Carbell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din frågaHäck planterad på vår tomt, tidigare ägare planterade den. Ni bör först utreda om tidigare ägare hade tillstånd att plantera häcken på er tomt. Var ni grannar med tidigare ägare bör ni själv enkelt kunna svaret på denna fråga, men om häcken redan var planterad då ni flyttade in bör ni kontakta tidigare ägare och fråga om detta. Fanns ett tillstånd så är häcken er grannes och då får ni inte klippa ner denna. Viktigt att komma ihåg här är att det är er granne som har bevisbördan för att ett sådant tilltånd har givits.Enligt 3 kap 2 § Jordabalken (JB) har ni rätt att avlägsna rötter och grenar som tränger in på er fastighet om de medför olägenheter för er. Exempel på olägenheter är exempelvis att häcken tappar löv på en välvårdad del av er tomt, eller att den i övrigt stör en annans välvårdad del av er tomt. Om den exempelvis befinner sig på en vildvuxen del av er tomt bör den inte betraktas som en olägenhet för er. Kan er åtgärd medföra skada av betydelse för er grannes del av häcken så ska er granne först beredas möjlighet att själv utföra arbetet. Då det dock verkar som att er granne vägrar detta, får ni själva ta klippa bort häcken. Ni bör dock meddela grannen genom förslagsvis ett rekommenderat brev så att ni i en eventuell framtida process kan bevisa att ni gav er granne möjligheten att själv utföra arbetet. Det finns emellertid väldigt få rättsfall på området. Jag skulle i ett fall som detta alltid rekommendera att ni finner en samförståndslösning, då dessa typer av juridiska frågor är svåra att avgöra på förhand. Nu verkar det som att er granne vägrar att gå med på detta, men jag skulle trots detta ge er rådet att prata med er granne ytterligare en gång och förklara att ni erbjuder denne att själv avlägsna den del av häcken som befinner sig på er tomt.Om ni har några ytterligare frågor ber jag er att kontakta oss igen.

Andrahandsupplåtelse av bostadsrätt och hyresgästens folkbokföring i uthyrd bostadsrätt

2017-07-06 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag äger en bostadsrätt som jag kommer att hyra ut i några månader på grund av studier på ett annat ort. Vad är riskerna med att tillåta hyresgästerna att folkbokföra sig på min lägenhet? Kommer de på så sätt att få någon rätt till den även när hyreskontraktet är slut? Tack på förhand!
Anastasia Matveeva |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Folkbokföring Enligt 6 § Folkbokföringslagen (här) ska en person folkbokföras på den fastighet och i den kommun där han eller hon enligt 7 och 8–13 §§ (mer specificerat nedan) är att anse som bosatt. Den kommun där en person är folkbokförd är hans eller hennes folkbokföringsort.Enligt 6 § 2 st. folkbokföringslagen (här) ska en person som folkbokförs på en fastighet som innehåller flera bostadslägenheter ska även folkbokföras på lägenhet.Skatteverket ställer krav på flyttanmälan, d.v.s. om du flyttar måste du anmäla detta till Skatteverket. När du anmäler flytt blir du folkbokförd på den nya adressen. Var du är folkbokförd har bland annat betydelse för i vilken kommun du ska betala din skatt, rätten till bidrag och förmåner, var du får rösta och var du får din post. För samhället är det viktigt att folkbokföringen stämmer med verkligheten eftersom planeringen av till exempel bostäder, skolor, vård och omsorg med mera bygger på uppgifter om var befolkningen är folkbokförd. Rätt adress i folkbokföringen innebär även att andra myndigheter och många andra aktörer i samhället har din riktiga adress.Sammantaget är det som utgångspunkt relevant att se över din boendesituation; var regelmässigt tillbringar du din dygnsvila (7 §, här) alternativt vilket boende har du starkast anknytning till? (12 §, här). Den valda adressen bör anmälas till Skatteverket.Andrahandsupplåtelse av bostadsrättDu får upplåta sin bostadsrätt i andra hand om styrelsen ger sitt samtycke, 7 kap. 10 § BrL (här). Om styrelsen inte ger sitt samtycke kan du ansöka hos hyresnämnden om tillstånd till andrahandsuthyrning, 7 kap. 11 § BrL (här). Tillstånd ska lämnas om du har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Om du erhåller tillstånd blir det tidsbegränsat och kan förenas med villkor. Som skäl för upplåtelsen kan t.ex. vara arbete på annan ort. Det måste alltså finnas ett godtagbart skäl till varför du behöver hyra ut din bostadsrätt.Tillstånd till att hyra ut i andra hand syftar till att upplåtelsen är tillfällig och att du avser att flytta tillbaka. Det ligger i en bostadsrättsförenings intresse att lägenheterna inte i alltför stor utsträckning bebos av andra än bostadsrättshavarna själva.Hyresavtalet ska ske skriftligen, 12 kap. 2 § Jordabalken (här). Se hyresnämndens standard hyresavtal (här). Detta avtal hänvisar till val mellan tre olika alternativ gällande hyresavtalets giltighetstid och uppsägningstid. När hyrestiden har löpt ut ska hyresgästen lämna lägenheten senast påföljande dag kl 12.00 eller nästa vardag om hyrestiden löper ut under en röd dag. Annat kan avtalas, 12 kap. 7 § Jordabalken (här). Hyresavtalet er emellan gäller. Huruvida hyresgästen är folkbokförd i din lägenhet p.g.a. det blev dennes plats för dygnsvila inverkar inte på avtalet. En uppsägning ska vara skriftlig om den har varat längre än tre månader (finns dock undantag), 12 kap. 8 § Jordabalken (här). Enligt denna bestämmelse gäller en ansökan hos domstol med yrkande att hyresförhållandet skall upphöra eller att hyresgäst skall avhysas (vräkas) som uppsägning. Man kan även ansöka om avhysning hos Kronofogden, vilket bör verkställas inom några veckor. Mer om detta (här). Det kan hända att er hyresgäst bestrider förläggandet om avhysning, då måste saken prövas i domstol vilket kan ta upp mot några månader.Hoppas att detta gav svar på din fråga! Du kan alltid vända dig till Lawline igen om det skulle uppstå någon oklarhet.

Skada som upptäckts efter inträdande av bostaden

2017-07-06 i Fel i fastighet
FRÅGA |I våras sålde jag min bostadsrätt till en tjej. En vecka efter tillträdet hörde hon av sig då hon upptäckt att blandaren i köket läckte vatten. En rörmokare kunde konstatera att blandaren var sliten och behövde bytas ut. Han var även tvungen att byta ut en anslutande rörkoppling. Köket renoverades 2010, och blandaren var av en enklare modell. Nu har köparen hört av sig igen och undrar hur vi ska lösa hennes faktura på 9500 kr. Till saken hör att direkt efter tillträdet har hon haft hantverkare i lägenheten som bla monterat bort ett vattenburet element i köket. Då jag aldrig märkt av att blandaren läckt anser jag att skadan måste ha uppkommit efter tillträdet. Har jag några skyldigheter att betala, alternativt dela på hennes faktura?
Joéla Ehnberg |Hej, tack för din fråga.Det verkar inte som du har några skyldigheter att betala fakturan. Det läggs ett stort ansvar på köparen att denne ska undersöka bostaden eller eventuellt ta dit en besiktningsman för att undersöka bostaden. I 4:19 Jordabalken framgår att man som köpare inte får hänvisa till fel man borde ha upptäckt vid en undersökning. Det kan dock nämnas att du som säljare ibland har en upplysningsplikt, dvs en plikt att underrätta köparen om diverse fel i bostaden. Du skriver att du inte visste om att blandaren läckt, alltså verkar det som du inte har några skyldigheter att bidra till betalning.Hoppas du fick svar på din fråga. Om du önskar vidare juridisk rådgivning kan du mejla info@lawline.se.Lycka till!