Uppsägning av hyresavtal på bestämd tid.

2016-04-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr en bostadsrätt i andra hand där vi skrev kontrakt.Kontraktet lyder såhär:Från och med 18/12-2015 t.o.m 30/6-2016Med 1 månads uppsägningstid. Vid utebliven uppsägning förlängs kontraktet med 1 månad(er) för varje gång. Nu har han sålt lägenheten och vi vill flytta ut den 31/5 istället för den 30/6. Han säger dock att vi ändå måste betala för juni månad men hur funkar det då det står att vi har 1 månads uppsägning i avtalet?
Sara Ellefors |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Hyresavtal kan vara lite krångliga då det finns olika tillämpliga lagar beroende på hur situationen och omständigheterna ser ut. I ditt fall förstår jag det som att du har hyr bostadsrätten i andra hand av ägaren, som är en privatperson. Det gör att Lagen om uthyrning av egen bostad, https://lagen.nu/2012:978, är tillämplig utöver hyreslagen i 12 kap Jordabalken, https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1. I hyreslagen finner du regleringar kring t.ex. i vilket skick lägenheten ska lämnas i.Lagen om uthyrning av egen bostad gäller när en privatperson hyr ut en egen bostadsrättslägenhet under förutsättning att uthyrningen inte sker i näringsverksamhet. Detta förutsätter alltså att din hyresvärd är en privatperson som inte har detta som en verksamhet och att det rör sig om en bostadsrätt och inte en hyresrätt. I mitt svar kommer jag att utgå från att så är fallet. Ni har avtalat om ett hyresavtal på bestämd tid, alltså från och med 18/12- 2015 t.o.m. 30/6-2016. Detta innebär att avtalet upphör när avtalstiden gått ut. Dock finns det möjlighet att säga upp avtalet i förtid, 3 §, https://lagen.nu/2012:978#P3S1. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen, 3 § 2 stycket, https://lagen.nu/2012:978#P3S2. Detta innebär att om du som hyresgäst säger upp avtalet t.ex. den 12 april så upphör det att gälla den 31 maj. Om du har sagt upp avtalet i tid och ni dessutom har avtalat om 1 månad uppsägningstid så har du både lagen och avtalet på din sida. Du ska således inte behöva betala för juni månad. Sammanfattningsvis: Under förutsättning att din hyresvärd i rollen som privatperson hyr ut sin egen bostadsrätt till dig, så blir Lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Detta innebär att du som hyresgäst har rätt att säga upp ett hyresavtal på bestämd tid med en månads uppsägningstid. Du ska alltså, enligt lag och enligt ert avtal, inte behöva betala hyra för juni månad förutsatt att din uppsägning skett i rätt tid. Hoppas att du har fått svar på din fråga! Med vänliga hälsningar

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2016-04-20 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Är det möjligt att tex min mor ger bort sin bostadsrätt i gåva till mig och att jag sedan hyr ut den i andra hand till henne? Finns det någon tidsbegränsning på hur länge jag får hyra ut den till henne eller är det något annat man bör tänka på?Tack på förhand!
Emma Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns inget i lagen som begränsar en gåvotagare av en bostadsrätt från att hyra ut samma bostadsrätt i andra hand till gåvogivaren.En andrahandsuthyrning av en bostadsrätt förutsätter dock styrelsens samtycke, detta enligt 7 kap. 10 § 1 st. Bostadsrättslagen (1991:614) (BRL) (https://lagen.nu/1991:614#K7P10S1). Om styrelsen, av obefogad anledning, vägrar att ge sitt samtycke finns det en möjlighet för bostadsrättsinnehavaren att upplåta lägenheten i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen och om bostadsrättsinnehavaren har skäl för upplåtelsen, se 7 kap 11 § 1 st. BRL (https://lagen.nu/1991:614#K7P11S1).Då man fått ett godkännande av styrelsen att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand finns inget stadgat i lag vad gäller tiden för hur länge uthyrningen får sträcka sig. För de fall hyresnämnden, mot bostadsrättsföreningens vilja, lämnat tillstånd till en andrahandsuthyrning, ska tillståndet enligt 7 kap. 11 § 1 st. BRL (https://lagen.nu/1991:614#K7P11S1) dock begränsas till att endast gälla en viss tid.Det är det bra att ha i åtanke att styrelsen själv kan sätta upp regler i stadgarna för vad som ska gälla i deras bostadsrättsförening. Styrelsen kan alltså bestämma att andrahandsuthyrningen ska sträcka sig över en viss tid, trots att det inte finns några bestämmelser i lagen som säger att uthyrningen måste vara tidsbegränsad.Det bör även nämnas att bestämmelserna om andrahandsuthyrning enligt lagen förutsätter att hyresgästen självständigt brukar lägenheten, alltså att hela lägenheten upplåts till hyresgästen.Jag hoppas att ovanstående har gett svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Dra sig ur bostadsköp

2016-04-17 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Om jag skrivit kontrakt på en bostadsrätt men i slutändan blir nekad lån? vad har jag för rättigheter?Räcker det att jag skickar mäklaren ett avslag från bankerna jag kollat på?Skrev kontrakt i måndags inom 10 dagar ska handpenning betalas. Tacksam för svar.//Henrik
Martin Persson |I samband med kontraktsskrivandet ingick du ett köpeavtal som förpliktar dig att utföra vad som står i kontraktet, vilket sannolikt innebär att fullfölja köpet. Detta kan dock i vissa fall begränsas med ett så kallat svävarvillkor som då exempelvis skulle kunna statuera att köpet hävs om köparen ej medges lån. Sådant villkor hör dock ej till vanligheterna då det i princip ger köparen en ångerrätt som sällan accepteras av säljaren.Eftersom du inte nämner något om att sådant skulle vara avtalat antas vidare att så ej heller är fallet. Därmed innebär ett icke fullföljt köp att du begår ett avtalsbrott och gör dig ersättningsskyldig för uppkommen skada. Sådan uppkommen skada kan exempelvis täcka den förlust som säljaren möjligen gör i samband med en andra försäljning, samt även de extra kostnader som vidare mäklararvode och svunnen tid innebär. Vad detta ansvar innebär mer specifikt brukar ofta framgå ur köpeavtalen om det är upprättat enligt de standardmallar mäklare vanligen använder.Vänligen,

Hembud och förtursrätt vid fastighetsöverlåtelse

2016-04-14 i Köpavtal
FRÅGA |Går det att villkora en försäljning av fastighet? Det gäller ett syskon ska köpa ut det andra syskonet ur en fastighet de ärvt och syskonet (som köps ut) vill ha en försäkran att om fastigheten i framtiden ska säljas till en utomstående, har syskonet förtur/"första tjing" att köpa fastigheten till marknadsvärde. Syskonet vill alltså inte gå före arvsrätten, utan det gäller endast om huset ska säljas till någon utanför familjen (utifall att syskonen är oense eller dylikt).
You Jung Lee Törnqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler som gäller vid överlåtelse av fastighet finns i jordabalken (JB), främst i kapital 4.Fastighetsköpeavtal är ett formavtal, vilket innebär att vissa minimikrav måste vara uppfyllda för att avtalet skall överhuvudtaget vara giltigt. Enligt 4:1 JB är minimikraven som följande: avtalet skall upprättas i en skriftlig köpehandling och skall innehålla information om köpobjektet och köpeskillingen. Det skall dessutom finnas en överlåtelseförklaring i köpehandlingen. Slutligen skall den undertecknas av både säljaren och köparen. Det finns inga krav på att ett köpebrev måste dessutom upprättas men om detta görs skall formkravet i 4:1 JB följas även för köpebrevet, 4:2 JB. Utöver det ovannämnda får parterna avtala om särskilda avtalsvillkor och dessa villkor skall också tas med skriftligen i köpehandlingen,4:3-4 JB (samt i köpebrevet om ett sådant finns, 4:6 JB). Det går däremot inte att villkora försäljningen på det sättet du beskrev, vilket kallas för förköpsrätt genom hembud. Enligt praxis är ett sådant villkor inte giltigt. Hembudsvillkor kan endast vara giltigt vid gåva, d.v.s. om det ena syskonet (gåvogivaren) skänker bort sin del av fastigheten till det andra (gåvotagaren) med villkoret att gåvogivaren skall få hembud och ha förtursrätt vid en eventuell försäljning. Villkoret skall då tas med i gåvohandlingen och utformas i enlighet med formkravet i 4:3 JB, se 4:29 JB. För att vara säkert bör gåvogivaren utforma villkoret så tydligt som möjligt. Om det t.ex. står att “fastigheten får inte säljas till tredje man” så kan den ändå ges bort vidare som gåva. Personkretsen d.v.s. vem som förtursrätten gäller skall också tydligt framgår i gåvohandlingen. Med vänlig hälsning,

Besittningsskydd vid andrahandshyrning

2016-04-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag är mantalsskriven sedan augusti 2014 i en hyresrätt, innehavaren vill så småningom säga upp kontraktet för att bo annorstädes. Frågan: Gäller lagen om besittningsrätt här? Eller kan föreningen kräva att jag ska flytta ut istället för att skriva över kontraktet till mig?
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline.För det första är frågan om du har besittningsskydd till bostaden. Du kommer inte att ha besittningsskydd förrän i augusti 2016. Besittningsrätt finns nämligen inte vid upplåtelse av en lägenhet i andra hand innan hyresförhållandet har varat längre än två år i följd (12 kap 45 § 1 JB).I augusti kommer du få besittningsskydd till bostaden, förutsatt att inte personen du hyr av har sin bostad där (12 kap 45 § 1 st 3 JB). Det här betyder att din lägenhet inte får vara uthyrarens fasta – egentliga – bostad (RBD 8:80) för att du ska besittningsrätt. I och med att personen du hyr av inte verkar ha bott i lägenheten sedan år 2014 bör dennes bostad inte vara i din lägenhet och du kommer i så fall att få besittningsskydd i augusti 2016.Om din hyresvärd säger upp sitt hyreskontrakt har du ingen rätt att bo kvar i lägenheten. Du har alltså ingen rätt att få hyresrätten överskriven på dig (jfr 12 kap 34-37 §§ JB). Om din hyresvärd åläggs att flytta efter augusti 2016 har du däremot, som sagt, besittningsrätt till bostaden och du har i det läget rätt till skadestånd av din hyresvärd för att du inte får bo i lägenheten (jfr 12 kap 46 § JB).Hör gärna av dig om du har fler frågor!Vänliga hälsningar,

Uthyrning av bostadsrätt

2016-04-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, vi bor i en nybildad bostadsrätt. En stiftelse har köpt två lägenheter som som dom hyr ut veckovis. Är det lagligt?
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline!För att en bostadsrättshavare ska få hyra ut lägenheten måste bostadsrättsföreningens styrelse ge sitt godkännande till uthyrningen (7 kap 10 § 1 st bostadsrättslagen) och om styrelsen inte godkänner finns möjlighet att få tillstånd av hyresnämnden, om det finns befogade skäl att hyra ut (7 kap 11 §). De undantag som finns från kravet på godkännande är inte aktuella i i ditt fall (7 kap 10 § 2 st). Styrelsen måste alltså ge sitt godkännande till stiftelsens uthyrning och om de inte medger det kan hyresnämnden ge tillstånd. Om det inte finns tillåtelse är stiftelsens bostadsrätt förverkad och stiftelsens bostadsrätt får sägas upp (7 kap 18 § 2), om stiftelsen inte slutar med uthyrningen efter tillsägelse och om de inte söker om hyresnämndens tillstånd och får sådant tillstånd (7 kap 20 §).Jag skulle råda dig att höra med bostadsrättsföreningens styrelse om stiftelsen har styrelsens eller hyresnämndens godkännande till uthyrningen. Hoppas att du fick svar på din fråga – hör gärna av dig om du har fler funderingar!Vänliga hälsningar,

Överta hyresrätt

2016-04-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Min son har bott i en hyresrätt sedan 2007. Sedan 3 år tillbaka har även min dotter bott där. Nu vill sonen flytta och vad händer då med min dotter. Kan hon bo kvar och överta kontraktet?
Mustafa Sheikh Abdi |HejTack för att Du vänder Dig till Lawline med Din fråga!Jag inleder med att hänvisa till 12 kap. jordabalken (1970:994), även kallad hyreslagen. I detta kapitel regleras hyresförhållande.Övertagande av en hyresrätt är möjlig, men måste som huvudregel godkännas av hyresvärden (32 § hyreslagen). Det finns undantag, 34-37 §§ hyreslagen, som ger hyresnämnden rätt att godkänna en överlåtelse av hyresrätten. Den förstnämnda paragrafen, 34 § hyreslagen, förutsätter att den som övertar hyresrätten är närstående till och har bott varaktigt med hyresgästen. Förutom barn, syskon och föräldrar omfattas även sammanboende som har ett närstående förhållande till hyresgästen. I praxis har tre år ansetts utgöra varaktigt sammanboende. Rekvisitet "sammanboende" innebär att den som söker att överta hyresrätten gemensamt har brukat lägenheten och haft gemensamt hushåll med hyresgästen. Det är värt att påpeka att en inneboende inte kan överta hyresrätt. Undantaget som stadgas i 35 § hyreslagen gäller lägenhetsbyte, vilket jag anser inte är aktuellt i Ert fall med hänsyn till informationen som framgår av frågan.Eftersom din dotter är hyresgästens syster och de har bott tillsammans sedan tre år tillbaka är det möjligt att med stöd av 34 § överta bostaden. I första hand bör man som hyresgäst vända sig till hyresvärden angående övertagande av hyresrätten. Den som vill överta en hyresrätt måste vara skötsam och klara av att betala hyran.Ytterligare ett alternativ är att hyra ut lägenheten i andra hand enligt 39 § hyreslagen, men även detta kräver samtycke från hyresvärden. I båda fallen är det väldigt viktigt att hyresvärden har samtyckt eftersom det annars kan utgöra en grund för förverkande av hyresrätten, enligt 42 § 3 p. hyreslagen.Se 12 kap. jordabalken (hyreslagen), https://lagen.nu/1970:994#K12.Hoppas detta gav svar på Din fråga! Om Du har några funderingar, vänliga kontakta mig på: mustafa.abdi@moretime.seMed vänliga hälsningar,

Fråga om klyvning av skogsfastighet

2016-04-13 i Klyvning
FRÅGA |Vi är två syskon som äger hälften var av en skogsfastighet. Vi kommer inte överens om delning och min bror anser att jag inte har rätt till min del utan han tycker att det är ahns egendom. Vad finns det för regler som kan visa en rättvis fördelning och tvinga honom att gå med på delning?
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga! Såvitt ni båda står som lagfarna ägare till hälften av fastigheten innehar ni denna gemensamt med samäganderätt. Om du önskar att dela denna i två kan detta vara möjligt genom en s.k. klyvning av fastigheten. En klyvning innebär att fastigheten delas i lämpliga lotter mellan de fastighetsdelägare som begär det (om det bara är två delägare torde en lottdelning innebära att båda ägare får hälften var). Förfarandet regleras genom fastighetsbildningslagens (FBL) 11 kap, och kommer till stånd genom ansökan om detta från någon av fastighetsdelägarna (det behövs således inte samtliga fastighetsdelägares samtycke). Ansökan lämnas hos den lantmäterimyndighet som svarar för orten där fastigheten är belägen. Lantmäterimyndigheten kommer inför en eventuell klyvning att bedöma lämpligheten av att fastigheten klyvs för att säkra att fastigheterna efter klyvningen är ändamålsenliga att självständigt utgöra bestående fastigheter. Såvitt en klyvning inte skulle bedömas vara aktuellt har du som fastighetsdelägare istället en möjlighet att genom samägandelagens 6 § ansöka om att fastigheten säljs på offentlig auktion för samtliga fastighetsdelägares räkning. En sådan auktion är möjlig att prisbestämma med ett lägsta accepterat pris och det står fastighetsägarna fritt att själva lägga bud på fastigheten. Skulle du behöva hjälp att ansöka om klyvning alternativt att fastigheten försäljs genom offentlig auktion är givetvis vi på Lawline behjälpliga med detta. Oss når du enklast genom att klicka på knappen till höger. Med vänlig hälsning,