Uppsägning av inneboende

2013-04-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har en kompis som planerar att flytta in som inneboende hos mig. Hon vill även skriva sig på min adress. Om det inte skulle funka att bo ihop, blir det svårare att avhysa henne om hon är folkbokförd på min adress?
Lovisa Hedlund |Hej, och tack för din fråga! Nej, folkbokföringen ska inte påverka. Rätten att kvarstanna i en bostadslägenhet, det så kallade besittningsskyddet, regleras i Jordabalkens 12 kapitel, även kallad hyreslagen https://lagen.nu/1970:994#K12. Huvudregeln för bostadshyresgäster är att de har ett besittningsskydd. Dock finns ett undantag från besittningsskyddet för inneboende i 12 kap 45 § 3 p https://lagen.nu/1970:994#K12P45S1. Du bör alltså kunna avhysa din vän om det inte fungerar att bo ihop, med den uppsägningstid som ni avtalat. Med vänlig hälsning

Omedelbar uppsägning av hyresrätt pga kackerlackor

2013-04-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har tecknat avtal för ett studentrum där det innan jag hunnit flytta in framkommit att fastigheten är drabbad av kackerlackor. Jag anser att det är omöjligt för mig att flytta in i studentrummet, dels p.g.a. ohyran, men även p.g.a. att jag veckopendlar mellan den aktuella orten och mitt huvudsakliga boende på annan ort; spridningsrisk etc. Har jag på basis av detta rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan?
Mattias Garrido |Hejsan! Vad uppskattat att Ni vänder Er till oss på Lawline! Att det finns kackerlackor är onekligen en brist i hyresrätten, se 12 kap. § 9 Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994#K12).  Innan hävning ska Ni dock anmoda hyresvärden att avhjälpa felet. Om hyresvärden underlåter att göra detta så kan Ni i första hand avhjälpa felet själv och sedan kräva ersättning för kostnaderna av hyresvärden (12 kap. § 11 p.1 Jordabalken). Att omedelbart häva avtalet kommer i andra hand (12 kap. § 11 p. 2 Jordabalken). Det kräver även att felet är väsentligt. Att det förekommer kackerlackor är inte uppenbart väsentligt men en bedömning görs i det enskilda fallet. Med hänsyn till att Ni har boende på annan ort kan det därför utgöra ett väsentligt fel. Lycka till! Mvh Lawline

Försäljning av samägd fastighet mot en delägares vilja.

2013-04-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag och min fd äger gemensamt ett hus till 50/50 uppdelning. Nu efter att kärleken tagit slut, vill jag sälja den gemensamma villan, men hon vill inte göra det. Hon vet inte vad hon vill med sitt liv, men det vet jag. Jag har försökt med gemensamma vänner att få henne att acceptera en försäljning, men utan att lyckas. Jag har hört talas om att man kan ansöka via Tingsrätten att få sälja min del och i detta fallet om hon inte vill behålla huset själv, framtvinga en försäljning av huset. Hur gör jag detta och gärna en värdering om det brukar falla lyckligt ut eller om det kan bli problem för mig. TACKSAM för även ett litet litet svar.. ! 
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga.Det framgår inte om det rör sig om en före detta make eller före detta sambo. Detta kan få betydelse vad gäller bodelningsfrågor. Jag utgår i detta fall från att ni har utfört bodelning. Om fastigheten har delats upp så att ni ar fått skilda andelar i fastigheten (och inget villkor om utbrytning har ställts upp i bodelningshandlingen), äger ni fastigheten med samäganderätt, se 13 kap. 15 § äktenskapsbalken och 19 § sambolagen. Den lag som aktualiseras i det fallet är samäganderättslagen, se https://lagen.nu/1904:48_s.1.Som huvudregel krävs både ditt och hennes samtycke för att genomföra en försäljning (2 §). Så länge du och din före detta inte har avtalat om annat och hon inte kan visa på synnerliga skäl för anstånd, kan du dock ansöka hos tingsrätten om att få huset försålt på offentlig auktion (6 §). Om rätten godtar ansökan kommer en god man att förordnas, vilken tar hand om affären och bestämmer försäljningsvillkoren (förutom vilket lägsta pris som ska gälla - det bestämmer rätten om någon av er delägare yrkar det), se 8 § och framåt.Lycka till!Med vänlig hälsning,

Vad betyder "arvskifteshandling"?

2013-04-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Till ansökan om lagfart skall fogas "arvskifteshandling". Vad är det? Finns fastställt formulär för denna handling? Kan i så fall formuläret hämtas via internet? Och varifrån?
Maria Lindgren |Hej!En arvskifteshandling är en handling som upprättas och skrivs under av arvingarna och som visar hur tillgångarna ska fördelas (se 23 kap 4§ ärvdalbalken, https://lagen.nu/1958:637#K23P4). För att man ska beviljas lagfart på fastighet som man ärvt brukar lantmäteriet, som du nämner, vilja att man bifogar arvskifteshandlingen. Detta för att säkerställa att den sökande är rättmätig ägare till fastigheten.På internet finns olika mallar att tillgå för att upprätta en arvskifteshandling. För att hitta olika hemsidor som erbjuder mallar kan du söka på "arvskifteshandling+mall". Lycka till!

Uppsägning av lokalhyresavtal

2013-04-20 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, Jag och några kompisar hyr en lokal tillsammans. Vi har skrivit ett kontrakt (såklart utan att läsa igenom det riktigt) på 3 år, med 6 mån uppsägning. Då vi ringde och ville säga upp den (med förhoppning om att det skulle vara 6 mån uppsägning) så sa han att vi var tvungna att hyra den i 2,5 år innan vi fick säga upp den, annars förlängdes det med 3 år till. Finns det någon som helst möjlighet att säga upp den innan dess? Helst så snabbt som möjligt? Tack för tjänsten!
Emina Gaspar-Vrana |Hej och tack för Din fråga!Reglerna om lokaluthyrning finns i jordabalkens 12 kap, den s k ”Hyreslagen”.Enligt vad Du har angett i Din fråga så rör det sig om ett tidsbestämt hyresavtal som är tecknat för tre år. Enligt 12 kap 3 § upphör sådana avtal att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd måste avtalet dock alltid sägas upp för att upphöra att gälla.Det råder avtalsfrihet på området, vilket betyder att ingångna avtal i regel ska hållas. Eftersom att Ni har avtalat om att hyra lokalen i tre år så är det tre år som gäller. Däremot kan det finnas något villkor i avtalet som gör att Ni kan frånträda det i förtid. Titta därför igenom avtalet och se efter om det finns något sådant villkor som gör att Ni kan frånträda det redan nu. Om inte, kan Ni försöka prata med hyresvärden och möjligtvis komma överens om någonting annat – kanske kan Ni hyra ut lokalen till någon annan eller liknande? Huvudregelen är dockatt ingångna avtal ska hållas, vilket gör att Ni är bundna av avtalet. Hoppas att detta klargjorde rättsläget för Dig. Lycka till!Med vänlig hälsning,Emina Gaspar-Vrana

Försäljning av samägd fastighet.

2013-04-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vill gärna få veta vad som gäller vid en samägd fastighet där två av ägarna vill sälja och två vill köpa och där man inte kommer överens om köpeskillingen. Kan man begära att fastigheten säljs på auktion ? Kan man som ägare ropa in fastigheten själv och kan man ange ett max/min pris?
Amanda Wiggh |Hej, tack för din fråga.Situationen du undrar över regleras i samäganderättslagen, se https://lagen.nu/1904:48_s.1.Som huvudregel krävs att samtliga delägare är överens vid förfogande över fastigheten i sin helhet eller för vidtagande av åtgärd i fastighetens förvaltning - till exempel vid en försäljning, se 2 §.Förutsatt att ni delägare inte har avtalat om annat och att de övriga delägarna inte kan visa på synnerliga skäl för anstånd, kan du dock ansöka hos tingsrätten om att fastigheten för gemensam räkning ska säljas på offentlig auktion, se 6 §.Om rätten godtar ansökan kommer en god man att förordnas, vilken tar hand om affären och bestämmer försäljningsvillkoren. Om någon av er delägare yrkar det, kan tingsrätten bestämma vilket lägsta pris som ska gälla, se 8 § och framåt.Det finns inget hinder mot att ni delägare lämnar bud i auktionen. Lycka till, hoppas att ni kan komma överens!Med vänlig hälsning,

Underhåll av vägservitut

2013-04-18 i Servitut
FRÅGA |Hej. Vi har servitut på att få köra över grannens gårdsplan för att komma till vår fastighet, detta är enda vägen. Nu är gårdsplanen i dåligt skick med stora vattenfallet gropar som är ca 10-15 cm djupa och den största är 10 m i diameter. Vi har ingen möjlighet att köra runt groparna då grannen har placerat ut stora föremål så att endast ett körfält är kvar. Grannen kör med stora maskiner på gårdsplanen. Vem är skyldig att sköta underhåll? Har vi någon juridisk rätt att kräva att grannen åtgärdar gårdsplanen? Tack på förhand.
Hugo Westerlund |Hej! Tack för din fråga. Bestämmelser om servitut som tillkommit genom avtal återfinns i jordabalkens 14:de kapitel. Där definieras två centrala begrepp i servitutssammanhang, nämligen tjänande fastighetoch härskande fastighet. Tjänande fastighet är den som upplåtits för själva servitutet, till förmån för den härskande fastighetens ändamålsenliga användande. Vid avtalsservitut är utgångspunkten att ägaren till den tjänande fastigheten inte får åläggas andra positiva skyldigheter än själva servitutet. Ett undantag från denna princip är dock underhåll av väg. Alltså är din granne underhållsskyldig om det finns en sådan skyldighet inskriven i servitutet. Om så inte är fallet ålägger lagen ägaren till den härskande fastigheten, det vill säga du, att hålla vägen i sådant skick att skada eller olägenhet inte vållas onödigtvis. Lagtext hittar du https://lagen.nu/1970:994#K14P1S1 (se särskilt 1 § stycke 2 och 6 § stycke 2). Vänligen,

Hyresavtal och avtalsprinciper

2013-04-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Skickade mailförfrågan till hyresvärd om att jag ville ändra uppsägningstiden från 9 mån till 1 mån i kontraktet. Han svarar: "Jag föreslår följande ändringar; - En1 månads uppsägning av nuvarande löpande kontrakt, under förutsättning att det gäller ömsesidig uppsägning, eftersom det är akut för Er så ställer Ni mej också i en akut situation, och då ska också jag ges tillfälle att ha möjligheter att möblera om så snart tillfälle ges" Jag accepterar via mail men då ångrar han sig och tar tillbaka det han sagt . Har jag eller han juridiskt rätt? mvh
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din intressanta fråga!Eftersom att du vill ändra uppsägningstiden från 9 månader så utgår jag från att det är en lokal som du hyr med ett löpande avtal, och inte en bostadslägenhet.Regler om hyra av fast egendom finner man i jordabalkens 12:e kapitel, ibland kallad för hyreslagen. Lagen är tvingande till hyresgästens fördel, och denne kan därför inte få sämre villkor än vad lagen uppställer (JB 12:1 5 st.)Din frågeformulering tolkar jag som "kan jag hålla hyresvärden till hans ord, med mailkonversationen som bevisning?"Rent praktiskt skulle jag säga att det gör varken till ifall ändringen i avtalet är gjord eller inte, eftersom att ni har avtalat att uppsägningstiden på 1 månad skulle gälla vid ömsesidig uppsägning. Även om du kan göra gällande att du har rätt angående att er avtalsändring har blivit gjord, så behöver din hyresvärd bara neka till den korta uppsägningstiden, med följd att avtalet i övrigt eller lagens utfyllande bestämmelser blir gällande.Rent juridiskt så skulle jag ge dig rätt i att ni har ändrat på hyresavtalet, grundat på avtalsrättsliga grunder. I svensk rätt följer man en princip som kallas för "pacta sunt servanda", vilket betyder att avtal är till för att hållas. Har man växlat ett samstämmigt anbud och accept så har ett avtal inträtts, och detta skall då gälla. Man har generellt ingen "ångerrätt" för avtal.Detta kompliceras dock av att man ingår i ett avtal som sträcker sig över en längre tid när man skriver hyreskontrakt. Huvudregeln är att för att ändra i avtalet så måste det sägas upp i enlighet med reglerna i jordabalken (JB 12:3 & 4 - för lokal på obestämd tid: 9 månader). Därpå träder ett nytt avtal in som inbegriper de nya villkoren. Vill en av parterna göra gällande något annat än vad avtalet ger och den andre parten bestrider detta, så uppstår en tvist - är parterna dock överens om att man ska avvika från avtalet så föreligger inte en tvist, och ingen kommer att kräva sanktioner för att avtalet har frångåtts. I ditt fall kan det bli vanskligt att försöka hålla motparten till något som förvisso finns sparat i mailkonversation, men som avviker från avtalet.Avtalet blir väldigt oklart av att det finns en sidoöverenskommelse i form av en mailväxling utanför själva kontraktet, och det kan vara klokt att inte förlita sig för mycket på sådana externiteter innan de är infogade i kontraktet på ett tydligt sätt, eftersom att Hyresnämnden främst ser på hyreskontraktet och lagtexten när de medlar vid tvister.Avslutningsvis så skulle jag vilja upplysa dig om möjligheten att komma ur avtalet snabbare än vad uppsägningstiden är, vilket kan ske genom att begära en hyresavtalsöverlåtelse, vilken regleras i JB 12:32.Jag hoppas att mitt svar är dig behjälpligtVänligen