Uppsägning av lokalhyra

2013-11-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag var och tittade på en lokal för gatukök/pizzeria. Vi blev då pressade till att betala in 3 månaders hyra i förskott samt en depositionsavgift på lika mycket, totalt 48 000. Anledningen till att vi valde att betala var att uthyraren hade 2 andra spekulanter som ville ha lokalen. Min mor i Turkiet blev svårt sjuk 1 vecka senare vilket gjorde att jag inte kunde driva detta utan ville dra mig ur. Då kom frågan om återbetalning av pengarna upp. Jag sa att han kunde behålla 8 000 kr som är 1 månadshyra eftersom jag inte skulle kunna öppna och driva något där under en längre tid. Han vill enbart betala tillbaka hälften för det är 3 månaders uppsägning säger han. Vi har inte skrivit något kontrakt utan skulle vänta på att jag fick mitt organisationsnr, och vi diskuterade inte heller någon uppsägningstid när jag var där. Han hävdar att han har lagen på sin sida eftersom han lidit skada i trovärdighet hos banken samt en ekonomisk förlust. Han har nu fått tag i någon som kommer att hyra lokalen av honom vilket gör att han får in hyra från honom samtidigt som han tar 3 månaders uppsägning av mig. Vad har jag för rättigheter? Kan jag få tillbaka mina pengar? Är det någon idé att driva detta till tingsrätten som han hotar med? Vad kommer det att kosta mig i så fall? Tacksam för svar.
Hanna Lundqvist |Hej, och tack för din fråga!Även om inget skriftligt kontrakt har upprättats, får det ändå anses att avtal har ingåtts då det inte finns något krav på att hyresavtal ska vara skriftliga. Ni har även betalat pengar för lokalen, vilket tyder på att ett avtal kommit till stånd. Avtalet gäller hyra av lokal, då lokalen ej ska användas som bostad, jordabalken (JB) 12 kap 1 § 3 st. Av det som framgår i din fråga är hyran på obestämd tid (JB 12 kap 3 §). För lokal som hyrs på obestämd tid är uppsägningstiden nio månader, om inget annat avtalats (JB 12 kap 4 §).Det finns en regel som säger att avtalet upphör att gälla genast vid uppsägning, om hyresgästen inte tillträtt lokalen vid tidpunkten för uppsägningen (JB 12 kap 6 § 2 st). Detta gäller dock endast specialfall, och är inte tillämpligt i ditt fall. Det talar således för att ägaren till lokalen har rätt att behålla åtminstone de tre månadshyrororna. Om du väljer att driva frågan i tingsrätten och förlorar är huvudregeln att du får betala både dina egna och motpartens rättegångskostnader, enligt rättegångsbalken (RB) 18 kap 1 §. Då lokalägaren har goda chanser att vinna en tvist i tingsrätten råder jag dig att inte driva tvisten vidare.JB hittar du https://lagen.nu/1970:994.

Skadedjur i lokal

2013-11-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej ! Min sambo äger en hårsalong där hon hyr lokalen . Hon har sanitära problem i form av skadedjur ( råttor) som springer i hennes salong , detta har skapat obehag för henne och hennes kolleger . Det påverkar henne ekonomiskt då hon har varit tvingad att boka av flera kunder då hon inte kunnat öppna salongen för råttor har sprungit löst i hennes salong . Problemet har nu funnits i ett år , hennes fråga ?går det att kräva av fastighetensägaren på reducerad hyra tills problemet är åtgärdat eller hålla inne hyran ? Snälla vi behöver hjälp då vi betalat hyra i ett år men problemet kvarstår . Med vänlig hälsning
David Hedendahl |Hej och tack för din fråga!Hyra av bostad och lokal (varav det senare här är ifråga) regleras i Hyreslagen, vilken ingår i Jordabalken (1970:994) (JB) (https://lagen.nu/1970:994) och utgör 12 kap. Enligt JB 12:9 ska hyresvärden vid tillträdesdagen "tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet." Detta gäller även under hyrestiden, vilket framgår av JB 12:15 1 st. I enlighet med 12:17 1 st. anses ohyra i lägenheten som är till men för hyresgästen som skada, vilket i sin tur regleras i JB 12:10-12. En kommentar till JB 12:17 stadgar att "vägglöss, kackerlackor, myror, tvestjärtar, pälsänger och mjölbaggar är att hänföra till ohyra. Däremot inte löss som parasiterar på människor. Ej heller loppor eller mal." Även om begreppet ohyra huvudsakligen verkar hänföras till insekter och dyl. bör enligt min uppfattning även råttor inkluderas. Eftersom det i så fall är fråga om skada gäller JB 12:11, vari 3 p medger hyresgästen skälig nedsättning av hyran. Det bör dock noteras att ni som regel inte har rätt till nedsättning av hyran för den tid ni betalat utan protest angående skadorna, som framgår av en kommentar till JB 12:11.Om ni inte tyckte att mitt svar var tillräckligt bra kan jag hänvisa er till dessa till Lawline tidigare ställda frågor:http://lawline.se/answers/11675http://lawline.se/answers/6149

Nedbrunnen sommarstuga, säga upp arrendesavtal

2013-11-07 i Arrende
FRÅGA |Hej. .Jag har övertagit en liten gård från min far. På gården ligger en sommarstuga som har ett långtidsarrende på 50år. Det är 15 år kvar på arrendet. För arrendet betalades en engångssumma på 100kr då arrendet upprättades. Stugan ägs av en person som aldrig är där, utan stugan har stått öde i många år (och förfallit). Jag har försökt att lösa ut arrendet utan att lyckas... han vill inte sälja huset till mig. För ganska exakt ett år sedan hyrde en god vän till ägaren stugan. Av okänd anledning brann den ner till grunden. Stugan är i dagsläget helt borta, det är bara grundmuren kvar. Har jag rätt att säga upp arrendet? Han nyttjar ju i dagsläget inte arrendet till vad det är avsett för. Hur lång tid har han på sig att bygga upp ett nytt hus (om nu detta är hans avsikt) innan jag har rätt att säga upp arrendet.
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag utgår från att den arrendeform som det rör sig om i din fråga är ett bostadsarrende (Jordabalken kapitel 8 § 1, hädanefter "JB"), och mitt svar kommer att baseras på detta. Jag sluter mig till att avtalet slöts 1978, och därmed är Jordabalkens bestämmelser om arrende tillämpbara.Ett arrendeavtal ska vara skriftligt (JB 8:3), och i första hand så är det avtalet som reglerar hur eventuella konflikter mellan parterna ska hanteras. Avtalet får inte innehålla villkor som ger arrendatorn sämre rätt än de minimivillkor som lagen uppställer, och för vissa villkor behövs också dispens från arrendesnämnden för att de ska gälla (JB 8:2)Ifall ert avtal inte reglerar den nu uppkomna situationen får man vända sig till lagens bestämmelser.Regelverket kring arrenden är konstruerat för att ge arrendatorn ett rättsligt skydd och att förhindra att en arrendator plötsligt får se sitt arrendesavtal upphävt, och liksom bestämmelserna om hyra av lägenhet som man finner i JB kap 12 så har reglerna om (bostads)arrende en karaktär av social skyddslagstiftning, vilket specifikt behandlas i JB kap 10.Med detta sagt så är det heller inte omöjligt att i förtid säga upp ett arrendesavtal: det kan enligt JB 8:23 förverkas av ett antal anledningar. Exempel på anledningar är betalningsdröjsmål med hyran, att arrendesstället används till något annat än vad som avtalats om eller om arrendatorn åsidosätter en avtalsenlig skyldighet. I ditt fall verkar vid första anblick den andra punkten i paragrafens uppräkning bli tillämplig - den handlar om arrendatorns vanvård av arrendestället. Med detta avses i första hand vanvård av jordbruksarrenden, men kan också läsas som att arrendatorn är skyldig att hålla arrendestället i samma skick som han tog emot det i.För mig verkar det vara av central betydelse för bedömningen om det var så att sommarstugan stod på marken innan den arrenderades ut, samt om det är arrendatorn som kan läggas till last för att huset brann ned.Huruvida punkt tre i JB 8:23 kan användas kan jag inte uttala mig om, den handlar om att arrendestället används till något annat än vad avtalet avsåg och att detta kan vara en förverkandegrund.I JB 8:24 ges arrendatorn en möjlighet att rätta till situationen, vilket innebär att om han räddar läget innan jordägaren gör bruk av sin rätt att säga upp avtalet så försvinner denna rätt för den sistnämnde.Det verkar alltså som att det blir en bedömningsfråga huruvida en förverkansgrund föreligger. Tyvärr räcker min egna erfarenhet och kunskap inte till för detta. Därtill kan det finnas fler förhållanden i situationen som kan komma att förändra den rättsliga bedömningen.För att få genom din vilja att arrendeavtalet ska upphöra skulle jag rekommendera dig att vända dig till juridisk expertis på området.vänligen

Hyresvärdens skyldigheter

2013-11-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Min son (19 år) har råkat ut för en riktig oseriös hyresvärd tillsammans med tre ytterligare studentkompisar i Örebro. Denne har ikväll i ett mejl till grabbarna hävdat att de ska omedelbart flytta ut ur sina rum (som ligger i den villa som hyresvärden hyr ut under renoveringen som på långa vägar sköts som det ska). De ska vara ute på fredag annars kommer han att göra en polisanmälan och vidta ytterligare åtgärder. De skäl han hänvisar till är en paragraf i kontraktet som omöjligt kan falla under hyreslagen: "§12 vid tvist, klagan och uppmaning så skall hyresgästen omedelbart flytta ut och 3 månaders deposition behålls av hyresvärden..." Anledningen han hävdar är den uppsägning av kontraktet som grabbarna gjort eftersom hyresvärden har grovt misskött sina åtaganden. Bla så finns det inte värme i alla rum, vattenläckor i köket som inte repareras mm. De har också gjort en anmälan till hyresnämnden om missförhållandena. Hyresvärden ska också enligt uppgift från en av grabbarna redan hyrt ut lägenheten till en barnfamilj som skulle flytta in så fort grabbarna var borta. Det behövs alltså lite "akuta" råd om hur sonen och hans kompisar ska gå tillväga.
Pierre Olsson |Hej! Regler om hyra av hus och delar av hus finns i Jordabalken (JB) 12 kap, se https://lagen.nu/1970:994. Reglerna är tvingande till hyresgästens förmån vilket innebär att avtalsvillkor som strider mot lagen är ogiltiga om de är till hyresgästens nackdel (JB 12 kap 1§). Bestämmelsen som du beskriver är mycket riktigt ogiltig. Hyresrätt kan bara förverkas i enlighet med reglerna i 12 kap 42§ och villkoret stämmer inte överens med lagen. När en hyresrätt sägs upp utan förverkande så måste parterna följa den uppsägningstid som finns i lagen. Jag utgår ifrån att hyran gäller för obestämd tid och då är uppsägningstiden tre månader (JB 12 kap 4§). Hyresvärden har alltså ingen laglig grund för sina krav utan tvärt om så har de rätt att bo kvar i tre månader under förutsättning att de betalar hyran. Eftersom det är hyresvärden som har brustit i sina åtaganden så har de även andra rättigheter. Enligt JB 12 kap 15§ så är hyresvärden skyldig att hålla lägenheten i sådant skick att den är fullt brukbar för att man ska kunna bo i den (underhållsskyldighet). Det innebär bland annat att man ska utföra sedvanliga reparationer och se till att det finns värme. Eftersom hyresvärden inte har åtgärdat felen och åtminstone värmen måste anses vara ett fel av väsentlig betydelse så har de rätt att säga upp avtalet i förtid och är alltså inte bundna av uppsägningstiden (JB 12 kap 16 och 11 §§). De har också rätt till skälig nedsättning av hyran och till ersättning för eventuell skada som har uppstått (JB12 kap 11§). Din son och hans vänner behöver alltså inte vara oroliga för att värden ska vidta åtgärder. För det första så är det inte brottsligt att stanna kvar i en lägenhet som hyresgäst även när lägenheten är en del av hyresvärdens hem så länge man har laglig rätt till det (Jfr Brottsbalken 4 kap 5§). För det andra så är det Kronofogden som har till uppgift att avhysa hyresgäster och sådana ärenden tar dels lång tid dels har hyresvärden ingen laglig grund för sina krav. Vad gäller barnfamiljen så har din son och hans vänner en äldre hyresrätt och har därför som huvudregel företräde. Det finns vissa möjligheter att godtrosförvärva en hyresrätt om den yngre rätten blivit inskriven och rättighetsinnehavaren var i god tro vid upplåtelsen (JB 17 kap 1 och 3§§ och 7 kap 22§). Det verkar dock inte vara aktuellt i ert fall. Din son och hans vänner har alltså rätt att stanna kvar i upp till tre månader och har rätt till skälig nedsättning av hyran. Om de lidit skada och vill få ut skadestånd så får de vända sig till hyresnämnden för medling i tvisten eller så får de stämma hyresvärden till tingsrätten. Även om de inte vill få ut skadestånd så kan det i vilket fall som helst vara en bra idé att anmäla tvisten till hyresnämnden för medling så att båda parter får klart för sig vad som gäller.Hyresnämndens hemsida hittar du här http://www.hyresnamnden.se/Om-Hyresnamnden/Lycka till!Med vänliga hälsningar

Hur gå till väga när två samägda fastigheter ska bli varsin?

2013-11-17 i Klyvning
FRÅGA |Hej Jag och min bror äger två skogsgårdar tillsammans. Nu skulle vi vilja dela på dem så vi får varsin. Vi anser att gårdarna är likvärdiga. Hur löser man detta på bästa sätt? Att jag ger honom min del i den ena gården och han ger mig sin del i den andra gården är vad vi har förstått inte en framkomlig väg då det skulle ses som försäljning/köp och vi får betala stora summor i skatt. Den väg som verkar mer framkomlig är sammanslagning och därefter klyvning. Hur blir det med skatt om man löser det på detta sätt? Vilka regler gäller? Självklart blir det en kostnad för lantmäteriets utförda arbete men det känns acceptabelt. Finns det något annat bättre sätt att lösa detta på? Mvh
Miranda Lymeus |Hej!Den föreslagna metoden med sammanslagning + klyvning verkar som en bra metod ur skattesynpunkt. Detta sker genom fastighetsbildning och regleras i fastighetsbildningslagen (FBL). Särskilt intressant är 2 kap. och framåt. Lantmäterimyndigheten är beslutsfattare. Ansökan görs skriftligen och ska innehålla en beskrivning av vilka åtgärder ni vill ha genomförda och vilka fastigheter det gäller. Ansökan ska skrivas under av den sökande, se FBL 4 kap. 8 §. Sammanslagningen medför inga skattekonsekvenser. På klyvningen ska kapitalvinstskatt utgå endast om det utgår kontant ersättning över 5000 kr, enligt inkomstskattelagen 45 kap. 5 §. Så länge ni endast så att säga ersätter varandra i mark uttas alltså ingen skatt. Om det är som du säger att fastigheterna är likvärdiga, undgår ni alltså att betala skatt med denna metod.När jag funderar närmare på det du säger om att ge bort varandras hälfter ställer jag mig frågande till om det verkligen innebär så stora skattekonsekvenser som du påstår, någon gåvoskatt finns ju inte längre. Jag vill dock inte gå närmare in på det här eftersom att jag inte känner mig tillräckligt säker på området. Kontakta istället en erfaren jurist eller prata med Lantmäteriet för vidare råd.Lagrummen hittar ni https://lagen.nu/1970:988 och https://lagen.nu/1999:1229.Med vänliga hälsningar,

Formkrav vid fastighetsköp

2013-11-09 i Köpavtal
FRÅGA |Ulf och Anna har överenskommit om att Ulf ska sälja sin fastighet till Anna. Ulf upprättar en handling med följande text: ”Jag, Ulf Svensson, förbinder mig att sälja min fastighet, Gläntan 3 i X-stad, till Anna Ek för 500 000 kr.” Ulf och Anna skakar hand och bestämmer att försäljningen kan ske efter sommaren. När hösten kommer hör Anna av sig till Ulf och frågar hur det blir med köpet av fastigheten. Ulf meddelar att det inte blir någon försäljning. Ulf har träffat en partner och de har bestämt att de ska bo tillsammans på Gläntan 3. Vad gäller?
Oscar Campos |Hej och tack för din fråga!En fastighet är att anse som fast egendom enligt Jordabalken 1 kap. 1 §.En utfästelse att köpa eller sälja fast egendom är inte gällande i svensk rätt. Detta följer av praxis men även av formkraven för fastighetsköp enligt Jordabalken 4 kap. 1 §. Enligt denna bestämmelse krävs:Upprättande av köpehandling som skrivs under av både säljare och köpareKöpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen och den fastighet köpet avserEn överlåtelseförklaringTolkningen av lydelsen i din fråga torde leda till slutsatsen att Ulf endast lovat att sälja egendomen, en överlåtelseförklaring är svår att tolka in. Dessutom krävs parternas namnteckningar på köpehandlingen, en handskakning har ingen som helst verkan. Dock är det möjligt för köparen att kunna kräva skadestånd om detta är att anse som ett handpenningavtal. Detta beror på om någon handpenning har lämnats ut eller om säljaren utfäst sig att giva denna i fall köp inte uppkommer.

Tillstånd till andrahandsuthyrning av lägenhet

2013-11-06 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag hyr just nu ut min hyresrätt vilken jag har förstahandskontrakt på. Arbetar just nu på annan ort och hyr ut bostaden i andrahand bestämd tid i ett år. Det har nu blivit aktuellt för mig att hyra ut bostaden en längre tid. Kan min hyresvärd neka mig rätten att förlänga andrahandsuthyrningen av lägenheten säg 6 månader till?
Emma Persson | Hej och tack för din fråga! Enligt 12 kap. 39 § jordabalken (JB) får en hyresgäst inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut lägenheten i andra hand. Hyresgästen får dock hyra ut lägenheten i andra hand utan hyresvärdens samtycke om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd ska lämnas bl.a. om hyresgästen pga. tillfälligt arbete på annan ort har beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrningen och hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig andrahandsuthyrningen (12 kap. 40 § JB). Kravet på beaktansvärda skäl innebär att hyresgästen ska ha påtagliga skäl för att under en viss period inte använda lägenheten men ändå har skäl att behålla anknytningen till den. Ju längre tid som hyresgästen avser att inte nyttja lägenheten, desto svagare anses skälen för att behålla anknytning till den vara. Hyresvärden anses inte ha befogad anledning att motsätta sig andrahandsuthyrningen om andrahandshyresgästen skäligen kan godtas. Hyresvärden kan alltså vägra att samtycka till förlängning av andrahandsuthyrningen. Om hyresvärden inte samtycker kan du ansöka om att hyresnämnden lämnar tillstånd. Du måste då kunna visa att du har beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrningen, och om hyresvärden inte har befogad anledning för att vägra förlängning ska tillstånd lämnas. Viktigt att notera är att otillåten andrahandsuthyrning utgör grund för förverkande av lägenheten (12 kap. 42 § 1 st. 3 p. JB). JB hittar du https://lagen.nu/1970:994 Med vänlig hälsning, 

Hyresvärdens underhållsskyldighet

2013-11-04 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag ska flytta in till min pojkvän som bor i hyresrätt. Han har, efter att ha varit inneboende nu fått ta över kontraktet efter sin tidigare "rumskompis".. Flera saker är lite halvdana i lägenheten, och har varit det ända sedan dom båda flyttade in för över ett år sen. Det gjordes inget åt dem då. Vilka saker kan man få utbytta i efterhand? Det som det gäller är några dörrhandtag bla till toa, med kärvigt lås, fönsterfästen(när man ställer det lite på glänt), skåplucka i köket som inte går att stänga helt, skeva persienner och två lådor i kylen. (angående lådorna i kylen så har min pojkvän och hans kompis försökt få dem bytta men fått svaret att det inte går eftersom kylen inte tillverkas längre och det därför inte finns delar att tillgå och att kylen i så fall behöver bytas helt och det ska betalas extra för i så fall, är detta helt rätt?). Tack på förhand!
Emma Persson | Hej och tack för din fråga! Det är hyresvärdens uppgift att se till att hyresrätten är i sådant skick att den är fullt brukbar som bostad. Hyresvärden ska även med skäliga tidsmellanrum utföra tapetsering, målning och alla andra sedvanliga reparationer och underhåll med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk (12 kap. 15 § jordabalken (JB)). Förutom att reparationen måste vara behövlig krävs också att inte hyresgästen kan hållas ansvarig för felet eller förslitningen. Det är dock inte möjligt att säga hur ofta dessa reparations- och underhållsarbeten ska utföras utan tiden för den normala förslitningen varierar beroende på såväl lägenhetens storlek som på vilka som bor i lägenheten. Även vid normalt nyttjande av lägenheten anses en lägenhet i vilken en barnfamilj bor vara i behov av reparation tidigare än en lägenhet där en vuxen person bor.  Vad gäller lådorna i kylen är hyresvärden skyldig att fixa detta om felet innebär att kylen inte fungerar som den ska. Om persiennerna är ditsatta av hyresvärden är det hyresvärdens ansvar att underhålla och reparera dem. Vanligtvis sätts dock persienner dit av hyresgästen och då har hyresvärden inget ansvar för underhåll av dem.  Skulle ni anse att lägenheten är i behov av renovering eller underhåll men hyresvärden inte är av den uppfattningen finns möjlighet att ansöka hos hyresnämnden om att värden ska rätta till bristerna (12 kap. 16 § 2 st. JB). För att hyresnämnden ska besluta om åtgärdsföreläggande krävs att bristerna är så allvarliga att de orsakat hinder eller men i hyresgästens nyttjanderätt. För alltför bagatellartade brister, så som t.ex. mindre repor i tapeter eller obetydliga sprickor i badrumsporslin, utfärdas därför inte något åtgärdsföreläggande. Som exempel på brister som kan medföra att hyresnämnden beslutar om åtgärdsföreläggande kan nämnas stopp i avloppssystemet, skador på elektriska ledningar, trasiga fönster, trasiga kylskåp och spisar eller brister avseende hyresvärdens underhållsskyldighet vad gäller målning, tapetsering eller golvunderhåll. Själva ansökan om åtgärdsföreläggande kostar inget, däremot måste varje part stå för egna ombudskostnader om det skulle bli nödvändigt att anlita ett ombud. Tanken är dock att hyresgästen normalt ska klara sig utan ombud. Du kan läsa mer om detta http://www.hyresnamnden.se/Sa-gar-det-till/Kostnader/  JB hittar du https://lagen.nu/1970:994 Med vänlig hälsning,