Uppsägningstid vid hyra av lägenhet

2013-06-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt en lägenhet olovligt i andra hand, utan att ha skrivit på kontrakt. Nu är personen uppsagd från sitt kontrakt och jag har hittat en ny lägenhet, dock med inflytt en månad innan kontraktet har gått ut. Kan personen kräva mig på den sista månadshyran då inget avtal är skrivet? Jag har bott där i ca 7 månader.
Daniel Bylock |Hej,Det krävs inte att ett hyresavtal skall vara skriftligt, utan ett muntligt avtal fungerar vilket ni har mellan er. Därmed gäller alltid tre månaders uppsägningstid enligt 12 kapitlet 4 § Jordabalken, https://lagen.nu/1970:994 . Det framgår inte när han sade upp erat kontrakt, men du får räkna med att betala hyran tre månader från och med att avtalet sades upp mellan er.Vänliga hälsningar

Angående avhysning av "hyresgäst"

2013-06-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har ett problem som jag behöver lösa där en hyresgäst har fått en nyckel av vaktmästaren till en lägenhet han skulle få hyra. Dock skulle han egentligen inte fått nyckeln eftersom varken hyran eller depositionen har betalats. Han har dock flyttat in och varken skickat tillbaka kontrakt vi bett honom skriva på eller betalat någon hyra. Föreligger ett hyresförhållande? Om ja, kan vi då vräka honom eftersom han inte betalat hyran? Om nej, hur får vi då ut honom ur lägenheten?
Amanda Rasmusson |Hej,och tack för din fråga till oss på Lawline!För frågor om hyra se Jordabalkens (JB) 12:e kapitel även kallad "Hyreslagen" som du hittar https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1. Vid ingående av hyresavtal finns inga formkrav och huruvida avtal ingås skriftligen eller muntligen har ingen betydelse för att ett giltigt avtal ska komma till stånd. Det ska upprättas skriftligen endast om hyresgäst eller hyresvärd uttryckligen begär det (se 12 kap. 2 § JB). Ett hyresförhållande torde ha uppkommit om ni och er "hyresgäst" först muntligen kommit överens.Vid allvarliga avtalsbrott från andrahandshyresgästens sida kan hyresavtalet däremot sägas upp i förtid. Om hyresgästen missköter sig eller inte betalar in hyran har du som hyresvärd alltid rätt att säga upp hyresavtalet. Oavsett huruvida det föreligger ett hyresförhållande eller inte i det här fallet har ni alltså rätt att säga upp "hyresgästen" (12 kap. 42 § JB). Enligt 12 kap. 8 § JB ska en uppsägning vara skriftlig om hyresförhållandet varat längre än tre månader. En uppsägning får bara vara muntlig om hyresförhållandet varat max tre månader i följd då uppsägningen sker, och om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande på uppsägningen.När det gäller avhysning av hyresgäst ska detta göras via ansökan till Kronofogdemyndigheten med yrkande om betalningsföreläggande och handräckning för avhysning. Ni måste också delge" hyresgästen" och socialnämnden om avhysningen- En hyresgäst har nämligen en tre veckor lång återvinningsfrist på sig att betala in all icke erlagd hyra, denna treveckorsfrist börjar löpa i och med delgivningen. Om hyresgästen eller socialnämnden inte betalar inom dessa tre veckor kan kronofogden avhysa din hyresgäst. Jag råder dig i nuläget att dels kontakta polisen då det är oklart om hyresförhållande uppstått och ett hemfridsbrott eller olaga intrång kan ha skett. Kontakta även socialtjänst och kronofogden angående avhysning av er "hyresgäst".Vänligen,

Bostadsrätt, ändring av avlopp och vattenledning

2013-06-25 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej. Fick idag tillträde till min bostadsrätt. På visningen såg man bara att avlopp och vatten gick från diskbänken gick rakt ner bakom en skiva. Nu har jag haft möjlighet att ta bort skivan som skymde och ser nu att det även går iväg en avloppsledning och vatten in i grannlägenheten. Dessa ledningar är i vägen för de nya köksskåpen och måste dras om. Ledningarna går c:a 25-30 cm från väggen och 30-40 cm ovan golv och har inget stöd/fastsättning. Vem bär ansvaret för dessa ledningar? Grannen eller bostadsrättsföreningen?
Anna Helgesson | Hej, Då det rör sig om en bostadsrätt blir bostadsrättslag (1991:614) (BL) tillämplig. I detta fall då det rör sig om ändring av befintliga ledningar för avlopp eller vatten ska enligt 7kap 7§ 1st 2p. BL styrelsen godkänna att åtgärden får utföras innan en ändring får påbörjas. Enligt 3st i samma paragraf får föreningen i sina stadgar skriva in att ett sådant godkännande inte behövs. Läs gärna stadgarna och hör efter med bostadsrättsföreningen vilka regler de har när det kommer till denna typ av ändring. Efter det att en bostadsrättshavare medgivits tillträde till lägenheten är bostadsrättsföreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, se 7kap 4§ BL, paragrafen hänvisar i sin tur till 7kap 12§ BL som stadgar att om föreningen försett lägenheten med ledningar för avlopp och vatten ska inte bostadsrättshavaren ansvara för reparationer av dessa. Detta påvisar att det är föreningen som ansvarar för ledningar av detta slag. Sammanfattningsvis kan sägas att det första steget är att ta kontakt med föreningens styrelse och informera om de ändringar som du vill göra, samt att se i föreningens stadgar om de innehåller någon information om detta. Med Vänliga Hälsningar

Förtida uppsägning pga skällande hund

2013-06-19 i Hyresrätt
FRÅGA |hej mitt hyresvärd har sagt upp mig från lägenheten på grund att mitt hund skäller. han har tagit ärendet till hyresnämden, vad ska jag göra .
Mattias Garrido |Hejsan!Vad kul att Ni vänder Er till Lawline.Ni bör i första hand se till att ha ombud för eventuell tvist. Sedan bör Ni ta kontakt med Hyresgästföreningen (www.hyresgastforeningen.se) för att förklara situationen.Hyresvärden har under vissa omständigheter rätt att säga upp avtalet i förtid enligt 12 kap. 42 § jordabalken (https://lagen.nu/1970:994#K12). I detta fall kan p.6 i 12 kap. 42 § jordabalken vara aktuell. En skällande hund kan utgöra en störning som omfattas av nämnda bestämmelse, särskilt om det sker nattetid. Hänsyn tas till miljö vid boendet, tid och omfattning av hundens skällande.Eftersom det är hyresvärden som ska visa att Ni har förverkat hyresrätten, måste hyresvärden bevisa att hundens skällande utgör en störning. Ni måste därför bestrida att hunden överhuvudtaget skäller på det sättet hyresvärden gör gällande. Grannars vittnande kan vara ett värdefullt bevis, men också till Eran nackdel beroende på vad de har upplevt.Lycka tillMvhLawline

Fel i bostadsrätt

2013-06-27 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Vi köpte en lägenhet för 9 månader sen och hade tänkt sälja den. Men då upptäckte blivande köparna att det är ett fuktskada i badrummet. När vi köpte lägenheten gjorde vi ingen undersökning av lägenheten. Jag undrar nu om man kan kräva de som sålde lägenheten till oss en kompensation för att vi får renovera badrummet. Fuktskadan har funnits tidigare när dom hade lägenheten, men vi upptäckte skadan nu.
Joel Sandin Persson |Hej, jag förstår din fråga som att det rör sig om köp av bostadsrättslägenhet. I sådana fall regleras möjligheterna till krav på kompensation i köplagen (https://lagen.nu/1990:931). Rör det sig däremot om köp av ägarlägenhet eller liknande blir svaret annorlunda. Nedanstående faktorer påverkar dina möjligheter att kräva kompensation:Rör det sig om ett fel i rättslig mening? För att köparen skall kunna kräva kompensation för en skada i lägenheten krävs det att köparen inte haft fog att förvänta sig att lägenheten är behäftad med felet ELLER att avtalet mellan köparen och säljaren annars utfäster att lägenheten inte har en sådan skada. Som framgår av din fråga kände du inte till felet. Dessutom torde en köpare normalt kunna förvänta sig att lägenheten inte har sådana brister men ytterst är detta en bedömning som måste göras med beaktande av alla omständigheter kring köpet.Hur påverkar den omständighet att du inte undersökte lägenheten vid köpet, din rätt till kompensation för fuktskadan? Generellt har köparen av bostadsrätt inte någon undersökningsplikt. I följande fall påverkar köparens undersökning av lägenheten hans rätt till kompensation:- Då köparen faktiskt undersökt lägenheten.- Eller då säljaren uppmanat köparen att undersöka lägenheten.I ditt fall hade en undersökning inte skett. Men skulle det vara så att din säljare uppmanat dig att göra så innebär detta att du inte får göra gällande fel i lägenheten som en normalt bevandrad lekman bort upptäcka vid en normalt noggrann undersökning. Detta gäller oberoende av om köparen faktiskt undersökt lägenheten eller inte.Är det för sent att rikta anspråk 9 månader senare? Om inget annat avtalats gäller en preskriptionstid på två år från köpet, efter det kan köparen inte kräva säljaren på kompensation.Denna frist gäller emellertid inte undantagslöst. Köparen måste, för att ha rätt till kompensation, rikta sina anspråk mot säljaren inom skälig tid från det att han upptäckt eller borde upptäckt felet. Alltså kan nio månader vara för långt i ditt fall beroende på om felet var så synligt att du faktiskt borde upptäckt det tidigare. Detta är återigen en bedömning som måste göras i det enskilda fallet med beaktande av samtliga omständigheter kring köpet.Sammanfattningsvis kan vi konstatera att jag inte kan ge dig några klara svar på din fråga. Många gånger måste man göra en bedömning utifrån andra omständigheter än sådana som framgår av din fråga men jag hoppas att ovanstående svar ändå ger någon klarhet i vilka faktorer som avgör din rätt till kompensation.Har du ytterligare funderingar är du alltid välkommen att ställa en ny fråga! Med vänlig hälsning,  

Kan en av delägarna sälja en fastighet mot en annan delägares vilja?

2013-06-26 i Köpavtal
FRÅGA |Hej Jag äger en 1/3 del i en ärvde gård efter min avlidne make, nu vill hans ena syskon ev den andre sälja gården. Jag och mina barn med familjer vi ha den kvar. Vad gäller ? Kan de sälja utan vårt samtycke. Gården används som fritids hus med tillhörande skog. Gården har funnits i släktens ägo sedan 1900.
Lars Bålman |Hej! Lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt är tillämplig, se 1 §. Enligt 2 § krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga över fastigheten. Hans syskon kan följaktligen inte sälja gården utan att du, som är delägare, samtycker till detta. Emellertid följer av 6 § att varje delägare får, om ni inte kommit överens om något annat, hos tingsrätten ansöka om att fastigheten för gemensam räkning utbjudes till försäljning å offentlig auktion. Rätten får dock inte besluta detta om du som delägare visar synnerliga skäl för anstånd. Vad som utgör synnerliga skäl är inte helt klart, men HD tycks vara restriktiv vid sådan prövning, se NJA 1974 s. 490 och NJA 1979 s. 562. Detta måste dock gå via beslut av domstol. Skulle hans syskon ansöka om detta, bör du absolut åberopa att det handlar om en gammal släktgård.

Uppsägningstid för avtal som gäller för bestämd tid - 12 kap JB

2013-06-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag ska hyra ut ett rum i min lägenhet under hösten, men är lite oklar vad som då gäller angåeende uppsägningstid. Jag undrar om det finns något sätt att skriva ett avtal så att vi kan säga upp personen i fråga och denna behöver flytta om 1 månad istället för 3? Kan det fungera att skriva ett tidsbestämt avtal till att börja med om t.ex. 3 månader och vad gäller då, kan man fortfarande bli uppsagd/säga upp hyresgästen? Med vänliga hälsningar, Dennis
Essie Malkoc |Hej, tack för din fråga! Ni kan skriva ett avtal som gäller för bestämd tid, sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats, 12 kap 3 § 2 st jordabalken (JB). Hyresavtal som gäller på bestämd tid ska sägas upp att gälla,  en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader, tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet, 12 kap 4 § 2 st JB. Om ni väljer att skriva ett avtal å tre månader, så är uppsägningenstiden en vecka, se 12 kap 4 § 2 st p 2 JB. Observera dock att om det istället är hyresgästen som säger upp ett hyresavtal gällande en bostadslägenhet, så upphör avtalet tidigast efter tre månader från uppsägningen, 12 kap 5 § 1 st JB. Jag hoppas att ni har fått svar på er fråga. Bästa hälsningar,

Fel i fastighet - felaktig information om brunn

2013-06-17 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, Sålde en fastighet 2008 som jag köpte 2006 med beskrivningen att det var en 3-kammarbrunn installerad. Nu har nuvarande ägare kontaktat mig efter att miljökontoret varit ute och undersökt fastigheten, varvid det konstaterades att det inte var en 3-kammarbrunn. Nuvarande ägare kräver mig på ersättning för nyinstallation av en ny 3-kammarbrunn. Jag själv bodde i tron att det var 3-kammarbrunn och har även kvar beskrivningen från när vi köpte huset. Har nuvarande ägare rätt att kräva mig på ersättning, och på ersättning av en NY-installation?
Lars Bålman |Hej! 4 kap. i jordabalken (1970:994), JB, är tillämplig. Enligt 4 kap. 19 § 1 st. JB gäller följande. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Enligt 4 kap. 19 a § JB får köparen dock inte åberopa att fastigheten är felaktig om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Det verkar ha gått två år innan köparen hörde av sig, och frågan är om detta är skälig tid eller inte. Svaret beror på hur svårt det var att upptäcka att det inte rörde sig om en trekammarbrunn. Detta gäller såvida inte säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder, vilket jag bedömer att du inte har gjort. Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter det att han har tillträtt fastigheten, 4 kap. 19 b § JB, så eventuell fordran är alltså inte preskriberad. Enligt 4 kap. 19 § 2 st. gäller följande. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Köparen har alltså en undersökningsplikt. Borde köparen ha upptäckt att brunnen inte var en trekammarbrunn, så har denne inte rätt till någonting från dig. Denna köparens ”undersökningsplikt” innebär egentligen en ansvarsfördelning där köparen själv får bära risken för fel som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten (normalt innebär detta en okulär undersökning). Avgörande för de krav som ställs på köparen är – i vart fall som utgångspunkt – vad en normalt bevandrad och erfaren lekman ska kunna upptäcka eller inse. (Kommentaren till 4 kap. 19 § i Jordabalken - En kommentar till JB och anslutande författningar av Beckman m.fl.)Det finns två grunder som köparen kan tänkas åberopa för att få en summa pengar av dig. Det ena är alltså rätt till avdrag på köpeskillngen, det andra är skadestånd,.Grunderna för dessa skiljer sig åt, se 1 st, men konsekvensen är densamma, att du i så fall måste utge en summa pengar till köparen. Om det framgår av ert skriftliga avtal, eller om du talat om att det var en trekammarbrunn så att det framstod som att du försäkrat/lovat/utfäst/garanterat detta, är du följaktligen skyldig att ersätta köparen, om denne har reklamerat i tid och felet inte omfattas av undersökningsplikten. Detta innebär dock inte att köparen kan köpa en ny trekammarsbrunn av senaste, dyraste modell och debitera dig för detta. Detta är alltså inte lätt att avgöra. Det kan tilläggas att det som spelar roll inte är vad du trott, utan vad du sagt och vad som står i avtalet. För ett bättre svar kan du vända dig till en advokatbyrå eller juristbyrå. Du kan också vända dig till en sakkunnig för att få ett svar på hur lätt det är att upptäcka vad för typ av brunn man har. Det bästa är kanske om du helt enkelt kommer överens med köparen på något sätt.