Kvarstår nyttjanderätt vid överlåtelse av fastighet?

2015-08-28 i Arrende
FRÅGA |Jag har köpt en fastighet som belastas av en nyttjanderätt på del av fastigheten. nyttjanderätten har "överlåtits" från ursprunglig ägare till grannfastigheten, sommarstuga, till en ny ägare. Detta har skett innan jag har tillträtt. inget nytt avtal eller tillägg motsvarande finns vad jag vet. Kan detta vara riktigt och kan nyttjanderätten överlåtas till nästa sommarstugeägare utan mitt medgivande ?Vart kan man vända sig för att få en eventuell tvist avgjort ?
Felicia Idbrant |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline! Jag vet inte om du menar att tidigare fastighetsägare upplåtit nyttjanderätten före eller efter du blivit ägare av fastigheten (bara att du ännu inte har tillträtt) så jag besvarar frågan utifrån båda scenariona.Vid överlåtelse av fastighet som belastas av en nyttjanderätt regleras detta i jordabalken 7 kap 11 - 14 §§. Upplåtelse av nyttjanderätt sker genom avtal med fastighetens ägare. Huvudregeln är att nyttjanderätten försvinner när fastigheten överlåts till ny ägare. Om köparen däremot vet om att en nyttjanderätt till fastigheten föreligger är utgångspunkten istället att rättigheten ska bestå.Den som överlåter en fastighet som är belastad med en nyttjanderätt är skyldig att göra förbehåll om upplåtelsen om nyttjanderätten inte är inskriven i fastighetsregistret. Detta innebär att säljaren ska informera köparen om att en nyttjanderätt föreligger genom exempelvis köpekontraktet, se jordabalken 7 kap 11 § 1 st 1 mening.Om tidigare fastighetsägare i ditt fall upplåtit nyttjanderätten efter det att du tillträtt som fastighetsägare är denna inte längre fastighetsägare och kan således inte heller upplåta nyttjanderätt på fastigheten. I ett sådant fall föreligger det inte en giltigt nyttjanderätt. Om tidigare fastighetsägare däremot var ägare av fastigheten vid tidpunkten då upplåtelsen av nyttjanderätten skett är denna enbart gällande om du antingen visste om nyttjanderätten vid köpet eller om förbehåll om upplåtelse om nyttjanderätten förelåg. Enligt den information du gett i din fråga verkar det som att du varken visste om nyttjanderätten vid köpet eller att något förbehåll om nyttjanderätten förelåg. I ett sådant fall föreligger det således inte någon giltig nyttjanderätt.Slutligen kan du för att få en eventuell tvist avgjord vända dig till den tingsrätt dit fastigheten hör. Med vänliga hälsningar

Uppsägningstid vid andrahandsuthyrning på bestämd tid

2015-08-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag har hyrt ut min lägenhet i andra hand under en bestämd tidsperiod. Närmare 7 månader. Har hon rätt att säga upp lägenheten och flytta ut innan avtalet löpit ut? Vi har både muntligt och skriftligt avtal där hon lovat att stanna hela perioden då jag inte har möjlighet att hyra ut lägenheten till någon annan.
Daniel Scharff |Hej,tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Huvudregeln är att uppsägningstiden är tre månader, se 12 kap 4 § 2 st Jordabalken (1970:994), JB. Är det ett kontrakt på bestämd tid är uppsägningstiden minst en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader, tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet. I ditt fall är uppsägningstiden för hyresgästen alltså tre månader. Det går inte att avtala bort denna möjlighet att säga upp ett hyresavtal.Vid speciella omständigheter kan12 kap. 6 § JB ge rätt att säga upp ett hyresavtal med omedelbar verkan. Situationer som faller under bestämmelsen är exempelvis hyresvärds rätt att säga upp hyresavtalet på grund av att ställd säkerhet försämras och hyresgästen ej ställer ny säkerhet med vilken värden kan nöjas, hyresvärdens rätt att säga upp hyresavtalet då hyresgästen försatts i konkurs. Sådant lär inte vara aktuellt i det här fallet.Jag vill sist nämna att en ny lag om uthyrning av bostadsrätter gäller för kontrakt som skrivits efter 1 januari 2013. Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad gäller upplåtelser i bostadsrätt som sker utanför näringsverksamhet. Hyresgästen får enligt denna lag säga upp hyresavtalet vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen, se 3 §. Om du hyr ut en bostadsrätt utanför näringsverksamhet gäller alltså detta istället för det ovan beskrivna. En överenskommelse om kortare uppsägningstid för hyresgästen än tre månader är inte bindande för hyresgästen.Med vänliga hälsningar

Gåvobrev eller köpebrev vid övertagande av halva bostadslånet och bostaden?

2015-08-24 i Köpavtal
FRÅGA |Hej lawline jag har en fråga om gåvobrev.Jag och min sambo vill äga huset vi bor i tillsammans. Hon äger nu 100% och vi vill äga 50% var. Jag ska även ta över hälften av lånet.Taxeringsvärdet är på 1093000 och lånet på 944000. Min del på lånet blir ju då 472000. Då till min fråga, Ska vi skriva ett gåvobrev eller köpeavtal?
Linda Davidsson |Hej och tack för din fråga!Din sambo kan ge halva fastigheten i gåva till dig, vilket inte leder till någon skatt då gåvoskatten numera är avskaffad. Ni måste dock se till att i gåvohandlingen följa de formkrav som finns i 4 kap. 1-3 och 7-9 §§ i Jordabalken, se https://lagen.nu/1970:994. Det finns flera bestämmelser om vad avtalet ska innehålla såsom köpeskillingen, vilket ju vid gåva är 0 kr, en överlåtelseförklaring m.m. Avtalet måste också vara skriftligt.Dock angav du att du ska ta över halva bolånet avseende fastigheten, vilket gör att en gåva inte blir aktuellt eftersom att ta över lån ses som att betala en köpeskilling och det därmed kommer röra sig om att köp (då du betalar genom att ta över en del av lånet) och inte en gåva. Även här ska formkraven i 4 kap. Jordabalken följas avseende köpehandlingen. Efter köpet är det bra om du så snart som möjligt skaffar lagfart för din halva av fastigheten för att undvika krångel i framtiden med eventuella borgenärer och liknande. Då det kommer röra sig om en försäljning av halva fastigheten kan skatt bli aktuell på ev. vinst beroende på vad man sätter köpeskillingen till och vad fastigheten hade för anskaffningsvärde. Det ni ska gör i ert fall är således att upprätta ett köpeavtal. Vill ni ha hjälp med detta finns det möjlighet att skriva ett online med hjälp av våra samarbetspartners till förmånliga priser här: http://lawline.se/avtal/forsaljning_fastighet.Lycka till!Vänligen,

Flyttstädning - andrahandsuthyrning

2015-08-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |hej. vi skall flytta ut från vårt boende men det står ingenting i kontraktet om utflyttningsstädning, måste man städa bostaden då om det ej står i kontraktet? Vi hyr i andrahand.
Josefin Lind |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! I 12 kapitlet JB (Jordabalken) finns regler om hyra av lägenheter och hus. Där finns ingen regel om flyttstädning och huruvida det måste göras eller inte. Vanligtvis brukar det regleras i hyreskontraktet mellan lägenhetsinnehavaren och andrahandshyresgästen. I ditt fall nämns ingenting om flyttstädning i hyreskontraktet vilket kan tolkas som att du inte behöver städa överhuvudtaget. Dock skulle jag vilja påstå att det finns en allmän princip om att flyttstädning ska ske av den avflyttande hyresgästen eftersom personen eller personerna i fråga har bott och smutsat ner och slitit på lägenheten. I vart fall tycker jag att lägenheten ska återlämnas i det skick som den mottogs så därför rekommenderar jag att flyttstädning av lägenheten ska ske. Vänliga Hälsningar,

Uppsägningstid för bostadshyreskontrakt

2015-08-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Hejsan! Jag har en liten fråga, jag tänkte hyra ut min studentlägenhet i andra hand eftersom jag kom in i en annan ort och stod som reserv på min ort då. Jag lyckades hitta ngn och vi skrev på kontrakten men däremot så kryssade vi bort uppsägningstid rutan och idag så fick jag reda på att jag kom in på min reservplats och skrev då till min hyregäst att det skulle ej gå att hyra ut lägenheten längre och nu kräver han skadestånd och säger att även om vi inte bestämde ngt om uppsägningstid så har han rätt till skadestånd, vad skulle ni rekommendera? Jag har ingenstans att ta vägen här eftersom jag känner ingen här så jag måste ha ett boende. Med vänliga hälsningar!
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår det har ni i hyresavtalet försökt göra så att någon uppsägningstid inte ska gälla. Frågan är om en sådan avtalsklausul är giltig och om andrahandshyresgästen kan kräva skadestånd i din situation.Reglerna om uthyrning av bostadslägenheter, vilka finns i 12 kap jordabalken (JB), är tvingande till hyresgästens förmån (12 kap 1 § 5 st JB). Det här innebär att det inte är möjligt att avtala på ett sätt som gör att hyresgästen hamnar i ett sämre läge än vad 12 kap JB föreskriver. Av 12 kap 4 § JB framgår att uppsägningstid på minst tre månader måste iakttas för att säga upp ett bostadshyresavtal som gäller på obestämd tid. Att avtala bort uppsägningstiden skulle vara till nackdel för hyresgästen och den klausul som ni har skrivit, om att uppsägningstid inte ska gälla, är därför ogiltig. Om din andrahandshyresgäst inte får bo i lägenheten som han alltså har rätt att bo i innebär det ett avtalsbrott från din sida, vilket kan medföra ekonomisk skada för hyresgästen (ex. genom att han tvingas hyra en dyrare lägenhet). Du kan alltså bli skadeståndsskyldig om din andrahandshyresgäst inte lyckas hitta en lika bra lägenhet till lika bra pris. Vänligen,

Försäljning av fastighet belastad med nyttjanderätt

2015-08-25 i Servitut
FRÅGA |Vi äger ett sommarhus som nu ska säljas. En nära släkting till oss har livstids nyttjanderätt till två rum och ett pentry på ovanvåningen. Detta är formellt registrerat hos en myndighet. (Jag tror det är hos tingsrätten i Simrishamn, har ej tillgång till papperna just nu).Vi vill inte att nyttjanderätten följer med sommarhuset när det säljs. En köpare kan rimligen inte vara interesserad av att ha en främmande familj på ovanvåningen som måste använda nedanvåningens toalett, utrymmen för förvaring m.m. Vår uppfattning är att huset blir mycket svårsålt eller omöjligt att sälja med bibehållen nyttjanderätt.Om nyttjanderättshavaren inte går med på att frivilligt avsäga sig nyttjanderätten, finns det då en "legal" möjlighet att få honom att göra det?Om svaret är nej så kan man ju tänka sig att vi "köper ut" honom. Finns det i så fall några regler som säger hur man värderar en nyttjanderätt av det här slaget? Det ska tilläggas att släktingen inte betalar något för nyttjanderätten däremot skall han ta del i kostnaderna för underhåll m.m. av alla husets gemensamma utrymmen. Vi har dock inte tagit ut några sådana kostnader av honom under de cirka 60 år som gått. Kan man från den summa vi eventuellt måste betala honom för att han avstår sin nyttjanderätt dra den sammanlagda summa han skulle betalt för ovan nämnda underhåll? Det var tre för oss angelägna frågor som vi är tacksamma kunna få svar på inom de närmaste dagarna.Med vänlig hälsning Jörgen Thunell
Elin Brännström |Hej och tack för din fråga!Tyvärr har ni ingen legal möjlighet att tvinga bort släktingen. Om nu nyttjanderätten är inskriven i fastighetsregistret (vilket verkar vara fallet) följer den alltså med vid en eventuell försäljning. Den enda möjligheten att sälja fastigheten utan denna nyttjanderätt är om ni får nyttjanderättsinnehavaren (släktingen) att samtycka till att nyttjanderätten upphör. Det är detta du menar med att "köpa ut" honom, dvs betala honom en summa för att han ska avsäga sig nyttjanderätten.Angående värderingen och till vilket belopp ni får "köpa ut" honom, så finns det inga lagregler om detta. Här råder avtalsfrihet mellan er och släktingen som avtalsparter, vilket innebär att ni får gemensamt komma fram till ett pris som kan accepteras av båda parter. Här är det alltså förhandling som gäller helt enkelt.

Utformning av hyreskontrakt

2015-08-24 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Om man har en inneboende och ska skriva ett hyreskontrakt hur skriver man ett sånt
Josefin Lind |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Antingen kan du skriva ett eget hyreskontrakt där du formulerar och bestämmer utformningen av kontraktet på egen hand. Det viktiga är att båda du som hyresvärd och din hyresgäst är överens om vad som gäller och att båda har ett eget exemplar av kontraktet och att båda har skrivit under kontrakten. Om du känner dig osäker på hur ett kontrakt ska skrivas och vad som ska finnas med i hyresavtalet finns det färdiga blanketter på nätet som du endast behöver skriva ut och fylla i. Blanketterna är lättåtkomliga och det räcker med att du söker på exempelvis "hyreskontrakt andra hand" så kommer olika blanketter upp som är färdiga att använda. Sedan kan du självklart skriva en bilaga och addera till kontraket ifall du vill lägga till information som inte framgår av blanketterna från internet. Det kan vara alltifrån när det ska vara tyst i lägenheten till att det ska städas 1 gång/vecka. Du bestämmer själv kraven men tänk på att de inte ska vara alltför orimliga. Lycka till! Hälsningar,

Bygga brygga på annans mark

2015-08-24 i Servitut
FRÅGA |Hej,Vi har tre grannar som sommarstugor intill vattnet. Dom äger dock inte marken i vattnet utan det gör vi. Får dom bygga bryggor i vattnet utan tillstånd från oss? Finns det någon lag som reglerar detta?
Daniel Scharff |Hej,tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Grannarna får inte bygga på er mark utan tillstånd. Situationen du beskriver kan man reglera med hjälp av servitut. Ett servitut är ett avtal om att en fastighet äger rättighet på en annan fastighet. Servitut regleras av 14 kap. Jordabalken (1970:994), JB. I lagen finns diverse bestämmelser om bland annat att ett servitut inte får vara för betungande för er fastighet samt att servitut upplåts skriftligen, 14 kap. 5 §. Ändamålet med servitutet ska anges i avtalet. Avtalsservitut kan skrivas in i fastighetsregistret. Genom detta kan ni säkerställa att servitutet gäller mot en ny ägare till den tjänande fastigheten. Inskrivning sker genom en ansökan till Fastighetsinskrivningen på Lantmäteriet, se här.Den som bygger en brygga på er mark utan tillstånd gör sig skyldig till egenmäktigt förfarande, se 8 kap. 8 § Brottsbalken (1962:700).Med vänliga hälsningar