Är markförorening på fastighet dolt fel?

2014-02-27 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, Vi köpte nyligen en villa och bara några veckor efter tillträdet så fick vi, via säljaren, ett brev från länsstyrelsen. Detta brev berättade att man vid en inventering av tidigare potentiellt förorenande verksamheter konstaterat att det tidigare, 1951-1975, funnits en handdelsträdgård som bl.a omfattade vår fastighet. Denna verksamhet bedrevs på en större yta men efter diverse avstyckningar mm så omfattas i nuläget 5 bostadshus, en bensinmack samt en ansenlig mängd komunal allmäning. Den potentiella föroreningen skulle kunna omfatta bekämpningsmedel samt eldningsolja. Risken som man bedömde det från länsstyrelsen var 3 (skala 1-4 där 1 är högst risk). Givetvis så gör detta oss oroade från dels ett hälsoperspektiv men givetvis även från ett ekonomiskt perspektiv då vi vid en eventuell framtida försäljning nu är skyldiga att lämna denna information vidare. Att då ha ett objekt med viss risk för föroreningar på tomten och/eller i den absoluta närheten är inte ett bra försäljningsargument. Nu till min fråga: Det vi ser framför oss är ett arbete i flera steg. 1) Undersöka tomten vilket medför en kostnad samt 2) eventuellt åtgärda en förorening som troligen skulle vara mycket dyrt. Utöver detta även jobba gentemot komunen gällande allmäningen. Bortsett från kostnaderna så ser vi givetvis även en stor risk för att värdet på fastigheten tills dess att steg 1 och eventuellt steg 2 genomförts påverkas kraftigt negativt. Som vi ser det så är steg 1-2 ett dolt fel och som borde belasta vår säljare som i sin tur har en "dolt-fel försäkring" samt sannolikt i sin tur kan ta detta gentemot dem de köpte av 2006. Är detta en korrekt tolkning och hur bör man i sådana fall gå vidare för att formalisera ett krav mot säljaren? PS - notera att brevet från länsstyrelsen hade skickats felaktigt till säljaren och var daterat efter tillträdesdatumet. Har även från länsstyrelsen fått bekräftat att detta var det första utskicket av information så det är osäkert om säljaren i sin tur hade någon vetskap om detta.
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för din fråga!Jag ansluter mig till din uppfattning om att det går att påtala markförhållandet som ett dolt fel, och denna uppfattning har stöd i doktrinen (Folke Grauers - Fastighetsköp, tjugonde upplagan, s. 221-222).Eftersom att ditt ärende inbegriper stora pengavärden är mitt råd till dig att kontakta en jurist, förslagsvis någon av våra sponsorer, eftersom att man gör bäst i att driva saken “rätt” från början. När fastighetssäljare har en “dolda-fel-försäkring” eller något dylikt brukar försäkringsbolaget vara den som svarar på köparens krav och är eventuell motpart i domstol, vilket kan vara en god sak att vara förberedd på när man har ett ärende som ni. Det tål också att tilläggas att det inte är säkert att säljarens försäkring täcker just den här situationen, eftersom att det är vanligt med många undantagna situationer i sådana försäkringar. Genom att ta hjälp av en jurist redan inledningsvis så kan man undvika eventuella felsteg och dylikt vilket kan kosta mer pengar i utebliven ersättning än vad juristen skulle ta i arvode.vänligen

Samägd fastighet - fördelning hyresintäkt

2014-02-24 i Fastighet
FRÅGA |Samägd fastighet 75% resp 25% ägarskap. Uthyrning av en gäststuga på tomten. Hur ska hyresintäkten fördelas bland ägarna? 75%, 25% eller 50%,50%?
Mattias Karlsson J |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Intäkterna fördelas efter storleken på respektive delägares andel (lott). I ditt fall 75%/25% (jfr. 15 § samäganderättslagen, se även karnovkommentaren till 1§ i samäganderättslagen).Samäganderättslagen finns https://lagen.nu/1904:48_s.1

Inneha bostadsrätt och hyresrätt

2014-02-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejsan! Kan man vara hyresgäst och äga en bostadsrätt samtidigt? (som man hyr ut) Säg att man är skriven och folkbokförd på hyresrätten. Eller kan hyresvärden enligt lag säga upp mitt hyreskontrakt pga av ägande av bostadsrätt? Mvh 
Björn Sundin | Hej och tack för din fråga Hyresvärden har rätt att säga upp en hyresgäst enligt de förutsättningar som anges i jordabalken 12 kap 42 § (Länk hittar du här https://lagen.nu/1970:994#K12 ).  Där anges inte att hyresgästen inte får äga en bostadsrätt, vilket betyder att hyresvärden inte rätt att säga upp hyresavtalet med anledning av att hyresgästen äger en bostadsrätt. Att däremot inneha en bostadsrätt som man endast avser att hyra ut kan vara problematiskt, eftersom du måste vara medlem i bostadsrättsföreningen för att få äga bostadsrätten. För att få bli medlem krävs att du uppfyller de krav som finns i föreningens stadgar (se Bostadsrättslagen 2 kap. 1§ https://lagen.nu/1991:614#K2 ) -att inte avse att bo i bostadsrätten kan innebära att du inte uppfyller dessa krav. För att hyra ut bostadsrätten krävs också att du har föreningens medgivande om detta enligt bostadsrättslagen 7 kap. 10§ (länk https://lagen.nu/1991:614#K7 ) Vänligen

Uppsägningsregler i särskilt hyresavtal för lokal

2014-02-10 i Hyresavtal
FRÅGA |I mitt kontrakt (företagslokal) står det: "hyrestid 20120401-20130331 Uppsägningstid: Uppsägningen av detta kontrakt ska ske skriftligen minst 6 mån före hyrestidens utgång i annat fall är kontraktet förlängt med 1 år för varje gång" Vad betyder detta exakt? Om jag säger upp det idag, kan jag flytta om 6 mån, eller är jag bunden till 20150331 som hyresvärden påstår?
Fredrik Norberg |Hej! Det ni har avtalat med hyresvärden är ett tidsbestämt hyresavtal av lokal. Hyrestiden är alltid ett år i taget, där avtalet förlängs automatiskt med 1 år i taget. För att säga upp avtalet måste ni skicka ett sådant meddelande om uppsägning till hyresvärden 6 månader innan en ny förlängning äger rum, dvs skicka ett meddelande om uppsägning som är hyresvärden tillhanda senast den 20140931, för att hyresförhållandet ska upphöra per den 20150331. Med andra ord säger avtalet att ni alltid har ett utflyttningsdatum per den sista mars, givet att ni har sagt upp avtalet minst 6 månader tidigare. Detta är alltså innebörden av avtalsinnehållet. Hoppas det här hjälpte er förtydliga avtalsinnehållet? Med vänliga hälsningar

Ingrepp i bostadsrätt - kompetensfrågor

2014-02-25 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag är ordf. I bostadsrättsförening, vi är 20 medlemmar i föreningen. En ägare vill öppna upp ett fönster i en yttervägg för att få en fin utsikt mot fjällvärlden. De flesta av de övriga lägenheterna har inte den möjligheterna till att förbättra sin utsikt. Hur gör vi i styrelsen skall vi besluta eller skall vi ordna en omröstning?
Per Englund | Hej! Notera att jag besvarar denna fråga utan att känna till innehållet i förenings stadgar eller denna typ av frågor vanligtvis brukar diskuteras i er förening. Av intresse för besvarande av denna fråga är kapitel  7 i bostadsrättslagen (https://lagen.nu/1991:614). Enligt 7 § krävs för vissa ingrepp i lägenheten tillstånd från föreningens styrelse. Detta gäller bland annat ingrepp i bärande konstruktion eller annan väsentlig förändring av lägenheten. Av st 2, samma bestämmelse, anges vidare att styrelsen inte får vägra tillstånd till åtgärd om den inte är till skada eller olägenhet. Avslutningsvis anges i st 3 att styrelsens tillstånd inte krävs om detta föreskrivits i föreningens stadgar. Utifrån lagtexten framstår det alltså som att denna fråga ankommer på styrelsen, inte stämman. Om ni är oklara över om detta faller in under styrelsens kompetens föreslår jag att ni tar upp frågan på föreningsstämman. Lycka till!

Uppsägning av andrahandskontrakt

2014-02-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Har fått klartecken av min hyresgästförening att hyra ut min hyresrätt i andra hand. Har upprättat ett kontrakt från hyresnämnden som min blivande hyresgäst har skrivit på. Vi har i kontraktet skrivit 3 månaders uppsägningstid. Idag hörde han av sig och avsäger sig att hyra lägenheten, inflytt skulle ske 1/4. Är det ett kontraktbrott? Och vad blir påföljderna?
Emily Töyrä |Hej,Hyresfrågor regleras i 12 kap jordbalken (https://lagen.nu/1970:994#K12). Jag är osäker på vilket kontrakt du menar och det är svårt att svara fullständigt på frågan utan att veta hur kontraktet ser ut. Generellt kan sägas att om det inte uttryckligen finns inskrivet i kontraktet att det får brytas när som helst med tre månaders uppsägningstid så får kontraktet inte sägas upp förrän tidigast det slutdatum som är skrivet enligt 12 kap 3 § jordabalken. Det skulle med andra ord innebära att hyresgästen är bunden hela kontraktstiden. Om det finns en klausul i kontraktet som ger hyresgästen rätt att bryta det gäller uppsägningstiden som sägs där. Du har rätt till hyra under uppsägningstiden. Med vänlig hälsning, 

Muntligt löfte om att hyra lägenhet

2014-02-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag fick löfte per telefon om att få hyra en lägenhet i andra hand. Jag sa att jag accepterade villkoren och ville hyra lägenheten. Dagen därpå fick jag ett sms från uthyraren (förstahandshyresgästen) med lydelsen: "Jag va lite för snabb att lova dej lägenh. för frun hade lovat 2 till att komma o kolla på lörd. Men vi hör av oss som vi bestämt! De hörde av sig på lördagen som bestämt och bad oss komma och titta. Då sa de att de skulle fundera och efter någon timme meddelades vi via sms att de valt en annan hyresgäst. Kan detta betraktas som ett avtalsbrott ?
Sanna Larsson | Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Ett muntligt avtal gällande hyra av lägenhet är giltigt på samma sätt som ett skriftligt avtal. Avtalet är giltigt under förutsättning att du har fått ett erbjudande om att hyra som du sedan har accepterat. Det finns inget formkrav gällande hyra av bostad om inte någon av parterna har begärt ett skriftligt avtal. Alltså är ert muntliga avtal gällande hyra av lägenhet giltigt (12 kap. 2§ Jordabalken). Beroende av avtalets form så är uppsägningstiden för ett hyresavtal olika. Har ni avtalat om hyra för en begränsad tid, utan att ha en uppsägningstid, så upphör ert avtal inte innan utgången av den avtalade tiden. Har ni istället inte avtalat om hyra under en begränsad tid, utan fattat ett avtal på obestämd tid, så är det en uppsägningstid på tre månader om inget annat avtalats (12 kap, 3-4§§ Jordabalken). Troligen har du och förstahandshyresgästen ingått ett avtal. Förstahandshyresgästen har sedan brutit mot den uppsägningstid ni har avtalat när han har hyrt ut till någon annan direkt. Svårigheten med muntliga avtal är att det ofta inte går att bevisa dem. Så även om man har rätt kan det vara svårt att få rätt i exempelvis en domstol. Nu har du dock ett sms som säger att du har lovats lägenheten vilket sätter dig i en bättre position då ditt sms skulle kunna ses som bevis. Dock krävs det även bevis på att ett avtal har slutits i lagens mening. Utifrån informationen i din fråga har jag svårt att avgöra huruvida detta har skett. Jag rekommenderar dig att prata med förstahandshyresgästen för att se om ni kan komma överens efter att du talat om vad som gäller. Annars kan du möjligen konsultera med en advokat för att se vilka chanser du har att ta ärendet vidare och om du kan vinna ekonomiskt på det. Troligen är det så pass låga summor det handlar att det är dyrare att ta ärendet vidare om man räknar med risken att förlora. Dock är det svårt för mig att göra närmare uttalanden om möjligheten till framgång utan mer information i frågan. För mer information de Avtalslagen https://lagen.nu/1915:218 och Jordabalken https://lagen.nu/1970:994. Vänligen, 

hur bestrida hyresvärds felaktiga uppsägning av kontrakt

2014-02-07 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, Hur ska jag gå tillväga när jag upptäckt att min hyresvärd inte uppfyllt alla kriterier vid en uppsägning av hyreskontrakt för omförhandling? Räcker det med att påpeka för hyresvärden att uppsägningen är felaktig (och därmed förlängs kontraktet 3år till enligt avtal) eller måste man gå via något juridiskt ombud? Tacksam för svar så snabbt ni kan! mvh MIkael
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för din fråga!Det finns inget formellt krav att man ska använda en jurist som hjälp med ett ärende som ditt. Mitt råd till dig är att i all enkelhelt börja med att själv påpeka för hyresvärden att uppsägningen är felaktig och att du vill göra gällande din rätt till förlängning. Det som finns att vinna på att ta hjälp av en jurist på det här stadiet är att du kan framställa ditt meddelande i en mer formell och svåremotsagd dager, vilket skulle kunna hjälpa dig att undgå att behöva lösa en eventuell tvist om förlängningen.Om hyresvärden inte gör dig till viljes, och anser att en annan tolkning av ert avtal och hyreslagen är förhanden, så föreligger en tvist mellan er. Tvister om hyresvillkor eller dylikt hanteras vanligen i hyresnämnden, men ibland i tingsrätt beroende på vad tvisten handlar om.Ärenden som hanteras i hyresnämnden hittar du här:http://www.hyresnamnden.se/Sa-gar-det-till/Arenden-i-hyresnamnden/Ifall du undrar över något så brukar det gå bra att ringa sin lokala hyresnämnd med frågor och funderingar. Likaså kan du kostnadsfritt ringa till Lawlines egna telefonservice om du undrar över något ytterligare.Vänligen,