När får man säga upp hyresgäst?

2017-02-12 i Hyresavtal
FRÅGA |Kan jag säga upp en hyresgäst så att mina barn kan bo i bostaden istället ?
Carla Zachariasson |Hej! Tack för din fråga och för att du vänder dig till Lawline.I den sk hyreslagen (12 kap jordabalken) finns olika regler om uppsägningstid beroende på om det gäller ett hyresavtal på obestämd eller bestämd tid. Ett hyresavtal avseende bostadslägenhet som löper på obestämd tid måste sägas upp för att upphöra (3 §). Uppsägningstiden ska vara minst 3 månader (4 §).Ett hyresavtal på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång om inget annat avtalats. Om hyresförhållandet varat mer än 9 mån måste avtalet sägas upp för att upphöra. Minsta uppsägningstid beror på hur lång hyrestiden är (4 § st 2):1. en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,2. en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,3. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet.Som hyresvärd kan du säga upp hyresavtalet i förtid endast om det föreligger allvarliga brister i hyresbostaden eller att hyresgästen gör sig skyldig till avtalsbrott av allvarlig natur, t.ex. gravt försenade hyresbetalningar eller allvarligare störningar. I annat fall gäller de uppsägningstider som jag redogjort för ovan.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Besittningsskydd hyresavtal

2017-02-11 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag känner en familj som bor i ett hyreshus just nu, men som just fått reda på att ägaren till huset vill sälja huset, och de måste vara ute inom tre månader. Har dock hört att om man bott i ett hyreshus i över två år så får hyresvärden inte vräka de inneboende. Har jag helt fel? eller hur funkar det inom detta område? Hjälp!
Vega Schortz |Hej trevligt att du valt att vända dig till Lawline för att få svar på din fråga!Jag utgår från att det hyresavtal som familjen ingått med hyresvärden gäller för obestämd tid, eftersom det, utifrån de uppgifter du lämnat framstår som familjen gärna vill bo kvar och inte räknat med att behöva flytta ut inom de tre närmsta månaderna. Ett hyresavtal på obestämd tid får sägas upp av hyresvärden. Om inte annat avtalats mellan parterna får hyresvärden begära familjen utflyttad inom de närmsta tre månaderna, se jordabalken (1970:994) (JB) 12:4 1 st. 1 p. Under vissa omständigheter har familjen efter två års hyrestid ett besittningsskydd. Det innebär att även om hyresvärden säger upp avtalet har familjen rätt till en förlängning av hyresavtalet och måste få bo kvar. Dock gäller detta skydd bara under särskilda omständigheter. Att familjen hyr i andra hand, de har avtalat att de ska flytta ut inom två år, familjen hyr en del av hyresvärdens egen bostad eller familjen har med hyresvärden avtalat bor besittningsskyddet, kan vara omständigheter som gör att besittningsskyddet inte gäller. Besittningsskyddet gäller inte heller om hyreshuset ska rivas eller genomgå en totalrenovering. Du nämner att hyresvärden ska sälja hyreshuset. Om försäljningen innebär att lägenheterna ska omvandlas till t.ex. affärslokaler kan det också vara en omständighet som gör att familjen måste flytta efter tre månader. Hyreshuset utgör hyresvärdens egendom och om han vill sälja huset måste han få göra det. Huruvida familjen ska få bo kvar eller inte beror på omständigheterna. I JB 12:45-46 står närmare under vilka förutsättningar familjen har ett besittningsskydd och när de inte har det. I regel har hyresvärden en skyldighet att hänskjuta frågan om familjen har besittningsskydd eller inte till hyresnämnden, se JB 12:49. Hyresnämnden prövar då utifrån de aktuella omständigheterna om familjen har rätt till en förlängning av hyresavtalet enligt JB 12:46 1 st. eller om hyresvärden haft skälig anledning att begära familjen utflyttad p.g.a. försäljning av hyresfastigheten.Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!Med vänlig hälsning,

Skriva hyreskontrakt med inskränkning

2017-02-09 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hur formulerar jag hyrestiden/uppsägningstiden när jag önskar 3 månaders ömsesidig uppsägning och att kontraktet för uthyrning av del i lägenhet. Jag önskar att kontraktet skall löpa tills vidare om ingen säger upp det. Om det däremot visar sig att personen inte sköter sig och vill jag ha möjlighet att säga upp henne omedelbart för utflyttning. Hur skall jag formulera det så det låter vettigt.Lägenheten jag hyr ut är ett generationsboende som hör till min lägenhet men har egen ingång, Trinett, Toa/dusch. SKALL SKRIVA KONTRAKT IMORGON 10.00 Med vänlig hälsning Anki Sellerud
Amanda Strömblad Larsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I Sverige råder avtalsfrihet innebärande att du i princip kan skriva avtalet hur du behagar. Dock är 12 kap jordabalken (s.k. hyreslagen) "tvingande" ur den synvinkeln att den inte kan försätta hyresgästen i en sämre situation än vad lagen stadgar. Det finns flertalet färdiga hyresavtal på webben att tillgå och jag rekommenderar dig att söka där. Avtal skrivs oftast bäst då de är tydliga och inte tillkrånglade. Skriv med andra ord avtalet på ett sätt som är begripligt för er båda. Eftersom jordabalken stadgar ett minimi om 3 mån uppsägningstid för löpande avtal kan du inte inskränka denna rätt, dock kan du skriva i avtalet att hen blir ex betalningsskyldig om denne förstör saker i lägenheten. Skulle det visa sig att hyresgästen stör grannar i stor omfattning (12 kap 25 §) kan hyresrätten bli förverkad enligt 12 kap 42 § 1 st 6 p JB. Att hyresrätten blir förverkad innebär att rätten att hyra bostaden upphör, och hyresvärden kan säga upp avtalet med omedelbar verkan. Hoppas att du fick svar på din fråga!Se jordabalken här https://lagen.nu/1970:994

Försenade upplåtelse av bostadsrätt

2017-02-08 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Situationen gäller min partner. Han har skrivit på förhands- och bokningasvtal för en nyproduktion. Nyproduktionens upplåtelse skulle ske april 2017 enligt kontrakt. Nu har det försenats 9-12 månader, alltså till nästa år. I kontraktet står det att ända sedan man vet om en försening kan man i 6 kommande månader säga upp rätten till att vilja ha lägenheten. Frågan är dock om man kan få ersättning eller nedsatt avgift? För min kille hade verkligen räknat med att få flytta in i tid, massa hängde på det och nu blir livsplanen försenad med ett år och han måste från april 2017 hitta någonstans att hyra fram till ett år framåt (han hade sen innan meddelat sina inneboenden om att han flyttar ut då) då lägenheten blir förberedd. Verkligen frustrerande. Finns det något man kan finna i bostadsrättslagen som kan stödja oss till vägen för ersättning? Upplåtelsedatumet ser vi som dagen vi skulle ha lägenheten till vårt förfogande, att flytta in eller inte. Nu är det datumet uppskjutet till nästa år. Verkligen en knivig sits. Hoppas att ni kan hjälpa. Tack på förhand.
Christian Postolovski |Hej och tack så mycket för din fråga! Enligt bestämmelserna i 5 kap bostadsrättslagen (här) får en bostadsrättsförening ingå avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt. Det avtal som ingås kallas för förhandsavtal. Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt din partner som tecknat sig för lägenheten medan din partner har som skyldighet att enligt 5 kap 1§ förvärva lägenheten. Det förhandsavtal som tecknats gäller inte längre än till inflyttningen, men om bostadsrätten inte upplåts i tid så har din partner rätt att frånträda avtalet vilket framgår av 5 kap 8§. Om din partner väljer att utnyttja sin rätt att frånträda avtalet har han även rätt att få tillbaka det förskott han erlagt med ränta, 5 kap 9§. Han har även rätt till ersättning för skada som föreningen förorsakat honom genom försumlighet, även detta kräver att han väljer att frånträda avtalet enligt 5 kap 8§. Med många vänliga hälsningar,

Måste jag bo i bostadsrätten jag är delägare i?

2017-02-11 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, jag undrar om man kan ha och bo i en hyresrätt samtidigt som man är delägare i en bostadsrätt? Kan då jag bo kvar i min hyresrätt och den andra delägaren till bostadsrätten bor där?
Vega Schortz |Hej, trevligt att du valt att vända dig till Lawline för att få svar på din fråga!Visst kan du bo kvar i din hyresrätt och samtidigt vara delägare i en bostadsrätt som den andre delägaren bor i. Du har rätt att äga eller hyra hur många bostäder du vill och valfrihet att bosätta dig i vilken av dessa du önskar. Du kan dock inte vara folkbokförd på flera adresser samtidigt och bör därmed inte göra en flyttanmälan till Skatteverket bara för att du blivit delägare i bostadsrätten, se 6 § folkbokföringslagen (1991:481). Det är smidigast för dig själv om du står folkbokförd på den adressen du faktiskt bor på. Många myndigheter har direktåtkomst åt Skatteverkets folkbokföring. Din vallokal vid val bestäms, din post delas ut och din skatt du ska betala bestäms utifrån var du är folkbokförd. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Byta låskolv i dörren på en bostadsrätt

2017-02-10 i Bostadsrätt
FRÅGA |Om man har bostadsrätt, har man då alltid utan undantag rätt att byta låskolv i ytterdörren så att endast man själv kan komma in?
Stina Jansson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline!Svaret på frågan är avhängigt vad som står angivet i ditt avtal. I HSBs normalstadgar från 2003 står i § 36 att bostadsrättshavaren ansvarar för både ytter- och innerdörrar. Denna ansvarsfördelning gäller enligt de stadgar som de flesta HSB-föreningar idag tillämpar. Enligt HSBs senaste antagna normalstadgar, som antogs 2011, gäller däremot att föreningen ansvarar för ytterdörren. För de föreningar som eventuellt antar dessa stadgar kan styrelsen ensam fatta beslut om att byta ut dörrarna.Mitt råd till dig är att läsa de stadgar som gäller för just din bostadsrättsförening, alternativt att du kontaktar styrelsen för din förening och ställer frågan direkt till dem. Hoppas att detta gav dig svar på din fråga och all lycka till i framtiden!Vänliga hälsningar

Fastighetsfel, dolt fel

2017-02-09 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej,skrev för många dagar sedan en fråga fick inget svar än? Gör ett nytt försök!Sålt en radhus 2012. Köparen hör av sig nu. Hon har hört ett kluckande ljud från badrummet och låter ngn kunnig undersöka avloppsröret med en vattenkamera , man ser att det sitter ett spik i avlöpsröret. Ingen läckage, ingen fuktskada! Ingen vet när spiken kom ditt? Hon påstår att det är ett dolt fel? Hur ska vi agera som säljare här? Köparen har ej behövt riva ner badrumsgolvet eller taket under för att kunna upptäcka spiken?.Med vänlig hälsning
Amanda Strömblad Larsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En köpares undersökningsplikt av fastighet är långtgående. Dock ska inte köparen behöva "riva ner badrumsgolvet", men det är snarare en mall att förhålla sig till. När man talar om dolda fel såsom ovan utgår man ifrån vad köparen "bort upptäcka". Det åligger inte en köpare att undersöka avloppsrör med vattenkamera, såvida inte denne borde ha misstänkt något. Inom ramen för "borde misstänka" skulle exempelvis vara ifall kluckandet redan var där vid förvärvet. Har det kluckande ljudet uppkommit efter inflytt är detta att anse som ett dolt fel, varpå säljaren ansvarar för detta. Dessvärre åligger det alltså er att behjälpa felet, såvida köparen åberopat felet inom "skälig tid" efter hen upptäckt felet. Detta bör vara omkring 3 mån.Lagrum: se jordabalken 4 kap 12 §, 4 kap 19 § samt 4 kap 19 a §. https://lagen.nu/1970:994Hoppas att du fick svar på din fråga!

Frånträda hyresavtal och dess uppsägningstid innan tillträde?

2017-02-08 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har skrivit ett andrahandskontrakt på en lägenhet i 6 månader. Tillträde är 1 mars.Nu har jag fått en annan lägenhet med förstahandskontrakt och vill därför bryta avtalet med den andra lägenheten. Finns det någon möjlighet att avbryta avtalet då jag ännu inte tillträtt lägenheten. Har svårt att tyda vad lagen säger men i jb kap.12 6 § andra stycket står det att om uppsägning sker innan hyresgästen har tillträtt lägenheten upphör avtalet att gälla direkt. Eller måste jag betala för de tre månader uppsägningstiden är?
Sara Bengtsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 12 kap. 3 § 2 st. Jordabalken (JB) https://lagen.nu/1970:994#K12P2S3 kan hyresavtal ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, såtillvida inte annat har avtalats. I 12 kap. 5 § 1 st. JB https://lagen.nu/1970:994#K12P4S2 står det dock att en hyresgäst, som ingått hyresavtal för bostadslägenhet, alltid får säga upp avtalet så att det upphör att gälla. Denna uppsägningsrätt kan utnyttjas av bostadshyresgästen oavsett vilken hyres- och uppsägningstid som avtalats, och skäl för uppsägningen behöver inte anges. Uppsägningstiden är tre månader enligt 12 kap. 5 § 1 st. JB https://lagen.nu/1970:994#K12P4S2 , vilket ni även verkar ha avtalat om i andrahandskontraktet. Således är det denna uppsägningstid som gäller. I 12 kap. 6 § 1 st. JB https://lagen.nu/1970:994#K12P5S2 regleras fall där hyresavtal genast upphör att gälla efter uppsägning, dvs. utan någon uppsägningstid trots att sådan finns avtalad. Dessa situationer är när hyresgästen säger upp avtalet på grund av brister i lägenheten samt när hyresvärden säger upp avtalet på grund av förverkande. Paragrafens andra stycke gäller andra fall av förtida frånträdande av hyresavtalet än de som jag nyss nämnt. Dessa situationer är av speciell karaktär och är därmed inte tillämpliga på de omständigheter som föreligger i ditt fall. Med det sagt är det alltså tre månaders uppsägningstid som gäller för dig. Mitt tips är att genast säga upp hyresavtalet så att uppsägningstiden börjar löpa. Möjligtvis kan du försöka förklara läget för personen som du ingått avtalet med, och på så sätt kanske komma fram till en lösning. Sammanfattningsvis kan i alla fall sägas att du är skyldig att betala hyran för de månader uppsägningstiden gäller. Detta eftersom ni har ingått ett avtal som är bindande för båda avtalsparter. Jag hoppas att du fick hjälp med det du behövde! Med vänlig hälsning