Andrahandsuthyrning utan tillstånd

2014-04-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag ska hyra en hyresrätt i andrahand och jag och hyresgästen har skrivit ett avtal. Men på avtalet finns inte styrelsen/värdens godkännande. Är avtalet ogiltigt? Vad kan konsekvenserna bli om man bor i andrahand utan värdens godkännande.
Lars Bålman |Hej! 12 kap. jordabalken (1970:994), JB, är tillämplig. Upplåtelse av lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande kräver att antingen hyresvärden eller hyresnämnden godkänt detta, 12 kap. 39-40 §§ JB. Om sådant tillstånd saknas så riskerar hyresgästen att hyresrätten förverkas; hyresvärden är berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid. Detta gäller emellertid först om hyresgästen inte efter tillsägelse, utan dröjsmål, antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad, 12 kap. 42 § 1 st. 3 p.. Avtal angående något som strider mot lagen - pactum turpe - anses, om lagstridigheten är tillräckligt allvarlig och tillräckligt klar, inte förtjäna rättsordningens skydd, vilket kan innebära att en tvist kring ett sådant avtal inte tas upp till prövning av domstol. Huruvida ett sådant avtal som nu är aktuellt är ogiltigt avtalsparterna emellan är oklart.

Fastighet utgör gåva

2014-04-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Gåva av fastighet från barn till föräldrar, går det till på samma sätt som från föräldrar till barn? Hur kan utformningen av handlingen se ut?Mvh.
Björn Sundin |Hej och tack för din fråga Jag tolkar din fråga så att gåvan som ska ges är mellan ett vuxet barn och dennes förälder. En gåva från en person under 18 år är inte giltig då personen saknar rättslig handlingsförmåga se Föräldrabalkens 9 kapitel (länk https://lagen.nu/1949:381#K9P1) När det är en fastighet som ska ges mellan två personer måste reglerna i Jordabalken (länk https://lagen.nu/1970:994#K4) följas enligt 4:29, exempelvis måste ett gåvobrevet vara skriftligt, innehållandes en överlåtelseförklaring samt bevittnat av två personer. Gåvobrevet ska också undertecknas av givare samt mottagaren.Önskar ni hjälp med att upprätta ett giltigt gåvobrev kan ni använda er av vår avtalstjänst här http://lawline.se/avtal/gavobrevVänligen

Hävning av hyreskontrakt vid hyresvärdens dröjsmål med inflyttning

2014-04-10 i Hyresavtal
FRÅGA |Kan jag häva hyreskontraktet om jag inte får flytta in när det är bestämt? Alltså att det inte blir inflyttning samma datum som det står på avtalet.
Johan Olsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresförhållanden regleras 12 kap Jordabalken, normalt benämnd som Hyreslagen (se https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1). Huvudregeln är naturligtvis att hyresgästen ska ha tillträde till lägenheten den dag då avtalstiden börjar löpa, och om detta inte sker så är hyresvärden i dröjsmål med inflyttningen. Detta finns reglerat i lagen med avseende på två situationer, antingen då lägenheten inte är färdigställd vid inflyttningsdatumet (13§) eller då den tidigare hyresgästen ännu inte har flyttat ut från lägenheten vid tillträdesdatumet (14§). Faktum är att den situation då hyresvärden är i dröjsmål på grund av någon annan anledning inte finns reglerad i lagen. En sådan händelse bör dock bedömas med hjälp av samma regler enligt Folke Grauers, framstående professor i fastighetsrätt. Med en tillämpning av 14§ så har du som hyresgäst först och främst rätt till en skälig nedsättning av hyran för den tid som du inte kan använda lägenheten, efter att du har tagit kontakt med din hyresvärd om detta. Om hindret för dig att flytta in i lägenheten inte undanröjs genast efter det att du har kontaktat hyresvärden om dröjsmålet, så får du enligt 11§ en rätt att säga upp avtalet på grund av brist i lägenheten. Rätten att häva hyresavtalet kräver emellertid att det rör sig om ett väsentligt dröjsmål. Om du skulle ha vållats någon skada på grund av hyresvärdens dröjsmål så skulle du även kunna få ersättning för denna skada, en rätt som dock inte gäller om hyresvärden visar att dröjsmålet inte beror på hans försummelse. Alltså: med ledning av 11§ och närmare bestämt 2p i paragrafen så har du rätt att omedelbart säga upp avtalet om hyresvärden inte avhjälper bristen efter tillsägelse, det vill säga i ditt fall ger dig tillträde till lägenheten efter att du har kontaktat honom om detta enligt det ovan sagda. När du har sagt upp avtalet så upphör det omedelbart att gälla, vilket framgår av 6§. Om hyresvärden däremot skulle avhjälpa bristen och göra det möjligt för dig att tillträda lägenheten så försvinner din rätt att häva avtalet, och du har då endast rätt till hyresnedsättning enligt 14§. Hoppas att detta var till hjälp, och lycka till!Med vänliga hälsningar, 

Överföring av äganderätt till fastighet mellan makar

2014-04-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag är gift och vi äger en bostadsrätt tillsammans. Maken står som ägare till sommarhuset. Nu vill vi ändra ägarförhållandet så att det också blir 50% var. Hur gör man? 
Johan Olsson |Hej, och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Det finns ett antal olika metoder som ni kan använda er av för att ändra ägarförhållandet för sommarhuset till att avse 50 % vardera. Dessa är främst gåva, köp eller bodelning, som jag utan att göra det alltför invecklat ska försöka förklara här nedan. Genom gåva: Sommarhuset kan överföras till hälften mellan er genom gåva. Då ni är gifta finns det speciella regler som gäller för gåvor mellan makar i 8 kapitlet i Äktenskapsbalken (se https://lagen.nu/1987:230#K8P1S1). Där framgår det i 1§ att en gåva mellan makar är gällande mellan dem om vad som gäller för fullbordande av gåva i allmänhet har iakttagits, eller om gåvan har registrerats hos Skatteverket. För fast egendom gäller de speciella regler som finns i Jordabalken. Enligt 4:29 JB (se https://lagen.nu/1970:994#K4P29S1) så framgår att samma regler gäller vid gåva av fastighet som vid köp av detsamma, vilket innebär att en överlåtelsehandling av den fasta egendomen måste upprättas. De formkrav som ställs på handlingen framgår av 4:1 JB och innebär att handlingen ska innehålla en uppgift om vilken fastighet det är fråga om, förklaring av givaren/givarna att fastigheten ges bort till mottagaren samt givarnas och mottagarens underskrift. När endast en del av en fastighet överlåts som i detta fall erhåller ni då fastigheten med samäganderätt (4:8 JB). Efter att detta är gjort har ni därefter möjlighet att registrera gåvan av halva fastigheten hos Skatteverket. Detta är av betydelse för att även du ska kunna få lagfart på sommarhuset. Lagfart ska som bekant sökas för den som har förvärvat äganderätt av fast egendom enligt 20:1 JB (se https://lagen.nu/1970:994#K20P1S1), vilket ska ske inom tre månader från att överlåtelsehandlingen upprättades. Av 20:7 10p JB framgår då att lagfartsansökan inte godkänns utan endast förklaras vilande om registreringen hos Skatteverket inte har ägt rum. Ansökan om registreringen kan göras hos vilket skattekontor som helst. Genom köp: Ytterligare en möjlighet är att föra över halva äganderätten av sommarhuset genom köp. Det krävs då endast att ni upprättar en köpehandling enligt formkraven i 4:1 JB och sedan ansöker om lagfart hos inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet). Den uppenbara nackdelen med denna metod är givetvis att betalning måste erläggas mellan er för halva äganderätten. Genom bodelning: Det är enligt 9:1 2st Äktenskapsbalken (se https://lagen.nu/1987:230#K9P1S1) möjligt för gifta makar att fördela egendom mellan sig genom en bodelning, även under ett pågående äktenskap och helt utan planer på äktenskapsskillnad. Det gör ni genom en skriftlig anmälan till Skatteverket. Vid bodelningen kan ni då överföra halva sommarhuset till dig. Det bodelningsavtal som ni upprättar i samband med detta räknas som ett giltigt gåvoavtal av fast egendom, och du erhåller i och med detta halva äganderätten till sommarhuset. När bodelningsförrättningen sedan är avslutad kan ni ansöka om din lagfart för sommarhuset enligt 20:7 4p. Med vänliga hälsningar, 

Kan en bostadsrättsförening införa rökförbud?

2014-04-13 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag bor i en bostadsrätt på 1:a våningen utan balkong. Är dessutom rökare vilket innebär att jag går ut på innergården (stor sådan) och röker. Undrar nu om bostadsrättsföreningen kan sätta upp regelverk, och kanske tom förbjuda, rökning på innergården. Är det ett styrelsebeslut eller ett beslut som ska tas av samtliga medlemmar?
Anna Alfredsson |Hej och tack för din fråga!Enligt 7 kap 9 § Bostadsrättslagen (https://lagen.nu/1991:614) gäller att ”När bostadsrättshavaren använder lägenheten skall han eller hon se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas.”Passiv rökning är i och för sig farligt för hälsan men rökning har ändå av domstol ansetts vara ett normalt inslag i boendemiljön som man normalt får acceptera. Viktigt att tänka på är ändå att det ska ske en bedömning för varje enskilt fall angående om det utgör en störning man behöver tåla eller ej. Det har i hyresnämndens praxis, som förvisso rör hyresrätt men som det ändå går att dra paralleller till här, bedömts om man kan kräva rökförbud på balkonger eller inte. Det kunde man enligt nämnden i princip inte göra eftersom grannens rätt att använda sin balkong vägde tyngre än den klagande personens rätt att slippa bli störd av rök. Din fråga handlar ju visserligen inte om man får införa rökförbud på balkonger men jag tror att man kan snegla på utfallet i det målet även vad gäller rökförbud på innergårdar eftersom även det rör rökning utomhus. Rökning i en bostadsrättsförening anses dock vara en ordningsfråga. Föreningens styrelse kan besluta om ordningsregler så som t.ex. rökförbud i gemensamma utrymmen som trappuppgångar och tvättstugor. Förbud att röka utomhus borde dock som sagt vara svårt att få till för föreningen med tanke på ovanstående praxis. En del föreningar skriver dock ändå in sådana förbud i sina stadgar men mig veterligen har något sådant fall ännu inte prövats i domstol. Rättsläget är därför lite oklart och det är därför svårt att uttala sig om utgången i ett sådant mål. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Om arrendators misskötsel och avtalets längd

2014-04-11 i Arrende
FRÅGA |Hej! Jag funderar på hur reglerna ser ut när en person som arrenderar missköter sig, anlägger vägar utan tillåtelse, hyr ut marken i tredje hand? Och hur länge kan man egentligen ha ett arrendekontrakt? Om en person utnyttjar ett senilt par och skriver kontrakt på 50 år. Var kan jag läsa om arrendelagar och finns något liknande fall jag kan läsa om?
Johan Olsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om arrende finns att hitta i 8-11 kap i Jordabalken beroende på vilket typ av arrende det är fråga om. Det finns fyra olika typer av arrende, nämligen jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. I 8 kap finns regler som gäller för arrende i allmänhet. I 8:23 finns bestämmelser om arrenderättens förverkande (se https://lagen.nu/1970:994#K8P23S1). Där framgår det ett antal olika situationer, så kallade förverkandegrunder, då jordägaren har rätt att säga upp avtalet med arrendatorn. Som exempel på dessa är om arrendatorn vanvårdar arrendestället, nyttjar arrendestället för annat ändamål än det som var avsett, överlåter arrenderätten eller nyttjanderätt i strid mot jordabalkens bestämmelser eller i övrigt åsidosätter avtalsenlig skyldighet. Det som ligger arrendatorn till last måste dock vara värre än av endast ringa betydelse. Bestämmelsen om arrendatorns vanvård innebär att platsen ska hållas i samma tillstånd som när arrendatorn tillträdde, varken i sämre eller bättre skick. Att anlägga en väg utan tillåtelse skulle möjligen kunna tolkas in under denna bestämmelse, beroende på hur vägens anläggande har gått till. Vad gäller arrendatorns uthyrning av marken, så finns bestämmelsen i 8:19 som reglerar detta. Där framgår det att arrendatorn inte får upplåta nyttjanderätt i arrendestället eller del av detta utan jordägarens tillåtelse. Arrendatorn har dock rätt att hyra ut ledigt utrymme i byggnad eller upplåta visst område till t.ex. upplagsplats om det kan ske utan olägenhet för jordägaren. Om arrendatorn hyr ut marken i strid mot dessa regler, det vill säga på ett otillåtet sätt utan jordägaren samtycke, så blir arrenderätten förverkad enligt 8:23 och jordägaren har rätt att säga upp arrendeavtalet. Om avtalet sägs upp på detta vis så upphör det att gälla på den nästkommande fardagen enligt 8:4. Fardag är ett gammalt uttryck som avser den dag då ett arrende ska sluta gälla, och har traditionellt sett varit den 1 oktober. Vilket datum som helst kan dock gälla som fardag om det finns fastställt i arrendeavtalet.Angående frågan om för hur lång tid ett arrendeavtal kan slutas, så finns det både minimitider och maximitider för hur lång tid ett arrendeavtal ska gälla. Anledningen till att det finns minimitider i lagen är att arrende generellt tar sikte på ett långvarigt användande av ett område och att det därför tagits hänsyn till att arrendatorn ska kunna känna sig säker under åtminstone en relativt lång framtid. Dessa tider varierar en del mellan de olika arrendetyperna, men normalt gäller att ett arrende ska gälla för minst fem års tid. Vad gäller maximitiden så är den 25 år inom detaljplanelagt område och annars 50 år, alternativt arrendatorns livstid om det har avtalats (7:5 JB). Som jag tidigare nämnt, så kan du alltså läsa själv om reglerna kring arrende i främst Jordabalkens 8-11 kapitel. En länk till detta har du https://lagen.nu/1970:994#K8P1S1. Det är ont om liknande rättsfall som du efterfrågar, men jag har funnit ett avgörande från Högsta Domstolen där en arrendator hyrt ut marken utan jordägarens lov. Det kan du vid intresse läsa i denna länk https://lagen.nu/dom/nja/1988s583.Med vänliga hälsningar, 

Förverkandegrunder för arrende, samt ändring av villkor

2014-04-09 i Arrende
FRÅGA |Kan man ändra/annullera ett befintligt arrendekontrakt om förändring sker på arrendetomten om t ex att arrondatorn vill dra fram el till stugan ( finns inte nu) och kan kraftbolaget göra detta utan vår tillåtelse ? Bör inte arrondatorn ställa frågan till jordägaren först ? Vill naturligtvis inte hindra utvecklingen men vad gäller ? Nedgrävd kraftkabel och mindre elskåp står ju på vår mark ! Har man möjlighet att höja arrendet p g a detta + utnyttjande graden kommer ju öka.
Hampus Stålholm Holmqvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Min första tanke är att du förmodligen får bäst hjälp genom att ringa hyres- och arrendesnämnden och fråga om deras åsikt om det hela. Rimligtvis borde de ha ställts inför den här frågan tidigare och ha ett färdigt svar för hur de hanterar uppkommen tvist, om jordägaren och arrendatorn inte kan komma överens om anslutning till elnätet. Men i huvuddrag skulle jag säga att jag tror att arrendatorn får dra in el, och att detta kommer att avspeglas i arrendesavgiften.Jag tar som utgångspunkt för mitt svar att din fråga handlar om att du arrenderar ut en sommarstuga, vilket skulle göra Jordabalkens (JB) regler om bostadsarrende tillämpliga. Därtill utgår jag från att de här frågorna inte regleras av ert arrendeavtal, för isåfall gäller vad som står i avtalet.Din fråga kan brytas ned i två frågeställningar:A: kan en arrendator på egen hand göra förändringar på den arrenderade marken?Kort svar är ja, men med viss osäkerhet om hur långt rätten till detta går. En arrendator har stora möjligheter att förfoga över arrendestället, men om anslutning av elnät är att gå för långt vet jag inte.B: om svaret på A är ja, kan villkoren ändras och i så fall hur ändras villkoren i arrendeavtalet?Kort svar är ja, arrendesavgiften ska spegla ett marknadsvärde av arrendestället.A:Ett arrende räknas som en helnyttjanderätt, vilket innebär att arrendatorn har exklusiv rätt till marken. Arrenderätten kan dock förverkas (med följd att avtalet kan sägas upp) om arrendatorn missköter sig allvarligt, men om att ansluta el till fastigheten är en förverkansgrund vet jag inte, därav min hänvisning till hyres- och arrendesnämnden. Jag skulle dock inte tro att det är det.De två förverkansgrunderna som jag inte utan vidare kan avfärda är JB 8:23 p. 3 om att arrendestället används till något annat än vad avtalet avsåg, och 10:5 p. 6 om när jordägaren har annan befogad anledning till att upplösa arrendeförhållandet.B:Huvudregeln är att arrendevillkoren gäller för den tid som avtalet gäller, och att de kan ändras i samband med att avtalet förnyas.En begäran av ändring av villkoren för arrendet ska framställas skriftligen senast ett år innan arrendeperioden tar slut (JB 10:3)Vid en ny arrendeperiod ska arrendeavgiften sättas till ett skäligt belopp, och kan inte parterna enas om vad detta ska vara ska värdet sättas till vad som motsvarar värdet av arrendestället (JB 10:6). Alltså skulle den kvalitetshöjning som elen innebär med största sannolikhet avspeglas i arrendeavgiften.Mer om detta kan du läsa här:http://www.arrendenamnden.se/Bostadsarrende/Villkorsandring/Som sagt så rekommenderar jag dig att ringa din lokala hyres- och arrendesnämnd för att fråga vad de tycker om saken.Vänligen,

Felaktig area vid försäljning av bostadsrätt

2014-04-07 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej Jag sålde min bostadsrätsslägenhet 19/4 2012, bostaden såldes i befintligt skick och till en privatperson. i säljprotokoll etc står angivet att bostaden har en yta på 45 kvm, vilket är uppgivet i alla handlingar för bostaden ända tillbaka till 70 talet. Köparen har nu gjort en kontrollmätning och det har framkommit att ytan endast uppgår till 39 kvm och dom kräver nu tillbaka pengar för 6 kvm ggr 51111, dvs 306 666 kr. I alla historiska handlingar uppgår ytan till 45 kvm, vid årsskiftet 2011/2012 så övergick bostaden från att ha varit hyreslägenhet till att bli bostadsrättslägenhet. Så alla tidigare uppgifter om ytan på bostaden kommer således från dess hyresvärd. Jag har varit boende i bostaden i 14 år innan omvandling och försäljning och aldrig betvivlat dess storlek. Bör inte nya köparen ha återkommit tidigare om dom tvivlat och varför gjorde dom ingen mätning om dom inte trodde på dom utannonserade kvm? Vad är min skyldighet i detta? 
Farhad Niroumand |Hej,Tack för din fråga.Den utfästa ytan är efter köparens uppfattning inkorrekt, vilket anses vara ett fel, enligt 17§ köplagen. Detta medför att köparen har rätt till prisavdrag, något som uttrycks i 30§ köplagen.Du nämner ej huruvida det i avtalet mellan dig och köparen intagits en reservationsklausul, avseende eventuella fel beträffande uppskattning av angiven area. Om ni har det, är det inte givet att köparen har rätt till ett prisavdrag.Har ni ingen sådan reservation i avtalet och ej heller diskuterat det på något annat sätt, anses avtalet utfästa ytans riktighet. Effekten av en garanti av dessa slag, blir att köparens undersökningsplikt minskar. Särskilt om det ej heller finns anledning för denne att betvivla korrektheten. Det kommer därmed bli svårt att slippa prisavdraget.Med vänlig hälsning,