Uppsägningstid lokal

2013-04-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Vårt företag hyr en lokal. Vi ska byta lokal men har svårt att tolka uppsägningstiden. I kontraktet stå det: "Kontraktstid: 2011-04-01 tom 2012-12-31. Uppsägning av detta kontrakt skall ske skriftligt minst 9mån före den avtalade hyrestidens utgång, i annat fall är kontraktet förlängt med 1år." Menas det då att om vi säger upp avtalet idag att vi kan flytta om 9mån? Eller eftersom den nu är april har vi automatiskt förlängt kontraktet till 2014-12-31?
Susanne Lantto |Hej och tack för din fråga!Eftersom ni inte sade upp kontraktet minst 9 månader före 2012-12-31, förlängdes hyrestiden med 1 år till 2013-12-31. Det framgår inte av den citerade ordalydelsen att kontraktet därefter skulle förlängas på samma sätt, dvs med 1 år i taget eller liknande. Med den utgångspunkten har ni fortsatt 9 månaders uppsägningstid.Med vänliga hälsningar

Hyrestid och uppsägning

2013-04-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag har en fråga angående mitt hyreskontrakt, när jag och min hyresvärd gick igenom det muntligt pratade vi om 3 månaders uppsägningstid men jag har svårt att tolka vad som är skrivet, då jag vill säga upp mitt kontrakt. Är rädd att hon ska kräva mig på pengar flera månader extra. Så här står det: detta avtal gäller från och med tillträdesdagen till och med den 31 januari 2014, det vill säga med en hyrestid om tolv månader. Om detta avtal inte är uppsagt senast tre månader före hyrestidens utgång, är avtalet förlängt med sex månader. Uppsägning av avtalet ska ske skriftligen. Hur tolkar ni detta/Med vänlig hälsning, Bea
Susanne Lantto |Hej och tack för din fråga!Innebörden av ditt hyresavtal är att om du inte sagt upp kontraktet innan 31 januari 2013, förlängs det automatiskt med sex månader till 31 juli 2013. Detta påverkar dock inte din uppsägningstid, som fortfarande är tre månader. Du är alltså inte bunden fram till den 31 juli, utan endast i tre månader, om du vill säga upp avtalet tidigare.Det framgår av ordalydelsen att ni har en avtalad uppsägningstid på tre månader. Skulle det uppstå skiljaktigheter om hur lång uppsägningstid som är avtalad efter förlängningen, hittar du stöd i hyreslagen i 12 kap jordabalken. Eftersom hyreskontraktet är ingått på bestämd tid, blir 12:4 st 2 p 3 jordabalken (https://lagen.nu/1970:994) tillämplig, som anger att uppsägning ska ske tre månader i förväg.Med vänliga hälsningar

Ersättningsansvar för skada i hyreslägenhet

2013-04-28 i Skadestånd
FRÅGA |Hej! Jag studerar i Kalmar och bor i en lägenhet i centrum. Jag hade en olycka nyligen som orsakade en spricka i rören till elementen i vardagsrummet. Det som hände då var att jag har en klocka hängande på väggen och denna trillade ner på rören och gjorde att de böjdes och därmed orsakades sprickan vilket ledde till att vatten läckte från röret. Jag skulle ändra tiden på klockan och sen när jag hängde tillbaka den så lossnade "kroken" från väggen vilket ledde till att klockan trillade och orsakade skadan. Jag meddelade hyresvärden omgående angående detta och medan jag väntade på hans besök så torkade jag bort vattnet och fick läckan under kontroll för att det inte ska ske några fuktskador osv. Hyresvärden fick anlita hjälp att byta rören och nu vill han att jag ska stå för kostnaden, vilket jag tycker är konstigt då det var en olycka. Min fråga lyder: Har han rätt att kräva pengar från mig för detta? Tacksam för svar Med vänliga hälsningar
Louise Eskesen |Hej och tack för din fråga! Enligt JB 12:24 (https://lagen.nu/1970:994) ska en hyresgäst under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller av vissa andra personer. Regeln är tvingande och kan inte avtalas bort enligt JB 12:1, så ett mer omfattande skadeståndsansvar är inte tillåtet. Normalt slitage, även om det krävs en underhållningsåtgärd, omfattas inte av hyresgästens skadeståndsansvar.Huvudregeln i praxis är att hyresvärden har bevisbördan för att du har varit vårdslös, NJA 1987 s. 668 (https://lagen.nu/dom/nja/1987s668). Gällande skador som är av den art att de typiskt sett orsakas genom hyresgästens vållande så har det utvecklats en lite annorlunda fördelning av bevisbördan. Om hyresvärden lyckas göra det antagligt att skadan uppkommit under din hyrestid ska det dock framkomma omständigheter som visar på att skadorna inte beror på ditt vållande, NJA 1975 s. 657. I ditt fall är det lite svårt att säga om du är att betrakta som vårdslös eller inte. I NJA 1991 s. 476 (https://lagen.nu/dom/nja/1991s476) ansåg HD att hyresgästen inte skulle svara för en vattenskada som orsakats av att limningen i ett akvariums fogar hade lossnat. Det är möjligt att en analog tolkning av detta skulle innebära att du inte heller ska ansvara för skador som uppstått genom att en krok lossnat från väggen, om du inte orsakat detta genom att vara vårdslös. Hoppas att mitt svar kan vara till någon hjälp!Med vänlig hälsning, 

Sälja samägd tomt

2013-04-27 i Fastighet
FRÅGA |Har samägd tomt med min bror som jag vill avyttra. Kommer dock ingen vart med honom. Vad kan jag göra?
Emily Bengtsson | Hej, Tack för din fråga! Då två eller flera personer gemensamt äger en fastighet och man inte har avtalat särskilt om förvaltningen av denna regleras förhållandet av lag (1904:48) om samäganderätt (se: https://lagen.nu/1904:48_s.1). Enligt 20 § ska det som är stadgat om samäganderätt till fastighet i tillämpliga delar även gälla i fråga om tomträtt. I 6 § ges varje delägare rätt att, om de inte kan samsas om försäljning, vända sig till tingsrätten och ansöka om att domstolen utbjuder hela fastigheten till försäljning på en offentlig auktion (förutsätter som sagt att inte annat avtalats). Du kan alltså tvinga huset till försäljning. En annan delägare har endast rätt att skjuta upp en sådan försäljning om han eller hon kan visa på synnerliga skäl, vilket är ett högt ställt beviskrav. En god man kommer då att utses och sköta försäljningen (8§).  Vänligen,

Ordningsregler i en bostadsrättsförening

2013-04-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! jag undrar om en bostadsrättsförening har rätt att fritt bestämma klockslag när det ska vara tyst och inget arbete får utföras? Vilken rätt har de respektive den boende?
Emily Bengtsson | Hej, Tack för din fråga! I bostadsrättslagen (se: https://lagen.nu/1991:614), som innehåller regler om bostadsrättsföreningar och bostadsrätter, finns inget direkt angivet klockslag när inget arbete får längre utföras och det måste vara tyst. Dock stadgas det i 7 kap 9 § att när bostadsrättshavaren använder lägenheten skall personen se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas samt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. Bostadsrätthavaren skall även rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Genom denna paragraf tillskrivs bostadsrättsföreningen härmed möjlighet att genom sina stadgar meddela särskilda regler angående tid för lugn och ro. Har föreningen lämnat särskilda ordningsföreskrifter är bostadsrättshavaren i princip skyldig att rätta sig efter dessa. De särskilda föreskrifterna får dock inte vara av rent godtycklig karaktär, utan måste ha ett verkligt föreningsintresse och stå i överensstämmelse med ortens sed. Vänligen,

Formkrav vid uppsägning av hyresavtal avseende bostadslägenhet

2013-04-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Vad gäller vid uppsägning av hyresavtal? Vilka underlag behövs? Måste upsägningen ske via skriftlig dokumentation som hyresgästen måste signera och retunera för att det ska gälla? Hur vet man annars att hyresgästen har tagit del av uppsägningen? Är det lagstiftat 3 månaders uppsägning som gäller? Vilka skäl måste till för att säga upp en hyresgäst? Krävs det varningar innan man får säga upp?
Josefin Ajemark |Hej, Tack för att du har vänt dig till lawline. Frågor som gäller hyresavtal regleras i Jordabalkens (JB) 12 kap vilka är tvingande till hyresgästens fördel. Har ett hyresförhållande varat längre än tre månader ska det sägas upp skriftligen. Detta innebär i praktiken att alla hyresavtal som gäller tills vidare måste sägas upp skriftligen. Det är således endast avtal på bestämd tid som är kortare än tre månader eller tre månader som får sägas upp muntligen (12 kap 8 § st. 1 jordabalk, härefter JB). Dock kvarstår möjligheten för en bostadshyresgäst att säga upp avtalet muntligen om hyresvärden bekräftar uppsägningen skriftligen. Möjligheten att säga upp hyresavtalet muntligen är således även beroende av vem som säger upp avtalet. Skriftligt erkännandeOm hyresavtalet har sagts upp muntligen av hyresgästen och detta med beaktande av de faktiska omständigheterna och rättsliga omständigheterna är möjligt ska hyresvärden erkänna uppsägningen skriftligen ( 12 kap. 8 § st. 1 JB). I motiven till denna bestämmelse så uttalas att detta undantag fyller en funktion för hyresgästen (proposition 1983/84:137 med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen, s. 119). En hyresgäst kan enligt denna regel exempelvis ringa upp sin hyresvärd och säga upp avtalet, varefter denne i ett brev bekräftar uppsägningen. Det finns inga särskilda formkrav eller regler som föreskriver hur ett skriftligt erkännande ska se ut men som ovan nämnts kan erkännandet skickas i brev. Av praktiska skäl så bör det skriftliga erkännandet skickas efter uppsägningen så fort som möjligt till hyresgästen. Hyresvärden kan också skicka erkännandet direkt efter att uppsägningen skett och behöver således inte vänta någon särskild tid. Av bevisskäl kan det vara lämpligt att hyresvärden kräver att hyresgästen signerar ett mottagningskvitto på att denne tagit emot erkännandet eller att hyresvärden sänder erkännandet i rekommenderat brev. Detta kan vara lämpligt i den situationen då hyresgästen hävdar att denne ej sagt upp avtalet.Om det är hyresvärden som ska säga upp hyresavtalet måste denne delge uppsägningen till hyresgästen och hyresvärden bör även ange orsak till uppsägningen om hyresgästen har rätt till förlängning (12 kap 8 § st.2 JB ). Delgivning innebär i princip enligt huvudregeln att hyresvärden ska se till att hyresgästen tar del av uppsägningen och denne måste kunna bevisa att hyresgästen tagit del av uppsägningen (12 kap, 8 § st. 3 JB och 8 kap. 8 § JB). Vidare kan, eftersom uppsägning är en ensidig rättshandling, tämligen stränga krav ställas på uppsägningen, bland annat att den gjorts i rätt tid, att rätt adressat angivits, att rätt person sökts, att uppsägningen skett vid rätt tidpunkt eller att det i vart fall inte skett vid fel tidpunkt, att uppsägningen innehåller en viljeförklaring med rätt innehåll, att den upptar rätt objekt, att uppsägningen har utfärdats av rätt person.UppsägningstidVid bestämd hyrestid som är längre än nio månader upphör inte avtalet automatiskt när avtalstiden gått till ända utan det krävs en uppsägning ( 12 kap § 3 JB ). Hyresavtal som gäller på obestämd tid ska som huvudregel sägas upp med 3 månaders varsel ( kap 12 § 4 1 st JB). Om hyresavtalet gäller för en bestämd tid och inte viss uppsägningstid har avtalats beror uppsägningstiden enligt lagen på hyrestidens längd ( kap 12 § 4 2st JB ). En bostadshyresgäst har alltid rätt att säga upp avtalet med 3 månaders varsel även om hyrestiden har bestämts till längre tid ( kap 12 § 5 JB ). För aktuella lagrum se https://lagen.nu/1970:994Med vänlig hälsning

Boende i egen lokal

2013-04-28 i Fastighet
FRÅGA |Hej Jag undrar vilka påföljder i form av straff eller böter som fäljer om man bor i en lokal som man äger själv, men som inte är avsedd för bostad?
Mattias Karlsson J |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Såvitt jag kan se finns det ingen brottsbestämmelse som kan tillämpas på den situation du frågar om. Något straff i form av böter eller fängelse kommer därför inte i fråga.Om en hyresgäst använder en lokal som bostad sanktioneras detta genom att det utgör grund för att förverka (säga upp) hyresrätten. Hyresvärden kan även kräva skadestånd om denne har lidit skada (12:23 och 12:42 jordabalken). Men eftersom du själv äger lägenheten kan jag inte heller se att jordabalkens 12:e kapitel skulle bli aktuella i ditt fall. Däremot kan det komma att krävas ett nytt bygglov om "a) byggnaden helt eller delvis tas i anspråk eller inreds för ett väsentligen annat ändamål än det som byggnaden senast har använts för eller enligt senast beviljade bygglov har anpassats till utan att den avsedda användningen kommit till stånd [eller] b) det i byggnaden inreds någon ytterligare bostad eller någon ytterligare lokal..." (9:2 plan- och bygglag).  Avsaknad av bygglov sanktioneras först och främst med en byggsanktionsavgift.Om du endast tillfälligt bor i lokalen eller om lokalen fortfarande till övervägande del används som lokal skulle detta dock kunna tala emot att du behöver ett nytt bygglov, men det är inget jag kan bedöma med säkerhet eftersom jag inte har alla uppgifter om ert fall.Jordabalken finns https://lagen.nu/1970:994Plan- och bygglagen finns https://lagen.nu/2010:900

Förhandlingsklausul i hyresavtalet

2013-04-25 i Hyresavtal
FRÅGA |På vilket sätt binds en hyresgäst till villkor som kan komma att bestämmas mellan hyresvärd och hyresgästförening?
Johanna Forsberg |Hej och tack för din fråga!Hyresgästen binds till villkoren mellan hyresvärden och hyresgästföreningen genom att det i hyresavtalet mellan hyresgästen och hyresvärden finns en s.k förhandlingsklausul.Genom förhandlingsklausulen i hyresavtalet godkänner hyresgästen att hyresvärden får tillämpa de hyresvillkor som bestämts mellan hyresvärd och hyresgästförening.Vänliga Hälsningar!