Vräkning av stökig hyresgäst under uppsägningstiden

2017-09-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har en inneboende sedan några månader tillbaka. Vi har ett kontrakt med två månaders uppsägningstid. I slutet av augusti sa jag upp kontraktet, alltså skall han egentligen flytta ut sista oktober. Saken är att han har varit sen med hyra, upprepade gånger stört mig och mina grannar, förstört flera av mina ägodelar och även delar av lägenheten, såsom tapeter och vädringsfönster. Måttet var rågat då han nyligen tillät människor jag inte känner att övernatta i vardagsrummet utan att fråga mig innan, samt störa mig och grannar ytterligare. Jag förstår att detta kanske inte går under någon form av brott mot hyresavtalet, men min fråga är om jag med denna grund kan vräka honom innan utsatt utflyttningsdatum och ändå kan kräva hyra för sista månaden?
Henrik Reinhammar |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att man ska kunna vräka en hyresgäst ställs en del krav. För det första måste det finnas en grund för uppsägning av hyresgästen utifrån de som anges i Jordabalken 12 kap. 42 §. En del av de problem som din hyresgäst gett upphov till skulle kunna vara grunder för uppsägning, till exempel dröjsmål med hyran (punkt 1 i 42 §), störningar mot omgivningen (punkt 6, detta kräver dock att socialnämnden underrättats om störningarna innan) samt att han låtit utomstående sova i lägenheten (punkt 4). Däremot har dessa bestämmelser i ditt fall ingen betydelse eftersom du redan sagt upp hyresgästen. En vräkning av en hyresgäst går bara att få till genom att man efter en giltig uppsägning enligt 24 § vänder sig till Kronofogden. Eftersom din uppsägning inte skett på grund av förverkande enligt 24 § kan därmed vräkning inte komma till stånd. Om du däremot vid någon av dessa händelsers inträffande hade försökt säga upp hyresgästen på grund av någon av händelserna, hade det förmodligen gått att vräka denna. Att åberopa dessa händelser i efterhand för att få till en vräkning efter normal uppsägning är inte möjligt. Således har ni både kvar er rätt under uppsägningstiden. Detta innebär att du har rätt till fortsatta hyresbetalningar och han har rätt att bo kvar där.Jag hoppas du fick svar på din fråga!

Ansvar för underhåll av fastighet på tomtgräns

2017-09-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |ytterväggen på fastigheten ligger på tomtgräns mot grannens tomt. vem har ansvaret för underhåll? grannen eller jag som äger byggnaden?
David McKenzie |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som huvudregel är det du som äger byggnaden som är ansvarig för underhållet av ytterväggen om det inte finns något avtal mellan er som säger något annat.Hoppas att du fått svar på din fråga.Vänligen,

Rätt till prisavdrag pga okänt fel

2017-09-27 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Jag köpte en 60-talsvilla i våras. Innan tillträdet i juli upptäckte vi att den vägghängda toaletten sviktade kraftigt, vilket säljaren lovade att åtgärda. I samband med övertagandet meddelade han att det var åtgärdat. Efter tillträdet har det visat sig att upphängningskonstruktionen är undermålig och att det inte är möjligt att få toaletten att sitta fast ordentligt, bl.a. pga. att ett antal vitala och svåråtkomliga bultar inte fäster ordentligt i väggen.Efter tillträdet skickade vårt försäkringsbolag en besiktningsman i samband med att vi tecknade villa-/hemförsäkring. Han menade att det var olämpligt att alls använda toaletten på grund av ovanstående. Dessutom hittade han, bakom samma kakelklädda konstruktion som toaletten hänger på, en felaktigt utförd rörgenomföring som vi ej sett tidigare, och som ej heller fanns omnämnd i överlåtelsebesiktningen. Denna skulle vid vattenläckage i badrummet kunna leda vatten rakt ned i bjälklag och källare.Pga. av dessa två fel menar försäkringsbolaget att vår hemförsäkring ej täcker ev. skador som kan komma att uppstå i badrummet. De säger vidare att de även om vi åtgärdar felen med tätning och förstärkning (kostnad 35000 enl. offert) inte kan garantera att försäkringen skulle gälla vid skada. Pga. detta har vi beslutat att helrenovera badrummet (kostnad c:a 160000). Att inget av felen är att betrakta som dolda är klarlagt, men vad betyder säljarens upplysningsplikt i sammanhanget? Kan vi ha rätt till avdrag på köpeskillingen?
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Vad säger lagen?Fastighetsköp regleras i 4 kap. jordabalken. Om fastigheten avviker från vad som är avtalat, uttryckligen eller underförstått, eller från vad köparen har rimlig anledning att förutsätta angående fastighetens skick, är det felaktig enligt 19 § första stycket. Köparen ansvarar själv för felet om det faller inom dennes undersökningsplikt (19 § andra stycket). Undersökningen omfattar i runda drag allt en kunnig lekman kan se, känna, höra och känna doften av utan att behöva lyfta på plattor eller liknande. Ett undantag från detta är om säljaren visste om felet men inte berättade om det för köparen (se NJA 2007 s. 86 "motocrossbanefallet"). I så fall har säljaren försummat sin upplysningsplikt och blir ansvarig för felet.Om säljaren ansvarar för felet kan köparen ha rätt till prisavdrag motsvarande värdeskillnaden som felet medför eller vad det kostar att åtgärda det. Köparen kan ha rätt att istället häva fastighetsköpet helt och hållet om felet är av sådan betydelse att det finns påtagliga skäl till att ett prisavdrag inte räcker (19 första stycket, 12 § första stycket). Observera dock att köparen inte kan häva köpet efter 1 år har gått sedan tillträdet, annat än när säljaren varit ohederlig eller grovt vårdslös (12 § andra stycket).Tolkning av din situationSom jag uppfattar det har du innan efter att köpeavtalet skrevs men innan tillträdet fått ett löfte av säljaren om att denne ska åtgärda lutningen på väggtoaletten. Det är viktigt exakt vad som sagts här eftersom det är detta du har rätt att göra eventuella krav på. Om han enbart sagt att han ska åtgärda lutningen och det inte funnits skäl att anta att han menade att något omfattande arbete skulle göras ger utfästelsen ingen rätt för dig att kräva prisavdrag för mer omfattande arbete.Däremot finns fortfarande en möjlighet på prisavdrag frånskilt från er konversation om väggtoaletten. Huset kan definitivt påstås avvika från vad man som köpare har rimlig anledning att förvänta sig. Du säger att det är klarlagt att inget av felen är att betrakta som dolt fel. Detta kan vara värt att tänka på. Säljaren behöver nämligen inte ha känt till felet för att han ska vara skyldig till prisavdrag för felet. Det räcker att det föreligger ett fel och att detta inte faller inom köparens undersökningsplikt för att det ska vara fråga om ett dolt fel. Alltså kan det beroende på omständigheterna var just ett sådant du har att göra med.Du säger att bultarna som inte sitter åt ordentligt var svåråtkomliga och ger i övrigt uppfattningen om att felet är svårt att upptäcka. Om inte ens säljaren kände till undermåligheten i badrummet efter att ha bott där flera år, tyder även detta på att det kan vara utanför din undersökningsplikt.SlutsatsOm felet ligger utanför din undersökningsplikt eller om säljaren var medveten om det och inte berättade något, kan du alltså ha rätt till prisavdrag. Det är upp till dig vilket belopp du vill kräva men det är inte säkert att du kan få ersättning för hela renoveringen om den omfattar mer än att bara åtgärda felet. Om du vill kräva prisavdrag kan du helt enkelt skriva ett email till säljaren och förklara vad du kräver och vilka skäl du har till dina krav. Hänvisa gärna till ovanstående resonemang eller kolla själv i lagtexten.Om du önskar vidare hjälp i denna fråga råder jag dig att ta kontakt med oss på info@lawline.se där vi kan hjälpa dig vidare i detta ärende. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-ons kl. 10.00-16.00.Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!Vänliga hälsningar,

Ekonomiskt ansvar gällande gemensam brunn.

2017-09-27 i Servitut
FRÅGA |Det finns en gemensam brunn på min tomt som i dagsläget används bara av grannfastigheten,vem har det ekonomiska ansvaret om något går sönder?
Fredrik Asplén |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Förutsatt det är ett servitut.Brunnen i fråga kan alltså vara ett servitut vilket definieras i 14 kap 1 § jordabalken (här). Ett servitut består av en tjänande fastighet (fastigheten som har belastningen) och den härskande fastigheten (fastigheten som har rättigheten).Om det är ett servitut så ska det ha upprättats skriftligen enligt 14 kap 4 § jordabalken, där ska det framgå vilken fastighet som har belastningen och vilken fastighet som har rättigheten. Att tillägga är att ett servitut är ett avtal mellan två fastigheter och att avtalet fortsätter gälla även ifall fastigheten säljs. Servitut kommer alltså fortsätta belasta fastigheten vid ett ägarbyte förutsatt att det antingen är inskrivet i fastighetsregistret eller att den nya ägaren underrättats på annat sätt i och med köpet. I normalfallet är det den härskande fastigheten som står för underhållet vilket framgår i 14 kap 6 § Jordabalken. Det går att lämna över underhållsansvaret till den tjänande fastigheten om båda parter är överens, men det ska i så fall framgå antingen muntligt eller skriftligt i servitutavtalet. Svaret i det här fallet är med andra ord att om inget annat är avtalat så bär den härskande fastigheten underhållsansvaret för brunnen.Förutsatt det är en nyttjanderätt.Nyttjanderätt kräver i de flesta fall medgivande från markägaren, det kan antingen vara uttalat eller ett tyst medgivande. Om ni inte får någon ersättning för att grannen nyttjar brunnen så är det att anses som ett allmän nyttjanderätt då gäller de allmänna reglerna i 7 kap jordabalken (Här). I normalfallet har nyttjanderättshavaren en skyldighet att vårda det nyttjande objektet, men eftersom grannen inte har ensamrätt till brunnen är det troligtvis att anses som en partiell nyttjanderätt vilket gör att det vårdande ansvaret blir mer begränsat. Det går alltså inte att mer säkerhet säga vilken av er som i nyttjanderättsfallet har underhållsansvaret utan här blir svaret att det beror på.Jag förstår att det här svaret kan verka vagt, men ett tips kan vara att du pratar med din granne och ser om ni kan hitta en gemensam lösning som passar bäst för er båda. Det bästa vore kanske om ni reglerade underhåll- och reparationsfrågan i ett skriftligt avtal som ni sedan kan använda er av ifall något problem uppstår med brunnen. Med vänliga hälsningar

Förenings rätt att ta ut avgift vid andrahandsuthyrning

2017-09-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej,Jag har lite bekymmer med min bostadsrättsförening. Det handlar om att jag hyr ut min bostadsrätt i andrahand medan jag studerar i en annan stad. Detta har styrelsen ifrågasatt och försökt motverka på olika sätt. Hur som helst, fick jag igenom beslutet att hyra ut, och har haft en stabil hyresrätt i ca 1 år, vi har precis skrivit på 1 år till, detta har styrelsen också accepterat.Men det dök ner ett mail för någon dag sedan, där styrelsen hänvisar till slitage och adminstrationskostnader i samband med andrahands-uthyrning. Det ska tilläggas att min hyra ligger på 2500kr. "Styrelsen har beslutat att fr.o.m. 1a januari lägga till en mindre avgift för de som hyr ut sin lägenhet i andra hand, för att täcka ökat slitage samt administration. Årsavgiften kommer att vara 10% av ett prisbasbelopp, vilket kommer landa på ungefär 316 kr i månaden."Så nu är min fråga, har dem någon bäring i det här, hur kan de hänvisa till slitage när det är jag som äger lägenheten samt att jag endast har haft en stabil hyresgäst. Och att, den enda "administrationen" dem har gjort är att ta emot ett kontrakt, är det värt ca 4000kr om året?
Isabel Frick |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Gällande bostadsrätter och bostadsrättsföreningar är bostadsrättslagen tillämplig, se den lagen här.Från och med den 1 januari 2014 finns det en bestämmelse i bostadsrättslagen som ger bostadsrättsföreningar rätt att ta ut en avgift vid andrahandsuthyrning (7 kap. 14 § första stycket). Kravet som måste vara uppfyllt för att de ska få ta ut en avgift är att det i föreningens stadgar anges att föreningen får ta ut en avgift. Avgiften som får tas ut av föreningen får årligen motsvara högst tio procent av ett prisbasbelopp (7 kap. 14 § femte stycket).Svaret på din fråga är alltså att föreningen har rätt att ta ut en avgift vid andrahandsuthyrning så länge det finns angett i stadgarna. De behöver inte hänvisa till just slitage och administration för att få ta ut avgiften utan de har rätt att ta ut en avgift oavsett. Beloppet som de har valt att ta ut stämmer också överens med bostadsrättslagen. Om du vill vara på den säkra sidan att allting gått rätt till bör du läsa föreningens stadgar för att se vad som står där. Eftersom att rätten att ta ut en avgift kom 1 januari 2014 krävs det att stadgarna har ändrats efter det. Skulle det uppstå några problem är du varmt välkommen att höra av dig igen. Skulle du då behöva hjälp av en jurist kan du boka tid med en av Lawlines jurister på lawline.se/boka.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Skyldighet att ta bort stubbe på tomtgränsen?

2017-09-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Har tagit bort 4 stora och gamla granar precis vid och på tomtgränsen mot grannen.En gran hade vuxit sig så stor att ca 1/4 är på han tomt. Stubben är ca 15 cm hög. Han kräver mu att vi fräser bort den. Måste vi det?
Malin Gustavsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämplig lagDin fråga rör rättsförhållanden mellan grannar och faller därmed in under reglerna i 3 kap. jordabalken (JB). I lagen hittar vi först och främst en huvudregel som säger att den som vidtar en åtgärd måste ta hänsyn till omgivningen och bland annat se till att åtgärden inte orsakar besvär för grannarna (3 kap. 1 § JB). I ditt fall är den vidtagna åtgärden att ta ner 4 granar vid och på tomtgränsen – något som med utgångspunkt i din fråga inte i sig verkar vara en åtgärd som påståtts orsaka besvär för din granne.Vidare finns det i lagen en bestämmelse som reglerar det fall att en rot eller gren tränger in på ägarens grannes tomt och därvid orsakar olägenhet för grannen. I ett sådant fall har grannen rätt att ta bort grenen eller roten. Ägaren ska dock först själv ges tillfälle att utföra åtgärden, om den riskerar att medföra betydande skada för henne/honom. (3 kap. 2 § JB)I ditt fall kan det diskuteras om bestämmelsen om rötter och grenar som tränger in på en granntomt överhuvudtaget är tillämplig. Bestämmelsen träffar ju enligt ordalydelsen rötter och grenar – den ger inte tillåtelse att röra stammen eller att ta bort rötter och grenar på ett sådant sätt att trädet dör av ingreppet och i praktiken alltså tas bort helt. Då det aktuella trädet i ditt fall redan är nedtaget är dock min bedömning att den stubbe som blivit kvar borde kunna likställas med en rot snarare än en trädstam, varför 3 kap 2 § JB bör tillämpas.Grannens och dina rättigheter respektive skyldigheterAv 3 kap 2 § JB som beskrivits ovan följer att din granne har rätt att ta bort stubben, under förutsättning att den orsakar henne/honom olägenhet. Med olägenhet åsyftas i bestämmelsen inte bagatellartade olägenheter av alldaglig natur, utan snarare att stubben medför risk för skada alternativt försvårar nyttjandet av fastigheten. Jag kan inte utifrån din fråga avgöra huruvida stubben orsakar olägenhet för grannen eller inte, men om den gör det har han/hon alltså rätt att själv ta bort den.Jag kan inte heller utifrån din fråga avgöra om ett borttagande av stubben riskerar att skada din fastighet på något sätt, men om så skulle vara fallet har du rätt att i första hand själv genomföra åtgärden. Bestämmelsen innebär alltså inte att du har en skyldighet att vidta åtgärd, utan att du har en rättighet att göra det för att undvika skada som skulle kunna uppkomma på din fastighet om grannen använder sin rättighet att vidta åtgärd.Sammanfattningsvis är det korta svaret på din fråga nej, du har ingen skyldighet att fräsa bort stubben. Din granne har däremot rätt att ta bort stubben om den orsakar olägenhet för henne/honom. Om åtgärden kan orsaka skada på din fastighet får det dock inte ske innan grannen gett dig tillfälle att själv vidta åtgärden – grannen kan dock aldrig tvinga dig att vidta åtgärd utan är hänvisad till att vidta den själv om så krävs. Om stubben inte kan anses orsaka olägenhet för din granne har han/hon ingen rättighet att vidta åtgärd, utan stubben får då stå kvar på dina villkor. Med detta sagt är det dock självklart så att inget hindrar att du ger ditt godkännande till att grannen själv vidtar åtgärden helt oberoende av vad lagen ger henne/honom för rättigheter.Avslutningsvis vill jag poängtera att för grannsämjans skull är det i alla situationer som rör rättsförhållandet mellan grannar fördelaktigt att vidta åtgärder i samförstånd. Så länge alla inblandade och påverkade är överens behöver frågor om skadestånd och brott aldrig komma på tal.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Hyreshöjning efter renovering

2017-09-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har precis flyttat in i min sambos lägenhet (hyresrätt) och i samband med detta renoveras badrummet. Idag kom vår första räkning med ett tillägg på månadshyran på 200 kr för renoveringen. Det jag undrar är dels om det är en rimlig höjning men också om han har rätt att göra den höjningen hur som helst?
Marcus Karlsson |Hej och tack för du vänder dig till Lawline med din fråga. Om hyresvärden vill ändra hyran så ska den skriftligen meddela er om detta enligt 12kap 54§Jordabalken (JB). Tycker ni att hyreshöjningen är felaktig så kan ni motsätta er detta enligt 12kap. 54a§ andra stycket JB (inom två månader). Om ni motsätter er hyreshöjningen så kommer hyresnämnden sätta hyran till ett skäligt belopp enligt 12kap 55§ JB. När man bedömer om beloppet är skäligt tar man hänsyn till andra lägenheter med liknande standard. Det är vanligt att hyresvärden höjer hyran efter en renovering då lägenhetens bruksvärde ökar. 200kr i höjd hyra för ett renoverat badrum lär tyvärr ses som en rimlig hyreshöjning. Är det däremot bara underhåll såsom byte av toalettstol, nytt handfat o.s.v. så har hyresvärden inte rätt till högre hyra. Har hyresvärden däremot exempelvis lagt nytt golv, satt dit kakel o.s.v. så har hyresvärden möjlighet att kräva högre hyra. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Kan köparen av ett radhus kräva kompensation för avsaknad av golvvärme 2,5 år efter affären?

2017-09-27 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! Vi sålde vårt radhus i februari 2015. I vår objektsbeskrivning hade mäklaren felaktigt fört in att det finns golvvärme i tvättstugan. En yta där det p.g.a. inspektionslucka i golvet gör det smått omöjligt att lägga in golvvärme. Vi såg inte detta misstag och det gjorde inte köparen heller (en familj med tummen mitt i hand ska tilläggas). Under de 2,5 åren familjen bodde i huset har de inte reagerat på att det saknas golvvärme. Familjen har nu i sin tur sålt radhuset vidare och deras mäklare plankade objektsbeskrivningen, med följden att golvvärmen återigen skrevs ut. Beskrivningen godkändes av säljande familj. Ny köparna har efter köp uppmärksammat avsaknaden av golvvärme (samt diverse andra saker som vi inte är ansvariga för) och försöker få ersättning från antingen mäklaren eller den säljande familjen. Nu har den säljande familjen vänt sig till oss och kräver skadestånd. Hur långt tillbaka i tiden bär man ansvar för felaktig beskrivning? Vem bär ansvar? Hur räknas ersättningen ut när det inte går att lägga in golvvärme i tvättstugan? Vi har god kontakt med nuvarande ägare och ingen jurist är än så länge inkopplad. Känner att det är svårt att reda ut. Hjälp!
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du anser att mitt svar ur något hänseende behöver kompletteras eller förtydligas är du välkommen att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Jag kan glädja dig med beskedet att detta faktiskt inte är en särskilt komplicerad frågeställning. Det kokar helt och hållet ned till om det är acceptabelt av er köpare att 2,5 år efter affären klaga på avsaknaden av golvvärme.Min bestämda uppfattning är att det är på tok för sent. Både enligt 32 § köplagen (som gäller vid köp av bostadsrätter) och 4 kap. 19 a § jordabalken (som gäller vid köp av fastigheter) måste reklamation av fel ske inom ”skälig tid”. Vad som är skälig tid varierar beroende på felets karaktär men utgångspunkten är att köparen ska reklamera så fort hen upptäckt eller borde ha upptäckt felet. Om det rör sig om en bostadsrätt, vilket jag förvisso får intrycket av att det inte gör, upphör t.o.m. reklamationsfristen automatiskt efter 2 år (se 2 st. i den nämnda paragrafen).Även om det är svårt att säga exakt när dina köpares reklamationsfrist löpte ut vågar jag påstå att det skedde långt tidigare än de 2,5 år som nu är aktuellt. Golvvärme är ju en i allra högsta grad praktisk företeelse, så att den funktionen saknades borde rimligtvis ha uppdagats så snart de började nyttja tvättstugan. Att efter såhär lång tid kräva ersättning känns faktiskt, för att tala klarspråk, ganska korkat.Sammanfattningsvis bedömer jag att du inte har något som helst juridiskt ansvar för detta (vilket du på ett vänligt men bestämt sätt bör kommunicera till din köpare). Däremot finns det ingenting som hindrar att den senaste köparen, som verkar vara lite mer alert, kräver kompensation från din köpare. De har ett eget avtalsförhållande som inte har någon formell koppling till den affär du gjorde 2015. Eventuellt kan mäklaren i den senaste affären också bli indragen – men det är ju inget du behöver ödsla någon energi på att fundera över.Med vänlig hälsning,