Mitar Marjanovic |Hej! och tack för din fråga. Det är tillräckligt med Bostadsrättsföreningens (i fortsättningen BRF) samtycke för att uthyrningen skall vara giltig, 7:8, 10-11 Bostadsrättslagen. Detta motsvarar reglerna i Jordabalkens 12 kap 39-41§§ som reglerar din och hyresgästens avtal. Bostadsrättslagen reglerar däremot avtalsrelationen mellan BRF och dig. Din frågeställning gäller din rättsliga relation med din BRF. Bostadrättshavaren (dvs ni) bör ha beaktansvärda skäl varför ni flyttar ut exempelvis pga jobb på annan ort eller liknande. Vidare skall BRF sakna befogad anledning att vägra samtycket, exempel från praxis där man vägrat samtycke är bland annat att den potentielle hyresgästen inte har skött sig tidigare eller att avtalet ni utfärdar löper på för lång tid. Det finns dock utrymme att beakta särskilda villkor för medlemskap i Föreningens stadgar i denna bedömning, exempelvis ett krav på att få se hyresavtalet som i det aktuella fallet. Därför är min bedömning att du bör upprätta ett hyreskontrakt både för din egen skull eftersom det ger dig bättre förutsättningar vid en eventuell rättstvist med din hyresgäst och dels för att det kan finnas ett sådant villkor för att BRF skall lämna sitt samtycke överhuvudtaget. Även andra villkor kan aktualiseras, exempelvis krav på att din hyresgäst lämnar säkerhet och dylikt. Ni bör även notera att om BRF vägrar samtycke, finns det möjlighet att söka tillstånd hos Hyresnämnden. Om hyresnämnden ger tillstånd till andrahandsuthyrningen är föreningen skyldig att rätta sig efter beslutet. Vänliga hälsningar

Mitar Marjanovic |Hej och tack för din fråga! Frågor gällande bostadsrätt regleras i bostadsrättslagen (1991:614), i fortsättningen BrL. Till bostadsrättshavarens skyldigheter ingår att denne vid användning av lägenheten skall iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset och inte får utsätta sin omgivning för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. 7 kap. 9 § BrL. Det finns således inga fasta gränser, utan man gör en bedömning från fall till fall. När man bedömer vilka störningar som måste accepteras får man söka stöd i den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus skall behöva tåla. Någon särskild hänsyn till människor som är känsligare än normalt kan följaktligen inte tas. Brott mot sundhet, ordning och gott skick består i allmänhet av störande ljud av onormal styrka och/eller varaktighet, vilket som kan bli aktuellt i ert fall. TV på hög volym, stampningar är exempel på störningar som under en längre tidsperiod inte kan tolereras. Det är de upprepade störningarna av onormal styrka som inte tolereras, enstaka tillställningar accepteras. Om det förekommer störningar i lagens mening skall föreningen ge bostadsrättshavaren tillsägelse att se till att störningarna genast upphör och eftersom det är en bostadslägenhet även underrätta socialnämnden i kommunen. Föreningen är skyldig att agera om de känner till att det förekommer störningar i boendet. Om inte bostadsrättshavaren rättar sig efter tillsägelsen anses nyttjanderätten förverkad enligt 7 kap. 18 § 1 st 5 p BrL. Detta leder till att föreningen är berättigad att säga upp bostadsrättshavaren med stöd av 7 kap. 20 § BrL. Vid en uppsägning som denna är bostadsrättshavaren skyldig att genast flytta och har alltså inte rätt till någon direkt uppsägningstid. Något som kan vara värt att notera är den bevisfråga som uppstår då din granne påstår att du beter dig på ett visst sätt. Det skulle troligtvis inte vara nog med en muntlig uppgift. Jag bedömer din grannes anklagelser som obefogade och utsiktslösa. Av det ni beskrivit kan jag inte göra någon annan bedömning än att det inte handlar om störningar och att din granne får acceptera "normalt ljud" från omgivningen. MvH

Kevin Öksuz |Hej, Enligt 4:19 § 1 st. har du i första hand rätt till prisavdrag, eventuellt hävning av köpet p.g.a. fel i fastighet. Du har dessutom rätt till skadestånd om fastigheten avviker från det som säljaren anses ha utfäst. I och med att boden står i objektbeskrivningen kan anses det som en utfästelse från säljarens sida. Det är klart att det är ett fel i fastigheten eftersom denna avviker från vad som sägs i avtalet. Du har dock en viss undersökningsplikt enligt 4:19 § 2 st. Du kan inte åberopa ett fel som du borde ha upptäckt vid en undersökning före köpet. Av NJA 1983 s. 858 framgår det att en utfästelse från säljaren om fastighetens areal befriar köparen från undersökningsplikt beträffande storleken om detta fel inte kunde uppfattas vid en okulärbesiktning av fastigheten. Du har med andra ord goda chanser att få prisavdrag om felet inte kunde upptäckas vid en besiktning. Detta får du kräva av säljaren i så fall. Du kan väcka talan mot fastighetsmäklaren om skadestånd för att denna inte har upplyst dig om vissa omständigheter och därmed handlat i strid med god fastighetssmäklarsed. Du har dock bättre chans att få upprättelse om du kräver prisavdrag från säljaren. Med vänliga hälsningar

Isabelle Jansson |Hej! Tack för din fråga. Frågan regleras i hyreslagen som finns i jordabalkens 12 kap. som kallas för ”hyreslagen”. Hyreslagen gäller mellan hyresvärd och hyresgäst. Störningar i boendet, som till exempel störande grannar, regleras i 25 § hyreslagen. Där stadgas det att en hyresgäst ska se till att de som bor i hans omgivning inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Här får man göra en skälighetsbedömning och söka stöd i den allmänna uppfattningen om vilka störningar som ska tålas. Utgångspunkten blir allmänhetens uppfattning. Exempelvis tas det ingen hänsyn till känsliga personer eller till nattarbetande. Hyresvärden ska enligt samma paragraf ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör. Om inte era grannar rättar sig efter tillsägelsen och störningarna kvarstår kan deras hyresrätt förverkas enligt 42 § 1 st. 6 p. HL.? Alltså, eftersom du redan kontaktat din hyresvärd och påtalat störningarna från din granne är det beroende på hur grava störningarna är, upp till din hyresvärd att säga upp avtalet med dina grannar enligt 12 kap. 42 § 1 st. 6 p. JB. Om din hyresvärd inte anser att störningarna är så pass allvarliga att en uppsägning av avtalet blir aktuellt kan du själv, som din hyresvärd har påtalat, driva detta själv i hyresnämnden. Hyresnämnden kan då besluta att värden ska göra något åt saken. Det gäller dock bara om de störande ljuden är så allvarliga att de klassas som en störning i lagens mening. Du kan i så fall också eventuellt ha rätt till nedsatt hyra under den tid som störningarna pågår, räknat från tidpunkten då du anmälde störningarna till värden. Därför är det bra att du för loggbok och samlar in andra bevis som stödjer att dina grannar beter sig som störande enligt lagens mening. Det är även bra som din hyresvärd rekommenderar att ringa er störningsjour vis störningar. Jouren rycker ut och pratar med störande grannar, ger värden en skriftlig förklaring om vad som hänt och ställer upp och vittnar om händelsen går så långt som till domstol. Du kan ta hjälp av Hyresgästföreningen att göra en bedömning om störningarna är så allvarliga att du har möjlighet till framgång, om du är medlem hos dem. Du kan nå dem på 0771-443 443. Tyvärr finns det inga andra repressalier som du kan företa mot din granne. Om din hyresvärd erbjudit dig att byta lägenhet bör du möjligtvis överväga detta erbjudande om du inte skulle få framgång i Hyresnämnden. Lycka till! Vänligen,

Ingrid Faxing |Hej! Tyvärr har du ingen rätt att motsätta dig själv uppförandet av byggnaden eftersom fastighetsägaren har rätt att disponera över fastigheten, förutsatt att du endast hyr huset och inte arrenderar något av fastigheten. Innebär uppförandet av byggnaden att du inte kan använda din hyresrätt fullt ut kan du enligt 12 kap. 16 och 21 §§ Jordabalken (https://lagen.nu/1970:994#K12) begära nedsättning av hyran och deponera nedsättningen hos Länsstyrelsen. Rätten till nedsättning beror dock på hur ert avtal ser ut, har han lagt in reservation om uppförandet av byggnaden i avtalet kan rätten till nedsatt hyra gå förlorad. Det smidigaste vore om du kontaktade fastighetsägaren och förhandlade fram en lösning med honom, du kan be honom sätta ned hyreskostnaden för de månader som du inte kan använda din hyresrätt fullt ut. Går han inte med på detta kan du kontakta Hyresgästföreningen för ytterligare råd.

Erik Rosqvist |Hej! Om ni gemensamt äger huset måste ni båda ansöka om pantsättning. Ansökan om pantsättning av fastigheter ska göras av fastighetsägaren, och om ni är två fastighetsägare måste ni båda samtycka till det. Du kan således inte belåna fastigheten utan din mans samtycke. Om detta kan man läsa i Jordabalkens 6e kapitel. En bank kommer inte att bevilja ett lån utan din makes samtycke. Banker kan i regel se vem eller vilka som äger fastigheten i fastighetsregistret, och kommer att kräva att samtliga fastighetsägare samtycker till pantsättningen.

Samira Kousha |Hej! Tack för din fråga. Din fråga gäller om hyresrätten till följd av de nya hyresgästerna är förverkad eller inte. Bestämmelsen om detta finns i 42 § hyreslagen, som finns i jordabalkens 12 kap. I detta fall kan 42 § hyreslagen första stycket punkterna 3 och 4 om upplåtelse och överlåtelse aktualiseras. Punkt 3 gäller om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad. Punkt 4 gäller om lägenheten används i strid mot bestämmelsen om inneboende och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål. Den sista punkten gäller exempelvis om den som är inneboende medför olägenhet för hyresvärden. Det finns en rättelsemöjlighet för hyresgästen i 43 § hyreslagen. Om rättelse sker innan hyresvärden säger upp avtalet kan hyresgästen inte skiljas från sin lägenhet. När det gäller punkt 3 måste tillsägelse om rättelse ske inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om det angivna förhållandet. Om tillsägelse inte sker inom den tiden kan den otillåtna överlåtelsen inte åberopas som förverkandeanledning. Om någon av punkterna uppfylls är hyresrätten förverkad och då kan hyresvärden säga upp avtalet att upphöra i förtid. I detta fall finns det inget kontrakt för andrahandsuthyrning. En hyresgäst har möjlighet att ha inneboende om det inte medför men för hyresvärden. Frågan är om det är tillräckligt att anse hyresrätten förverkad på grund av att personerna inte öppnar lägenheten eller inte besvarar på frågor. Med vänliga hälsningar, Samira Kousha

Saba Razavi |Hej och tack för din fråga. När det gäller dina rättigheter gentemot bostadsföreningen, finns dessa först och främst att hitta i bostadsföreningens stadgar. Om du inte hittar något i stadgarna som kan vägleda dig i denna situation, kan bostadsrättslagen ( https://lagen.nu/1991:614 ) tillämpas. Av 7 kap. 12 § bostadsrättslagen framgår det att huvudansvaret för en bostadsrättslägenhets skick, det inre underhållet, åvilar bostadsrättshavaren. Dock görs undantag i lagen beträffande ansvaret för reparationer som orsakats av t.ex. fuktskada/vattenledningsskada, som i situationen du beskriver. För sådana reparationer svarar föreningen, om skadan inte orsakats av dig som bostadsrättshavare eller någon du haft som gäst osv. vilket inte är fallet här. Alltså är det i detta fall bostadsrättsföreningen som ska stå för reparationskostnaderna på grund av fuktskadan. Vad gäller rätten till nedsättning av årsavgift, krävs det att bostadsrättsföreningen antingen åsidosatt sin reparationsskyldighet med anledning av fuktskadan eller på något annat sätt har orsakat att det uppstått hinder eller men i din nyttjanderätt av lägenheten (bostadsrättslagen 7 kap. 2 och 4 §§). Alltså är det avgörande för att fastställa om du har rätt till nedsättning av årsavgiften, om det är föreningen som vållat fuktskadan som gett upphov till att du inte kunnat använda lägenheten ordentligt under en längre tid. Om fuktskadan istället vållats av någon annan bostadsrättshavare i föreningen som varit vårdslös, kan du kräva denne på skadestånd i enlighet med skadeståndslagen (https://lagen.nu/1972:207#K2). Ersättning kan då krävas för sakskada, dvs. egendom i din lägenhet som skadats på grund av fuktskadan som personen vållat, och även för inkomstförlust m.m. Med vänlig hälsning,