När är en ersättningskyldig för skador i hyreslägenhet?

2015-04-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Är man ersättnings skyldig om man tappar något på spishällen så att den går sönder.Fakturan kom ca. 1.5 år efter skadan och 3 månader från att vi flyttat från lägenheten.
Tobias Håkansson |Hej, och tack för att ni har valt att ställa er fråga till LawLine. När det gäller ersättningsskyldighet för skador i en hyreslägenhet är i regel hyresgästen ersättningsskyldig för de skador denne orsakar i lägenheten under den tid att denne bor där. I det fallet att en flyttar ifrån en hyresrätt görs alltid en besiktning av lägenheten. Vid denna besiktning uppmärksammas den som tidigare varit hyrestagare på de skador denne anses orsakat i lägenheten sedan den förra besiktningen och dessa blir den före detta hyresgästen skyldig att ersätta enligt 12 kap 24 § i den s.k hyreslagen (https://lagen.nu/1970:994). För att ni ska vara skyldiga att ersätta skadorna på spishällen bör därmed dessa skador ha upptagits i besiktningsprotokollet och ni bör vidare ha underrättats om dessa i samband med besiktning. Preskriptionstiden på en konsumentfodran är dock 3 år, ersättningsskyldigheten kvarstår därmed för sådana skador som tagits upp i besiktningsprotokollet i upp till 3 år.(https://lagen.nu/1981:130)Jag hoppas att ovanstående ska ge svar på er fråga, annars är ni välkommen att återkomma med eventuella följdfrågor i frågeformuläret.

Samägd jordbruksfastighet/ lika röstetal

2015-04-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är 4 stycken delägare av en jordbruksfastighet och jag är ställföreträdare. När vi röstar om vad som ska ske inom fastigheten så kan det bli 2-2. Som ställföreträdare, har jag då utslagsröst?
Måns Gottfries |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.Det är precis som du säger, du har utslagsröst. Den aktuella lagen är lag (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Lagen syftar just till att möjliggöra en effektivare fastighetsförvaltning i de fall en jordbruksfastighet ägs av fler än två gemensamt, och i detta fall ägs den ju av fyra. Av lagens 5 §, läs paragrafen här, följer att när det gäller beslut i frågor där ställföreträdaren har behörighet att företräda gäller den mening som har fått det högsta röstetalet bland de röstande. En delägares röstetal räknas efter dennes andel. Vid lika röstetal beslutar ställföreträdaren, precis som du föreslog. Jag hoppas att svaret var till din hjälp. Vänliga hälsningar,

Framtvingad försäljning av fastighet mot en delägares vilja

2015-04-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag är gift och vi ska skiljas. VI äger ett hus tillsammans och nu är vi oense om säljande av huset. Han vill köpa ut mig för det marknadsvärde som mäklare rekommenderar att ta som utgångspris vid en försäljning. Jag vill inte detta för jag behöver alla pengarna jag kan få för att köpa mig en egen bostad och jag tror att vi kan få mer för huset än det som mäklaren har sagt som utgångspris. Vad kan jag göra,han hotar med att gå till rätten? Han har skrivit ett förslag där jag kan få ut resterande eventuell vinst om 5 år, men som jag sa jag är inte intresserad av att få pengarna om 5 år.
Astrid Baltzer |Hej och tack för din fråga!Eftersom ni äger huset tillsammans aktualiseras samäganderättslagen. Enligt denna lag krävs som huvudregel både ditt och din makes samtycke för att genomföra en försäljning, se 2 §. Om ni inte har avtalat om annat och om din make inte kan visa synnerliga skäl för anstånd, kan du dock ansöka hos tingsrätten om att få huset sålt på offentlig auktion, se 6 §. Synnerliga skäl är ett högt ställt krav och således ofta svårt att uppfylla, vilket talar för att din ansökan kan godtas.Om rätten godtar ansökan kommer en god man att förordnas. Den gode mannen bestämmer försäljningsvillkoren och tar hand om affären i övrigt. Om någon av er yrkar det kan rätten bestämma ett lägsta pris på huset, se 8-9 §§.Lycka till!Vänligen,

Häva köpa av bostadsrätt då lån inte beviljas

2015-04-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hävning av köp av bostadsrätt.Om jag mellan datumen för underskrift av avtal för överlåtelse av bostadsrätt och tillträde till sagda bostadsrätt, blir uppsagd från mitt arbete, vilket kanske kan betyda att jag trots tidigare lånelöfte inte kan beviljas få lån. Är detta skäl nog för att häva avtalet för mig? Eller blir jag fortfarande skadeståndsskyldig. Jag vill naturligtvis helst kunna köpa bostadsrätten men min ekonomiska situation kan ju nu i värsta fall ändras till det sämre under en period.mvhMagnus
Felicia Idbrant |Hej!Till att börja med kan nämnas att då överlåtelseavtalet rör en bostadsrätt är det bostadsrättslagen som blir tillämplig. För att ett överlåtelseavtal skall anses vara giltigt och bindande krävs det skriftlig form samt underskrift av säljaren respektive köparen. Vidare skall även avtalet innehålla uppgifter om så köpeskilling samt vilken lägenhet avtalet rör. Detta stadgas i BRL 6 kap 4 §. Om dessa formkrav är uppfyllda har ett bindande avtal mellan dig och säljaren ingått.Om överlåtelseavtalet har upprättats på ovanstående sätt blir det svårt för dig som köpare att dra dig ur affären utan att det kan innebära att du blir skadeståndsskyldig gentemot gentemot säljaren. Ersättningsskyldigheten omfattar de kostnader och ekonomiska förluster säljaren lidit på grund av att avtalet inte fullbordas. Däremot finns det möjlighet att i överlåtelseavtalet införa så kallade återgångsklausuler. En typ av dessa klausuler är låneklausuler. Dessa innebär att köparen inom viss tid har på sig att ordna finansiering av köpet och om lån inte beviljas har du som köpare rätt att begära köpets återgång. Om ni har inför en låneklausul i ert avtal finns således möjlighet för dig att frånträda avtalet utan att risk för skadeståndsskyldighet gentemot säljaren uppkommer. Med vänliga hälsningar

Vem bör äga bostadsrätten?

2015-04-29 i Bostadsrätt
FRÅGA |HEJ!MIN FRÅGA GÄLLER ÄGANDE AV EN LÄGENHET. DET ÖR SÅ ATT MIN MAMMA HAR EN LÄGENHET SOM JAG HAR FLYTTAT IN I EFTERSOM HON HAR BLIVIT VÄLDIGT SJUK OCH BEHÖVER MYCKET HJÄLP. MEN EFTERSOM LÄGENHETEN ÄR LITEN SÅ VILL VI KÖPA NÅGOT STÖRRE. JAG TÄNKER TA LÅNET OCH MAMMA STÅ FÖR INSATS FÖR SIN LÄGENHET. MEN BANKEN ÄR OVILLIG ATT GE LÅN EFTERSOM DET ÄR INTE JAG SOM ÄGER LÄGENHETEN UTAN MIN MAMMA. DÅ TÄNKTE VI OM MÖJLIGHETEN ATT JAG KAN "TA ÖVER" ELLER DELA ÄGANDERÄTTEN TILL LÄGENHETEN. JAG HAR INGA SYSKON. ÄR DET MÖJLIGT OCH HUR MAN I SÅ FALL GÅR TILLVÄGA?TACK FÖR HJÄLPEN MVH IRMA SNIRAITE
Tobias Håkansson |Hej, och tack för att ni har valt att ställa er fråga till LawLine. När det gäller lån till bostadsrätter (eller fast egendom) gör en oftast så att den som ämnar att bo och leva i lägenheten står som ägare ( och är medlem i bostadsrättsföreningen), i det fallet bör din mamma själv stå på lånen med dig som borgensman. Detta betyder att du ansvarar för betalningen av din mors lån så som om de var dina egna. Värt att istället göra är att ni, precis som du nämner, båda blir skrivna som ägare på lägenheten. I det fallet får ni reglera skulden internt. I det fallet kan du låna pengarna som behövs till lägenhet i ditt namn direkt, sedan även du står som ägare till lägenheten. Hur som så anser jag att du bör tala med din bank. Jag hoppas att ovanstående ska ge svar på er fråga, i annat fall är ni välkomna att återkomma med följdfrågor i frågeformuläret.

Hembudsklausul vid gåva av fastighet

2015-04-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Fastighet erhållen som gåva med hembudsklausul till marknadsvärde. Kan försäljning genom offentlig auktion framtvingas eller genomförs auktionen enbart mellan delägarna?
Odysseas Georgakakis Paulsson |Hej!Tack för att du vänder dig till LAWLINE med din fråga!Om jag har förstått situationen korrekt så har fastigheten genom gåva överlåtits till ett antal delägare, varav en av dem är du själv. Att gåvan dras med en hembudsklausul till marknadsvärde innebär att övriga delägare har förtur vid en eventuell försäljning av andelar, och detta till fastighetens marknadsvärde. Detta kan utläsas i 4 kap. 29 § i Jordabalken, där det görs gällande att 3 § i samma lag är tillämplig på gåvor. 3 § stadgar att villkor får uppställas i samband med utfästelse av gåvobrev. Lagen finner du: https://lagen.nu/1970:994Om du vill sälja din andel måste du alltså i första hand erbjuda den till de övriga delägarna som får ta ställning till om de är villiga att köpa ut dig till marknadsvärde. Hembudsklausulen kan inte kringgås i detta fall, utan om övriga delägare är intresserade, då är du obligerad att värna om deras förtur. Hoppas att du har fått svar på din fråga!Hälsningar,

Fråga om fiskearrende

2015-04-28 i Arrende
FRÅGA |Vår fiskareförening driver en fiskehamn som bysamfälligheten har upplåtit marken till för "all framtid". Hamnen byggdes 1944 enligt kungliga mark och vattenbyggnadsstyrelsens förslag. 1950 beslöt Byn att ta ut arrende för fiskebodarna, fiskareföreningen skrev då till Mark vattenbyggnadsstyrelsen och dom svarade att "ingen annan än fiskareföreningen hade rätt att ta ut avgifter". Dom skrev också att "marken snarast bör avstyckas och lagföras för föreningen. Varvid styrelsen emotser avskrifter av avstycknings och lagfartshandlingar". Detta har dock aldrig blivit gjort. Nu anser bysamfälligheten att avtalet förfallit då all framtid är 49år och att vi måste skriva ett nytt avtal där dom vill införa avgifter för föreningen samt diverse bestämmelser som skulle gynna bysamfälligheten.Frågan är: Är all framtid 49år och förfaller ett sådant avtal med automatik? Vad menade Kungliga mark och vattenbyggnadsstyrelsen med att vi skulle avstycka och lagföra området?Med vänlig hälsning nils
Fredrik Holst |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Din huvudsakliga fråga är “Är all framtid 49 år och förfaller ett sådant avtal med automatik?”. Som jag förstår det är det ett arrendeavtal mellan er fiskareförening som arrendatorer och bysamfälligheten som markägare. Det finns olika typer av arrende, som alla har olika rättsverknignar. För att kunna göra en utredning krävs först och främst att vi avgör vilken typ av arrende det rör sig om. De arrendetyper som existerar är; jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och jakt och fiskearrende. Detta är något som borde vara specificerat i ert avtal. De arrendetyper som ligger närmast till hands är dels ett fiskearrende enligt lag (1957:390) om fiskearrenden alternativt ett anläggningsarrende. Om anläggningsarrende kan du läsa i jordabalken 11 kapitlet. För att ett fiskearrende ska föreligga krävs enligt 1 § lagen om fiskearrende att: I fråga om avtal, varigenom någon mot vederlag upplåter fiskerätt åt annan (…) om upplåtelsens ändamål är yrkesfiske eller annat fiske som är av väsentlig betydelse för arrendatorns försörjning” Om ert avtal uppfyller ovan stipluerade krav föreligger ett fiskearrende. För tolkningen av “annat fiske som är av väsentlig betydelse för arrendatorns försörjning” kan sägas följande: Avgörande är huruvida inkomsten av fisket mera varkaktigt faktiskt är av väsentlig betydelse för försörjningen eller inte. Detta krav gäller inte om det är yrkesfiske som ni bedriver – något som verkar vara fallet eftersom ni driver en fiskehamn. I 2 § lagen om fiskearrende förekskrivs att “avtalet ska upprättas skriftligen. I handlingen skola samtliga villkor upptagas. Ändring eller tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan”. Innebörden av denna paragraf är att det föreligger ett strikt krav på skriftlighet. Längden på upplåtelse av fiske kan antingen ske på minst fem år, eller på arrendatorns livstid (3 §). Frågan är hur “för all framtid” ska tolkas mot bakgrund av detta krav. I 3 § 2 st framkommer att: “ om fiskearrende upplåttits på längre tid än den i 7:5 1 st jordabalken föreskrivna längsta tiden för nyttjanderättens bestånd, äger fjärde stycket nämnda paragraf motsvarande tillämpning”. Den längsta föreskriva tiden i 7:5 1 st jordabalken är femtio år från det avtalet slöts. Skrivelsen i paragrafen är: “ Avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt är inte bindande längre än femtio år från det avtalet slöts”. Rättsverkningen av att avtalet har föreskrivits på längre tid än femtio år är att fastighetesägaren har möjlighet att frånträda avtalet sedan denn tid gått ut, detta efter att en uppsägning har skett (4 st). Det verkar vara ifrån nämnda paragraf som jordägaren har hämtat att “49 år är att se som livstid”. Givetvis har ni en möjlighet att sluta ett nytt avtal, men då krävs förhandlingar mellan partnerna för att få fram ett avtalsinnehåll som alla partnerna är överens om. Det är tingsrätten, och arrendenämnden, som handhar frågor av dessa slag. Om du behöver närmare hjälp med kontakten med jordägaren kan vi erbjuda det via vår egna juristbyrå; Lawline consulting.Vänligen,

Fråga avseende 3 kap. 2 § jordabalken.

2015-04-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi bor i ett villaområde där tomterna är ca 700 kvm . Vi har en granne som har 4 höga granar, ca 10 m, som skymmer solen på vår tomt. Vi har pratat med grannen som först förstod vårt problem och var beredd att ta ner 2 av granarna och korta av de övriga 2. Det var vi helt överens om. Nu har grannen ångrat sig och vill inte göra nåt med granarna. Vad har vi för möjligheter att få grannen att ta ner granarna?
Jakob Borin |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Av 3 kap. 2 § jordabalken framgår att ni har rätt att ta ner grenar från granarna under förutsättning att de tränger in på eran tomt. Ni har dock inte någon rätt att kräva att er granne tar ner granarna endast mot bakgrund av att de skymmer solen på eran tomt. Med vänlig hälsning,