Brister i lägenhet på tillträdesdagen

2016-05-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag och min kille har skrivit på ett hyresavtal där det står lägenheten har balkong och det Visar sig sedan efter inflyttning att den inte har det. Vi kollade inte lägenheten innan inflyttning då dem inte kunde erbjuda visning när vi kunde. Vi kan inte göra mycket nu då vi sagt upp våra förra lägenheter. Vad kan man göra och begära i ett sådant läge? Kan man kräva skadestånd eller någon månads fri hyra?
Carl-Johan Lindman |Hej och stort tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.Enligt jordabalken12:9 (JB) så skall lägenheten motsvara det skick som avtalet beskriver. Om avtalet då anger att balkong ingår i lägenheten men att balkong inte finns på tillträdesdagen så rör det sig om en så kallad brist i lägenheten. I detta fall kan JB 12:11 göras gällande. I denna paragraf finns särskilda möjligheter för er att tillgå så att ni kan möta problemet. Utifrån er situation så skulle jag se till punkt 3 i JB 12:11. Punkt 3 innebär att så länge lägenheten är i bristfälligt skick (i ert fall avsaknad av balkong) så har ni rätt till skälig nedsättning av hyran. Jordabalken ger även möjlighet att kräva ersättning för eventuell skada ni har lidit i och med bristen enligt punkt 4 men det kräver att ni kan påvisa att ni faktiskt har lidit skada på grund av bristen. Punkt 4 är mer lämpad vid situationer såsom där bristen är en vattenläcka eller liknande. Enligt punkt 5 så har ni dock möjlighet att förelägga hyresvärden att avhjälpa bristen. Ett sådant förfarande är mer lämpligt om ni föredrar balkong med avtalad hyra framför nedsatt hyra i framtiden. För ett sådant föreläggande ska meddelas krävs det en ansökan från er till hyresnämnden som i sin tur hör av sig till er hyresvärd.Svaret ovan är vad som inryms inom vår gratisrådgivning, om ni behöver vidare rådgivning för att skriva ett brev till er hyresvärd så rekommenderar jag att ni kontaktar någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alternativt klicka på knappen till höger.Med vänlig hälsning

Innebörd av arrenderätt

2016-05-20 i Arrende
FRÅGA |Vi ska titta på ett fritidshus på söndag. I annonsen står det "Upplåtelseform: Arrenderätt". Jag förstår absolut inte vad som menas med det! Är det vi som (ev.) husägare som hyr tomten, eller har vi rätt att hyra ut?Mvh Caroline
Jakob Melander |Hejsan tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Med arrenderätt så menas rätten för arrendatorn att disponera jordägarens mark. Detta innebär att ni inte kommer att äga marken utan istället arrendera denna från jordägaren, dvs. betala en arrendeavgift för att få lov att disponera marken.Med vänliga hälsningar,

Ersättningskrav vid fel i fastighet

2016-05-19 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej,Vi byggde ett hus för sex-sju år sedan, efter några år fick vi en takläcka. Detta åtgärdades och dokumenterades.Efter försäljning av huset något år senare uppkom en liknande skada från samma område. Efter felsökning framkom att de som åtgärdade skada 1, hade gjort ett bristfälligt plåtarbete.Vi driver nu ett reklamationskrav mot den firma som utförde det ursprungliga reparationsarbetet. Min fråga är kort och gått: Vilka är de formella parterna i målet? Är det vi som säljare (och de som ursprungligen anlitade firman) eller är det de nya köparna som är krävande part mot hantverkarna.Mvh / Caroline
Sarmad Abdul Nabi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 4 kap. 19 § jordabalken ska säljaren ersätta sådan skada som föreligger till följd av att fastigheten avviker från vad som får anses vara utfäst. Köparen har dock en undersökningsplikt vilket innebär att han inte kan åberopa sådana fel som borde ha upptäckts vid en besiktning. Omfattningen av undersökningsplikten varierar beroende på fastighetens skick och andra omständigheter. Det framgår dock inte tillräcklig med information av frågan för att kunna bedöma hur omfattande undersökningsplikten varit just i ert fall.Om det är så att felet borde ha upptäckts vid en besiktning av fastigheten i samband med köpet så ansvarar köparen för att åtgärda felet. I annat fall, det vill säga då felet inte gick att upptäcka vid försäljningen, ansvarar ni som säljare för att ersätta skadan. Köparen behöver endast rikta ersättningskrav mot er. Om ni sedan väljer att driva ett ersättningskrav mot reparationsfirman är upp till er.Jag hoppas med detta att ni har fått svar på er fråga!Med vänlig hälsning

Inneboende i hyresrättslägenhet

2016-05-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej.Jag äger och bor delvis i min bostadsrätt och hyresrätt där jag har förstahandskontrakt. Jag är skriven på min bostadsrätt. (Samma ort Stockholm )Min gode vän ligger i skilsmässa och har varit inneboende (några månader i väntan på bodelningen ) med mig i hyresrätten utan kontrakt och utan att betala hyra. (Någon har anonymt informerat hyresvärden felaktigt att jag hyr ut)Är det skäl för att hyresvärden Säger upp hyresavtalet på hyresrätten. ?
Anna Pieschl |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om jag förstår din fråga rätt, har du tillsamman med din kompis bott i din hyresrätt några månader varvid någon granne har trott att du har hyrt ut lägenheten till din kompis. Frågor som rör hyresrätter regleras i jordabalkens (JB) 12 kap. I 12:40 JB stadgas att en hyresgäst ska fråga sin hyresvärd om samtycke innan han hyr ut lägenheten i andra hand. I 12:41 JB framhålls vidare att hyresgäst inte heller får inrymma personer i sin lägenhet, om det kan medföra men för hyresvärden. Denna sistnämnda bestämmelse betyder motsatsvis att det är OK för en hyresgäst att ha inneboende, så länge det inte medför men för hyresvärden, något vilket du inte beskriver vara frågan i ditt fall. På den grunden är det okej för dig att ha din kompis inneboende. Då du och din inneboende bor tillsammans i lägenheten, samt att din kompis inte betalar dig något rör det sig inte heller om andrahandsuthyrning.12:42 JB listar annars upp grunderna för när en hyresvärd får säga upp ett hyresavtal i förtid. Punkten 3 rör otillåten andrahandsuthyrning och punkten 4 rör fall där hyresgästen har stridit mot 12:41 JB, (ovan nämnda paragraf). I båda fallen krävs att hyresvärden har varnat dig som hyresgäst, och gett dig en chans till rättelse. T ex om din inneboende hade varit till men för hyresvärden, ska du få veta det, samt få chans till rättelse – be din inneboende att uppföra sig, vara tyst, eller tillslut flytta t ex.Sammanfattningsvis: Det är okej att ha inneboenden som sköter sig och inte är till men för hyresvärden. Skulle din inneboendevara till men för din hyresvärd måste hyresvärden låta dig veta det, och ge dig chans till rättelse.Jag hoppas att du är nöjd med mitt svar. Har du ytterligare frågor är det bara att du återkommer så ska vi hjälpa dig vidare så gott vi kan. Ha en fortsatt bra dag.Vänliga hälsningar,

Grannfastighets nyttjanderätt till vattenbrunn

2016-05-21 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Jag äger en fastighet och har nyligen anlagt en brunn (borrad) för dricksvatten. Brunnen är belägen på min fastighet och jag har själv bekostat hela anläggningen. Min granne (som saknar dricksvatten), hävdar att han har "laglig" rätt att få ansluta sig och ta vatten från min brunn (ex. via servitut eller annat avtal). Något servitut, muntligt löfte eller annan överenskommelse om att grannfastigheten skulle ha (eller få) en dylik rättighet finns inte. Min fråga är alltså om grannen på något sätt kan "tvinga till sig" rätten att få nyttja min vattenbrunn?
Emma Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ett nyttjande av annans mark, utöver allemansrätten, kräver tillstånd. För att kunna nyttja annans mark måste man få markägarens medgivande eller ett tvingande beslut från behörig myndighet.Värt att nämna är att det vanligtvis inte finns några formkrav för ett medgivande och därför kan det anses föreligga ett ”tyst” medgivande för de fall markägaren inte agerar om grannen, trots avsaknad av nyttjanderätt, nyttjar brunnen och detta nyttjande pågått återkommande eller under en längre tid.I detta fall föreligger alltså varken något servitut, muntligt löfte eller annan överenskommelse om att grannfastigheten skulle ha (eller få) en sådan rättighet. Då din granne, trots detta, hävdar sin nyttjanderätt kan man som markägare ansöka om stämning och få nyttjanderätten prövad i domstol.Om grannen nyttjat brunnen och inte rättar sig efter din begäran kan du som markägare även ansöka om särskild handräckning hos tingsrätten enligt 4 § 1 st. i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning (https://lagen.nu/1990:746#P4S1). Du kan då få en dom på att grannen inte får nyttja din brunn.Även om du som markägare motsätter dig nyttjande av brunnen kan dock ett tillstånd under vissa omständigheter medges tvångsvis genom en ansökan hos lantmäteriet. En sådan omständighet kan vara att nyttjaren har ett tillräckligt starkt behov av att nyttja brunnen och att hans egen fastighet inte kan fungera ändamålsenligt utan sådan rätt. Det är i så fall grannen som får ansöka om detta och påvisa behovet av att få använda brunnen.Innan ni ger er in i en rättegångsprocess bör ni dock försöka lösa tvisten själva och alternativt kontakta en erfaren jurist. En juridisk process kan bli långdragen och väldigt kostsam.Jag hoppas att ovanstående har gett svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Uthyrning i andra hand

2016-05-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hyr ut en hyresrätt i andrahand (på 1 år) pga testa ett jobb på annan ort. I hyreskontraktet har vi skrivit 1 mån ömsesidig uppsägningstid (Något som båda parter från början förstod som 1 mån för just båda parter). Nu skulle jag behöva flytta tbx med mindre än 2 mån kvar tills flyttdatum (1 jul-16) Vad gäller?
Melanie Ascough |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Den avtalsrättsliga utgångspunkten är att både förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen är bundna under hela avtalstiden. Du som hyresvärd (förstahandshyresgäst) kan alltså inte säga upp avtalet till en tidigare dag än hyrestidens utgång. Det finns undantag vid allvarliga avtalsbrott från hyresgästens sida, (se Jordabalken 12 kap. 42-44 §§) men det verkar inte vara aktuellt i ditt fall. Hyreslagen är tvingande för den som är hyresvärd och enligt lagen är kortast möjliga uppsägningstid för ett ettårigt hyresavtal tre månader före hyrestidens utgång. Däremot har andrahandshyresgästen rätt att när som helst under avtalstiden säga upp avtalet till det månadsskifte som infaller tidigast tre månader från uppsägningen, detta följer av JB 12 kap. 5 §. Har parterna istället avtalat om en uppsägningstid som är fördelaktigare än den som följer av lagen har andrahandshyresgästen då rätt att utnyttja den kortare uppsägningstiden i hyreskontraktet (JB 12 kap. 4 § andra stycket 3 punkten och 1 § femte stycket).Värt att nämna är också att om ingen av er säger upp avtalet vid avtalstidens utgång så löper det vidare på obestämd tid (tills vidare). Detta följer av JB 12 kap. 3 § tredje stycket 1 punkten. Det är ditt ansvar att se till att hyresavtalet upphör när ditt samtycke eller tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand löper ut och därför säga upp hyresavtalet i god tid.För att sammanfatta mitt svar har du som hyresvärd inte rätt att säga upp hyresavtalet i förtid, du måste dessutom förhålla dig till tre månaders uppsägningstid för att hyresavtalet inte ska fortsätta löpa på obestämd tid vid avtalstidens utgång. Andrahandshyresgästen har istället rätt att när som helst säga upp hyresavtalet med den mest fördelaktiga uppsägningstiden, vilket i det här fallet är en månad.Jag hoppas att detta gav svar på din fråga, hör gärna av dig till oss igen om du har fler frågor.

Besittnindsskydd vid uthyrning av bostadsrätt

2016-05-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag har inte riktigt förstått vad som gäller i frågan om andrahandshyresgästens besittningsskydd gällande en bostadsrätt. Jag äger min bostadsrätt och går i tankar att eventuellt hyra ut den i andra hand dock har jag nästan aldrig tänkt på att hyra ut den i två år i rad utan för en kortare period i så fall. Men vad gäller vid andrahandshyresgästens besittningsskydd - har den personen rätt till min bostadsrätt ifall vi inte avtalar bort det skyddet? Behöver man annars också upprätta ett avtal som avtalar bort besittningsskyddet om personen bor längre än 6 månader? Mvh, Ingrid
Sarmad Abdul Nabi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För bostadslägenheter som hyrs ut utanför näringsverksamhet och för annat än fritidsändamål gäller lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, även kallad för privatuthyrningslagen. Lagen infördes med syftet att gör det enklare för privatpersoner att hyra ut sina bostadsrätter utan att hyresgästen får besittningsskydd till bostaden. Enligt lagens 3 § har hyresgästen inte rätt till förläning av hyresavtalet om inte något annat har avtalats, det vill säga att hyresgästen saknar besittningsskydd.Dessutom gäller enligt privatuthyrningslagen att hyresavtalet slutar att gälla vid hyrestidens slut om det har ingåtts på bestämd tid, utan att uppsägning behöver ske. Hyresvärden får även säga upp hyresavtalet innan denna tidpunkt, dock upphör avtalet att gälla först vid månadsskiftet som inträffar tre månader efter uppsägningen. Jag hoppas med detta att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Ansvar för ursprungliga skador i en hyresrätt

2016-05-16 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej.jag bor i en hyresrätt sedan 6 år.Huset är 25 år.Parkettgolvet är sprucket.Troligen var parketten fuktig när golvet lades för 25 år sedan.Kan jag bli ersättningsskyldig för byte av parkett vid en avflyttning?Med vänlig hälsning Bo Lökholm
Hanna Gustafsson |Hej, tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga! Enligt lag så ska en hyresgäst väl vårda hyresrätten och hyresgästen är skyldig att ersätta skador som uppkommit genom dennas vårdslöshet eller ovarsamhet, se https://lagen.nu/1970:994#K12P24S1. Fel som uppkommit på annat sätt än genom hyresgästens användande ska utan oskäligt dröjsmål meddelas till hyresvärden, annars kan hyresgästen behöva betala fel som inte denna egentligen inte ska stå för, se https://lagen.nu/1970:994#K12P24S2. Hyresrätten ska dock vid inflyttning vara i ett sådant skick att den anses fullt brukbar enligt allmän uppfattning, detta gäller även under hyrestiden. Hyresvärden ska med skäligt mellanrum ta hand om fel som uppkommit i hyresrätten som är vanliga på grund av ålder och användning, se https://lagen.nu/1970:994#K12P15S2. I ditt fall bör alltså hyresvärden veta om sprickorna i parkettgolvet om denna har skött sin underhållsplikt som finns enligt lag. Eftersom felet dessutom funnits där sedan innan bör detta även peka på att hyresvärden är medveten om dem. Felet verkar inte heller uppkommit genom att du vart vårdslös eller ovarsam så du bör inte behöva ersätta sprickorna. Då sprickorna även verkar ha funnits sedan innan bör detta inte heller vara ett fel som du skulle ha meddelat hyresvärden om då denna som sagt bör vetat om dem sedan innan. Med vänlig hälsning