Hyra av stallplats uppsägningstid

2017-12-15 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej hur lång uppsägningstid är det om man inte har något kontrakt på en stall plats ?Skulle jag kunna stå månaden utt som jag har betalt för och sen flytta.Hur bindande är ett muntligt avtal om det inte finns några vittnen eller inspelning på det muntliga?
Fanny Rudén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När du skriver att du saknar kontrakt så förstår jag det som att du menar att du saknar skriftligt avtal, men att ni har avtalat om hyra av stallplats muntligen. Avseende själva boxplatsen så bör jordabalkens 12 kap. i de delar den avser lokalhyra bli gällande. I 12 kap. 4 § jordabalken så anges att gällande lokalhyra på obestämd tid så finns en uppsägningstid om 9 månader. Detta gäller alltså om du hyr på obestämd tid, har ni avtalat om en tid då avtalet löper ut så gäller den tiden. Ni kan ju komma överens om att du ska flytta ut tidigare om du vill det, men du har rätt till att vara kvar hela uppsägningstiden.Muntliga avtal gäller lika väl som skriftliga, så även ett muntligt avtal är bindande för båda parter. Problemet är just med bevisningen, skriftliga avtal är lättare att bevisa än muntliga, vilket gör att man lättare kan få rätt vid eventuell tvist i domstol. Om det inte finns vittnen eller inspelning på muntlig överenskommelse så leder det ofta till att endast ord står mot ord. Svaret på din fråga är därmed att avtalet är bindande även om det är muntligt, men det svåra kan vara att bevisa det.Hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga, om du behöver närmare rådgivning och/eller eventuellt ombud så kan du boka tid med en av Lawlines verksamma jurister: här.Vänligen,

Information till hyresgäst vid förbättringsarbeten av ej akut grad

2017-12-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Vad säger lagen om skriftlig information till hyresgäst från hyresvärd vid underhåll och övriga reparationsarbeten som ej är av akut grad? Tex förbättringsarbete av garageinfart, ventilationsunderhåll och dylikt. Vår hyresvärd har aldrig gett oss information varken via telefon, mail eller post mer än 4 dagar i förväg och kräver fullmakt för tillträde till hyresfastigheten. Arbetet är ett planerat underhåll av fastighetens ventilationssystem och bör därför ha kunnat getts mer än 2 dagar i förväg
Amanda Blomberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid vilken tidpunkt en hyresvärd ska informera en hyresgäst vid mindre brådskande förbättringsarbeten regleras i 12 kap. 26 § jordabalken (JB). Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Denna bestämmelse gäller dock inte sådant arbete som hyresvärden har utfäst sig att utföra åt hyresgästen eller som han genom ett åtgärdsföreläggande har ålagts att utföra (12 kap. 26 § 2 stycket JB). Vidare ska hyresvärden tillse att hyresgästen ej förorsakas större olägenhet än nödvändigt (12 kap. 26 § 3 stycket JB). Hyresgästen kan annars bli berättigad till nedsättning av hyran (12 kap. 21 § JB). Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!Med vänlig hälsning

Har hyresvärden rätt att skrota mina grejer när jag glömt betala hyran för ett förråd?

2017-12-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag har haft ett magasin som jag hyrt. Jag har missat några betalningar och är därmed skyldig strax under 5000 kr. När jag nu skulle betala och hämta mina saker får jag reda på att de har skrotats! Vad gör jag?
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du vill att jag ska vidareutveckla svaret är du välkommen att publicera en kommentar eller mejla marcus.backstrom@hotmail.com.Vid hyra av ett förråd/lokal är 12 kap. jordabalken tillämplig (i folkmun kallad "hyreslagen"). Enligt 27 § i detta kapitel får hyresvärden återta en lokal som "övergivits" av hyresgästen. Ett förråd bör kunna betraktas som övergivet om hyresgästen, trots påminnelser, missat att betala en eller flera hyror.När det väl konstaterats att förrådet blivit övergivet står, enligt samma paragraf, två alternativ till hyresvärdens förfogande. Antingen kan hen uppmana hyresgästen att hämta sina saker. Hyresgästen har då tre månader på sig att evakuera förrådet. Därefter övergår äganderätten till sakerna till hyresvärden. Det andra alternativet är att hyresvärden passivt avvaktar i sex månader. Om hyresgästen inte hämtat sina saker under denna tidsrymd tillfaller sakerna hyresvärden. Avgörande för besvarandet av din fråga är mot denna kortfattade bakgrund när du slutade betala månadsavgifterna för förrådet. Om det ligger längre tillbaka än ett halvår i tiden har förrådsleverantören tekniskt sett lagen på sin sida. Givet att kortare tid än så förflutit har hyresvärden agerat för snabbt. Du kan då framställa krav på ersättning motsvarande de skrotade ägodelarnas värde.Med vänlig hälsning,

Är det okej att hyresvärden sänker standarden på en spis?

2017-12-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har tidigare haft en jättebra påkostad spis i min hyresrätt. Den här tyvärr gått sönder nu och därför har min hyresvärd köpt en ny som är betydligt sämre. Är det ok att sänka standarden på det sättet eller har jag rätt att kräva en ny spis av liknande standard som den gamla?Mvh
Nina Erlandsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresrättsliga frågor regleras i 12 kap jordabalken. Av 12 kap 15 § framgår att hyresvärden under hyrestiden ska hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 §. Av denna paragraf framgår i sin tur att hyresvärden ska tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Det finns dock ingen bestämmelse som säger att hyresvärden är skyldig att upprätthålla en viss standard. Därmed skulle en hyresvärd, i samband med att vitvaror eller liknande gått sönder, sänka standarden. Endast om spisen inte skulle vara fullt brukbar kan du som hyresgäst, i enlighet med 12 kap 18a §, ansöka om ett så kallat upprustningsföreläggande. Spisen måste nämligen nå upp till den "godtagbara standard" som anges i 18a § 6st. Av denna bestämmelse framgår att en bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för:1. kontinuerlig uppvärmning,2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,3. avlopp för spillvatten,4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch,5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor.Exakt vad en omfattande spis innebär finns det inga bestämmelser om, men så länge spisen fungerar tror jag det kommer bli svårt att ålägga hyresvärden att upprusta spisen till samma standard som tidigare. Hoppas du fått svar på din fråga. Annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Mvh,

Hyresvärdens ansvar för kyl

2017-12-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Kylen gick sönder, och det tog över en vecka innan felet åtgärdades. Fick ringa själv och fixa en lånekyl. Hyresvärden vill inte ersätta mig för förstörd mat och obekvämlighet under en veckas tid utan kyl.
Cornelia Najafi |Hej,Tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga! Hyresvärden ansvarar för att anskaffa en ny kyl till dig, då det är din hyresvärd som anses äga kylen och då hyresvärden genom hyresavtalet har förpliktigat sig att tillhandahålla en kyl till dig. Däremot har din hyresvärd inget ansvar för förstörd mat eller obekvämligheter som du drabbas av. Maten och obekvämligheterna är ingenting som din hyresvärd svarar för normalt enligt ett hyresavtal. Däremot om står det något om förstörd mat eller obekvämligheter i ditt hyresavtal så har du rätt att få ersättning för det. Däremot skulle du kunna vända dig till din hemförsäkring som brukar ersätta förstörd mat om kyl eller frys går sönder. Det är alltså inte helt konstigt att din hyresvärd inte betalar för maten och dina obekvämligheter. Hoppas du har fått svar på din fråga! Mvh,

Har en hyresvärd rätt att tillgodogöra sig deposition med hänvisning till administrationskostnader?

2017-12-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag har ett rum i ett kollektiv som jag tänkt säga upp. Jag betalade en deposition för rummet vid inflyttning. I hyreskontraktet står följande: "Efter godkänd besiktning av rummet och efter att all berörd yta är återställd i enlighet med inflyttningsförhållandet betalas depositionen tillbaka. Sker uppsägningen inom 1 år från hyrestidens första dag enligt detta kontrakt kvarstår depositionen hos hyresvärden. Detta för att vi eftersträvar en hemmalik miljö med låg omsättning och för att täcka omkostnader och administration." Nu undrar jag om hyresvärden verkligen får behålla depositionen för att "täcka omkostnader och administration"? Som jag förstått det fungerar depositionen som säkerhet om något går sönder, inte om någon flyttar ut tidigare? Är det därmed fel av dem att ha en sådan klausul, eller är det okej i och med att jag skrivit under avtalet?
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du önskar att jag ur något avseende ska vidareutveckla svaret är du välkommen att publicera en kommentar eller mejla marcus.backstrom@hotmail.com. Lagrumshänvisningar avser i det följande 12 kap. jordabalken (vanligen benämnd "hyreslagen"). Enligt 1 § är avtalsvillkor som, i jämförelse med lagen, medför nackdelar för hyresgästen utan verkan. Det spelar således ingen roll om man som hyresgäst skrivit under ett kontrakt innehållande villkor som urholkar hyreslagens skyddsbestämmelser. Reglerna gäller i vilket fall som helst. Avseende uppsägningstid framgår av 5 § att en hyresgäst alltid får säga upp lägenheten med tre månaders framförhållning.Redan mot den kortfattade bakgrunden kan således konstateras att hyresvärden inte, med juridisk bindande verkan, har möjlighet att i avtalet föreskriva att depositionen ska brinna inne bara för att hyresgästen flyttat ut vid en viss tidpunkt. Ett sådant kriterium står helt i strid med hyreslagens syften.Gällande deposition som allmän företeelse får det bara användas för att täcka uteblivna hyresbetalningar eller skador som orsakats av hyresgästen. Av 24 § följer att en hyresgäst är skyldig att ersätta alla skador som uppstått p.g.a. "vårdslöshet eller försummelse". Detta ansvar brukar kallas för hyresgästens "vårdplikt". Noterbart i detta sammanhang är att hyresvärden har bevisbördan för att hyresgästen gett upphov till eventuella skador. Dessutom omfattar vårdplikten inte normalt slitage. En hyresvärd kan alltså inte, även om det tyvärr är vanligt förekommande, avstå från att återbetala hela eller delar av en deposition med hänvisning till en generellt försämrad standard. Att ditt hyreskontrakt anger att, för att få tillbaka depositionen, ett återställande ska ske till "inflyttningsförhållandet" ter sig därmed tveksamt ur hyreslagens perspektiv. Vidare kan depositionsavgift under inga omständigheter lagligen tas ut för "administration och omkostnader". Det skulle till och med kunna vara brottsligt enligt 65 §. Denna paragraf anger nämligen att det, förutom själv hyran förstås, är förbjudet att ta betalt för tillhandahållande av en hyresrätt.Sammanfattningsvis är du själv inne på helt rätt spår. Det aktuella avtalsvillkoret är inte giltigt och du har rätt att få tillbaka din deposition. Rimligtvis går hyresvärden med på detta om du pedagogiskt redogör för vad lagen faktiskt säger. I annat fall är du välkommen att höra av dig, så får det bli ett ärende för Kronofogden och/eller tingsrätten.Med vänlig hälsning,

Kan jag säga upp min inneboende på tre månader även om ett års boendetid är avtalad?

2017-12-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag har en inneboende som jag skrivit ett kontrakt på ett år med – med tre månaders uppsägningstid. Jag undrar dock om jag får avsluta kontraktet tidigare, då jag vill flytta och inte riktigt vet hur det fungerar. Får jag avsluta kontraktet tidigare än vad som står skrivet, så klart med tre månaders uppsägningstid?
Marcus Bäckström |Hej!Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du vill att jag ska vidareutveckla svaret är du välkommen att publicera en kommentar eller skicka ett mejl till marcus.backstrom@hotmail.com.Beroende på vilken typ av lägenhet det rör sig om kan två olika lagar aktualiseras. Den ena är lagen om uthyrning av egen bostad, som är tillämplig då ägaren till en bostadsrätt hyr ut hela eller delar av denna. Enligt 3 § i ovannämnda lag råder alltid tre månaders uppsägningstid för hyresvärden och en månads dito för hyresgästen. Denna regel är inte möjlig att avtala bort. Under förutsättning att du hyr ut en del av din bostadsrätt är det alltså tillåtet, oberoende av kontraktet, att säga upp hyresgästen med tre månaders framförhållning. Ytterligare ett villkor som måste vara uppfyllt är att du inte har flera hyresgäster. I en sådan situation är lagens bestämmelser bara giltiga för den första hyresgästen (1 §). För övriga hyresgäster gäller det som presenteras nedan.Om du istället har en hyresrätt återfinns uppsägningsreglerna i 12 kap. jordabalken (som vanligtvis kallas "hyreslagen"). Denna lag erbjuder inga möjligheter att säga upp en hyresgäst innan avtalat tidsintervall har löpt ut. En hyresgäst som missköter sig kan visserligen bli uppsagd men givet att allt är frid och fröjd är hyresvärden skyldig att efterleva kontraktet. En "påtvingad" utflyttning kan ge upphov till skadeståndsansvar gentemot hyresgästen. Sammanfattningsvis är det helt oproblematiskt att säga upp en inneboende med tre månader, om bostaden ifråga är en bostadsrätt och det inte finns fler än en hyresgäst. Handlar det om en hyresrätt har dock en skötsam hyresgäst rätt att bo kvar hela den tid som kontraktet föreskriver.Med vänlig hälsning,

Gäller lagen om konsumentskydd vid automatisk avtalsförlängning vid hyresavtal om bostadslägenheter?

2017-12-03 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Är SFS 2014:1449 Lag om konsumentskydd vid automatisk avtalsförlängning tillämplig på ett bostadshyreskontrakt? Avtalet är tecknat enligt följande: avtalstid 20170101 - 20170630, uppsägningstid 2 mån, förlängningstid 6 mån. Hyresvärden är näringsidkare och har inte skriftligen meddelat hyresgästen om att avtalet löper ut till automatisk förlängning. Avtalet är nu uppsagt (20171110) och hyresvärden hävdar då att hyresgästen är bunden till 20180630.
Susanne Zahawi |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer att dela upp din fråga i två delar: vilken lag som är tillämplig och om hyresgästen fortfarande är bunden av hyresavtalet. Gäller lag om konsumentskydd vid automatisk avtalsförlängning? Lag om konsumentskydd vid automatisk avtalsförlängning gäller vid tidsbestämda avtal mellan en näringsidkare och konsument. Avtalet ska innehålla villkor om att avtalet förlängs per automatik om konsumenten inte säger upp avtalet. Lagen gäller dock inte om det finns särskilda bestämmelser om förlängning av ett avtal (1 § lagen om konsumentskydd vid automatisk förlängning). Sådana bestämmelser finns bland annat i 12 kap. 3 § andra stycket jordabalken (JB). Det 12 kapitlet JB kallas för hyreslagen och reglerar därmed vad som ska gälla vid hyresavtal. Det innebär att lagen om konsumentskydd vid automatisk avtalsförlängning inte gäller vid hyresavtal som avser bostadslägenheter. Har avtalet sagts upp? Inledningsvis bör det anmärkas att uppsägningstiden ska i detta fall vara 3 månader med hänsyn till att det har ingåtts ett hyresavtal på bestämd tid för en bostadslägenhet, där hyresavtalet löper på minst 3 månader (12 kap. 4 § andra stycket punkt 3 JB). Det beror på att hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel (12 kap. 1 § 5 st. JB). Därför ska villkoret om två månaders uppsägningstid inte gälla. Jag kommer därför i mitt svar utgå från att uppsägningstiden är på 3 månader.När ett avtal förlängs anses det fortfarande vara ingånget för bestämd tid. Eftersom avtalet inte sades upp innan den 30 juni 2017 förlängdes avtalet till den 30 december 2017. För att detta hyresavtal ska sägas upp måste en uppsägning göras 3 månader i förväg, alltså 30 september 2017. Det innebär att avtalet har förlängts till 30 juni 2018 eftersom uppsägningen skedde den 10 november 2017. Men som nämnt är hyreslagen tvingande till hyresgästens fördel vilket innebär att oavsett om avtalet förlängs i ytterligare sex månader kan hyresgästen alltid säga upp avtalet vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader (12 kap. 5 § JB). Hyresavtalet kan därför tidigast upphöra att gälla den 1 januari 2018. SlutsatsSammanfattningsvis är lagen om automatisk förlängning inte tillämplig i detta fall utan det är hyreslagen som gäller. Hyresavtalet kan tidigast upphöra den 1 januari 2018 med hänsyn till att uppsägningen gjordes den 10 november 2017. Detta gäller oavsett hur lång tid som hyresavtalet har ingåtts för. Lycka till! Med vänliga hälsningar