Skyldighet att återbetala deposition vid depositionsgivarens avtalsbrott?

2017-08-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Min fråga är nog lite komplicerad men jag ska försöka vara klar och tydlig. Jag hade en inneboende i min lägenhet. När jag var utomlands orsakade min inneboende en brand i lägenheten. Brandkår och polis kom dit. Polisen fann väldigt mycket droger (3kg cannabis bl.a) i lägenheten och min inneboende häktades. Hyresvärden som redan var missnöjd med mig som hyresgäst blev inte mer nöjd. Min inneboendes ex-fru och jag hade en del kontakt efter olyckan och hon sa till mig att han kommer sitta i fängelse ett bra tag, förmodligen fem år enligt advokaten. När min hyresvärd ringde upp mig för att diskutera fortsättningen så föreslog jag en deal: antingen kan jag ta in en ny inneboende och bo kvar, eller så säger vi upp mitt kontrakt, men då vill jag slippa betala de tre månadshyrorna i uppsägningstid. Så de lät mig slippa bara jag lämnade lägenheten.I mitt kontrakt med min inneboende däremot så stod det också tre månaders uppsägning. Så jag behöll dennes deposition om tre månadshyror. Eftersom jag fick offra min centrala lägenhet som jag annars kunde ha hyrt ut vidare. Samt att jag tvingades ta ledigt två hela dagar för att lösa försäkringsärende och polisförhör m.m., även resekostnader tillkom. Efter fyra månader i häktet frikändes min inneboende. Nu vill han ha tillbaka sin deposition om tre månadshyror. Vad gäller, måste jag betala tillbaka pengarna? Mina förbrukade semesterdagar+resekostnader, hur blir det med dem? Väldigt tacksam för svar! MVH
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Det låter som en jobbig situation men jag ska göra mitt bästa för att besvara den. Han har inte rätt att få tillbaka sin deposition om han brutit mot ert avtal genom att begå ett brott. Om han alltså inte brutit mot något avtal er emellan så lär han ha rätt att få sin deposition tillbaka. Du kan dock kontra med att han orsakat att du måste flytta ut och därigenom bryta avtalet från första början. Här kan 10 § hyreslagen hänvisas till trots att paragrafen inte är solklar för detta fall.Du har rätt till ersättning för dina förbrukade semesterkostnader och resekostnader om han orsakat branden genom vårdslöshet (2 kap. 1 § 1 skadeståndslagen). Denna bedömning kan bli mycket enkel om han varit drogpåverkad eller liknande. Det behövs egentligen fler omständigheter för att jag ska kunna säga om han är ansvarig eller ej men i och med att han har blivit häktad efter att ha startat en brand och fått droger beslagtagna så ser dina möjligheter till skadestånd goda ut.Hoppas svaret är till hjälp. Om konflikten inte löser så rekommenderar jag att du söker vidare hjälp av vår juristbyrå på Lawline. Mer info om detta finner du här.Vänliga hälsningar,

Hyresvärdens underhållsplikt i hyresrätt

2017-08-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag bor i hyresrätt och i april anmälde jag en vattenskada efter ett stort stopp i avloppet i köket då det tillslut forsade ut vatten på hela köksgolvet. det kom en kille som gjorde besiktning av golvet och konstaterade förstört golv och även fuktskada under golvet. föreningen jag bor i bad mig göra en skadeanmälan till mitt försäkringsbolag och deras beslut var att föreningens försäkringsbolag skulle stå för det. Jag hörde av mig till dom igen och nu i början av augusti skicka dom ut en besiktningsman som konstatera att fuktskadan spridit sig mycket. Efter det har jag inte hört något alls från föreningen och jag har kontaktat dom men inte fått något svar. Det har alltså gått snart fyra månader och inte blivit åtgärdat. Parketten i köket har luckrats upp och jag tänker på att det kanske snart blir mögel. Ska jag behöva ha det så här?
Anastasia Matveeva |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresvärdens underhållsplikt Hyresvärden är ansvarig för underhållet av lägenheten, 12 kap. 15 § Jordabalken. samt över gemensamma utrymmen som tillkommer hyresgästerna på så sätt som det är avtalat, se 3 st. i den nämna bestämmelsen. Åtgärdsföreläggande och förtydligande av en hyresvärds underhållspliktI 12 kap. 16 § Jordabalken, förtydligas hyresvärdens ansvar att åtgärda vissa brister i lägenheten under hyrestiden. Bestämmelsen hänvisar tillbaka till 12 kap 10-12 §§ Jordabalken, för att klargöra vilka olika åtgärder som hyresgästen kan vidta i dessa situationer. Hyresgästen kan således kräva nedsättning av hyran eller, om bristen är av väsentlig betydelse, säga upp avtalet och få ersättning för den skada denne lider därav. Rätten att erhålla nedsättning av hyran vid intrång i hyresrätten på grund av hyresvärden arbete med att avhjälpa brist kan avtalas bort, 12 kap 16 § 3 st. Jordabalken.De situationer som tas upp i 12 kap 16 § 1 st. Jordabalken för att förtydliga att hyresvärden är skyldig att åtgärda en brist och hyresgästens rätt att nyttja en viss påföljd: Om lägenheten skadats under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skada. Om hyresvärden, vid bostadshyra, brister i sitt ansvar att tapetsera, måla om och utföra andra sedvanliga reparationsarbeten med skäliga tidsmellanrum. Om hinder eller men uppstår i hyresrätten utan att hyresgästen är vållande. Om en myndighet lämnar ett beslut som inte grundats på hyresgästens vållande. Beslutet måste dock ha lett till någon form av åtgärd i enlighet med beslutet innan hyresgästen har rätt att vidta någon åtgärd. Ytterligare en påföljdsmöjlighet för hyresgäster presenteras i 12 kap. 16 § 2 st. Jordabalken. Detta är att ansöka hos hyresnämnden om ett åtgärdsförläggande som tilldelar hyresvärden att avhjälpa bristen. I samband med att hyresnämnden utfärdar ett åtgärdsföreläggande bestäms en tid inom vilken hyresvärden måste ha åtgärdat bristen. Är inte bristen åtgärdad inom den angivna tiden blir hyresvärden skyldig att betala vite (böter). Kravet för att en hyresgästs ansökan om åtgärdsföreläggande ska bifallas (godkännas) är att bristfälligheten medför men i hyresgästens nyttjanderätt som inte anses vara obetydlig. För att en ansökan ska bifallas måste hyresgästen som ansöker om föreläggandet bevisa att en brist föreligger. Ett åtgärdsföreläggande kan ges även för gemensamma utrymmen som du har också har angett som bristfälliga. Jag hoppas att detta gav svar på din fråga! Du kan alltid vända dig till Lawline igen om det skulle uppstå någon oklarhet. Vänligen,

Får man köpa två bostadsrätter och hyra ut den ena? (danska)

2017-08-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej.Jeg vil gerne vid om man må köpe, 2 böstadsrät !? og om man må leje den ene ud!? den förste vil jeg leje ud til min bro.skal man betale skat for man lejer sin böstadsrät ud!?koster det noget at leje den ud?og jeg vil köpe en også til mig selv på en anden tidspinkt.jeg er förstegangs köper og derfor vid jeg ingenting om det.Taklaura
Samuel Karlsson |Hej Laura og tak fordi du vendte dig til Lawline!At købe to bostadsrätter har icke nogen betydning for om du vill leje dem udt.Du har ret til at leje et eller flere bostadsrätter, der tilhører dig, dog under visse betingelser. For eksempel Kan Hyresnämnden nægte dig at leje, hvis det er for en virksomhed, eller hvis du tager for høj leje. Flere oplysninger om dette findes her. Det samme gælder, hvis du lejer til din bror.Skat betales, hvis du tjener penge på lejen, mere information om dette er tilgængeligt her.Kontakt venligst Hyresnämnden, hvis du har yderligere spørgsmål.Håber mit svar er nyttigt, og tøv ikke med at lytte til Lawline igen næste gang du har juridiske spørgsmål!Med venlig hilsen

Saneringskostnad vid rökning inomhus - hyresrätt

2017-08-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Min far har gått bort och har hyrt en lägenhet på 30 kvadrat. Han flyttade in 1984 och har då rökt i lägenheten. Nu vill hyresvärden sanera lägenheten till en kostnad av 40 tusen för hall + vardagsrum. Är det rimligt? Jag tänker även att 1984 bör det varit ok att röka i lägenheten?
Erik Johansson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För att sammanfatta mitt svar: Du bör inte betala hyresvärden, utan att konsultera en jurist som är specialiserad på området. För rekommendation om hur du bör gå vidare se längst ner i mitt svar. Tillämpligt lagrum och vikten av hyresavtaletDin fråga regleras i 12 kap. jordabalken. Hyreslagen som kap. brukar kallas avser att balansera rättigheterna för både hyresgäst och hyresvärd. Lagen har ändrats två gånger sedan 1984 men de stora huvuddragen ser likadana ut då som nu. Hyreslagen fungerar många gånger parallellt med det hyresavtal som hyresgästen och värden tecknar med varandra. Det är därför av största vikt att man beaktar båda dessa när man inte är överens om en hyresfråga. Slitage och försämring med ålder är i viss mån normaltFör det första är det är normalt att en lägenhet slits genom att den användas och blir äldre. Därför är en hyresvärd skyldig att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer. I praxis har ett tidsintervall på ungefär 14 år nämnts som skäligt. Så det är möjligt att om din fars hyresvärd inte har underhållit lägenheten på ett sådant sätt som lagen föreskriver så kan detta tala för din sak. För det andra finns det även andra relevanta aspekter som t.ex. att bristande ventilation i lägenheten möjligtvis skulle kunnat ha bidragit till skadorna på lägenheten. Om så är fallet, kan även detta vara till fördel för dig. (12 kap. 15 § jordabalken).En hyresgäst är skyldig att vårda lägenhetenÅ andra sidan är en hyresgäst skyldig att ta hand om och vårda lägenheten man bor i. Dessutom är en hyresgäst skyldig att ersätta skada som orsakas av vårdslöshet. Om det är vårdslöst att röka inomhus kan det inte ges ett enkelt svar på. I en del fall har domstolarna ansett att rökning i normal omfattning är sådant normalt slitage som jag nämner i stycket ovan. Även detta skulle därför kunna tala för din fars sak. (12 kap. 24 § jordabalken.)Bevisbördan, dvs. det som du eller din hyresvärd måste bevisa för att också få rätt är en annan viktig aspekt av din fråga. Generellt sett kan man säga att hyresvärden har bevisbördan, men hur stark bevisbördan är kan variera. Sammanfattningsvis är det därför så att din fråga inte har enkelt svar, utan man måste beakta olika relevanta aspekter, t.ex.:- Din fars avtal med hyresvärden.- Hur omfattande skadorna på lägenheten är.- Kan din far anses ha vårdat lägenheten på det sätt som lagen kräver.Min rekommendation i det här fallet är att du inte betalar vad hyresvärden kräver utan att först kontakta en duktig jurist på området. Jag kan varmt rekommendera vår egen juristbyrå som är duktiga på hyresfrågor. Du når dem på info@lawline.se.Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Har hyresgästen rätt att få tillbaka depositionen under hyrestiden?

2017-08-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Vår lilla bostadsrättsförening har ett par affärer som hyr i bottenplan. Nu vill en av affärerna få tillbaka sin deposition med hänvisning till att han har hyrt i mer än tre år. Affärsägaren/hyresgästen menar att enligt lag får man inte kräva deposition under längre tid än tre år. Jag trodde man fick behålla depositionsbeloppet under hela hyrestiden för att ev kunna reglera kostnader som uppstår vid kontraktets slut oavsett längd på hyrestid.Vad gäller? Finns det en tidsbegränsning?
Måns Lundvall |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!SlutsatsJag håller med dig, min uppfattning av rättsläget är att depositionsbeloppet ska kvarhållas tills dess att hyresförhållandet har upphört och ni inte har några eventuella krav på hyresgästen. Vad säger lagen?Det är svårt att besvara er hyresgäst argument ”enligt lag” utan att vi vet vilket lagrum som hen vill använda. Min uppfattning är att detta inte regleras i lag utan att rättsförhållandet baseras på själva hyresavtalet och sedvänjan i hyresbranschen. Ingenting av det jag hittat stödjer er hyresgäst syn på ”lagen”. Tvärtom så verkar samtliga källor vara mer på vår linje, att deposition är något som betalas tillbaka efter att hyresförhållandet har upphört. De rättsfall jag har hittat angående tvister om hyresdepostioner berör endast hur och när en hyresvärd har rätt att inte betala tillbaka depositionen. De källor jag har letat i tycks behandla din fråga som en självklarhet och nämner inga tidsgränser över huvudtaget .Nämner hyresavtalet något om en tidsgräns?Eftersom det inte verkar finnas några tidsgränser angivna i JB 12 kap (hyreslagen) och inte heller i branschens sedvänja så är det avtalet med hyresgästen som vi får gå efter. Om det står något om att hyresgästen har rätt att få tillbaka depositonen efter tre år så har hen det. Men observera att denna rätt i så fall kommer från avtalet i sig och inte från ”lagen”.SammanfattningTyvärr så kan jag inte ge er ett mer specifikt svar än att jag inte hittar något stöd för er hyresgästs uppfattning. Mitt rådSom jag ser det så är det upp till hyresgästen att bättre argumentera och visa lagstöd för hens ståndpunkt, jag tror inte att ni har någon som helst skyldighet för er att tillmötesgå hens krav. Men det kan ändras beroende på hur avtalet är utformat. Jag hopas att du känner att du fått svar på din fråga, annars får du gärna återkomma!MVH

Uthyrning av parkeringsplatser, vad gäller för uppsägningstid?

2017-08-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi är ett fastighetsbolag som hyr ut lägenheter samt garage och p-platser till de boende. Vi ska upplåta ett antal platser till en bilpool men vet i nuläget inte hur många vi behöver. Kan vi i hyreskontraktet skriva att det gäller tillsvidare men med möjlighet att med 3 mån uppsägning säga upp kontraktet om vi behöver det till bilpoolen?
Jonas P. Lind |Hej och tack för att du väljer att vända dig till oss på Lawline. Sammanfattat svar av den längre genomgången: För platser utomhus gäller den uppsägningstid ni avtalar om. Där kan ni alltså avtala helt fritt med en vecka uppsägningstid om ni vill. För garageplatser inomhus gäller däremot uppsägningstid på nio månader om hyrestiden varit längre än nio månader. Besittningsrätten är dock indirekt, vilket medför att den som hyr garageplats ska flytta vid uppsägning, men att ni måste betala en årshyra till den personen. I praktiken här medför det antagligen inte så stora kostnader och därför kanske det inte spelar så stor roll i det långa loppet? Om ni säger upp 2 platser så får ni alltså betala två årshyror. Det kan ju dock bli en del om det är dyra platser eller många platser. Worst case scenario är alltså att ni behöver betala ut en årshyra till varje plats ni vill säga upp. Längre genomgång: Jag förstår din fråga som att företaget, i ett förenklat scenario har 10 parkeringsplatser, samt att ni i dagsläget vill hyra ut 3 till bilpoolen och 7 till boende, men att det vid senare tillfälle kan vara så att bilpoolen vill ha 5 platser. Då vill ni kunna säga upp två boende som får ordna annan parkering eftersom ni kanske av miljöskäl eller av ekonomiska skäl hellre har bilpoolen som ”hyresgäst”. Först och främst så gäller lite olika regler för garage och P-plats utomhus. När man hyr ett garage eller del av ett garage så är det att likna vid lokalhyra. Nu verkar ni hyra ut till privatpersoner, men lokalhyra är exempelvis när någon hyr ett kontor. Vissa besittningsregler finns, men inte samma regler som gäller om ni försöker avhysa en boende som inte betalar hyran eller missköter sig. Jag vet inte riktigt om ni hyr ut kontorsutrymmen eller liknande. Men om ni gör det så kan man se garage-plats som ungefär samma sak. Att däremot hyra ut en P-plats som bara är en ruta på marken utan beständiga tak eller väggar har dock inte samma besittningsskydd. Vad gäller för P-platser utomhus? Om det gäller P-platser utomhus så klassificeras det juridiskt som ett s.k. lägenhetsarrende. Jordabalken 8:1 stycke 2. Lite missvisande namn kanske, men det beror helt enkelt på att man arrenderar ut mark som inte används till jordbruk eller till annan anläggning (ex. golfbana). Uppsägningstiden är som standard 6 månader från fardag, om inte annat avtalats. JB 8:5. Fardag är den 14 mars, här finns alltså en bestämd uppsägningsdag som uppsägningstiden startar om man inte avtalat annat. Här kan ni dock utan problem ha en veckas uppsägningstid, men det kanske egentligen inte behövs och därför kan man ju ha en månad eller liknande. Huvudsaken här är alltså att om man bestämmer något annat än standard, så gäller det. Det är alltså lätt att ha kort uppsägningstid på platser utomhus. Vad gäller för garageplatser inomhus? Eftersom en garageplats har väggar och tak och är en del av en byggnad så gäller andra regler än de för en parkeringsplats utomhus där man bara hyr ut en markyta. Det framgår av JB 12:1 stycke 1. Kikar man lite längre ner i bestämmelsen så framgår det att uthyrning av del i byggnad kan ha två olika karaktärer. Dels bostadsrättslägenhet, om någon till huvudsak bor i den, dels lokal, om det är något annat. JB 12:1 stycke 3. Det här är alltså något ”annat” och därför ska uthyrning av garageplats betraktas precis på samma sätt som om man hyr ut ett kontor till ett företag. Eftersom vi är i 12 kapitlet jordabalken gäller klart fler besittningsregler och uppsägningsregler som kan vara mer eller mindre betungande för hyresvärden. Lokalhyra som det här är har snällare besittningsregler, men å andra sidan värre uppsägningstider. (Snällare eftersom soc. sällan får för sig att betala hyran åt ett företag med ekonomiska svårigheter exempelvis). Uppsägningstiden för garage: När det gäller uppsägningstiden så konstaterar JB 12:4 att om man har ett avtal som löper på obestämd tid så är det nio månaders uppsägningstid. Klart längre än vad det vanligtvis är för bostäder alltså. Det kan låta konstigt att det är längre uppsägningstid för en garageplats än för en bostadsrättslägenhet men i praktiken så beror det på att lokalhyra oftast är något som sker mellan näringsidkare och då är det helt enkelt så att man valt att skydda hyresvärden mer eftersom lokal för verksamheter kan vara svårare att hyra ut än en bostadslägenhet. Det kan ta längre tid att hitta ett nytt företag som vill hyra, samtidigt som bostadsmarknaden är snabbare. Teoretiskt sett så har man alltså valt att skydda båda parterna, eftersom hyresvärden garanterat har rätt till 9 månadshyror om hyresgästen väljer att flytta. Det som i ert aktuella fall blir en nackdel för er är alltså i teorin tänkt som en regel som ska förbättra er situation eftersom man oftast vill hyra ut hela tiden och inte vill att folk ska flytta in och ut ur en lokal då det medför extra arbete när man söker nya hyresgäster. Om lokalen missköts och därför kan anses förverkad gäller självklart inte uppsägningstid utan om en hyresgäst missköter sig så kan de alltid vräkas om deras misskötsel är tillräckligt grov. Jag förutsätter dock att det inte är aktuellt här utan det är egentligen flexibilitet ni efterfrågar och därför struntar jag i reglerna om när en lokal blir förverkad och omedelbar avhysning kan ske. Det är nämligen inte aktuellt i de flesta fallen här är jag rätt säker på. Det blir också nio månaders uppsägningstid om man har en bestämd hyrestid som överstiger nio månader. JB 12:4 stycke 2 punkten 5. Om ni har ett avtal som förnyas med en bestämd tidsperiod så sker det en total beräkning av hyrestiden, så ni kan inte förlänga avtalet med åtta månader i taget. En månad efter den första förlängningen så har hyrestiden varit över nio månader och då gäller den bestämmelsen ändå. Vad händer egentligen under uppsägningstiden? Lokalhyra är speciellt på det viset att uppsägningstiden inte är en egentligen besittningsrätt. Vad man pratar om är ett indirekt besittningsskydd. Det är nämligen så att lokalhyresgästen skall flytta från lokalen vid uppsägning. Men ni som hyresvärd blir skyldig att betala för kostnader som detta medför. Det kan bli exempelvis en årshyra enligt JB 12:58b. När det gäller parkeringsplatser blir det alltså förmodligen ganska låga kostnader. Det hade ju varit helt annorlunda om det rörde en industrilokal där det kostar stora summor att flytta maskiner och ändra visitkort och diverse kostnader samt hyra… Ert största problem här blir alltså inte något ekonomiskt förmodligen utan istället några irriterade hyresgäster. Därför borde ni försöka förebygga denna irritation eftersom irriterade hyresgäster kan känna sig lurade och kräva kompensation. En väl informerad hyresgäst kanske inte gör det, samtidigt som den väl informerade hyresgästen inte snackar skit om er med grannarna. Vilket är det bästa sättet att undvika en irriterad garagehyresgäst? Här finns det flera olika varianter man kan välja. Det ena är att rakt ut vara helt ärlig mot hyresgästen och säga att ni vill ha möjlighet att säga upp avtalet för Bilpoolen. Hyresgästen kommer känna till förutsättningarna och kommer förmodligen aldrig känna sig lurad. I förväg kan man dessutom kolla upp garage i närheten där det kan finnas platser för personens bil. Om ni visar er behjälpliga på det här sättet är chansen att hyresgästen kräver ersättning mindre och irritation mindre. Ett annat alternativ är att rakt av konstatera i hyresavtalet att hyresavtalet kan sägas upp med tre månaders uppsägningstid (eller annan tid ni väljer). Ni nämner inte Bilpoolen utan spelar helt enkelt på att det här är ”standard” vid er garageplatsuthyrning. Chansen finns nämligen att majoriteten av hyresgästerna accepterar detta. Det är ju samma sak som gäller för bostaden så varför skulle det inte gälla här? Ytterst få personer känner nog till att deras garageplats har längre uppsägningstid än deras bostadslägenhet. Här gör man alltså en felaktig uppsägningstid, men antagligen så anpassar sig folk efter den, eller tycker att det är rimligt. Det är lite av en chansning egentligen, för skulle någon hyresgäst inte rätta sig efter det så gäller ju egentligen nio månaders uppsägningstid. Att ni avtalat om tre spelar alltså ingen roll egentligen. Det här kan alltså anses vara lite fult om det upptäcks, men samtidigt kan ni spela på att ni inte förstod att det var lokalhyra utan trodde att det var samma regler som för bostadshyra, dvs tre månader. Egentligen ett acceptabelt misstag med tanke på att det är snåriga regler. Det finns även en tredje möjlighet som är en kombination av korrekta regler, men med lite fel eller ful tillämpning. Det finns nämligen vissa undantag som gör att besittningsreglerna inte gäller som vanligt för just lokalhyra. Dessa finns i JB 12:56-60. Här finns en bestämmelse i JB 12:56 stycke 2 som säger att ni kan komma överens med hyresgäster om att de ska avstå sitt besittningsskydd. Om ni kommer överens om att de ska avstå besittningsskyddet i max 5 år enligt en blankett som finns här. (Vill man ha besittningsavståendet längre än fem år krävs hyresnämndens tillstånd enligt en annan blankett). Då har ni alltså i praktiken rätt att säga upp deras lokalhyra, utan att ge dem ersättning under uppsägningstiden enligt mitt lilla exempel ovan. Problemet är att, som du ser på blanketten, så gäller den egentligen bara om ni själva vill bedriva verksamhet i lokalen, eller om ni själva är hyresgäster och besittningsskyddet ska avstås eftersom det rör sig om andrahandsuthyrning. Det här är alltså ett besittningsavstående som inte egentligen hjälper er eftersom det inte riktigt passar in på det ni vill göra, ni vill ju säga upp lokalhyran för att hyra ut till en annan verksamhet. Det här alternativet är alltså inte heller helt juridiskt riktigt, och eftersom ni felanvänder det så blir det även här 9 månaders uppsägningstid om en hyresgäst påpekar det. Ni kan alltså inte komma runt 9 månaders uppsägningstid på något sätt här tyvärr. Men ni kan välja olika alternativ som utåt sett kan se korrekta ut och som medför att folk faktiskt accepterar en kortare uppsägningstid.Men ni måste tyvärr vara beredda att betala om någon vägrar acceptera den kortare tiden. Vad händer om man säger upp någons bostadslägenhet då? Får de behålla sin garageplats ändå? Nej, det kanske låter konstigt det här med längre uppsägningstid för garaget än för bostadslägenheten eftersom en boende som ska flytta får behålla sin parkeringsplats 6 månader längre än sin bostad. Det hela finns reglerat i JB 12:6 stycke 3 som säger att en lokalhyra som har användning på grund av bostadslägenheten sägs upp tillsammans med bostadslägenheten. Om någon flyttar kan deras garagehyra alltså sägas upp i samband med bostaden, då behöver ni inte vänta sex månader extra för garageplatsen. Mina råd: Om ni har parkeringsplatser både inomhus och utomhus så är det alltså lättast att skapa avtal som kan sägas upp snabbt med kort uppsägningstid utomhus. Om Bilpoolen vill ha det så är det alltså det bästa alternativet, då slipper ni garagekrångel. Det är alltså klart mest fördelaktigt för er. Även garageplatser på ett tak omfattas av detta. Ett tak är ingen lokal... Om det är så att Bilpoolen vill vara i garaget så får ni ju dock välja lite vilken framtoning som ni anser passar er. Om ni förklarar för nya hyresgäster att ni har tre månaders uppsägningstid för garageplatserna, och i dagsläget enbart kommer säga upp garageplatserna om Bilpoolen skall expandera så tror jag inte att någon kommer störa sig på det och göra sig svår. Om folk accepterar det så blir det ju inget problem. För att ytterligare underlätta bör ni även påpeka att en person som får sin parkeringsplats uppsagd på grund av Bilpoolen hamnar först i kön till ny garageplats om det blir nya lediga. (Om ni har kö till platserna dvs). Det är nog något som ytterligare minskar personens irritation. Det är ju trist att förlora en plats och hamna långt bak i kön om det tar tid att få ny. Dessutom kan ni redan i förväg undersöka om det finns andra möjligheter i närheten. En garagehyresgäst som förlorar sin plats men får tips och råd om nya platser i närheten blir garanterat mindre sur än en person som känner att han blir utslängd utan någon hjälp alls. Sen är det klart att om det väl uppstår problem och någon hävdar att de ska ha nio månader uppsägningstid. Ja då tjänar ni antagligen på att betala den kostnaden om det inte blir väldigt mycket pengar för att det rör många platser och platserna är dyra. Kanske vill Bilpoolen ha platserna och är beredda att stå för den kostnaden? Antagligen rör det här inte så mycket pengar egentligen här och då kan det vara väldigt onödigt att bråka eftersom det kan ge dålig publicitet. Mer hjälp? Om det skulle dyka upp följdfrågor när du läser eller om jag missuppfattat något så får du höra av dig till mig på Jonas.Lind@lawline.se. Hör gärna av dig om det är så att det kan finnas förutsättningar som gör att svaret kanske kan bli annorlunda. Med vänliga hälsningar,

Betalningsdröjsmål från hyresgäst - vad gör jag

2017-08-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Uthyrning av hus: Hyresgästen har inte betalat in hyran på 2 månader + att även en del av hyran för en tredje månad saknas.1. Har man rätt att säga upp hyresgästen, och bryta kontraktet, innan hyrestiden löper ut?2. Vilka rättigheter har man som hyresvärd i detta fallet? 3. Hur går man till väga för att få in utebliven hyresbetalning? 4. Hur avhyser man en hyresgäst som inte betalar?5. Och vilka rättigheter har hyresgästen? 6. Tas det extra hänsyn till om det finns barn i familjen? Hyresgästen har två tonårsbarn. En depositionsavgift är betald.
Erik Johansson |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. För att underlätta läsningen av mitt svar följer här en kortfattad beskrivning av vad det innehåller. Inledningsvis finner du en sammanfattning av mitt svar tillsammans med mitt råd om hur du på bästa sätt kan lösa situationen. I nästa del av mitt svar finner du en djupare analys och där jag tar upp ett antal relevanta omständigheter. Avslutningsvis finner du ett antal länkar för vidare läsning kring frågeställningen och dessutom finner du kontaktuppgifter till vår juristbyrå som är duktiga på hyresfrågor och som kan hjälpa dig vidare. Sammanfattning och förenklat svar: Först och främst råder jag dig att försöka diskutera frågan med din hyresgäst. Min erfarenhet är att detta är den absolut bästa och smidigaste lösningen. Går inte detta får du självklart gå vidare på andra sätt. Det är dock svårt och kanske framförallt relativt besvärligt att vräka en hyresgäst som inte betalar hyran som den ska. Det är dock självklart möjligt, men det är viktigt att iaktta alla relevanta steg. Därför skulle jag rekommendera dig starkt att ta kontakt med en juristbyrå och få hjälp med det juridiska om du beslutar dig för att gå vidare i frågan. För ett förslag på detta se längst ner i mitt svar. Hyreslagen reglerar frågan Din fråga regleras i jordabalken (JB) och dess 12 kapitel som brukar benämnas hyreslagen. Eftersom att du har en rad olika frågor men som ändå hänger ihop med varandra kommer jag besvara frågorna i löpande text. Det framgår inte av din fråga om ert hyresavtal gäller på obestämd tid (dvs. löpande) eller om det har ingåtts för en begränsad tid. Ett hyresavtal som är löpande måste sägas upp, medan ett hyresavtal som ingåtts på bestämd tid upphör att gälla när sista datumet passerar som huvudregel. Eftersom lagens utgångspunkt är att hyresavtal gäller för obestämd tid, om det inte har avtalas annat, kommer jag utgå från detta i mitt fortsatta svar. (12 kap. 3 § JB). Utgångspunkten är att en hyresvärd får säga upp en hyresgäst om denne dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter att förfallodatumet har passerat. 12 kap. 42 § JB. Denna rätt för hyresvärden begränsas dock av att om rättelse sker innan hyresvärden sagt upp avtalet, så får hyresgästen inte skiljas från lägenheten på denna grund. 12 kap. 43 § JB. Dessutom är det så att trots att lägenheten är förverkad enligt tidigare nämnda regler så kan detta ”botas” genom att hyresgästen betalar i efterhand inom 3 veckor från att hyresgästen får meddelande om att denna möjlighet för att få tillbaka lägenheten finns. Dessutom måste socialnämnden i kommunen delges underrättelse om att lägenheten har sagts upp och varför detta har skett, för att vräkningen ska kunna ske. Socialnämnden kan även besluta att inträda som betalningsansvarig mot dig som hyresvärd och du kan då inte säga upp hyresgästen. 12 kap. 44 § JB. Reglerna avser balansera styrkeförhållandena Reglerna avser att balansera styrkeförhållanden mellan hyresvärd och hyresgäst. Men utgångspunkten är självklart att du ska få betalt så som ni har kommit överens om. Sammanfattningsvis som du kan se ovan i mitt svar är det dock relativt besvärligt att få en hyresgäst som inte betalar att flytta ut. Det är dessutom ett antal mycket viktiga steg som måste tas och dessa måste dokumenteras väl. Du får enklast betalt genom att vända dig till kronofogdemyndigheten, där du ansöker om ett betalningsföreläggande.Jag kan även rekommendera socialstyrelsens råd i frågan och även kronofogdemyndigheten har en informativ sida om hur vräkningsprocessen kan se ut. Hoppas det löser sig för dig och har du fler frågor eller vill ha närmare hjälp att inleda en process mot din hyresgäst, så får du gärna vända dig till vår juristbyrå. De nås enklast på info@lawline.se Hoppas du fått svar på din fråga. Med vänlig hälsning

Besittningsskydd vid långvarig andrahandsuthyrning

2017-07-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, hyr ett litet sommarhus i andrahand, hyresvärden är en kommun.Vi skrev ett kontrakt på minst två år och sedan tillsvidare. Hyresgästen som har kontraktet skulle lämna in vårt kontrakt till kommunen för att vi skulle godkännas och se om vi tog hand om huset sedan så skulle vi få ta över kontraktet, alltså var det sagt att vi skulle få hyra på prov och sedan ta över enl. den som har kontraktet,men kontraktet har aldrig lämnats till kommunen. Nu har det gått åtta år med mycket reparationer och kostnader och därtill en månadshyra som är den dubbla.Har vi någon chans till att få sk.besittningsrätt.Tacksam för svar och råd.
Henrik Reinhammar |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För andrahandsuthyrning gäller enligt Jordabalkens 12 kapitel 45 § punkt 1 att man som andrahandshyresgäst får besittningsskydd när ens hyresförhållande varat längre än två år. I ert fall har ni hyrt längre än så, vilket ger er besittningsskydd mot er hyresvärd (alltså förstahandshyresgästen). Detta innebär att ni har besittningsskydd om er hyresvärd försöker säga upp er. Det ger er dock inget besittningsskydd gentemot den som förstahandshyresgästen hyr av, eftersom andrahandsavtalet ni har enbart är giltigt så länge förstahandsavtalet är det. Om jag förstår er fråga rätt hyr ni fortfarande av förstahandshyresgästen. Gentemot denne har ni alltså besittningsskydd. Från denne har ni alltså skydd från uppsägning. Om denne säger upp sitt hyresavtal har ni däremot tyvärr ingen rätt att vara kvar i stugan på grund av besittningsskydd. Hoppas ni fick svar på er fråga!