Är det ok att göra sig av med föremål som en hyresgäst lämnat kvar i bostaden?

2017-02-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har hyrt ut min privata bostad en tid och har nu sagt upp avtalet med 3 månaders uppsägning fr.o.m. 1/1-17 till 31/3-17, alltså tre månaders uppsägningstid. Hyresgästen har lämnat lägenheten redan efter 1 månad och inte betalat resterande hyra till avtalets slut 31/3-17, samt ej lämnat tillbaka nycklar till lägenheten. Hyregästen har ej städat eller tömt lägenheten helt från tillhörigheter. Det har nu gått 30 dagar sedan hyresgästen lämnade lägenheten utan att höra av sig eller betala hyran. Frågan är vad jag kan göra med resterande tillhörigheter som finns kvar. Jag kan inte hyra ut lägenheten innan den är tom. Hälsningar/MG.
Marcus Bäckström |Hej MG!Först och främst tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du anser att mitt svar ur något avseende är luddigt eller ofullständigt så är du välkommen att publicera en kommentar och efterfråga ett klargörande.Inledningsvis kan det konstateras att tillämplig lag i en situation där du som privatperson hyr ut din egen bostad är lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Bestämmelserna i lagen gäller utöver vad som stadgas i 12 kap. jordabalken (d.v.s. hyreslagen).Privatuthyrningslagen medger en månads uppsägningstid för hyresgästen (3 §). Således har inte din hyresgäst gjort något fel avseende hyran under förutsättning att du mottagit en ytterligare betalning efter uppsägningen.Dock uppfattar jag det som att din fråga i huvudsak berör vilka befogenheter du har beträffande de ägodelar som din hyresgäst lämnat kvar i bostaden. Av 12 kap. 27 § 2 st. jordabalken framgår att om en hyresgäst, som övergivit bostaden, lämnar kvar egendom så tillfaller den hyresvärden efter sex månader. Tidsfristen är tre månader under förutsättning att hyresvärden uppmanar hyresgästen att ta hand om sina saker.Med andra ord behöver du antingen meddela hyresgästen att hen ska hämta sakerna. För att undvika framtida tvister bör du ha ett fullgott bevis för att detta har skett. Om hyresgästen inte dyker upp och hämtar sakerna inom tre månader har du rätt att skänka bort eller kassera dem. I annat fall är det bara att vänta ett halvår, fr.o.m. det datum då hyresgästen stack iväg, och sedan göra vad du finner bäst. Lämpligtvis låser du in egendomen i ett förråd under tiden.Hoppas du kan avhjälpa situationen på ett så smidigt vis som möjligt!

Ansvar vid innehav av hyresrätt och bostadsrätt

2017-02-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag bor i en fastighet med både hyresrätter och bostadsrätter. Frågan gäller rökande granne.Grannen bor under oss i hyresrätt, vi i bostadsrätt. Vår granne röker mycket och det lägger sig tungt ut i trapphuset och känns även av smått inne i vårt hem.Vilken lag gäller i fallet, Hyreslagen eller Bostadsrättslagen och vad blir så fall utfallet?Kan vi be att förenigen installerar ventilation i trapphuset/ alternativt förbättrar ventilationen i grannens lägenhet? Brf är medveten om problemet då flera grannar så klart klagar men säger att de inte kan göra något. Finns det annan lösning(förutom flytt) som låter grannen fortsätta röka och oss andra slippa?Tack så mycket,VänligenSebastian
JR Umeå |Hej och tack för din fråga!Eftersom ni är bostadsrättsinnehavare gäller bostadsrättslagen (1991:614) (BRL) mellan er och föreningen. Era rättigheter gentemot bostadsrättsföreningen regleras alltså i denna lag. Mellan hyresgästen i fråga och föreningen gäller däremot 12 kap. jordabalken (JB) (även kallat hyreslagen), eftersom föreningen är hyresvärd åt er granne. Grannens rättigheter och skyldigheter gentemot föreningen och dennes grannar regleras därför i hyreslagen.Hyresgästens ansvarFörst kan sägas att hyresgästen har en långtgående rätt att använda sin lägenhet. Enligt 12:25 JB har hyresgästen dock en skyldighet att se till att boende i omgivningen inte utsätts för störningar som inte skäligen bör tålas eller som kan vara skadliga. Om hyresgästen utsätter de boende i omgivningen för sådana störningar ska hyresvärden ge hyresgästen en tillsägelse om att störningarna genast ska upphöra. Om man bor i ett flerfamiljshus (hyresrätter som bostadsrätter) måste man acceptera vissa störningar från sina grannar, men störningar som pågår hela tiden och som är allvarligare ska man inte behöva acceptera. Även vissa skadliga störningar får accepteras om de är lindriga. I bostadsrättslagen är det den som gör gällande att störningar har förekommit som har att visa att det förekommer störningar som utgör hinder eller men.För att avgöra om hyresgästens rökning är en otillåten störning måste man avgöra om störningen är av sådan omfattning och art att den inte skäligen bör tillåtas. Man får också göra en avvägning mellan hyresgästens intresse av att få använda sin bostad, och bostadsrättsinnehavarens rätt att slippa störningar. Av praxis att döma behöver man tåla röklukt i stor utsträckning innan det räknas som en otillåten störning. I de allra flesta fall bedöms röklukt som tränger in i grannlägenheter inte gå utöver vad som skäligen bör tålas. Ingen hänsyn tas heller till om det är särskilt känsliga personer eller allergiker som bor i fastigheten. Att dålig lukt (från andra källor än rökning) har trängt in i lägenheten har dock i vissa fall bedömts som en otillåten störning.Bostadsrättsföreningens ansvarOm bostadsrättsföreningen brister i sin underhållsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår men i nyttjanderätten kan bostadsrättsinnehavaren ha rätt till exempelvis nedsättning av hyra eller skadestånd (se 7:4 BRL). Det finns dock inga möjligheter för bostadsrättsföreningar eller hyresvärdar att förbjuda rökning i sina fastigheter, om det inte är fråga om särskilda allergihus.I fastigheten är det normalt bostadsrättsföreningen som ansvarar för ventilationen. Om det är ventilationen som är bristfällig är bostadsrättsföreningen skyldig att åtgärda detta, och om röken lägger sig tungt i trapphuset tyder det på att ventilationen inte fungerar som den ska där.Sammanfattningsvis är det alltså svårt att visa att rökning är en sådan störning som går utöver vad som skäligen bör tålas. Föreningen kan dock vara skyldig att vidta åtgärder för att förbättra läget, om det exempelvis beror på bristfällig ventilation eller dåliga tätningar som faller inom föreningens ansvarsområde.Mitt råd är att i första hand försöka prata med grannen i fråga och komma fram till en gemensam lösning för att förbättra situationen. Det kan även vara en god idé att tillsammans med de andra grannarna prata med föreningen och be dem se över möjligheten att vidta åtgärder som att täta lister och fönster. Är ni flera som gemensamt pratar med föreningen finns chansen att styrelsen inser att det är ett stort problem för flertalet boende. Kommer ni inte överens med föreningen kan ni kontakta Hyresnämnden som medlar i hyres- och bostadsrättstvister och även beslutar i tvister. Hyresnämnden kan också kontaktas för att få information och hjälp.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga och du är välkommen att återkomma med fler frågor!Med vänliga hälsningarClara Danelid

Återfående av depositionsavgift efter avflyttning

2017-02-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, För lite mer än en månad sedan flyttade jag ut från ett rum som jag hyrde i en villa. I samband med inflyttning betalade jag en depositionsavgift till hyresvärden. I hyreskontraktet står det att återbetalning för deposition ska ske senast 1 månad efter avsyning, vilket det har gått nu. Efter mejlkontakt med min hyresvärd kom det fram att han ännu inte räknat ut hur mycket jag ska få tillbaka. Han påstår att jag tagit sönder en högtalare, något jag inte håller med om. Hans enda belägg för det påståendet är att de andra hyresgästerna i huset har sagt att det var jag som tog sönder högtalaren. Detta stämmer inte överhuvudtaget med min uppfattning av situationen som snarare är att högtalaren varit sönder sedan innan. Min fråga är således om hyresvärden har rätt att 1) hålla min deposition längre än 1 månad efter avsyning, och 2) om han har rätt att ta betalt för skadan på högtalaren med grunden "de andra hyresgästerna sa det". Tack!
Karl Montelius |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Exakt vad som gäller ifråga om depositionen är svårt att säga helt säkert utan tillgång till avtalet, men enligt din beskrivning verkar det som att hyresvärden anser dig vara ansvarig för en skada som han inte kan uppskatta beloppet till. Avtalet ger dock ingen rätt för värden att hålla inne hela beloppet efter den månad som gått, så med det som grund kan du be värden uppskatta skadan och ge ut resten till dig.Hyresvärden vill ta i anspråk en del av depositionen på grund av en skada som han påstår att du har orsakat. Du menar att högtalaren var skadad redan innan du flyttade in. Enligt jordabalken (JB) 12 kap. 24 § ska hyresgästen ersätta all skada som denne vållar genom oaktsamhet. Det är hyresvärden som måste bevisa att du har skadat den aktuella högtalaren på ett oaktsamt sätt. För att utreda hur skicket på högtalaren var vid inflyttning är besiktningsprotokoll och liknande dokumentation viktiga bevis. Vad de andra hyresgästerna säger är också bevis som värderas tillsammans med annan bevisning som åberopas.Om du och din hyresvärd fortsätter att ha olika uppfattning om hur skadan uppkom kan du vända dig till hyresnämnden för medling i frågan. Annars kan du stämma hyresvärden i domstol om du anser dig ha rätt till återstoden av depositionen.Jag hoppas att svaret är er till hjälp.Med vänliga hälsningar,

Överlåtelse av bostadshyreskontrakt

2017-02-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Vid en förfrågan till min hyresvärd om det fanns eventuella möjligheter att överlåta hyreskontraktet till min dotter.Vi har bott tillsammans i lägenheten i drygt tre år,fick jag till svar att jag skulle fylla i en ansökan som de skulle ta ställning till. Det gjordes även en besiktning av lägenheten. Jag fick efter någon vecka ett brev,där desa att överlåtelsen ej kunde godkännas eftersom " vi inte ( jag och min dotter ) bott tillsammans " Vilket inte stämmer. Jag uppmanades att skriva under en uppsägning av kontraktet annars skulle jag bli uppsagd efter tre månader. Att det hela var ett missförstånd och att min förfrågan blev till en ansökan,hade man ingen förståelse för. Hyresnämnden har avskrivit ärendet pga. att hyresvärden inte vill medla. Vad ska vi göra ??
Karl Montelius |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Överlåtelse av hyresrätt sker i ert fall enligt jordabalken (JB) 12 kap. 34 §till en närstående som du varaktigt har sammanbott med. Om ni har delat hushållsgemenskap i drygt tre år borde det i normala fall uppfylla bestämmelsens krav. Därtill krävs att du har för avsikt att lämna lägenheten och inte bo kvar. Att hyresnämnden har avskrivit ärendet låter märkligt då tvisten är av sådan typ att den ska avgöras av nämnden om förlikning inte kommer till stånd, se lag om arrendenämnder och hyresnämnder 12 § 3 st. Det är lite spekulation från min sida, men möjligen kan det ha blivit fel pga den mänskliga faktorn och ni skulle kunna skicka in en ny ansökan till hyresnämnden och göra ett nytt försök. Angående uppsägning har hyresvärden inga rättsliga möjligheter att uppmana till uppsägning av kontraktet på det sätt som skett. Skulle du göra det går möjligheten att överlåta hyreskontraktet förlorad. Hyresvärden kan överhuvudtaget inte säga upp kontraktet och tvinga er att lämna lägenheten om inte någon punkt i JB 12 kap. 46 §är tillämplig. Om ni inte har misskött lägenheten eller på annat sätt brutit mot någon bestämmelse i kontraktet borde er rätt att bo kvar inte sväva i fara.Jag hoppas att svaret är er till hjälp.Med vänliga hälsningar,

Sms:a uppsägning av hyreslägenhet?

2017-02-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej gäller ett sms som uppsägning om ett hyres objekt? Det ska väl vara skriftligt eller?
Michelle Gaudin González |Hej, och tack för att du har vänt dig till Lawline!Jag utgår från att du menar hyreslägenhet. En uppsägning av ett hyresavtal ska vara skriftlig om du har hyrt lägenheten längre än tre månader i följd (12:8 JB). Ett sms borde anses vara skriftligt, vilket innebär att du kan säga upp lägenheten genom att skicka ett sms. Tänk på att skriva det tydligt så att det klart framgår att du säger upp hyresavtalet. Med vänliga hälsningar

Bostadshyresgästens skadeståndsansvar

2017-02-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej.jag har en fråga om skadegörelse på hus.jag ärvde ett hus efter min mor juli 2014. därefter fixades huset till för att kunna användas som bostad igen.jag hyr ut mitt hus från den 1 februari 2015 till den 30 juni 2016.Mina hyresgäster flyttar in i ett gammalt hus som fungerar som boende, men en muntlig överenskommelse att jag skulle stå för färg, tapet och eventuellt andra små saker som kunde behövas förbättras.allt i huset fungerade men var slitet.När min hyresgäst flyttar därifrån så finns det sopor överallt i huset och i garaget, det finns även sopor utspritt på tomten.Hon har även förstört köket så att det går inte att använda längre, det har också blivit skador på husets utsida under tiden hon har bott där.Jag gjorde en polisanmälan på detta men de lade ner förundersökningen.har man ingen rätt att få någon ersättning för vad som är förstört.jag har nu sålt huset med en stor förlust i marknadsvärde, detta pga vad som hon gjort med huset.Hon flyttade in i ett hus som fungerade och lämnade ett hus som inte alls fungerade att bo i utan en omfattande renovering.Kan man på något sätt få ersättning för det som har gjort?
Karl Montelius |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Frågor kring hyresförhållanden regleras i 12 kap. jordabalken (JB).Enligt JB 12 kap. 24 §ska hyresgästen väl vårda lägenheten, och gästen är ansvarig för alla skador som uppkommer på grund av hyresgästens oaktsamhet. Ansvaret gäller även om den som orsakar skadan hör till hyresgästens hushåll, är en tillfällig gäst eller annan som befinner sig i lägenheten med hyresgästens tillstånd. Det är du som hyresvärd som måste bevisa att hyresgästen (eller någon denne ansvarar för) har orsakat skadan. Om det går att visa på att skadorna inte fanns vid tiden för inflyttning och således uppstod under hyrestiden talar det starkt för att hyresgästen varit oaktsam. Detta görs bäst med hjälp av besiktningsprotokoll eller annan liknande dokumentation. Om hyresgästen inte betalar ersättning självmant kan du vända dig till domstol för att få igenom din krav, men tänk på att talan enligt JB 12 kap. 61 § måste väckas inom två år från att hyresgästen flyttat.Din hyresgäst verkar även ha lämnat huset ostädat vid avflyttning. Det finns inga regler om flyttstädning i JB 12 kap. utan det ska framgå av ert avtal om hyresgästen har varit tvungen att flyttstäda.Jag hoppas att svaret är er till hjälp.Med vänliga hälsningar,

Kvarlämnad egendom av hyresgäst

2017-02-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Min hyresgäst har lämnat möbler, bilar, cyklar hela garaget fullt av saker osv efter han blivit uppsagd. Enda sättet att få kontakt med han är genom en godman men hon säger att hon inget kan göra mer än att förmedla mellan oss. Hon har berättat att han har någon form av psykisk sjukdom vilket jag inte visste om när han fick hyra huset fick heller inte reda på att han hade en godman redan då. Ska sälja fastigheten och behöver göra en värdering nu men det går inte som det ser ut där [ser för bedrövligt ut gör det]. Så min fråga är vad gör jag?
Hanna Lindsten |Hej,Regler om hyra och hyresförhållanden finns i 12 kap. Jordabalken (s.k. Hyreslagen). I12 kap. 27 § Hyreslagen finner du reglerna om när en hyresgäst har flyttat och lämnat kvar egendom i bostadslägenheten eller annat utrymme som tillhör bostaden, såsom garage. Med "lägenhet" likställs uthyrning av hus. Om hyresgästen trots anmaning inte hämtat sin egendom inom 3 månader från tidpunkten för anmaningen tillfaller egendomen hyresvärden. Detta innebär att du som hyresvärd antingen muntligen eller skriftligen måste anmana din före detta hyresgäst att hämta sakerna. Du har bevisbördan för att anmaningen ska ha skett. Det är därför inte säkert att det är tillräckligt att den gode mannen förmedlar vidare din anmaning. Mitt råd är att du istället fortsätter att försöka få kontakt med hyresgästen. Om hyresgästen är oanträffbar tillfaller sakerna dig efter en tidsfrist på 6 månader efter flyttningsdatum. Gällande denna 6 månaders frist spelar det ingen roll om du försökt kontakta hyresgästen. När sakerna tillfallit dig får du disponera över egendomen som du vill. Med vänliga hälsningar,

Vem har ansvar för avlopp i en hyresrätt?

2017-02-17 i Hyresrätt
FRÅGA |vem har ansvar för avlopp i en hyresrätt
Jens Ödman |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Regler för uthyrning av lägenheter återfinns i Jordabalkens (JB) 12 kap. När det gäller ansvar och ersättningsskyldighet finns en regel i 12 kap. 24 § JB som säger att hyresgästen under hyrestiden ska vårda lägenheten och med vad därtill hör väl (s.k vårdplikt). Hyresgästen är vidare enligt samma paragraf bara skyldig att ersätta hyresvärden för skada som uppkommit genom hyresgästens vållande, vårdslöshet eller försummelse. Det innebär att hyresgäst endast är skyldig att ersätta skadan om hyresvärden kan visa att du agerat på sådant sätt. När man hyr en lägenhet brukar man normalt säga att man har en vårdplikt och således kan vara ersättningsskyldig, men att normalt användande inte ska innebära ersättningsskyldighet. Fortsättningsvis om bevisbörda, det är något oklart i praxis vem som ska bevisa att hyresgästen inte iakttagit den omsorg som krävs för att undgå ansvar. Som utgångspunkt är det hyresgästen som ska bevisa att han eller hon inte har varit försumlig, men om det finns en rimlig möjlighet att skadan har uppkommit på något annat sätt än hyresgästens försummelse så ska hyresvärden istället bevisa att det är hyresgästen som varit försumlig så att skadan uppkommit (se Högsta domstolens dom i NJA 1975 s 657). Detta på grund av att en hyresgäst inte ska kunna undgå ansvar enbart genom att hävda att denne inte vållat skadan. Sammanfattningsvis, vem som bär ansvaret (och således är ersättningsskyldig) för fel i avlopp i en hyreslägenhet beror på hur skadan orsakats och vem som kan anses bära ansvar för skadans uppkomst. Givet din fråga är det svårt att ge ett mer utförligt svar, men jag hoppas att du fick någon klarhet i din fråga! Jordabalken hittar du här.Vänligen,