Hyresvärdens rätt att få tillträde till hyresrätt

2017-03-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Vi i mitt bostadsområde har haft arbetare och hyresvärd gå in i våra lägenheter utan tillstånd för att åtgärda problem som varmvatten och försöka hitta en lösning på fukt problem i lägenheterna. Det har varit mycket prat om att det är olagligt men enligt Jordabalken 26 § så får hyresvärden utan uppskov få tillträde till lägenhet en vid för att genomföra nödvändiga arbeten som inte kan vänta. Min fråga är då, vart går gränsen för nödvändigt och kan inte vänta? Är det hyresvärden som gör bedömningen att det inte kan vänta?Tack för er tid !
Christian Postolovski |Hej,Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Du har helt rätt när du skriver att en hyresvärds rätt att under hyrestiden få tillträde till lägenheten för tillsyn, visning och utförande av förbättringsarbeten regleras i 12 kap. 26§ jordabalken (1970:994)(JB). En hyresvärd är skyldig att under hyrestiden hålla lägenheten i brukbart skick och att ombesörja sedvanlig reparationer, 12:15 JB. Du som hyresgäst har en vårdplikt. För att hyresvärden ska kunna fullgöra sina förpliktelser och ha möjlighet att följa upp att du som hyresgäst sköter hand om din vårdplikt, har hyresvärden möjlighet att få tillträde till din hyresrätt utan uppskov för att utöva nödvändig tillsyn. Utan uppskov innebär att hyresvärden har rätt till tillträde genast. Hyresvärden har bland annat rätt till tillträde för besiktningar som företas med vissa tidsmellanrum, men även besiktningar som behövs göras av särskilda skäl till exempel när en hyresgäst flyttar från sin hyresrätt. Vidare har hyresvärden rätt att utan uppskov få tillträde till din hyresrätt för att utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada, såväl reparationer som standardförbättringar innefattas i begreppet förbättringsarbeten. Det innebär att en hyresvärd som upplever att ett arbete måste göras för att avhjälpa en skada som medför fara för fastighetens bestånd exempelvis arbete för att åtgärda vattenläckage, har rätt att tillträda din hyresrätt. Om du som hyresgäst inte kan tillträda lägenheten på grund av arbetet hyresvärden utför, har du rätt till hyresnedsättning, uppsägning av avtalet eller skadestånd (se 12:16 JB)I huvudregel har en hyresvärd inte rätt att inneha en reservnyckel till lägenheter, men hyreskontrakt innehåller ofta en klausul som ger hyresvärden rätt att inneha reservnyckel. En sådan klausul ger däremot inte hyresvärden rätt att när som helst beträda lägenheten. Medgivande krävs från dig som hyresgäst med undantag för ärenden som är av mycket brådskande natur. Av 12:26 5st. JB framgår det att kronofogden får meddela särskild handräckning om en hyresgäst vägrat hyresvärden tillträde till en lägenhet. Hyresrätten kan i dessa fall sägas upp enligt 12:42 JB. Om hyresgästen har en giltig ursäkt för sin vägran eller om det som ligger hyresgästen till last skulle vara av ringa betydelse är inte uppsägning aktuellt. Sammanfattningsvis kan sägas att din hyresvärd i huvudregel har rätt att tillträda din hyresrätt för tillsyn eller för att utföra förbättringsarbeten. Detta får göras genast om hyresvärden bedömer att arbetet eller tillsynen inte kan skjutas upp utan att fastigheten skadas. Om din hyresvärd bedömer att problemet med varmvattnet eller fukten inte kan skjutas upp utan skada på fastigheten, har hen rätt att tillträda din hyresrätt för att utföra tillsyn eller förbättringsarbeten. Om tillsynen och arbetet kan uppskjutas utan att fastigheten skadas så har din hyresvärd inte rätt att beträda din hyresgäst. Med många vänliga hälsningar,

Uppsägning av hyresgäst på grund av skada

2017-03-20 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej jag har en hyresgäst till mitt hus som ligger i skåne.Han har tagit bort bärande väggar så att huset har sjunkit ner en del. Jag vill säga upp hyresgästen med omedelbar verkan hur går jag bäst tillväga ?
Fanny Rudén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!På ett hyresförhållande så gäller den s.k. hyreslagen, 12 kap. jordabalken (JB). Lag om uthyrning av egen bostad gäller däremot före hyreslagen, om det rör sig om en privatperson som hyr ut sin egna bostad för annat än fritidsändamål. Om flera lägenheter (t.ex. flera delar av huset) hyrs ut så gäller lagen endast på den första uthyrningen.En bostadshyresgäst som har besittningsskydd har i stort sett rätt att få sitt hyresavtal förlängt när hyresvärden säger upp avtalet och begär att hyresgästen ska flytta. Vid upplåtelse enligt lag om uthyrning av egen bostad så saknar dock hyresgästen besittningsskydd om parterna inte avtalar om att besittningsskydd ska gälla. Besittningsskyddet gäller inte heller då hyresrätten är förverkad, se mer om det nedan.Vanlig uppsägning enligt lag om uthyrning av egen bostadEtt hyresavtal som gäller tills vidare måste sägas upp för att upphöra att gälla. Ett hyresavtal som löper på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, enligt lag om uthyrning av egen bostad så får även ett sådant avtal sägas upp innan hyrestidens slut. Enligt samma lag gäller att hyresvärden får säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om inte längre uppsägningstid har avtalats. (3 § lag om uthyrning av egen bostad).Vanlig uppsägning enligt hyreslagenHyresavtal som gäller för obestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla. Även ett tidsbegränsat avtal ska sägas upp för att upphöra att gälla om hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd, annars upphör det att gälla vid hyrestidens utgång (12 kap. 3 § JB). Hyresavtal på obestämd tid kan sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om avtalet löper på bestämd tid gäller olika tider beroende på hur lång hyrestiden är (se 12 kap. 4 § JB).Uppsägning av förverkad hyresrättDet finns dock även möjlighet att säga upp avtalet att gälla omedelbart om hyresrätten är förverkad. Det betyder att hyresgästen har gjort någon otillåten åtgärd som uppräknas i hyreslagens 42 § (12 kap. 42 § JB). En av de punkter som räknas upp i den paragrafen är sjätte punkten som stadgar att om lägenheten vanvårdas eller hyresgästen åsidosätter sin skyldighet att (enligt 12 kap. 25 § JB) bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten, då är hyresrätten förverkad och kan sägas upp omedelbart (såvida det ej är av ringa betydelse).Är hyresrätten förverkad på grund av vanvård, men rättar hyresgästen till felet innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden (12 kap. 43 JB).Hyresgästens skyldighet att vårda lägenhetenUnder hyrestiden har hyresgästen en skyldighet att vårda lägenheten och är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande (12 kap. 24 § JB). Detta gäller även om skadan orsakas av någon som utför arbete för hans räkning i lägenheten (som t.ex. byggarbetare). Hyresgästen har även en skyldighet att underrätta hyresvärden om skada som måste avhjälpas snabbt, för att undvika ytterligare olägenhet. Om hyresgästen underlåter att underrätta hyresvärden om sådan skada så är hyresgästen ansvarig även för skadan som föranleds av den underlåtelsen (se 12 kap. 24 § andra stycket JB).Sammanfattningsvis betyder detta att du dels har möjlighet att säga upp avtalet att upphöra, antingen med beaktande av en uppsägningstid enligt lag om uthyrning av egen bostad 3 §, eller omedelbart utan beaktande av uppsägningstid enligt reglerna om förverkad hyresrätt i jordabalken. Du har även möjlighet att kräva hyresgästen på ersättning för den skada som uppstått till följd av hyresgästens vållande. Hoppas du fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att komma in med en ny!Vänligen,

Hyresgästens rätt till förlängning av kontraktet m.m.

2017-03-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag har en förstahandskontrakt på hyreslägenhet hos Wallenstam men efter jag har blivit singel behöver jag byta till en billigare lägenhet. Jag kommer från Danmark och har svårt att få koll på vilka lagar som gäller i Sverige. Jag känner mig trygg vid att hyra från stora kommunalr bolag som Familjebostäder, Poseidon eller Bostadsbolaget, men är osäker på vad som gäller om man jag byter till en lägenhet som ägs av små privata företag eller privatpersoner (som t.ex. hyr ut källaren). Har de samma skyldigheter överför mig som de stora företag? Eller kan små privata företag/privatpersoner t.ex. plötsligt säga upp mitt kontrakt om dom själv eller någon släkting/vän vill flytta in i min lägenhet? Vad gäller t.ex. om dom säljer huset, måste dom då erbjuda mig ett annat boende istället eller blir jag plötsligt hemlös? Jag är rädd att riskera att av någon anledning bli utan bostad även om jag sköter min del, respekterar trivselsreglerna, betalde hyran i tid osv. Snälla hjälpa mig förstå vad som gäller! Mvh Karina
Karl Montelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår dig undrar du vilka rättigheter du har som hyresgäst i allmänhet, och särskild vad som gäller när mindre företag eller privatpersoner är hyresvärdar. Den viktigaste frågan uppfattar jag vara rätt till förlängning av avtalet om hyresvärden säger upp kontraktet, det så kallade besittningsskyddet.Privat uthyrningSom hyresgäst är boendet sämst skyddat om man hyr bostad av någon som inte har uthyrningen som näringsverksamhet. I sådant fall blir privatuthyrningslagen tillämplig, och hyresvärden kan alltid säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid (om inte längre tid avtalats) utan att du som hyresgäst har rätt till förlängning av avtalet. En tumregel för när hyresvärden anses ha uthyrning som näringsverksamhet är enligt förarbetena att hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två bostäder. I övriga avseenden gäller de vanliga reglerna om hyra, vilka finns i 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.HyreslagenOm du hyr av en större hyresvärd som har som verksamhet att hyra ut bostäder gäller andra regler för besittningsskydd. Huvudregeln är, om du sköter skyldigheterna som hyresgäst, att du alltid har rätt till förlängning av kontraktet även om hyresvärden säger upp det. Undantagen när du kan behöva flytta är de särskilda situationer som finns uppräknade i 12 kap. 46 § JB. I dessa fall görs en avvägning mellan ditt och hyresvärdens intressen, vilket innebär att även om en sådan situation föreligger är det inte säkert att du måste flytta. Det är bra att vara uppmärksam på vad som står i kontraktet; om det t.ex. finns en klausul om att huset kan komma att rivas eller genomgå en större ombyggnad anses du medveten om den risken och kan behöva flytta utan att bli anvisad en ersättningsbostad.Andra regler som är bra att vara medveten om är hyresvärdens skyldighet att underhålla lägenheten med jämna mellanrum. Det betyder att du som hyresgäst inte har en skyldighet att låta utföra reparationer och kontroller som behövs för att lägenheten ska hålla ett brukbart skick. Du har dock en skyldighet att vårda lägenheten och ersätta skada som uppkommer genom vårdslöshet (12 kap. 24 § JB). Hyresvärden får tåla att du sätter upp saker på väggarna och att slitage uppstår på ytskikt, men allvarligare saker kan behöva ersättas. Det är viktigt att du tar del av besiktningsprotokollet inför inflyttning och noterar om det stämmer överens med skicket på lägenheten när du flyttar in.Om du har fler funderingar får du gärna höra av dig igen.Med vänliga hälsningar,

Besittningsskydd och uppsägningstid för garage

2017-03-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag har sålt min bostadsrätt nyligen och har i samband med denna hyrt ett garage. Garaget ingick alltså inte i försäljningen. Nu har hyresvärden sagt upp garageplatsen eftersom jag sålt lägenheten. Vilka möjligheter har jag att få fortsätta hyra garaget, alternativt hur lång uppsägningstid kan jag få?
Michelle Gaudin González |Hej, och tack för att du har vänt dig till Lawline!Villkor om att vara medlem i bostadsrättsföreningen?Om det inte finns något villkor för hyrningen av garaget i ert avtal (som kan vara såväl skriftligt som muntligt) som säger att man ska vara medlem i bostadsrättsföreningen så regleras frågan om uppsägningstiden av hyreslagen eftersom ett garage anses vara en lokal i lagens mening (12:1 JB).Lagstadgad uppsägningstidEftersom du frågar hur lång uppsägningstid du kan få antar jag att hyresavtalet har gällt för obestämd tid. I så fall har du nio månaders uppsägningstid (12:4 st 1 p.2 JB). BesittningsskyddDet finns inget direkt besittningsskydd för hyrning av lokaler vilket innebär att det inte går att tvinga hyresvärden att förlänga avtalet. Däremot finns ett s.k. indirekt besittningsskydd som egentligen är ett skadestånd som du kan få för sådan förlust som du har lidit på grund av flyttningen (12:57 JB). För att du ska kunna få indirekt besittningsskydd krävs det att- det objektivt inte kan anses att hyresvärdens skäl att säga upp garaget är starkare än ditt intresse att använda garaget. Med andra ord krävs det att du har sagts upp utan godtagbar anledning. (12:57 st 1 p.4 JB e contrario).- du måste ha ett beaktansvärt eller skyddsvärt intresse av att ha kvar lägenheten.ErsättningenOm du har rätt till indirekt besittningsskydd så har du rätt till en minimiersättning på ett års hyra för garaget (12:58b st 1 JB).Du har även rätt till extra ersättning om minimiersättningen inte räcker till de förluster som du har lidit till följd av uppsägningen såsom t.ex. flyttningskostnader (12:58b st 2 JB).TidsfristerTänk på att du måste ansöka om medling hos hyresnämnden inom två månader från uppsägningen för att kunna ha möjlighet att få ersättningen om din hyresvärd inte skulle gå med på att ge dig den. Hyresnämnden är en domstol som har hand om hyres- och bostadsrättstvister. Uppsägningen utan verkan?Om din hyresvärd inte har berättat följande saker gäller inte uppsägningen (12:58 JB). Din hyresvärd måste ha, då hen har sagt upp lägenheten, berättat för dig om de villkor som hen kräver för att förlänga hyresförhållandet eller berättat om anledningen till att hen inte vill förlänga hyresförhållandet. Hen måste dessutom ha berättat att du, om du inte går med på att flytta utan att få din ersättning (från det indirekta besittningsskyddet), har två månader på dig från uppsägningen att ansöka om medling hos hyresnämnden. Hoppas att svaret har hjälpt dig. Du är välkommen att ställa fler frågor om du har några!Med vänliga hälsningar

Ändring hyresavtal djur

2017-03-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Min katt går ut i koppel och följer med till tvättstugan ibland. Jag har en granne som påstår att hen är kraftig allergisk och katten inte får vistas i allmänna utrymme - trapphus eller tvättstuga. Hyreavärden gick med på det. Vad säger lagen om djur som vistas i almänn utrymme? . Har ingen sån klausul i hyreskontraktet.
Amanda Strömblad Larsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!12 kap JB som reglerar hyra är semidispositiv, innebärande att man kan avtala om vissa saker. En innebörd som går att avtala om är exempelvis huruvida ni får ha husdjur eller inte på allmänt utrymme i hyresfastigheten. Eftersom det inte fanns något reglerat i hyresvillkoren tidigare gällande djur, innebär detta en ändring av hyresvillkoren och hyresvärden måste då meddela hyresgästen (12 kap, 54 1 JB). Detta är för att vidare inleda förhandlingar mellan dig och din hyresvärd. Därefter ska som huvudregel förhandlingar inledas och kan ni inte förenas kan din hyresvärd kontakta hyresnämnden och ansöka om ändring i hyresvillkoren (12 kap 54 §, 1 st, 2 men.) Hyresnämnden beslutar därefter i frågan. Skulle därefter förhandlingarna innebära att hyresvärden får igenom sin ändring, blir nästa uppkommande fråga från och med när de ändrade villkoren gäller, och huvudregeln är att de nya villkoren ersätter de gamla från det att avtalet som tidigast hade kunnat sägas upp. Detta beror dock på hur hyresavtalen ser ut (12 kap 55d§)Hoppas att du fick svar på din fråga!

Normalt slitage eller skada?

2017-03-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag har under det senaste året hyrt en lägenhet i andrahand. Innan inflyttning var ett av kraven för att få kontraktet att vi skulle betala en depositionsavgift på 20,000kr. Denna summa ska användas ifall vi på något sätt har utsatt lägenheten för skada som inte kan inkluderas i som det står enligt kontraktet "normalt slitage".Vid inflyttning så informerade bostadsrättsägaren om att han med "normalt slitage" inte menade skador som hål i en vägg, sprucket golv eller ifall vitvaror har blivit förstörda.Nu när vi ska flytta ut ser vi tydliga märken på väggar där vi tidigare har haft sängar. Samt mindre märken på vita väggar. Förutom detta så lämnar vi tillbaka lägenheten i så gott som nytt skick utan skador på lägenheten. Det var sedan tidigare skruvhål i andra väggar ifrån tidigare hyresgäster eller bostadsrättsägaren själv.Kan bostadsrättsägaren kräva oss att betala detta? Anses detta vara skada eller normalt slitage?
Christian Postolovski |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av 12 kap 24§ Jordabalken (JB) framgår det att hyresgäster har en vårdplikt. Den skyldighet vårdplikten medför innebär att hyresgästen ska vidta de åtgärder som krävs för den löpande skötseln av lägenheten och att se till att det inte uppkommer skador som försämrar bostadens skick. Vårdnadsplikten omfattar inte enbart lägenheten utan även andra förhyrda utrymmen såsom vind och källare. Viktigt att poängtera är att en hyresgäst inte endast ansvarar för egen vårdslöshet utan även vårdslösa handlingar från gäster, familj eller hantverkare. Däremot är hyresgästen inte ansvarig för rena olyckshändelser.Skador på lägenheten som uppkommit genom normal användning hör inte till sådana skador som hyresgästen behöver ersätta. Bedömningen om en skada har uppkommit genom normalt slitage eller inte görs i det enskilda fallet, men utgångspunkten är att det som inte uppkommit på grund av hyresgästens vårdslöshet är att räkna som normalt slitage. Enligt rättsfallet NJA 1987 s.668 har den hyresvärd som kräver ersättning för skada till uppgift att bevisa att skadan skett under hyrestiden. Av NJA 1975 s.657 följer att om hyresvärden lyckas göra det antagligt att skadan uppkommit under hyrestiden, ska det framkomma omständigheter som visar på att skadorna inte beror på hyresgästen. Du har angett att det i kontraktet mellan dig och din hyresvärd sägs att du inte ska ansvara för normalt slitage. Vidare har din hyresvärd informerat dig om att det med skada menas t.ex. hål i väggar, sprucket golv eller förstörda vitvaror. Är skadorna du nämner i din fråga normal slitage eller inte?- Tydliga märken på väggen där ni tidigare haft sängar: Märken i väggar efter möbler hör i regel till normalt slitage. Har märkena däremot uppkommit genom vårdslöshet utgör de däremot skada. - Mindre märken på vita väggar: Även mindre märken på väggar är att räkna som normalt slitage t.ex. fettfläckar på vita väggar i ett kök. Återigen kan det vara skada om märkena uppkommit genom vårdslöshet. - Skruvhål i väggar: I din fråga anger du att det finns skruvhål i några av lägenhetens väggar och att skruvhålen inte gjorts av dig. Det framkommer dock ingen information om skruvhålens karaktär. Att tavlor hängs upp i lägenheter eller att skruvhål måste göras för att få upp möbler är normal användning av lägenhet. Om det finns en mängd skruvhål i nära anslutning till varandra, om skruvhålen är stora eller om de har uppkommit genom vårdslöshet kan skruvhålen komma att klassas som skada. För att styrka ditt påstående om att du inte gjort skruvhålen är det bra om det finns angivet i ett besiktningsprotokoll att skruvhålen fanns vid inflyttningen. Annan dokumentation som visar att skruvhålen fanns när du flyttade in i lägenheten såsom fotografier, underlättar din bevisning.Med många vänliga hälsningar,

Uppsägning av hyresgäst i villa

2017-03-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej.En nära släkting till mig äger en villa med en separat lägenhet på andra våningen. Lägenheten är uthyrd sedan några år och själv bor hon på nedervåningen. Hyresgästerna har skött sig utan anmärkning, men nu behöver min släkting lägenheten då hon vill hyra ut den till sitt barnbarn istället, som dessutom kan hjälpa henne vid behov. Kontraktet har just nu ingen tidsbegränsning. Kan hon säga upp lägenheten? Vilka regler gäller?
Karl Montelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Eftersom din släkting hyr ut en del av sitt eget hus i syfte att hyresgästen ska använda det som bostad, blir lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig (privatuthyrningslagen). Detta är dock under förutsättning att hyresavtalet ingicks efter 1 februari 2013, och då jag inte vet när avtalet skrevs tar jag i svaret upp vad som gäller om privatuthyrningslagen gäller eller om de vanliga reglerna i 12 kap. jordabalken (JB) ska användas.PrivatuthyrningslagenEn stark fördel för din släkting om privatuthyrningslagen är tillämplig är att hyresgästen som huvudregel aldrig har rätt till förlängning av avtalet (3 § tredje stycket.). Hyresvärden kan då alltid säga upp avtalet till att upphöra med tre hela månaders uppsägningstid. Det sägs inget i lagen om att uppsägningen ska vara skriftlig, men jag rekommenderar det starkt för det fall att ni måste kunna bevisa att uppsägning skett.12 kap. JB (hyreslagen)Om jordabalken ska tillämpas är istället huvudregeln att hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet, utom i de undantagsfall som räknas upp i 12 kap. 46 §. Du skriver att hyresgästerna har skött sig utan anmärkning, så då tänker jag att det är undantaget i sjätte punkten om en- eller tvåfamiljshus som främst är aktuellt. Då görs en intresseavvägning mellan din släktings intresse av att kunna förfoga över lägenheten och hyresgästens intresse av att kunna bo kvar. Om fallet är så att hyresvärden själv tänkt flytta in eller sälja huset får hyresgästen regelmässigt flytta, medan situationen är mer svårbedömd om hyresvärden vill hyra ut till någon annan. Du nämner att din släkting vill hyra ut till sitt barnbarn som även kan ge släktingen omsorg vid behov. Om det inte finns några särskilda omständigheter hos hyresgästerna som motiverar ett starkt intresse av att bo kvar i huset, framför allt rörande barn, låter det för mig som att det inte föreligger hinder för din släkting att säga upp hyreskontraktet även enligt 12 kap. JB. Här gäller också tre hela månaders uppsägningstid om inte längre tid avtalats, och det är krav på skriftlig uppsägning enligt 12 kap. 8 § JB.Jag hoppas att svaret är er till hjälp.Med vänliga hälsningar,

Besittningsskyddet vid hyra av en- eller tvåfamiljshus

2017-03-11 i Hyresrätt
FRÅGA |HejMina föräldrar hyr ut ett hus som de äger. Hyresavtalet skrevs på 130901 och tillsvidare. Det har också samma datum upprättats en handling angående besittningsskyddet. Blankett NH-4 där nedanstående bockats i. i ett en- eller tvåfamiljshus (som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet) eller en bostadslägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet (som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet)Vi kommer överens om att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden begär att hyresförhållandet ska upphöra på grund av att hyresvärden ska bosätta sig i lägenheten eller överlåta huset. Det står också att giltighetstiden på detta avtal gäller i fyra år från tillträdesdag.Hyresgästen har under två år påtalat att hon letar efter annat boende.Jag och min sambo vill nu flytta in i huset ganska omgående och undrar vad det är som gäller.Är det bara att säga upp hyresgästen och är det tre hela månader som gäller innan hon behöver vara ute?Med vänlig hälsning
Karl Montelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.En hyresgäst har som huvudregel rätt till förlängning av avtalet när hyresvärden säger upp det, utom i de undantagsfall som räknas upp i jordabalken (JB) 12 kap. 46 §. Hyresgästens rätt till förlängning kallas för besittningsskydd. I paragrafens sjätte punkt finns ett undantag när det gäller uthyrning av en- eller tvåfamiljshus, och en hyresgäst har inte besittningsskydd om upplåtaren (dina föräldrar) har ett sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. De vanligaste fallen när denna regel kan tillämpas är om hyresvärden själv vill flytta in i eller sälja huset/lägenheten, men den kan tillämpas även i andra fall. Det finns situationer liknande din som har bedömts i praxis, och det är ett berättigat intresse för hyresvärden att kunna hyra ut till familjemedlemmar. Det bedöms dock inte riktigt lika starkt som om hyresvärden vill ta över huset själv, och då blir övriga omständigheter avgörande. Om hyresgästen under längre tid uttalat letat efter annat boende lär det tala för att hyresgästen kan sägas upp.Det finns vissa möjligheter att avtala bort besittningsskyddet, vilket har skett i blankett NH-4. Det som har bockats i på blanketten motsvarar JB 12 kap. 45 a § punkt 2 a. Som jag uppfattar regeln är det en förutsättning för att besittningsskyddet ska brytas att dina föräldrar vill bosätta sig i huset eller sälja det. Att besittningsskyddet har avtalats bort har då ingen betydelse om syftet med en uppsägning är att dina föräldrar vill hyra ut till dig och din sambo istället.Möjligheten för dina föräldrar att säga upp nuvarande hyresgäster är då om ovan nämnda undantag i JB 12 kap. 46 § kan tillämpas. Exempel på andra omständigheter som kan tala emot en förlängning av nuvarande gästers kontrakt är att hyrestiden varit relativt kort, om det finns möjligheter till annat boende och om hyresgästen inte har barn. Uppsägningen ska vara skriftlig, uppsägningstiden är tre hela månader, och det kan ta längre tid innan huset blir tomt om hyresgästerna bestrider uppsägningen.Jag hoppas att svaret är er till hjälp.Med vänliga hälsningar,