Rätt till nedsättning av hyra vid skada på kakel i duschen

2017-06-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag flyttade till Umeå i slutet av Augusti 2016 för att studera och hade fått tag i en lägenhet som jag skulle få hyra i andrahand av en släkting till mig. Allting gick bra tills i början va december samma år när jag upptäckte sprickor i kaklet på golvet i duschen. Jag hörde då av mig till hyresvärden som sa att det bör kollas upp så snart som möjligt, ca en vecka senare kommer det folk och tittar på vattenskadan. Fram tills i februari händer det ingenting, då rivs golvet upp och en luftavfuktare ställs in. Sen dess har det inte hänt något i badrummet. Jag har inte heller fått någon nedsatt hyra pga. att man enligt hyrevärden inte gör så, och att inte ens stora bostadsföretag gör så. Men jag vet att jag har rätt till hyresavdrag. Hon ligger tydligen också i skilsmässa och vill inte innan det är klart fixa vattenskadan så att jag kan duscha. Nu är det i slutet på juni och det har då alltså gått snart 7 månader, så mina frågor är:- Hur lång tid är rimligt för att fixa duschen?- Kan hon "vägra" renovering trots bodelning?- Kan jag kräva/få pengar tillbaka i efterhand pga. hon ej gav mig nedsatt hyra? Och hur lång tid efter i såna fall?
Karl Montelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler om hyra finns i jordabalkens (JB) 12e kapitel.Hyresvärden är under hyrestiden skyldig att hålla lägenheten i godtagbart skick (JB 12 kap. 9 och 15 §) och dusch ingår i lägsta godtagbara standard för en hyreslägenhet enligt JB 12 kap. 18 a § sjätte stycket. Om lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan, blir ett antal följder i JB 12 kap. 11 § aktuella (genom 12 kap. 16 §). Det är därför viktigt att först bestämma när skadan uppstått, vilket får göras utifrån det skick lägenheten ska ha enligt ovan nämnda 9 §. Lägenheten ska då vara fullt brukbar för bostadsändamål. Jag är själv inte helt insatt i de tekniska frågorna, men sprickor i golvkaklet lär medföra ökad risk för fuktskador i badrummet, och en sådan risk påverkar möjligheterna att använda duschen fullt ut. Därför vill jag påstå att lägenheten är skadad när sprickorna i kaklet upptäcktes.Hyresvärden har då att åtgärda skadan så snart det kan ske, enligt JB 12 kap. 11 §. Exakt hur lång tid det kan handla om i detta fall kan jag inte svara på, men sju månader är uppenbart för lång tid. Att hyresvärden ligger i skilsmässa påverkar inte skyldigheten att åtgärda skadan. Hyresnedsättning har du rätt till enligt JB 12 kap. 11 § tredje punkten. Den beräknas utifrån hur nedsatt användandet av lägenheten är procentuellt sätt, vilket i praktiken blir en ganska skönsmässig uppskattning. Rätt till nedsättning av hyran föreligger under den tid som hyresvärden underlåter att avhjälpa skadan, och om du har betalt full hyra under tiden kan du kräva pengar tillbaka i efterhand. Ett problem är dock hur mycket pengar det kan bli fråga om då frågan om hyresnedsättning inte är avgjord. Om ni inte kommer överens krävs en rättslig process i hyresnämnden. Hyresnämnden erbjuder även medling om ni behöver hjälp att förlikas. Rätt till nedsättning av hyran föreligger även framåt i tiden fram till dess att skadan är avhjälpt. Du kan då deponera den del av hyran du anser att nedsättningen ska uppgå till hos länsstyrelsen, som förvaltar beloppet till dess att frågan är avgjord (JB 12 kap. 21 §).Jag hoppas att svaret är till hjälp.Vänliga hälsningar,

Hyresgäst som ska flytta vägrar betala för el

2017-06-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hyresgästen vill flytta ut och vägrar betala för el trots att han ska enligt vårt kontrakt. Elverket tvingar hyresvärden att betala under tiden tvisten pågår. Har hyresvärden det yttersta ansvaret mot elverket?
Beatrice Walldov |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Enligt 12 kap. 42 § 1 st p. 1 jordabalken (1970:994) har du som hyresvärd rätt att säga upp avtalet i förtid om inte hyresgästen betalar hyran. Detta gäller även el. Eftersom hyresgästen ändå vill flytta är uppsägning inte någon vidare lösning på problemet. Dock är hyresgästen skyldig dig pengar för avseende elen enligt ert avtal och detta kan du kräva av honom trots att han flyttar. Där möjligt att mot en avgift kräva in pengarna med hjälp av Kronofogden, instruktioner för hur du gör detta hittar du HÄR. Då hjälper Kronofogden dig att kräva in den skuld som hyresgästen är skyldig att betala. Jag hoppas att du är nöjd med ditt svar, om inte, eller om du har närmre funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Skyldighet att ersätta skador i hyresrätt

2017-06-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag och min man hyr en bostadsrätt i andra hand. I duschrummet har det lossnat små kakelplattor på en ca 5 cm hög list som ligger på golvet (för att hindra vattnet rinna ut i rummet). Vår hyresvärd blev orolig att det hade blivit fuktskada och beställde en besiktning av hantverkare. Denna kille sa att det inte fanns något fukt i golvet, alltså inget stort problem, men ett åldersproblem, för huset är gammalt, sedan 50-talet.Vår värd har sagt att hon tänker betala detta med pengar ur vår deposition, som vi fick lämna till henne när vi flyttade in.Själva anser vi att det är hyresvärden som skall betala normalt underhåll av duschrummet. Vi tycker oss inte ha använt duschen på något vårdslöst sätt. Nu får vi inte heller använda duschen förrän i augusti då en hantverkare kan komma. Borde inte vi få hyresnedsättning för tiden om vi inte kan använda den?Vem anser ni skall betala reparationen? Är det ett problem för oss att vi inte berättade för värden om kaklet meddetsamma? Hon såg det själv på ett besök, vilket var max en vecka efter att vi själva hade sett det.Tacksam för svar.
Henrik Reinhammar |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid hyra av bostad finns det en fördelning av betalningsansvar i Jordabalkens 12 kapitel. Där föreskrivs det i 15 § att hyresvärden ska hålla lägenheten i brukbart skick. Detta innebär att hyresvärden måste bekosta reparationer och liknande för att bostadens standard ska vara tillräckligt bra. Det finns ett undantag från denna regel i 24 §, vilket föreskriver att hyresgästen är skyldig att ersätta sådan skada som uppkommer genom egen vårdslöshet eller försummelse. I ert fall kan inte er försummelse eller försummelse ligga till grund för den uppkomna skadan. Den verkar snarare ha att göra med husets ålder. Därför ska inte ni vara skyldiga att ersätta denna. Ni har rätt i den delen. När det kommer till att ni inte berättat om kakelplattorna borde inte det ändra att hyresvärden ska bekosta reparationen. Enligt Jordabalkens 12 kapitel 24 § 2 stycket måste en hyresgäst upplysa hyresvärd om skador som kan orsaka större skada. Till exempel läckor i vatten- eller avloppsledningar måste meddelas direkt för att hindra större skada. Den skada som uppstått i ert fall borde inte vara tillräckligt stor för att ni ska kunna ha en skyldighet att meddela hyresvärden. Däremot kan det i framtiden vara bra att meddela alla skador till hyresvärden direkt för säkerhets skull. Även om en skada är liten bör ni inte strunta i att berätta det på en vecka.Jag hoppas ni fick svar på er fråga!

Höja hyra för ny hyresgäst?

2017-06-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi har sagt upp våran lägenhet och har då 3månaders uppsägning, vi vill flytta ut 1 månad tidigare och har hittat en lämplig hyrestagare, vilket va ok att hitta av hyresvärden.Han ville ha lägenheten men fick höra att hyran skulle höjas från 5895:- till 6700:- är det rätt av hyresvärden att göra en sådan höjning?
Michelle Gaudin González |Hej, och tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar frågan som att hyresvärden har sagt att hyran kommer att höjas för den hyresgäst som flyttar in efter att ni har flyttat ut. Hyresbeloppet bestäms på två olika sätt, antingen genom:- att hyresvärden och den potentiella hyresgästen avtalar om hyresbeloppet eller- att hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen och bestäms genom en överenskommelse mellan en hyresvärds- och hyresgästorganisation. (12:19 JB)Den nya hyresgästen kommer att få ett annat hyresavtal än det ni har, vilket innebär att hyresvärden får höja hyran för den nya hyresgästen om det framgår av avtalet. Med andra ord finns det inget hinder mot att er hyresvärd vill ha en högre hyra för en ny hyresgäst, även om det dessvärre blir till er nackdel genom att den potentiella hyresgästen tappar intresset. Hoppas du fick svar på din fråga. Du är välkommen att ställa fler frågor om du har några!Med vänliga hälsningar

Omförhandling av hyresvillkor vid lokalhyra

2017-06-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hyr en lokal för versamhet. Har nu den 23/5 blivit uppsagd..omförhandling av hyra. Inget underlag med ny hyra var bifogat. Har till dags dato ej fått något underlag, trots påminnelse till ordföranden.Vad gör jag?
Karl Montelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om hyresvärden ensidigt vill ändra hyresvillkoren ska det ske enligt de former som ställs upp i jordabalken 12 kap. 58 §. Hyresvärden ska då i uppsägningen ange de villkor som krävs för att hyresförhållandet ska fortsätta, i det här fallet den nya hyran som begärs, samt en underrättelse om att hyresgästen ska hänskjuta frågan till hyresnämnden om parterna inte kan komma överens. Om hyresvärden inte följer detta framgår av paragrafens andra stycke att uppsägningen är utan verkan och hyresförhållanden löper vidare på gällande villkor. Om ni inte tillsammans kommer överens om en ny hyra bör du hänvisa hyresvärden att göra på det sätt som lagen påbjuder.Jag hoppas att svaret är till hjälp.Vänliga hälsningar,

Lägsta godtagbara standard hyresrätt

2017-06-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Har precis flyttat ut från en hyresrätt där jag bott i 2,5år. Tyckte alltid det var sjukt omständligt att där inte fanns ett förråd till lägenheten, varken i eller utanför den. Nu när jag berättade det för en kompis påtalade hon att det står i lagen att det ska ingå ett förråd till hyresrätter. Att det skulle är lägstanivån för acceptabel standard.Stämmer detta? Kan jag begära återbetalning av den del av hyran förrådet skulle motsvara? (kanske 5%)Byggnaderna är från 1958-59. Lägenheten var en 2-rummare. Tack på förhand!
Lovisa Nilsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det är mycket riktigt som du säger att det i lag finns stadgat att det för att lägsta godtagbara standard ska uppnås ska finnas tillgång till förrådsutrymme. Detta framgår i 12 kap 18a § jordabalken. Denna paragraf syftar till att hyresnämnden på hyresgästs begäran ska kunna ställa krav på hyresvärden att uppfylla den del där hyresrätten brister och inte till att hyresgäst ska kunna få nedsatt hyra.Som svar på din fråga kan det nog alltså bli svårt att kräva ut ersättning på grund av detta.Hoppas att detta svar hjälpte dig! :)Med vänliga hälsningar,

Störningar i hyresrätt

2017-06-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Vi är en familj med småbarn som bor i en hyreslägenhet nu i två år. Grannen brukar festa varenda fredag eller lördag, i bland förekommer festen en vardag också i orymliga tider då mellan 21.00 och 02.00 på natten. Mycket störande moment, högljud dunkande musik och gapande gäster hos grannen, t o m bråk förekommer och omyndiga barn finns i kretsen där alkoholen förekommer. Störningsjouren är kontaktad ett par gånger, grannen är säkert underrättad om det, men hon slutar inte festa. Festerna förekommer fortfarande och stör. Vad gör man och hur lider lagen om detta?
Isabel Frick |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler gällande hyresrätter finns i 12 kap. jordabalken, även kallat hyreslagen. Se den lagen här.En hyresgästs skyldigheterVid användandet av en hyreslägenhet får en hyresgäst inte orsaka störningar i sådan grad att de är skadliga för hälsan eller på annat sätt försämra bostadsmiljön för de andra som bor i omgivningen (12 kap. 24 §). Vad som utgör en störning får bedömas från fall till fall men det som kan sägas är att de boende ska kunna sova ostört på natten medan man på dagen får tåla lite mer liv och rörelse.Utifrån det du beskriver i frågan låter det som att störningar är sådana som inte ska behöva accepteras.ÅtgärderOm det förekommer störningar från en hyresgäst ska hyresvärden säga till hyresgästen att genast sluta med störningarna samt underrätta socialnämnden i den aktuella kommunen. Om hyresgästen inte förbättrar sig kan hyresrätten förverkas, det vill säga att hyresavtalet sägs upp.Jag rekommenderar dig att prata med din hyresvärd om de störningar som du upplever. Hyresvärden bör då säga till den störande hyresgästen att genast upphöra med störningarna. Det är endast hyresvärden som kan säga upp en hyresgästs hyresavtal om störningarna inte upphör.Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att höra av dig igen!Vänligen,

Behöver jag ansöka om besittningsskydd?

2017-06-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Var söker jag ett besittningsskydd på papper någonstans?
Linn Östman |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom att du i din fråga inte har preciserat vad du avser med besittningsskydd, har jag i mitt svar bara utgått från att du funderar över besittningsskyddets innebörd och uppkomst gällande hyra av bostadslägenhet. Till att börja med regleras frågor om hyra i jordabalken (JB). Besittningsskydd innebär att hyresgästen har en skyddsvärd ställning gentemot sin hyresvärd och på så sätt får hyresvärden enbart säga upp sin hyresgäst utifrån vissa i lag bestämda regler och som följd av andra omständigheter, exempelvis när: * huset ska rivas eller byggas om i stor omfattning, * hyresgästen inte har betalat hyran eller betalat hyran för sent, * hyresgästen har stört sina grannar eller * hyresgästen i annat fall och i hög grad har åsidosatt sina avtalsförpliktelser. Hyresgästen ska dock få möjlighet att korrigera felet. (12 kap. 45 §, 45 a § och 46 § JB). Som huvudregel gäller ett direkt besittningsskydd för hyresgästen från och med uthyrningens första dag. Det direkta besittningsskyddet gäller för hyresgästen som hyr en lägenhet direkt av den som äger fastigheten (dvs. förstahandsuthyrning). En andrahandshyresgäst som hyr en hyreslägenhet får besittningsskydd först när andrahandsupplåtelsen har varat längre än två år i följd. En inneboende får aldrig besittningsskydd. (12 kap. 45 § och 45 a § JB). Besittningsskyddet fungerar alltså som en social skyddsaspekt och är något som följer med hyresgästens faktiska rätt att hyra enligt det enskilda hyresavtalet. Hyresgästen ska inte kunna bli av med sin bostad hur som helst. Av den anledningen uppstår besittningsskyddet och får verkan utan att det nödvändigtvis framkommer skriftligt på papper. Skyddet bara existerar med stöd i lag och kan eller behöver därför inte sökas eller utfärdas på ett specifikt ”papper”. Vill du läsa mer om hyresgästens besittningsskydd, rekommenderar jag dig att besöka hyresnämndens webbplats. Hoppas att du har fått svar på din fråga! Har du fortsatta funderingar, är du välkommen att vända dig till oss på Lawline igen. Med vänlig hälsning,