Hur hanteras hyresrätt och bostadsrätt vid skilsmässa?

2017-04-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag tänker ev gifta mig med min särbo. Vi tänker i så fall fortsätta vara särbo även som gifta. Jag bor i en hyresrätt med ett omyndigt barn + ett myndigt barn som jag har från mitt förra äktenskap. Min särbo är inte mor till dessa barn. Vad händer med min hyresrätt om 1. Vi skiljer oss? Finns det något värde i den som min blivande fru har rätt till? 2. Jag avlider? Finns det någon risk att min särbo/fru får ta över hyresrätten och kan tvinga mina barn att flytta? 3. Jag och min blivande fru så småningom flyttar ihop i min hyresrätt, och vi skiljer oss och kommer överens om att jag ska bo kvar. Har hon då rätt att få ut något "värde" för hyresrätten? 4. Samma som 3. men jag dör. Har min fru rätt att bo kvar? Någon skillnad om hon skrivs in på hyreskontraktet vid hennes inflytt eller inte vid den händelsen? 5. Jag äger också en bostadsrätt till 9/10-delar som min äldsta dotter bor i. Om jag avlider, har min blivande fru rätt att få ut halva värdet av den bostadsrätten, och att i så fall min äldsta dotter ska betala min fru detta belopp? Tack på förhand för svar!
Niclas Friberg |InledningHej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Giftorättsgods och enskild egendomOm ni gifter er och inte skriver ett äktenskapsförord och det inte heller finns någon egendom som någon av er fått med villkoret att egendomen ska vara dennes enskilda så kommer all er egendom att vara giftorättsgods. Innebörden av att egendomen är giftorättsgods är att den dagen ni skiljer er eller någon av er dör har den andra personen rätt till halva er totala egendom.För att svara på fråga 5 först så blir alltså svaret att om din eventuella framtida fru inte kan få ut hälften av er totala egendom från sin egna egendom och från annan egendom du har så har hon rätten att kräva ut ersättning för bostadsrätten. Detta kan i sin tur resultera i att din dotter behöver betala din fru eller sälja bostadsrätten.HyresrättenHyresrätten anses inte ha något värde då man inte kan sälja hyresrätten. Svaret på fråga 1 och fråga 3 är alltså att din fru inte kan kräva ersättning för att du får behålla hyresrätten.För att din fru ska kunna ta över hyresrätten krävs att den är er gemensamma bostad samt att det skulle vara skäligt (rimligt), 11 kap. 8 § Äktenskapsbalken.Om du och din fru fortsätter vara särbo och någon av dina barn står med på hyreskontraktet så bör dina barn få behålla hyresrätten. Om ni bor tillsammans så kan hon ha rätt att ta över hyresrätten. Om hon står med på hyreskontraktet har hon redan däri rätt att bo kvar i bostaden.Om hon tvingar ut dina barn i efterhand är mer en praktisk fråga även om det förvisso finns regler om att man inte kan vräka någon som bor i lägenheten hur som helst. Reglerna för hur vårdnaden hanteras och reglerna omkring vräkning av hyresgäst o.s.v. saknas det information för att besvara på ett meningsfullt sätt.AvslutningsvisOm du inte känner att du har fått svar på dina frågor eller vill upprätta ett äktenskapsförord skulle jag rekommendera Er att kontakta en jurist för ytterligare konsultation och eventuell hjälp med Ert ärende. Vi på Lawline samarbetar med erfarna jurister inom familjerätt. Ni kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka. Hoppas ni känner att ni har fått mer klarhet i er situation!Med vänlig hälsning

Lokalhyra på bestämd eller obestämd tid?

2017-04-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag har under ett årstid hyrt ett kontor. Hyresavtalet gällde 1/4-2016 - 1/4-2017. Under perioden har hyran ökat från 4000kr/ månad till 6000kr/månad. Det har dragits om från vanligt internet till fiber. Det skall vara orsaken till höjningen. Jag har sagt upp lokalen i februari månad. Hyresvärden hävdar nu att hyreskontraktet tidigast kan sägas upp efter 1 år har löpt ut. Jag sa upp hyresavtalet i februari vad är det som gäller? Och kan jag komma ur avtalet med tre månader från februari eller tre månader från april? Mvh Niklas.
Karl Montelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om hyran har varit bestämd till 4000 kr/mån i kontraktet kan inte hyresvärden börja fakturera 6000 kr/mån, oavsett om det har dragits fiber eller inte. Om hyresvärden ensidigt vill ändra villkoren för uthyrningen måste denne säga upp avtalet och i uppsägningen ange vilka villkor som krävs för fortsatt uthyrning, se jordabalken (JB) 12 kap. 58 §.Du har sagt upp avtalet tio månader efter att det ingicks. I frågan saknas det uppgifter om vad som händer om avtalet inte sägs upp till upphörande den 1 april 2017, och jag får därför anta att det förlängs på obestämd tid eftersom hyresförhållandet varat längre än nio månader enligt JB 12 kap. 3 § andra stycket. Ett lokalhyresavtal som löper på obestämd tid kan sägas upp med nio månaders uppsägningstid om inte längre tid har avtalats, JB 12 kap. 4 § första stycket.Sammanfattningsvis är uppsägningstiden nio månader och hyran ska rätteligen vara 4000 kr/mån under tiden. Med detta sagt kan ni alltid förfoga över avtalet hur ni vill så länge ni är överens.Jag hoppas att svaret är till hjälp.Vänliga hälsningar,

Möjlighet att kasta ut sitt barn alternativt ta över förälders hyreskontrakt

2017-04-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Har en fråga angående hyreskontrakt, hur länge måste jag ha varit folkbokförd på samma adress som min pappa (blodsband) för att han inte ska kunna kasta ut mig hur som helst, eller om och i så fall hur jag har rätt att ta över kontraktet? Tackar på förhand
Beatrice Rälg |Hej och tack för din fråga!Jag delar för enkelhetens skull upp din fråga i två delar, först om din pappas möjlighet att ”kasta ut dig” och därefter dina möjligheter att ta över hans hyreskontrakt. Den första frågan handlar om din rätt som barn att bo kvar hos din förälder. Svaret beror på flera omständigheter och främst din ålder och sysselsättning. Enligt föräldrabalken har en förälder en underhållsskyldighet gentemot sitt barn som upphör först då barnet fyller 18 år. I vissa fall fortsätter underhållsskyldigheten även därefter - vilket gäller om barnet fortsätter att gå i skolan efter denna tidpunkt (7:1§ 2st FB). Underhållsskyldigheten kan fortgå som längst till att barnet fyllt 21 år. Din pappa har alltså ingen skyldighet att försörja dig med boende efter att du fyllt 18 år, eller om du fortfarande studerar tills du är 21 år. Den andra frågan handlar om dina möjligheter att ta över din pappas hyreskontrakt. Hyresförhållanden regleras i 12 kap jordabalken (även kallad hyreslagen). I hyreslagen regleras möjligheterna för en hyresgäst att överlåta sitt hyreskontrakt till någon annan. I 12 kap 32§ fastställs huvudregeln att en överlåtelse av ett hyreskontrakt inte får ske utan hyresvärdens samtycke. Undantag följer av 12 kap 34§ som säger att en hyresgäst som inte avser att använda sin lägenhet längre får överlåta sitt kontrakt till en närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen. Vad ”varaktigt sammanbor” innebär framgår inte av lagen men det får inte vara för en tillfällig period. Normalt krävs ett sammanboende uppåt tre år för att kriteriet varaktigt skall anses uppfyllt, men kortare tid har också godtagits. Sammanfattningsvis gäller alltså att om din pappas hyresvärd inte går med på att du tar över kontraktet så finns en möjlighet för dig att göra det ändå om du varaktigt bor tillsammans med din pappa i lagens mening. Värt att nämna är att man inte kvalificerar att ta över ett kontrakt endast för att man är folkbokförd på adressen utan det krävs ett varaktigt boende. Vidare krävs även att den som tar över kontraktet är skötsam och klarar av att betala hyran. Hyresnämnden har befogenhet att sätta villkor för ett beslut om att överta ett hyreskontrakt. Det finns mer information att tillgå på hyresnämndens hemsida. Hoppas du fått svar på din fråga annars är du välkommen att återkomma!Vänligen,

Säga upp hyresavtal i förtid

2017-04-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Har i andra hand hyrt ut mitt studentrum i 6 mån. Jag avtalade att kontraktet skulle gälla utan möjlighet till uppsägning.Nu vill hyresgästen flytta i förtid och hävdar att hon har rätt att säga upp kontraktet med 1 månads uppsägning trots att det alltså i kontraktet står att det gäller för hela perioden utan möjlighet till uppsägning.Hon hävdar att hon har kontrollerat med en jurist.Vad säger lagen?
Lisa Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Av din fråga förstår jag det som att du hyr ut en bostadshyreslägenhet i andra hand och därför utgår jag ifrån det i svaret. Bestämmelser kring uthyrning av bostadshyreslägenheter i andra hand finns i 12 kap Jordabalken (JB). För att din hyresgäst ska kunna säga upp avtalet i förtid med en månads uppsägningstid gäller att ni i avtalet måste ha en skrivit att hon ska ha den möjligheten. Trots detta finns det ändå en möjlighet för din hyresgäst att säga upp avtalet i förtid. Hyresgästen kan alltid säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen (12:5 JB). Denna möjlighet finns alltså alltid, oberoende av vad som skrivits i hyresavtalet. Som jag förstår det har ni inte i avtalet uttryckligen skrivit att det ska finnas möjlighet att säga upp avtalet i förtid med en månads uppsägningstid och då har din hyresgäst inte heller rätt att göra det. Däremot kan hon om hon vill säga upp avtalet i förtid men då sägs hyresavtalet upp till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen (12:5 JB). Hoppas att detta gav svar på din fråga! Om du har vidare frågor är du välkommen att höra av dig igen eller att kommentera nedan!Mvh

Besittningsrätt till fritidshus

2017-04-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, vi ska hyra ett fritidshus på ett år. I kontraktet sägs inget specifikt om avstående av besittningsrätt. Däremot sägs att "Hyrestid avser perioden 1 maj 2015 till 1 april 2016. 2017 till 1 april 2018, hyreskontraktet upphör att gälla vid hyrestidens utgång. Hyresgästerna skall då avflytta utan anmaning. Hyrestiden kan förlängas årsvis om såväl hyresvärd som hyresgäster så önskar. "Är formuleringen synonymt med att vi avstår besittningsrätt? MVH Lisa Norström
Karl Montelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Ni ska ingå ett hyresavtal avseende ett fritidshus på bestämd tid av ett år. Eftersom hyrestiden överstiger nio månader måste avtalet dock sägas upp för att upphöra att gälla, se jordabalken (JB) 12 kap. 3 § andra stycket. Det verkar inte finnas bestämmelser om vad som händer vid utebliven uppsägning, så då förlängs avtalet på obestämd tid. Uppsägningstiden är då tre månader enligt JB 12 kap. 4 §.Angående besittningsskydd kan det inte avstås i hyreskontraktet, utan det måste ske i en särskilt upprättad handling (JB 12 kap. 45 a §). I ert fall gäller JB 12 kap. 46 § avseende besittningsskyddet, och om någon av punkterna skulle vara uppfylld måste ni flytta om hyresvärden säger upp avtalet.Sammanfattningsvis ska avtalet sägas upp för att sluta gälla och ni bör ha besittningsrätt om inget undantag är tillämpligt vid tiden för uppsägningen. Dock kan ni förfoga över avtalet som ni vill så länge ni är överens, reglerna är ett skydd mot ensidigt agerande.Jag hoppas att svaret är till hjälp.Vänliga hälsningar,

Hyresgästens dröjsmål med hyresbetalning

2017-04-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hur gör jag om min hyresgäst inte betalar. Har kontrakt på att det ska betalas senast sista vardagen månaden innan. Vad gör jag och hur beter jag mig om pengarna inte kommer in?
Annie Fällström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hyresförhållandet regleras i Jordabalkens 12:e kapitel (här). Reglerna ser lite annorlunda ut beroende på om det är en bostad du hyr ut (bostadshyra) eller en lokal (lokalhyra). Eftersom det inte framgår av din fråga så kommer jag att redogöra för båda alternativen.Om din hyresgäst dröjer med att betala hyran har du som hyresvärd en möjlighet att säga upp hyresavtalet i förtid, under förutsättning att hyresgästen dröjt med hyran mer än en vecka (bostadshyra) respektive 2 dagar (lokalhyra) efter den förfallodag ni avtalat om, se 12 kap 42 § Jordabalken (här).Har det gått mer än en vecka, respektive 2 dagar för lokalhyra, så finns det alltså grund för att säga upp hyresavtalet. Du som hyresvärd har dock i så fall en skyldighet att underrätta din hyresgäst om att hyresrätten kan återvinnas, det vill säga fås tillbaka, genom att hyran betalas inom 3 veckor (bostadshyra) eller 2 veckor (lokalhyra). Om din hyresgäst fortfarande inte betalat efter dessa 3 respektive 2 veckor och denne inte har haft ursäktliga skäl för sitt dröjsmål, såsom sjukdom eller någon annan oförutsedd omständighet, så har du som hyresvärd rätt att verkställa vräkning av hyresgästen, se 12 kap 44 § stycke 4 Jordabalken (här).För att med hjälp av kronofogdemyndigheten kunna tvinga fram flytten respektive den uteblivna betalningen krävs det en så kallad "exekutionstitel". En sådan kan du få genom att hos kronofogdemyndigheten ansöka om dels handräckning för avflytten, dels betalningsföreläggande för hyresbeloppet, se 2 och 3 §§ Lagen om betalningsföreläggande och handräckning (här).Hoppas att denna information varit till hjälp,

Fråga om underhåll av uthyrd lokal.

2017-04-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag är en företagare som hyr ut en lokal i huset där jag bor där de bedriver en lunchrestaurang. Min fråga är : Hur ofta kan de begäras att de tapetsererar och målar? Ligger det på oss? Eller ska de stå för det? I avtalet står där att de ska underhålla tak, golv, väggar.MvhCamilla Lindskog
Elin Gustavsson |Hej Camilla, vad kul att du hört av dig till Lawline med din fråga!Vem ansvarar för underhåll? Om hyresgäst och hyresvärd inte har träffat en överenskommelse så ska hyresvärden stå för det fulla underhållsansvaret. Eftersom att det står i ert avtal att hyresgästen ska underhålla tak, golv och väggar så är det denne som ska stå för det inre underhållet av lägenheten. Med andra ord så är det deras ansvar att tapetsera och måla när det behövs. När ska underhåll göras? Det vanligaste är att det är hyresvärden som bestämmer när underhåll ska ske. Det kan antingen vara på bestämda tidsintervaller som målning och tapetsering sker, eller så kan det vara när värden bedömer att lokalen är tillräckligt sliten för att behöva en uppfräschning. Det är svårt att säga exakt hur ofta man kan begära att målning eller tapetsering behövs, men man brukar säga att en lägenhet ska hålla ett sådant skick, att den, enlingt det allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, se lagrum här.Lycka till med allt! Vänligen,

Skillnaden mellan "förlängningstvist" och "förverkandetvist"

2017-04-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar om det går att få en förklaring på begreppen "förlängningstvist" och "förvekandetvist" inom hyresrätten?
Annie Häggblom |Hej, vad roligt att du vänder dig till Lawline med din fråga!FörlängningstvistEn förlängningstvist aktualiseras då det rör sig om en uppsägning vid den avtalade hyrestidens utgång. En förlängningstvist är då en tvist rörande huruvida en förlängning av hyresavtalet ska ske. En sådan tvist prövas av hyresnämnden, som då gör en skälighetsbedömning.Rätten till förlängning av hyresavtalet utgörs av besittningsskyddet, huvudregeln anses här vara att rätt till förlängning föreligger, men det finns från detta undantagssituationer å hyresgästen inte har besittningsskydd. Vid sådana undantagssituationer kan hyresvärden åberopa vissa godtagbara uppsägningsgrunder, s.k. besittningsbrytande grunder. Besittningsskyddet skiljer sig dock åt beroende av om det är fråga om hyra av bostad eller lokal. Vid hyra av bostad gäller ett direkt besittningsskydd som innebär att rätten till förlängning föreligger oavsett hyresvärdens inställning. Vid hyra av lokal gäller ett indirekt besittningsskydd som innebär att förlängning av hyresavtalet inte kommer till stånd mot hyresvärdens vilja. FörverkandetvistFörverkandetvisten uppkommer då hyresrätten förverkats och uppsägning sker i detta fall med omedelbart upphörande verkan, här rör det sig alltså inte om hyrestidens utgång. En tvist i sådan situation prövas av kronofogdemyndigheten eller tingsrätten, i detta fall utan en skälighetsavvägning. Om hyresgästen begår ett kontraktsbrott kan hyresvärden omedelbart säga upp hyresgästen, hyresrätten är i sådant fall förverkad. För hävning av avtal krävs dock som huvudregel att kontraktsbrottet är av väsentlig betydelse. När hyresrätten anses förverkat återfinns i 12 kap. JB (jordabalken), 42 - 44 §§ behandlar hyresrättens förverkande.Sammanfattat kan man alltså säga att förlängningstvisten rör situation då den avtalade hyrestiden utgått och tvisten rör huruvida en förlängning ska ske, varpå besittningsskyddet har betydelse. Förverkandetvisten rör istället situation då hyrestiden inte utgått, men hyresgästen har förverkat hyresrätten och hyresvärden har därför rätt till omedelbar uppsägning oberoende av den avtalade hyrestiden.