Vårt arrendeavtal har löpt på sedan 40-talet utan att sägas upp. Nu vill markägaren kasta ut oss. Vad gäller?

2018-01-21 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vi är en skytteförening som arrenderar en bit mark av en markägare, arrendet är sedan 40-talet och löpte då på 20 år med dåvarande markägaren till en kostnad av 0 (noll) kronor/år. Det har inte blivit skriftligen förnyat utan bara löpt på. Grundfrågan är egentligen, gäller arrendeavtalet fortfarande? Vad gäller om uppsägning? Det har varit ett antal ägare sedan dess men nuvarande markägarens förvaltningsbolag vill inte ha oss kvar. Vi har inte fått någon uppsägning skriftligt utan bara, -Jag vill inte ha er här, försvinn.Har ni något förslag på hur vi kan gå vidare? Vi vill vara kvar. Vi har lagt ner stora pengar och arbete under årens lopp på denna skjutbana. MVHXXPS.Krävs det djupare arbete/diskussioner behöver jag ha styrelsens godkännande om det ekonomiska.
Lucas Cyrén |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Vad händer om ett arrendeavtal inte förnyas?Bestämmelserna om arrende finns i jordabalken (JB), och specifikt anläggningsarrende regleras i JBs 11 kapitel. Hur ert arrendeavtal är formulerat kommer i mångt och mycket att avgöra svaren på dina frågor. Jag ska nedan förklara varför.Arrendeavtal ska träffas för en avtalad period, i ert fall handlar det om en avtalstid om 20 år. Om inget annat avtalats så anses ett arrendeavtal förlängas vid avtalstidens slut, om inte uppsägning av avtalet har skett i rätt tid (rätt tid är helt enkelt vad avtalsparterna avtalat. Om det inte framgår att avtalsparterna avtalat någon tid för senaste uppsägning, så gäller sex månader innan avtalstidens slut som senaste uppsägningstidpunkt). Då förlängs arrendeavtalet motsvarande arrendetiden, men max 5 år. Ert avtal har alltså inte förlängts 20 år i taget, utan fem år per förlängning. Detta framgår av JB 11 kap. 3 §.Gäller ert arrendeavtal fortfarande? Ja, så länge det inte blivit uppsagt av markägaren så gäller arrendeavtalet fortfarande.Eftersom det förlängts såpass många gånger kan det dock vara krångligt att reda ut när avtalet går ut, men det borde gå genom att utgå från det ursprungliga arrendeavtalet från 40-talet. Det kan också vara en bra idé om det i avtalet är reglerat hur lång tid innan avtalstidens slut som uppsägning ska ske. Om inget är avtalat kring detta så gäller lagens bestämmelse om sex månader innan avtalstidens utgång.Vad gäller kring uppsägningen?I detta sammanhanget bör påpekas att uppsägningen måste ske skriftligen för att vara giltig, vilket framgår av JB 8 kap. 8 §. Markägaren ska också i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning, se JB 11 kap. 6 §. Gör markägaren inte detta, är uppsägningen utan verkan.Det finns också vid anläggningsarrende en sorts besittningsskydd (liknande det som finns för hyresgäster) som innebär att arrendatorn kan få ersättning för den förlust som denne lider på grund av att avtalet inte förlängs. Detta regleras i JB 11 kap. 5 §. För att denna ersättning krävs att markägaren vägrar förlänga avtalet eller att markägaren för förlängning av avtalet kräver en oskälig arrendeavgift (dvs en avgift som är för hög i jämförelse med vad som kan anses rimligt sett till andra liknande förhållanden) eller ställer krav som står i strid med god sed på marknaden.Detta förutsätter också att arrendatorn inte åsidosatt sina förpliktelser gentemot markägaren, att markägaren inte har ett intresse att använda marken som vida överstiger arrendatorns intresse, eller att markägaren i annat fall har en befogad anledning att upplösa arrendeavtalet. Dessa frågor handlar om bedömningar som enbart kan göras med närmare vetskap om förhållandena i det enskilda fallet och därför tänker jag inte att gå närmare in på dem, utan jag nöjer mig med att förmedla att möjligheten till ersättning finns om det skulle bli aktuellt.Om ni behöver ta ärendet vidare till en jurist så finns det på Lawline även en byråverksamhet med yrkesverksamma jurister som kan ta på sig att hjälpa dig. Om intresse finns för detta, så har du en länk här.Jag hoppas du fått svar på din fråga och önskar dig lycka till!

Kan man sälja en skogsfastighet med arrende?

2017-12-31 i Arrende
FRÅGA |Hej!Jag har efter vår fars död ärvt en skogsfastighet med tillhörande byggnad. som vi planerar att sälja. På fastigheten har en släkting arrenderat en bit tomt och byggt en sommarstuga (60-talet) som har bygglov. Vi vill nu göra en avstyckning på den tomten och ge vår släkting den tomtbiten som gåva ( genom gåvobrev). Nu har vi påbörjat processen med Lantmäteriet som tycker att tomten blev för stor. Detta innebär att vi måste rita om kartan och bara ge bort biten runt stugan, som är mycket mindre, vilket vår släkting emotsäger sig och vägrar skriva under papperen, och då tänker Lantmäteriet avskriva ärendet. Till saken hör att vår släkting inte har några papper på att han arrenderar, då det har skett muntligt med vår far. Han har heller inte betalat arrende på flera år. Nu till frågan: Kan vi sälja fastigheten trotts att det inte blir någon avstyckning?Vi känner oss låsta och vet varken ut eller in.Tacksam för svar
Anna Holmström |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill få svar på hur det går till när man vill sälja en fastighet som är belastas av arrende. Det framgår inte av din fråga vilken typ av arrende det är frågan om och jag kommer därför att utgå från att det rör sig om ett så kallat bostadsarrende (se 10 kap 1 § jordabalken (JB)). Ni som äger marken kallas i detta hänseende för jordägare och släktingen som arrenderar för arrendator.Avtal om bostadsarrende ska upprättas skriftligen (8 kap. 1 § första stycket JB). Ett muntligt avtal som kräver skriftlig form är således egentligen ogiltigt. Det medför dock att arrendatorn har rätt till skadestånd i de fall att det inte beror på honom att skriftligt avtal inte kommit till stånd, men han kan inte framtvinga ett skriftligt avtal. Ni bör därför upprätta ett skriftligt avtal om ni vill ha fortsatt arrende på fastigheten. När det kommer till att sälja en fastighet som belastas av arrende är det som huvudregel upp till er säljare att göra förbehåll i köpekontraktet om att en sådan rättighet finns upplåten (7 kap 11 § JB). Om rättigheten däremot finns inskriven i fastighetsregistret så behövs inget förbehåll. Tanken är att sådana upplåtelser som köparen känner till ska vara gällande. Om säljaren försummar att göra förbehåll, och rättigheten inte är inskriven, kan den upphöra att gälla och säljaren kan bli skadeståndsskyldig (7 kap. 18 § JB).SammanfattningsvisAtt det fortfarande finns arrende på fastigheten hindrar inte er från att sälja den vidare, men för att undvika framtida problem bör man ta in ett förbehåll i köpekontraktet att upplåtelsen finns. I ert fall finns dock inte något skriftligt avtal om arrende, vilket innebär att ni egentligen inte har något giltigt arrendeavtal.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!

Uppsägning för villkorsändring vid jordbruksarrende, bostadsarrende och lägenhetsarrende

2017-12-24 i Arrende
FRÅGA |Säga upp arrende avtal för villkorsändring.Hur ska det se ut?
Simon Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår din fråga, undrar du hur du ska utforma en uppsägning för villkorsändring av ett arrendeavtal.Mitt svar är strukturerat så att jag först redogör för de olika arrendetypernas definitioner. Därefter förklarar jag hur en uppsägning för villkorsändring måste ske för varje arrendetyp, förutom lägenhetsarrende. Jag går inte in på lägenhetsarrende eftersom det saknas särskilda villkor för uppsägning till villkorsändring vid den typen av arrende.Olika typer av arrendeJag vet inte vilket slags arrende du har. Inte heller vet jag om du är arrendator eller jordägare. Jag saknar närmare underlag för att bedöma vilket slags arrende du har. Därför kan jag inte göra med än att beskriva jordabalkens (JB) olika definitioner.Jordbruksarrende kräver att det finns ett arrendeavtal, varigenom jord upplåtes till brukande (9 kap. 1 § JB).Bostadsarrende föreligger om1. jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt2. arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och3. det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående (10 kap. 1 § JB).Anläggningsarrende föreligger när1. jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt2. arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad, som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande.3. Inte heller får upplåtelsen ha skett för arrendatorns livstid eller för viss tid som understiger ett år (11 kap. 1 § JB).Uppsägning av arrendeavtal till villkorsändringVid jordbruksarrende gäller följande vid uppsägning för villkorsändring: arrendatorn eller jordägaren ska ange de villkor de vill ha för den nya arrendeperioden (9 kap. 3 § första stycket JB). Var det dock jordägaren som sade upp avtalet, ska en tvist om villkorsändring ska dock hänskjutas till arrendenämnden inom två månader från uppsägningen (9 kap. 10 § första stycket JB).Vid bostadsarrende gäller i princip samma som för jordbruksarrende (10 kap. 3 § JB). Var det dock jordägaren som sade upp avtalet, ska en tvist om villkorsändring ska dock hänskjutas till arrendenämnden inom två månader från uppsägningen (10 kap. 6 a § JB och 9 kap. 10 § första stycket JB).Vid anläggningsarrende gäller följande om jordägaren säger upp avtalet för villkorsändring: det ska framgå vilka villkor jordägaren ställer för förlängning. Det ska också framgå att arrendatorn, om han icke går med på att lämna arrendestället utan att få ersättning, måste hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling inom två månader från uppsägningen (11 kap. 6 § JB). Det får gärna också uttryckligen stå att uppsägning är för villkorsändring.Vid anläggningsarrende gäller följande om arrendatorn säger upp avtalet för villkorsändring: det ska minst framgå vilka ändringar arrendatorn vill ha i avtalsvillkoren. Sedan måste arrendatorn hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling inom två månader från uppsägningen (11 kap. 6 a § JB).Jag hoppas att det var svar på din fråga!____________________________________Behöver du vidare hjälp med uppsägning av arrende på villkorsändring är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till fredag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Skadegörelse vid arrendeförhållande

2017-12-14 i Arrende
FRÅGA |Jag har ett lantbruk som arrenderar ut ett område i mitten av en betesmark. För att ta sig till arrendeområdet måste man passera grinden till betesmarken, köra ca 200 m och sedan in genom grinden till arrendeområdet. Arrendeområdet har rätt till väg; "Bolaget äger rätt till väg fram till området, med hänsynstagande till betande djur" och detta har varit ett problem långa tider. Arrendatorn och hans anställda lämnar grinden öppen eftersom det är besvärligt, tycker de, att gå ur bilen och stänga. Vilket leder till att djur slipper ut och skadar saker utanför betet - trädgårdar mm. Jag har därför skrivit ett antal gånger, brev och mail, om att grinden alltid skall hållas stängd och det har jag fått en bekräftelse på. Dock fortsätter de ändå att lämna grinden öppen och djur slipper ut och orsakar skador. Jag har nu sänt en faktura för skadegörelse, men de säger att det inte var de som lämnade grinden öppen. Men det är endast de som använder den vägen (den går endast till dem). Nu säger arrendatorn att så länge inga djur går på området så behöver han inte stänga och hänvisar till ovanstående text "hänsyntagande". Jag menar att grinden alltid skall vara stängd eftersom han knappast kan absolut veta när djur finns ute eller inte. Vem har rätt?
Jesper Lublin |Hej och tack för din fråga.Om jag fattar konflikten rätt tycks arrendatorn inte, enligt dig, uppfylla sin plikt att hålla grinden stängd. I motsats anger arrendatorn att en sådan plikt inte finns. Att arrendatorn hänvisar till hänsynstagandet i klausulen; "Bolaget äger rätt till väg fram till området, med hänsynstagande till betande djur", verkar vara felaktigt. Den klausulen tar sikte på hur denne ska bete sig när den använder vägen framtill grinden. Ungefär att vederbörande ska föra fordon med mera på ett sådant sätt att djuren inte störs. Klausulen kan inte tolkas som att arrendatorn har rätt att låta grinden stå öppen. Om något att den ska hållas stängd.Situationen bör lösas genom avtalsförhållandet. Avtalet verkar inte vara helt tydligt preciserat, vad det gäller den här frågan. Dock så är det uppenbart att avtalet har fyllts ut av den konversation ni har haft angående väghållningen. Genom att arrendatorn per mail har bekräftat detta borde det binda denne till att hålla grinden stängd.Det är inte helt ovanligt att man använder sig av ansvarsklausuler i ett arrendeavtal. De brukar ange att jordägaren ska hållas skadeslös för eventuellt skadestånd och därmed sammanhängande kostnader som kan drabba jordägaren på grund av arrendatorns verksamhet och nyttjande av Arrendestället. Uppstår skada inom ett avtalsförhållande har den skadeorsakande parten att ersätta den skada som har vållats. Har ni inte avtalat särskilt om det i kontraktet regleras detta av skadeståndslagen. Tolkningen borde, beroende på bevis och framställning bli som i stycket här ovan.Blir det en tvist om detta och arrendatorn vägrar att betala så måste du stämma honom i tingsrätten. Vissa tvister tar dock arrendenämnden hand om. Därför bör du börja med att ringa dem och höra vilket som är rätt forum.Eftersom arrendatorn nu säger att han inte har lämnat grinden öppet vid det tillfälle det rör sig om kommer du behöva bevisa det faktumet.Det räcker att med hjälp av vittnen och personens egen redogörelse visa vad som faktiskt hänt. För att stödja upp det brukar det vara bra att ha stödbevisning. Förslagsvis dagboksanteckningar eller liknande.Om du vill ha hjälp att driva ärendet gentemot arrendatorn eller har följdfrågor kan du mejla mig på jesper.lublin@lawline.se.Med vänlig hälsning,Jesper Lublin

Hur långt kan ett arrendeavtal vara?

2018-01-15 i Arrende
FRÅGA |Jag har mina hästar på min grannes mark. Han vill gärna arrendera ut den till mig. Hur länge kan vi skriva arrendeavtal? Han är 82 år. Han är nog villig att skriva på 10 år även om han kanske inte lever så länge, men kommer det att godkännas?
Alexia Kavaleff |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I ditt fall skulle arrendet bli ett så kallat lägenhetsarrende (8 kap. 1 § Jordabalken).Ett sådant arrende ska upprättas skriftligen, men ni kan även komma överens om annat (8 kap. 3 § Jordabalken). Det måste även utgå någon form av ersättning (8 kap. 1 § Jordabalken). Avtalet får inte heller tecknas på mer än 50 år, eftersom det då är ogiltigt. Om det är fråga om ett detaljplanerat område kan avtalet inte vara bindande i längre än 25 år (7 kap. 5 § Jordabalken).Jag skulle rekommendera att arrenderätten skulle skrivas in i fastighetsregistret eftersom den då även gäller mot den till vilken fastigheten eventuellt överlåts (7 kap. 11 § Jordabalken), med tanke på din grannes ålder och om hans mark skulle få en ny ägare. Sammanfattningsvis är det inget problem med att sluta avtalet, men det lönar sig att skriva in arrendet i fastighetsregistret (Lantmäteriet).Med vänlig hälsning,

Vem som betalar arrende påverkar inte delägarskapet

2017-12-30 i Arrende
FRÅGA |Jag och min syster står som varsin delagare till en sommarstuga på artenderad tomt vilkenpappa började artendera redan på 50talet. Nu gick han bort i höstas och min syster har de senaste åren skött betalningarna till artendatorn. Vi betalar lika mycket och jag ger min del till min syster.Vid ev tvist /en ev försäljning, har min syster mer rätt till mer av vinsten för att hon står som betalare(Namn adress personnummer) skulle du råda mig att även jag ska stå som betalare?E
Viktor Lennartsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vem som sköter de löpande inbetalningarna för arrende osv. påverkar inte delägarskapet i sommarstugan. Jag ser därför ingen anledning till att du behöver sköta betalningen istället för din syster. Om du äger 50% ska således 50% av vinsten tillfalla dig.Hälsningar

Pantsättning, säkerhetsupplåtelse, arrende och kontraktsbrott

2017-12-21 i Arrende
FRÅGA |Jag arrenderar ett vattenområdet av en kommun som är jordägare. Jag vill utveckla min verksamhet och banken kan ge mig bättre möjligheter och villkor om de kan ta arrendet som säkerhet. Jag har ställt frågan till min kontaktperson hos kommunen som efter att ha lyft frågan ej kan göra detta. Det är ett avtal som sträcker sig till 2019.Vad vi önskar är att banken får ta arrendeavtalet som säkerhet. Detta görs genom att jag skriver under en pantsättning till banken samt att kommunen bekräftar att de har vetskap om denna pantsättning. Om det skulle hända något får banken ta över arrendeavtalet och de har rätt att ange en ny motpart under förutsättning att kommunen har godkänt denna part. Förutom detta har kommunen som part i andra gemensamma avtal ej uppfyllt sina delar och detta har påverkat min verksamhet märkbart samt att jag själv fått bekosta deras ej uppfyllda arbete.Kommunen är min viktigaste part och jag kan inte driva min verksamhet framåt som det är och har varit senaste 18 månaderna. Får de neka mig att involvera banken och hur får jag dem att uppfylla/kompensera mig för sina ej uppfyllda åtaganden?
Jessica Konduk |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Arrende är en nyttjanderätt och regleras generellt i jordabalken (JB) 8 kap medan pantsättning regleras i 6 kap. Om ditt arrendeavtal är av typen anläggningsarrende blir även 11 kap tillämpligt. PantsättningPantsättning kan enbart göras av fastighetsägaren enligt 6 kap 2 § JB. En nyttjanderättstagare, exempelvis en hyresgäst eller arrendator, kan alltså inte pantsätta sin nyttjanderätt eftersom en hyresrätt för hyrestagaren saknar ett reellt marknadsvärde. Hyresrätten/arrenderätten utgör för nyttjanderättsupplåtaren ett kontinuerligt inflöde av hyresbetalningar. Detta flöde kan pantsättas till en kreditgivare som säkerhet. Oftast pantsätts i dessa sammanhang inte bara befintliga, utan även framtida fordringar. Vid en pantsättning av en nyttjanderätt handlar det alltså om att en rättighet att få betalt pantsätts; det är inte själva hyresobjektet (lägenheten, jaktmarken eller vattenområdet etc) som pantsätts och sedan kan realiseras. SäkerhetsöverlåtelseSäkerhetsöverlåtelse är inte en renodlad pant utan är ett förtäckt pantavtal. Syftet med säkerhetsöverlåtelse är att ge borgenären en säkerhet för sin kredit vid kreditgivning. Vid kreditgivningen tecknar borgenären och gäldenären ett avtal som innebär att den egendom som ska utgöra säkerhet för krediten överlåts till borgenären, dvs äganderätten övergår från låntagaren till långivaren. Överlåtelsen är en slags säkerhet för borgenärens kredit. En förutsättning för avtalet är att äganderätten sedan ska återgå till gäldenären när borgenären har fått betalt till fullo. Säkerhetsöverlåtelse är inte lagreglerad utan har framkommit genom praxis och har betraktats mer som köpeavtal än som renodlade pantavtal.När avtalspart inte fullgör sina skyldigheterDu bör granska ditt arrendeavtal för att se om det finns några ansvarsklausuler. De brukar ange att jordägaren ska hållas skadeslös för eventuellt skadestånd och därmed sammanhängande kostnader som kan drabba jordägaren på grund av arrendatorns verksamhet och nyttjande av Arrendestället. Om inga ansvarsbegränsande klausuler finns i avtalet och skada uppstår inom ett avtalsförhållande ska den skadeorsakande parten ersätta den skada som har vållats den skadelidande. Har ni inte avtalat särskilt om det i kontraktet regleras detta av skadeståndslagen. För att kunna bedöma er rätt till skadestånd för kommunens avtalsbrott måste en närmare granskning av ert avtal ske.Andra avtal än arrende brukar regleras enligt t.ex. avtalslagen, köplagen och lagen om offentlig upphandling, det kan bero på vilket typ av avtal det är fråga om. Allmänt gäller dock att man har rätt till ersättning för den skada man lider om en avtalspart bryter mot ett avtal. I dessa situationer får man i första hand förhandla med sin avtalspart och i andra hand stämma denne i tingsrätten, förutsatt att inga skiljedomsklausuler förekommer i avtalen. Det är i dessa lägen bäst att anlita en jurist för att bedöma kontraktsbrotten och storleken på ersättningen.SvarJa, jordägaren kan neka pantsättning av sin fastighet men den kan inte hindra dig att ta lån där du ställer din egendom som säkerhet om sådan finns på den arrenderade marken. Du kan däremot få lån mot en säkerhetsöverlåtelse om banken anser att din egendom (tex. en byggnad eller anläggning) på den arrenderade marken är en säker kredit. Du kan ansöka om medling hos arrendenämnden gällande villkor i ditt arrendeavtal och du kan göra stämningsansökan hos tingsrätten angående ersättning för skador i andra avtal. I allmänhet har du rätt till ersättning när en avtalspart bryter mot avtalet.RekommendationDu bör kontakta din bank för att fråga om de kan göra en säkerhetsöverlåtelse istället för pantsättning, förutsatt att du känner dig bekväm med detta.Du kan vända dig till arrendenämnden för medling vid tvist med jordägaren om du anser att de bryter mot arrendeavtalet. Övriga avtal hanteras oftast av tingsrätten. Om du har en företagsförsäkring är det möjligt att den täcker vissa juridiska kostnader, se dina försäkringsavtal eller kontakta ditt försäkringsbolag.Jag rekommenderar att du anlitar en jurist för att undersöka dina möjligheter till skadestånd om jordägaren inte uppfyller sina avtal. Om du vill anlita en av våra jurister eller har någon följdfråga är du välkommen att mejla mig, jessica.konduk@lawline.seJag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen.

Vad har bostadsarrenden för besittningsskydd?

2017-12-06 i Arrende
FRÅGA |Hej.Jag blir inte klok på allt som beskrivs i jordbalken ang arrende.Vad händer om arrendet upphör och vi inte får ett nytt arrende.Vad gör vi om jordägaren eller ev ny köpare inte vill köpa fastigheterena. Måste vi ge bort allt till markägaren då vi inte har möjlighet att frakta bort byggnaderna?Fastigheterna som är värderade till ca 450 000 :- enligt mäklare.Finns det inga som helst rättigheter för oss arrendatorer trots att vi har skött oss exemplariskt och vill arrendera framöver.
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag håller med dig, det är inte helt lätt att orientera sig i Jordabalkens (JB) alla regler, men vi gör ett försök! Det finns en hel del regler till eran förmån.Vilka är dom viktigaste reglerna för bostadsarrende?Bostadsarrende (10:1 JB) föreligger när arrendatorn enligt avtalet har rätt att uppföra eller bibehålla eget bostadshus (alltså ett hus på ofri grund som fastighetsägaren inte äger). De viktigaste reglerna handlar om arrendatorns rätt att förlänga avtalet (arrendatorns besittningsskydd 10:4-6 JB). Huvudregeln är att arrendatorn har rätt till förlängning av avtalet även när jordägaren har sagt upp honom eller henne för avflyttning. Huvudregeln gäller inte när arrendatorn saknar besittningsskydd och när det finns en besittningsbrytande grund. Vi måste alltså först avgöra om ni har besittningsskydd och sedan om det finns en besittningsbrytande grund.När saknar du besittningsskydd och när finns det en besittningbrytande grund?Du saknar besittningsskydd om någon av de omständigheter som föreskrivs i 10:4 JB uppfylls. Det kan t.ex. vara att jordägaren säger upp arrendeavtalet på grund av att arrenderätten är förverkad. Den anses förverkad om du t.ex. Inte betalar arrendeavgiften eller vanvårdar stället. Eftersom ni har skött er exemplariskt har ni förmodligen besittningsskydd enligt huvudregeln. Men vi måste också se om det finns situationer som gör att besittningsskyddet kan brytas. Dessa situationer föreskrivs i 10:5 JB. Det kan exempelvis vara liknande som ovan, dvs allvarlig misskötsamhet eller byggt utan bygglov. Vad tycker jag att ni borde göra?Jag föreslår att ni går in på arrendenämndens hemsida genom att klicka här och går igenom de olika situationer som uppställs för att ni inte ska ha rätt att förlänga avtalet. Förmodligen kommer ingen av situationerna "passa in" och därmed har ni rätt att förlänga avtalet. Observera att erat besittningsskydd är direkt, dvs. Ni har rätt att få förlängningsfrågan prövad i arrendenämnden. Hoppas att reglerna blev lite lättare att förstå! mvh