Bostadsarrende - hugga ned träd på marken?

2017-09-07 i Arrende
FRÅGA |Vi arrenderar mark (vår tomt), men vi äger husen vi bor i. Det har nu visat sig att flertalet träd på arrendemarken är i dåligt skick och ett har t.om. fallit ner i grannens bil och gett stora skador. Vi är flera arrendatorer av marken i området, men vi äger alla husen. Efter kontakt med markägaren så säger deras jurist att ansvaret vilar på oss arrendatorer att ta bort träden. Detta ställer vi oss väldigt frågande till, hur kan vi ställas ansvariga för att ta ner träd på en mark (tomt) som vi arrenderar? Vi äger ju inte träden. I det arrendeavtal som finns står följande under underhåll i kontraktet (det enda stället i kontraktet där något sådant nämns):"Arrendatorn ska väl vårda och underhålla arrendestället. Arrendatorn ska också tillse att byggnader som Arrendatorn bibehåller på arrendestället hålls i gott skick".Vi tycker inte att man kan likställa: vårda och underhålla arrendestället med att vi även ska fälla träd på tomterna om det skulle behövas. Att underhålla och vårda är enligt oss att vi klipper gräsmattor och tar hand om tomtens skick, men trädvård är ju något helt annat enligt oss. Det finns ju ett värde i träd och eftersom vi inte äger marken så blir det väldigt märkligt om vi då ska börja kapa ner träd som vi inte äger.Det ska även sägas att våra arrendeavtal inte är korrekta, eftersom vi i dagsläget äger fastigheterna men inte marken. Arrendeavtalet baserar sig på att vi arrenderar både bostad och mark vilket inte stämmer.Gäller ens avtalet?
Cornelia Najafi |Hej,Tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga samt stort tack för att du använt en av våra Expresstjänster! Får ni/ska ni hugga ned träden? Huvudregeln i svensk rätt är att en markägare har rätt att förfoga över sin mark hur hen än behagar. Det finns dock undantag till detta och det är när myndigheter måste lämna godkännande för att man ska få vidta vissa åtgärder. Detta gäller mark som kommunen tycker är särskilt skyddsvärd. Sådan mark styrs av områdets eventuella detaljplan som kommunen upprättat. Därav är det ett bra första steg att kika i detaljplanen för att se vad som är tanken med just den markbiten där skogen är samt vad området får användas till. En detaljplan anger vad som får finnas på ett visst område. I Plan-och bygglagen anges det i 9 kap 12 § att marklov kan krävas för att man ska få lov att fälla träd inom ett visst område. Om det finns ett sådant krav på ert område så framgår det också av en eventuell detaljplan. Det kan nämligen vara så att markägaren inte får lov att fälla träden, då kommunen kanske har reglerat detta i detaljplanen – och i så fall kan han absolut inte tvinga er att hugga ned träden. Som svar på frågan om markägaren kan tvinga er att fälla träden så beror det helt på markägarens eventuella tillstånd/icke tillstånd och en eventuell detaljplan som gäller för området inom kommunen. Huruvida markägaren kan tvinga er att fälla beror också främst på avtalet ni har, precis som du säger. Utifrån det du anger verkar inte avtalet ställa upp krav på att ni ska sköta så omfattande vård-åtgärder på tomten, vilket innebär att ni absolut bör kunna avstå från att hugga ned träden. Vad gäller enligt avtalet? Jag förstår avtalet som så att det rör arrende av mark och bostad, men när ni i själva verket endast arrenderar marken och sedan äger själva bostaden. Arrendetypen som ni har är ett s.k. bostadsarrende och regleras av 10 kap Jordabalken (JB). För att ta reda på huruvida avtalet är giltigt eller inte får man kika på om det finns några formkrav på avtalen. 10 kap JB anger ingenting om hur avtalet ska se ut, utan reglerar främst hur lång avtalstiden kan vara och hur ett arrendeavtal kan sägas upp. Däremot innehåller 8 kap JB allmänna regler om arrende och 8 kap 3 § anger att avtal om bostadsarrende måste upprättas skriftligt. Det anges också att ”I handlingen skall samtliga avtalsvillkor anges. Ändring eller tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan.” Det blir lite knepigt eftersom ert avtal avser arrende av själva bostaden också och inte endast marken. Jag antar att ni muntligt kommit överens om att ni endast arrenderar marken och inte bostaden, och att man därför skulle kunna påstå att ni muntligt har ändrat innehållet i arrendeavtalet. Eftersom ändringar i avtalet måste ske skriftligt är ändringen inte giltig, och ert arrende följer alltså avtalet. Således anses ni alltså arrendera både marken och bostaden. Det är av yttersta vikt att ni så snart som möjligt får till en skriftlig ändring i avtalet, så att avtalet endast avser arrende av marken. Avtalet som ni har nu är giltigt, men verkar inte innehålla de regleringarna och klausulerna som ni egentligen avsett eftersom ni inte egentligen arrenderar bostaden. SammanfattningArrendeavtalet ni har gäller och är giltigt utifrån de uppgifter och omständigheter som du angett i din fråga. Däremot bör ni snarast få till en ändring av avtalet, en skriftlig ändring, så att avtalet endast omfattar arrende av marken och inte bostaden. Även om det endast är marken som ni arrenderar så kallas arrendeformen för bostadsarrende. Vad gäller träden så anser jag heller inte att ni utifrån den avtalsklausulen kan tvingas att hugga ned dem. Avtalet omfattar inte så omfattande åtgärder på marken och dess träd. Detta är dock en fråga som kan diskuteras och det hela beror lite på vad ni båda har haft för tankar med avtalet när ni ingick det, vad syftet var, hur resten av avtalet är formulerat etc. Utgångspunkten vid avtalstolkning är nämligen att man utgår ifrån vad parterna menade med avtalet för att på så vis hitta den gemensamma partsviljan. Avtalstolkning är en ytterst skönsmässig bedömning vilket gör det svårt att utröna hur en domstol skulle tolka en viss formulering. En av metoderna för avtalstolkning, som kan vara till din fördel, är det man kallar för oklarhetsregeln. Om avtalet är oklart på något sätt ska det tolkas till den som skrivit avtalets nackdel. Detta innebär att om man inte utifrån partsvilja eller avtalets ordalydelse kan komma underfund med vad som avses med avtalet, så ska man tolka avtalet till din fördel – alltså i så fall slipper ni att hugga ned träden. Hoppas du har fått svar på din fråga! Om något i mitt svar är oklart eller om det är något som jag behöver förklara ytterligare så är du varmt välkommen att kontakta mig på cornelia.najafi@lawline.se, så ska vi försöka reda ut det hela. Allt gott och lycka till!

Arrendeavtal

2017-08-29 i Arrende
FRÅGA |Hej. Vi har planer på att köpa en sommarstuga. En del av marken är arrenderad och den nuvarande ägaren har skrivit ett arrende avtal på 50 år. Att man har rätt att utnyttja marken, avverka träd osv. Fråga 1: Om vi nu köper stugan, får vi då fortsätta med detta avtal eftersom det tillhör fastigheten?Fråga 2. Om ägaren av tomten säljer marken, vad händer då med vårt arrende avtal? Fortlöper det våra 50 år eftersom vi betalar en avgift varje år, eller kan den nya ägaren avbryta avtalet?
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Fråga 1. Huruvida den nuvarande ägaren får överlåta arrendeavtalet beror på vilket typ av arrende är. I ditt fall verkar det handla om ett bostadsarrende eftersom det finns en rätt att uppföra eller bibehålla en sommarstuga. Då krävs att jordägaren samtycker till att den nuvarande ägaren säljer sommarstugan och sätter er i hans eller hennes ställe, det kan ni läsa om här. Fråga 2. Det finns ett bra skydd för arrendatorer om fastigheten går över på en ny ägare, särskilt om arrendeavtalet är skriftligt och arrendatorn har tillträtt före en försäljning av fastigheten. Då kommer arrendeavtalet att bestå som vanligt, det kan ni läsa om här. En bostadsarrendator har som huvudregel besittningsskydd vilket innebär att jordägaren inte får säga upp avtalet vid dess utgång utan att detta ska förlängas på ytterligare fem år. Här stadgas dock att besittningsskyddet kan brytas i vissa situationer. Dessa är bland annat misskötsamhet från arrendatorns sida eller när jordägaren har särskilda skäl till att vilja ha tillbaka marken. Om ni vill läsa mer om uppsägning och besittningsskydd så finns det information på arrendenämndens hemsida, den hittar ni här och här. Hoppas ni fick svar på era frågor!mvh

Parkeringsplats uppsägningstid

2017-07-31 i Arrende
FRÅGA |Jag hyr en parkeringsplats hos ett kommunalt bostadsbolag där jag inte är hyresgäst. De tillämpar en uppsägningstid på 3 månader av parkeringsplatserna, har de rätt att ha denna långa uppsägningstid för enbart en parkeringsplats då jag inte hyr lägenhet hos dem? MVH Irene
Amelie Demelew |Hej!Tack för att du väljer att vända dig till Lawline med din fråga.Hyra av parkeringsplatser utomhus är närmast att betrakta som lägenhetsarrende, enligt 8 kap 1 § jordabalken (JB). Avtalsfriheten gäller är här till stor del vilket innebär att uppsägningstiden regleras i kontraktet mellan parterna. Om uppsägningstiden inte är reglerad i avtalet gäller den angivna tiden som stadgas i 8 kap 4 § JB. Bestämmelsen innebär att ett arrendeavtal enbart kan sägas upp till och med fardagen (14 mars) varje år, förutsatt att uppsägningen då sker minst 6 månader innan det datumet.I ditt fall bör således en uppsägningstid på 3 månader möjlig, beroende på vad avtalet mellan er säger.Hoppas du känner att du fått svar på din fråga, om inte får du gärna skriva i kommentarsfältet så kan jag försöka förklara ytterligare.Med vänliga hälsningar,

Formkrav för arrendeavtal

2017-06-28 i Arrende
FRÅGA |Vi har attenderat en del mark runt vårt hus under ca 20 års tid. Arrendet sades upp i samband med markägarens bortgång då dottern ärvde allt. Det sades att arrendet skulle skrivas om och tillfalla oss igen, men inget har hänt på ca 3 år. Vi har fått ett muntligt löfte om att få behålla arrendet, men vad gäller? Vilka rättigheter och skyldigheter har vi?
Jakob Melander |Hejsan, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att ett arrendeavtal ska vara giltigt krävs det att det är skriftligt, 8 kap. 3 § första stycket jordabalken. Det faktum att ni tidigare haft ett giltigt skriftligt arrendeavtal förändrar inte den saken. Det ni bör göra är att kontakta markägaren och be om att få ingå ett skriftlig arrendeavtal, ni har dock ingen legal möjlighet till att tvinga fram ett skriftligt arrendeavtal.I de fall då arrendatorn tillträder marken efter att ett muntligt avtal om arrende ingåtts och formfelet inte beror på arrendatorn kan arrendatorn i vissa fall vara berättigad skadestånd motsvarande det positiva kontraktsintresset, 8 kap. 3 § andra stycket jordabalken. Jag har dock svårt att se att ni skulle vara berättigade ett skadestånd ifall markägaren väljer att inte låta er nyttja marken. Detta eftersom ni inte tillträtt arrendestället efter det muntliga avtalet, utan istället nyttjat arrendemarken konstant sedan ni ingick det numera uppsagda arrendeavtalet för cirka tjugo år sedan.Med vänliga hälsningar,

Arrendeavtal

2017-09-03 i Arrende
FRÅGA |Vi har sedan 2016 en husvagn uppställd under vintersäsong på en husvagnscamping som tillhör en ideell förening BJästa Alpina klubb. Säsongskostnaden var då 3 500 kr och vi hade vagnen där fr om september t om maj. Vi är två pensionärer som bor permanent i husvagnen.I hyran ingår husvagnsplatsen, tillgång till servicehus, sophämtning (finns en container) samt snöskottning vintertid. Bostaden är ju vår egen och vi betalar vår egen elförbrukning. Detta gäller samtliga som hyr husvagnsplats. Vi som är permanentboende får också använda en tvättmaskin som finns i personalbaracken ca 150 meter bort. Några begränsningar i hur mycket vi får använda husvagnsplatsen samt övriga faciliteter har oss veterligt aldrig funnits tidigare. Nu har klubben beslutat om en prishöjning med knappt 10 % till 3 800 kr för säsongen. Men för permanentboende till 1 200 kr/månad. Detta innebär för oss en höjning från 3 500 till 10 800 kr för samma period som ifjol.Inga nya investeringar har gjorts.Vi upplever höjningen som kraftigt orättvis eftersom vi inte anser att vi kostar mera än andra (möjligen lite mera vatten för dusch och toa. Men kostnaden för detta är inte så hög och en barnfamilj på 4 personer som nyttjar sin vagn under helger samt en vecka under sportlov och en vecka under påsklov använder kanske lika mycket vatten som vi gör under säsongen).Men vad gör vi? Det hjälper inte att klaga hos klubben. Har vi några rättigheter att klaga någon annan stans?bästa hälsningarLena Edblom
Jessica Konduk |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Troligen klassas ert nyttjanderättsavtal som ett lägenhetsarrende eller ett bostadsarrende.Ändring av arrendevillkorOm jordägaren eller arrendatorn vill ändra arrendevillkoren, ska denne säga upp avtalet för villkorsändring till arrendetidens utgång. En villkorstvist är dock bara möjlig när arrendatorn har indirekt besittningsskydd. Besittningsskyddet uppkommer samtidig med avtalet.Villkorsändring vid bostadsarrendeJordägaren eller arrendatorn kan begära villkorsändring. Den som vill ha villkorsändring ska lämna ett skriftligt meddelande om detta till sin motpart. Om inte parterna kommer överens kan arrendenämnden bestämma villkoren. Den jordägare eller arrendator som vill ha villkorsändring ska delge sin motpart ett skriftligt meddelande där han eller hon begär att arrendevillkoren ska ändras. Meddelandet ska lämnas inom samma tidsfrist som gäller när någon av parterna vill säga upp avtalet.Ett avtal om bostadsarrende ska normalt sägas upp ett år före avtalstidens utgång. En begäran om villkorsändring ska alltså ske inom samma tid.Arrendenämnden kan bara pröva villkorstvisten om arrendatorn har besittningsskydd Dessutom ska avtalet löpa på viss tid. En begäran om prövning hos Arrendemänden ska ske senast två månader innan den löpande arrendetiden har gått ut.En sådan prövning är alltså inte möjlig i följande situationer:Arrendatorn har inte ett färdigbyggt hus på tomten. Huset ska vara färdigbyggt vid den tidpunkt då jordägaren senast kan säga upp avtalet. Normalt löper arrendeavtalet på fem år med ett års uppsägningstid. Det innebär att huset ska stå färdigt senast vid utgången av avtalets fjärde år.Arrenderätten är förverkad och jordägaren har sagt upp avtalet i förtid.En pant eller en borgen som har ställts som säkerhet för arrendeavtalet har försämrats och jordägaren har sagt upp avtalet i förtid.Arrendatorn har avstått från besittningsskydd.Arrendeavtalet löper på arrendatorns livstid.Villkorsändring vid lägenhetsarrendeOm ert avtal är av typen lägenhetsarrende har nit inte något besittningsskydd Detta innebär att ni inte har någon rätt att få arrendevillkoren prövade. Det är mycket troligt att ert avtal är av denna typ.En lägenhetsarrendator har en svag ställning. Om arrendatorn inte kan komma överens om en villkorsändring med jordägaren på frivillig väg, har denne att väja på att antingen vara kvar på de löpande villkoren eller att säga upp avtalet för avflyttning. Arrendatorn har inte heller någon rätt till prövning eller någon rätt till skadestånd, om jordägaren säger upp avtalet och erbjuder förlängning på ändrade villkor.Svar Jag kan inte med säkerhet konstatera vilken typ av arrende ni har enligt ert avtal utan att läsa dem. Om ni har besittningsskydd kan ni få villkorsändringen prövad vid arrendenämnden. Ni bör i första hand tolka ert avtal för att se om ni har besittningsskydd eller inte. Ni bör även beakta kostnaderna för en eventuell tvist. Det kostar ingenting att lämna in en ansökan i arrendenämnden och parterna svarar för sina egna rättegångskostnader. Det innebär att den som förlorar tvisten inte blir skyldig att ersätta motpartens rättegångskostnad.RekommendationJag rekommenderar att du granskar ert avtal för att se om ni har något besittningsskydd. Om du har någon fråga om mitt svar eller vill anlita oss för avtalstolkning eller biträde i Arrendenämnden kan du mejla mig. jessica.konduk@lawline.seMed vänliga hälsningar,

Inlösen av hus på ofri grund

2017-08-05 i Arrende
FRÅGA |Hej! Frågan gäller ev. försäljning av fritidshus på ofri grund. Vad innebär formuleringen i arrendeavtalet "byggnaden ska först erbjudas jordägaren till inlösen på sätt som arrendelagen säger" ?
Isabel Frick |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Med arrendelagen menas 8-11 kap. i jordabalken, se den lagen här.Ett hus på ofri grund är ju ett hus som har en ägare medan marken, själva fastigheten, har en annan ägare. I 8 kap. 21 § sägs att om en arrendator äger en byggnad ska byggnaden erbjudas jordägaren till inlösen, när arrendatorn frånträder arrendet. Har jordägaren inte inom en månad från det erbjudandet gjordes förklarat sig villig att anta erbjudandet så får arrendatorn överlåta den till en tillträdande arrendator.Denna bestämmelse innebär att vid en försäljning av huset ska huset först erbjudas till personen som äger marken som huset står på. Om personen som äger marken inte har förklarat att hen vill köpa huset inom en månad får huset säljas till någon annan. Anledningen till detta är för att personen som äger marken ska få möjlighet att köpa det hus som står på hens mark, så att hen äger både mark och hus.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Har markägaren rätt att vägra fälla tallen?

2017-07-16 i Arrende
FRÅGA |Vi har vårt fritidshus på ofri grund. På tomten finns en byggnad i mycket dåligt skick som vi vill riva ( ca 35 m2) och ersätta med ett Attefallshus. Allt enligt kommunens byggnadsregler. Vi behöver samtidigt fälla en stor tall. Den byggnad vi bor i behåller vi oförändrad. Vi kontaktar markägaren via mail och han säger kort och gott nej till våra önskemål. Har han rätt att göra det? Hur går vi vidare?
Jakob Axelsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utgångspunkten är att en markägare som arrenderar ut sin mark har rätt att bestämma hur den ska skötas, så länge inte något annat avtalas. En markägares rätt att bestämma över sin egendom fastställs dock inte i någon lag, utan det följer av allmänna rättsliga principer. Vad detta innebär är att markägaren bestämmer vilka åtgärder som ska vidtas med marken, och därmed de träd som växer på fastigheten. Detsamma gäller byggnader, med förutsättning att dessa tillhör honom. I ert fall innebär detta att markägaren har rätt att neka era önskemål om att fälla tallen och/eller riva byggnaden, så länge inget avtal säger det motsatta. Eftersom ni har ert fritidshus på ofri grund är det sannolikt ett avtal om bostadsarrende det rör sig om, vilket inte reglerar hur marken ska användas. Värt att nämna är ni dock enligt allmänna principer skyldiga att vårda marken. Om ni fäller tallen eller river byggnaden utan samtycke från markägaren skulle det innebära vanvård av fastigheten, vilket kan medföra skadestånd och att ni förlorar nyttjanderätten (se 8 kap. 23 § Jordabalken).Om ert avtal inte reglerar annat än er rätt att använda marken för att bo i fritidshuset är möjligheterna att lyckosamt gå vidare med detta till arrendenämnden mycket små. Ni måste komma överens med markägaren så att ni antingen får hans godkännande, eller förhandlar fram ett avtal som tillåter er vidta ingripande åtgärder med marken.Hoppas att detta gav er svar på er fråga!Med vänlig hälsning,

Vad händer med byggnad efter arrendets avslut?

2017-06-28 i Arrende
FRÅGA |Hej!Min svärmor äger ett hus på en arrendetomt som markägarna har sagt upp arrendet på och det löper ut 2018-05-31 dvs då ska hon lämna ifrån sig det.Måste vi ta bort huset och återställa marken?Är markägaren skyldig att köpa huset?Med vänlig hälsning!Robert
Oskar Jansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Allmänna bestämmelser om arrende finns i 8 kap. jordabalken. Angående din specifika fråga kan svar hämtas i 21 § i samma kapitel. I 21 § 1 stycket står det att arrendatorn kan erbjuda markägaren att köpa huset. Svarar inte markägaren inom en månad från erbjudandet att han är villig att köpa huset kan man sälja till eventuell ny arrendator eller ta bort huset. Vid borttagande ska sedan marken återställas till tjänligt skick. Lämnas huset bara kvar på marken efter frånträdet tillfaller äganderätten markägaren efter tre månader enligt 21 § 2 stycket.Med vänliga hälsningar,