Hur begär man självinträde och vad krävs?

2017-11-16 i Arrende
FRÅGA |Hej! Vad krävs för att sannolikt göra gällande självinträde vid uppsägning av jordbruksarrende?
Claudia Lienert |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ett självinträde innebär att man som jordägare tar tillbaka arrenderad mark för att bruka marken själv, då arrendeperioden har gått ut. Om du vill att jordbruksarrendeavtalet ska upphöra, så måste du säga upp det. Uppsägning av jordbruksarrende sker vanligtvis i skriftlig form. Avtalet brukar i regel sägas upp minst åtta månader före arrendetidens utgång. Om arrendatorn inte vill skriva under uppsägningen så kan man föra tvisten vidare till arrendenämnden. Arrendenämnden har till uppgift att medla mellan parterna.Vill du veta mer om uppsägningen så kan du klicka här! Vid uppsägningen bör du även begära självinträde. När du gör det är det viktigt att du kan bevisa att du har ett verkligt behov av att bruka den aktuella marken och även att du tänker göra det. Det är alltså inte möjligt att göra ett självinträde om man inte har som avsikt att bruka marken själv.För att bevisa att självinträdet är med avsikt att bruka marken själv, så ska man vara beredd på att redovisa för en noggrann plan över hur man tänkt bedriva marken. Därför skulle jag råda dig att förbereda en genomarbetad plan för det framtida brukandet av marken.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Vem betalar Lantmäteriets avgift när jag köpt loss min arrendetomt från kommunen?

2017-10-30 i Arrende
FRÅGA |Hej Jag har en stuga med arrendetomt idag som kommunen äger , kommunens tomt inkluderar flera tomter och vi har fått erbjudande om att köpa loss våra resp tomter som är utmätta med resp yta på vardera tomtVem betalar Lantmäteriets avgift när detta är klart?Mvh
Tova Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När du har köpt loss en arrendetomt ska du ansöka om lagfart för att registrera att du är ny ägare av fastigheten. För att registrera lagfarten tar Lantmäteriet ut en expeditionsavgift för att täcka kostnaden för handläggningen som idag (2017) uppgår till 825 kronor. Det är normalt du som köpare som står för betalningen av denna avgift eftersom det är du som söker lagfart. För registrering av lagfarten ingår även att betala stämpelskatt motsvarande 1,5 % av det som är högst av köpeskillingen och fastighetens taxeringsvärde. Både säljare och köpare har ett gemensamt ansvar för att betala stämpelskatten. Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Arrendeavtal

2017-09-03 i Arrende
FRÅGA |Vi har sedan 2016 en husvagn uppställd under vintersäsong på en husvagnscamping som tillhör en ideell förening BJästa Alpina klubb. Säsongskostnaden var då 3 500 kr och vi hade vagnen där fr om september t om maj. Vi är två pensionärer som bor permanent i husvagnen.I hyran ingår husvagnsplatsen, tillgång till servicehus, sophämtning (finns en container) samt snöskottning vintertid. Bostaden är ju vår egen och vi betalar vår egen elförbrukning. Detta gäller samtliga som hyr husvagnsplats. Vi som är permanentboende får också använda en tvättmaskin som finns i personalbaracken ca 150 meter bort. Några begränsningar i hur mycket vi får använda husvagnsplatsen samt övriga faciliteter har oss veterligt aldrig funnits tidigare. Nu har klubben beslutat om en prishöjning med knappt 10 % till 3 800 kr för säsongen. Men för permanentboende till 1 200 kr/månad. Detta innebär för oss en höjning från 3 500 till 10 800 kr för samma period som ifjol.Inga nya investeringar har gjorts.Vi upplever höjningen som kraftigt orättvis eftersom vi inte anser att vi kostar mera än andra (möjligen lite mera vatten för dusch och toa. Men kostnaden för detta är inte så hög och en barnfamilj på 4 personer som nyttjar sin vagn under helger samt en vecka under sportlov och en vecka under påsklov använder kanske lika mycket vatten som vi gör under säsongen).Men vad gör vi? Det hjälper inte att klaga hos klubben. Har vi några rättigheter att klaga någon annan stans?bästa hälsningarLena Edblom
Jessica Konduk |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Troligen klassas ert nyttjanderättsavtal som ett lägenhetsarrende eller ett bostadsarrende.Ändring av arrendevillkorOm jordägaren eller arrendatorn vill ändra arrendevillkoren, ska denne säga upp avtalet för villkorsändring till arrendetidens utgång. En villkorstvist är dock bara möjlig när arrendatorn har indirekt besittningsskydd. Besittningsskyddet uppkommer samtidig med avtalet.Villkorsändring vid bostadsarrendeJordägaren eller arrendatorn kan begära villkorsändring. Den som vill ha villkorsändring ska lämna ett skriftligt meddelande om detta till sin motpart. Om inte parterna kommer överens kan arrendenämnden bestämma villkoren. Den jordägare eller arrendator som vill ha villkorsändring ska delge sin motpart ett skriftligt meddelande där han eller hon begär att arrendevillkoren ska ändras. Meddelandet ska lämnas inom samma tidsfrist som gäller när någon av parterna vill säga upp avtalet.Ett avtal om bostadsarrende ska normalt sägas upp ett år före avtalstidens utgång. En begäran om villkorsändring ska alltså ske inom samma tid.Arrendenämnden kan bara pröva villkorstvisten om arrendatorn har besittningsskydd Dessutom ska avtalet löpa på viss tid. En begäran om prövning hos Arrendemänden ska ske senast två månader innan den löpande arrendetiden har gått ut.En sådan prövning är alltså inte möjlig i följande situationer:Arrendatorn har inte ett färdigbyggt hus på tomten. Huset ska vara färdigbyggt vid den tidpunkt då jordägaren senast kan säga upp avtalet. Normalt löper arrendeavtalet på fem år med ett års uppsägningstid. Det innebär att huset ska stå färdigt senast vid utgången av avtalets fjärde år.Arrenderätten är förverkad och jordägaren har sagt upp avtalet i förtid.En pant eller en borgen som har ställts som säkerhet för arrendeavtalet har försämrats och jordägaren har sagt upp avtalet i förtid.Arrendatorn har avstått från besittningsskydd.Arrendeavtalet löper på arrendatorns livstid.Villkorsändring vid lägenhetsarrendeOm ert avtal är av typen lägenhetsarrende har nit inte något besittningsskydd Detta innebär att ni inte har någon rätt att få arrendevillkoren prövade. Det är mycket troligt att ert avtal är av denna typ.En lägenhetsarrendator har en svag ställning. Om arrendatorn inte kan komma överens om en villkorsändring med jordägaren på frivillig väg, har denne att väja på att antingen vara kvar på de löpande villkoren eller att säga upp avtalet för avflyttning. Arrendatorn har inte heller någon rätt till prövning eller någon rätt till skadestånd, om jordägaren säger upp avtalet och erbjuder förlängning på ändrade villkor.Svar Jag kan inte med säkerhet konstatera vilken typ av arrende ni har enligt ert avtal utan att läsa dem. Om ni har besittningsskydd kan ni få villkorsändringen prövad vid arrendenämnden. Ni bör i första hand tolka ert avtal för att se om ni har besittningsskydd eller inte. Ni bör även beakta kostnaderna för en eventuell tvist. Det kostar ingenting att lämna in en ansökan i arrendenämnden och parterna svarar för sina egna rättegångskostnader. Det innebär att den som förlorar tvisten inte blir skyldig att ersätta motpartens rättegångskostnad.RekommendationJag rekommenderar att du granskar ert avtal för att se om ni har något besittningsskydd. Om du har någon fråga om mitt svar eller vill anlita oss för avtalstolkning eller biträde i Arrendenämnden kan du mejla mig. jessica.konduk@lawline.seMed vänliga hälsningar,

Inlösen av hus på ofri grund

2017-08-05 i Arrende
FRÅGA |Hej! Frågan gäller ev. försäljning av fritidshus på ofri grund. Vad innebär formuleringen i arrendeavtalet "byggnaden ska först erbjudas jordägaren till inlösen på sätt som arrendelagen säger" ?
Isabel Frick |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Med arrendelagen menas 8-11 kap. i jordabalken, se den lagen här.Ett hus på ofri grund är ju ett hus som har en ägare medan marken, själva fastigheten, har en annan ägare. I 8 kap. 21 § sägs att om en arrendator äger en byggnad ska byggnaden erbjudas jordägaren till inlösen, när arrendatorn frånträder arrendet. Har jordägaren inte inom en månad från det erbjudandet gjordes förklarat sig villig att anta erbjudandet så får arrendatorn överlåta den till en tillträdande arrendator.Denna bestämmelse innebär att vid en försäljning av huset ska huset först erbjudas till personen som äger marken som huset står på. Om personen som äger marken inte har förklarat att hen vill köpa huset inom en månad får huset säljas till någon annan. Anledningen till detta är för att personen som äger marken ska få möjlighet att köpa det hus som står på hens mark, så att hen äger både mark och hus.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Exekutiv försäljning fast egendom, arrende, hus på ofri grund

2017-11-13 i Arrende
FRÅGA |Jag arrenderar en del av en fastighet av en privatperson sedan många år tillbaka. (arrendeavgiften är satt till "0 kr" men jag ska liksom ansvara för att sköta den del av tomten som jag arrenderar). Jag fick löfte om att bygga ett fritidshus på tomten vilket också framgår av arrendeavtalet. Huset är i dagsläget inte helt färdigt och det är därför inte registrerat någonstans ännu. Privatpersonen jag arrenderar av har blivit föremål för utmätning och Kronofogden ska därför sälja tomten på auktion. Kronofogden har sagt att de även ska sälja mitt hus och fogden har dessutom tagit sig in i huset utan min tillåtelse. Jag undrar: Hur står sig min arrenderätt mot Kronofogdens "rätt" att beslagta och sälja tomten? Hur står sig min rätt till mitt hus ("hus på ofri grund"?) mot Kronofogdens rätt att sälja det bara för att det står på den här tomten? Spelar det någon roll om min arrenderätt/mitt hus finns registrerat någonstans? Jag kan självfallet visa upp själva arrendeavtalet i original.
Jessica Konduk |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Din fråga är fastighetsrättslig och processrättslig. Nyttjanderättsavtal regleras i 7 - 15 kap jordabalken, (JB) och utmätning/exektuiv försäljning regleras i utsökningsbalken (UB). I din fråga uppkommer ett gränsdragningsproblem, om nyttjanderättsavtalet är benefikt eller inte eftersom du skriver att arrende avgiften är satt till 0 kr. Jag kommer att gå igenom vad som gäller juridiskt och sedan avsluta med ett svar och en rekommendation.Arrende och var det reglerasArrende i allmänhet regleras i JB 8 kap. Enligt de allmänna reglerna har jordägaren rätt att säga upp avtalet innan avtalets utgång endast om arrendatorn förverkat arrenderätten enligt JB 8 kap. 23 §.Arrenderätten är förverkad, och jordägaren har möjlighet att säga upp avtalet i förtid i följande situationer: Arrendatorn betalar inte arrendeavgiften inom en månad från förfallodagen. Arrendatorn vanvårdar arrendestället och rättar sig inte efter jordägarens tillsägelse. Arrendatorn använder arrendestället för annat ändamål än det som är avtalat och rättar sig inte efter jordägarens tillsägelse. Arrendatorn upplåter arrenderätten helt eller delvis i andra hand i strid med jordabalkens bestämmelser. Arrendatorn åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som inte följer av jordabalken och som det objektivt sett är av synnerlig vikt för jordägaren att arrendatorn fullgör.' Ringa betydelseArrenderätten är inte förverkad när det handlar om bagatellartade förseelser eller klart ursäktliga misstag från arrendatorns sida.Rättelse sker innan jordägaren säger uppÄr arrenderätten förverkad på grund av att arrendatorn inte har betalat arrendeavgiften i tid, vanvårdat arrendestället eller använt det för annat ändamål än det som har avtalats, kan arrendatorn inte skiljas från arrendestället om han eller hon slutar att missköta sig innan jordägaren har sagt upp avtalet.Tidsbestämda avtal utan uppsägningstidTidsbestämda avtal upphör utan uppsägning vid avtalstidens utgång om avtalet inte innehåller en bestämmelse om uppsägningstid. Vid tidsbestämda avtal kan parterna fritt avtala hur lång uppsägningstiden ska vara. Det avtalade uppsägningstiden gäller då även när jordägaren eller arrendatorn säger upp avtalet innan arrendatorn har tillträtt arrendestället.Uppsägningen ska enligt huvudregeln vara skriftlig. Alternativt kan den vara muntlig, men den gäller då bara om mottagaren erkänner den skriftligen. Uppsägningen ska delges enligt 8 kap 8 § JB. En ansökan hos domstol där jordägaren yrkar att avtalet ska upphöra eller att arrendatorn ska avhysas, gäller som uppsägning när domstolen har delgivit arrendatorn den. På samma sätt gäller en ansökan om avhysning hos kronofogdemyndigheten som uppsägning när myndigheten har delgivit arrendatorn den.Benefikt arrende avtalIfall där en nyttjanderätt upplåts men inget vederlag (betalning) utgår för nyttjanderätten (arrendet i detta fall) är det fråga om en s.k. benefik upplåtelse. I detta fall föreligger en nyttjanderätt beträffande vilken reglerna om arrende, hyra och tomträtt inte är direkt tillämpliga. I vissa fall kan dock dessa regler vara analogiskt tillämpliga vid en domstolsprocess.Utmätning och nyttjanderättUtmätt fast egendom säljs normalt på offentlig auktion, som administreras av Kronofogden 12 kap 1 § UB. Inför den exekutiva försäljningen upprättar Kronofogden en sakägarförteckning med de fordringar och andra rättigheter som personer har i fastigheten 12 kap 25 § UB I Sakägarförteckningen antecknas först fordringar som har särskild förmånsrätt enligt förmånsrättslagen (exv. Panträtt i fastigheten). Vidare antecknas den fordran som föranlett exekutionen (exekutionsfordringen). Dessutom antecknas nyttjanderätt, förutsatt att rättigheten är inskriven eller grundar sig på skriftlig handling. I sakägarförteckningen medtas också kostnaderna för det exekutiva förfarandet UB 12 kap 26 § st.2. Nämnda rättigheters företräde i förhållande till varandra beror på tidpunkten för inskrivningen. Är en rättighet oinskriven, blir den placerad efter de inskriva rättigheterna. I vissa fall måste rättighetsinnehavaren själv gå på auktionen och se till att nyttjanderättsavtalet kommer med i sakägarförteckningen.När fastigheten sålts fördelar Kronofogden köpeskillingen i enlighet med sakägarförteckningen, den som står först får betalt osv. Kronofogden får inte sälja fastigheten till lägre belopp än att det täcker alla fordringar med bättre rätt än exekutionsfordringen, inklusive kostnaderna för försäljningen, det s.k skyddsbeloppet UB 12 kap 29 § och 32 §.Allmänt om förhållandet till nya ägareGenerellt har en nyttjanderättshavare bra skydd när en fastighet överlåts frivilligt till en ny ägare. I de flesta fall står sig hans rätt mot en ny ägare. Skyddet är däremot sämre när en fastighet säljs exekutivt. Det uppstår då en konflikt dels med den nye ägaren och dels med upplåtarens borgenärer. Existensen av en nyttjanderätt kan påverka fastighetens värde negativt vid en försäljning och därigenom påverka borgenärernas säkerhet negativt. Om det finns flera nyttjanderätter knutna till en fastighet får dessa en prioritetsordning vid exekutiva auktioner baserad på datum för inskrivning. Enligt JB 7 kap 16 ska nyttjanderätter bestå vid exekutiv försäljning, om försäljningen skett med förbehåll för rättighetens bestånd eller om rättigheten annars är skyddad enligt JB 12 kap. Som huvudregel skyddas bara skriftligt upplåtna nyttjanderätter. Vid exekutiv försäljning blir andra förhållanden avgörande för rättighetens bestånd, det viktigaste är rättighetens förhållande till andra sakrätter (panträtter och bruksrätter).Ju sämre rättigheten ligger till desto större risk att den uppoffras i konflikten med borgenärerna. Tiden för upplåtelsen i sig har endast begränsad betydelse och det som är viktigt är frågan om nyttjanderätten har inskrivits i fastighetsregistret och i så fall när detta skett. Inskrivna nyttjanderätter har bättre läge i förhållande till panträtt ochandra inskrivna rättigheter som konkurrerar ju tidigare inskrivningen söktes enligt JB 17 kap 1 §, 1 kap 6 § 2st. Tidsföljden för inskrivning blir avgörande för rättighetens bestånd vid exekutiv auktion. Om nyttjanderätten inte är inskriven blir läget sämre. I detta fall står nyttjanderätten tillbaka mot andra inskrivna rättigheter. Även en utmätningssökande utan förmånsrätt går före en nyttjanderättshavare om inte denne sökt inskrivning före utmätning. Finns det flera rättigheter som inte är inskrivna så avgör tiden för upplåtelse vilka som har företräde vid exekutiv auktion enligt JB 7 kap 23 §. (källa: Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8u, s331-333)Nyttjanderättens ställning vid försäljningVid exekutiv försäljning har även oinskrivna rättigheter ett visst skydd. Tex om en fastighet säljs under hand istället för på auktion, då ska skriftliga rättigheter som följer fastigheten bestå enligt UB 12 kap 57 §.Ska fastighetens säljas på exekutiv auktion så kungörs auktionen innan den äger rum och även en tid för ett bevakningssammanträde sätts ut. Vid detta sammanträde kan berörda parter bevaka sin rätt eller sitt anspråk enligt UB 12 kap 20 § och bland annat kända nyttjanderättshavare ska ha särskild underrättelse enligt UB 12 kap 21 §. Efter bevakningssammanträdet upprättas själva sakägarförteckningen (en förteckning över alla anspråk/rättigheter knutna till fastigheten) De finns krav på att dessa rättigheter måste grunda sig på inskrivning eller skriftliga avtal som är tillgängliga för auktionsförrättare. Anspråken tas upp i den ordning som de har företräde enligt UB 12 kap 26 §.Än annan möjlighet är att fastigheten säljs i samband med ägarens konkurs på konkursförvaltarens begäran, i dessa fall finns ingen exekutionsfordran som är bättre ställd än e rättigheter som tagits upp i sakägarförteckningen se UB 12 kap 26 § sista stycket. Det som blir oroande är att varje borgenär som har en fordran med panträtt kan eller bättre förmånsrätt kan begära att fastigheten säljs för hans fordran som då blir en exekutionsfordran, s.k. anslutningsrätt UB 12 kap 13 §. Den panträtten kan eventuellt ha ett bättre läge än nyttjanderätten. I sakägarförteckningen anges också ett lägsta bud som avges för att fastigheten ska kunna säljas. Detta lägsta bud ska i allmänhet täcka det s.k. skyddsbeloppet vilket utgörs av sammanlagt belopp av fordringar med bättre rätt än exekutionsfordringen dels kostnader för förfarandet enligt den s.k. täckningsprincipen UB 12 kap 29 § och 32 §. Inteckningar inom skyddsbeloppet ska normalt stå kvar i fastigheten enligt UB 12 kap 34 §, detsamma gäller andra motsvarande inskrivna rättigheter med förmånligare läge i sakägarförteckningen. Dessa skyddas utan särskilt förbehåll enligt UB 12 kap 33 st 1. Hamnar nyttjanderätten utanför skyddsbeloppet riskerar nyttjanderättshavaren att denne rätt faller bort. Den kan möjligen civilrättsligt vända sig mot sin avtalspart för ersättning av uppkomna ekonomiska skador.Det avgörande blir alltså om en rättighet kan förbehållas vid försäljningen. Nyttjanderätter ska utan vidare förbehållas om det saknas anledning att anta att rättigheten belastar fastigheten tull beaktansvärd skada för innehavare av fordran med bättre rätt enligt UB 12 kap 22 2 st. Då sker en s.k. oskadlighetsprövning. Förbehåll blir särskilt aktuellt då det utgår periodiskt vederlag som hyra eller arrendeavgift som kompenserar ägarens olägenhet av att rättigheten utövas. Det har i äldre regler betraktas som att rättigheten bör räddas om den vid en normal ekonomisk bedömning inte utgör en bagatellartad nackdel för ägare. (SOU 1968:64 s 103 ff och prop 1971:20 s 193)En knäckfråga i fallet blir då om nyttjanderättshavarens vederlag i arbete utgör ett sådant vederlag istället för tex arrendeavgift eller hyra. Detta är problematiskt eftersom avtalet preliminärt framstår som en benefik nyttjanderätt och då uppstår gränsdragningsproblematik.Nyttjanderättens skydd efter exekutiv försäljningSärskilt hyresgäster i hyreshus skyddas efter en exekutiv försäljning men i vissa fall kan även arrendatorer skyddas, även om rättigheten inte har förbehållits vid auktionen. Tillträdet utgör inte något absolut skydd i sig. Har däremot nyttjanderätten fallit vid auktionen ska nyttjanderättshavaren uppsägs inom en månad, annars gäller nyttjanderätten även mot den nya fastighetsägaren enligt UB 12 kap 46 § 2st. Om nyttjanderättshavaren sägs upp kan han göra gällande det besittningsskydd (direkt eller indirekt) han har enligt de allmänna reglerna om hyra och arrende, det krävs då sakliga skäl för uppsägning, för att uppsägning ska medföra avflyttning och obilliga resultat undviks vilket exempelvis innebär en hyresgäst ställs utan lägenhet.I vissa fall kan dock hyres- eller arrendeavtalet omförhandlas i förhållande till exempelvis hyrans eller arrendeavgiftens storlek. Uppsägningstid gäller dock enligt tillämpliga bestämmelser JB 8 kap 4 § och 12 kap 6 § innan eventuella nya villkor träder i kraft.Hus på ofri grund och exekutiv fösäljningEtt hus på ofri grund kategoriseras som lös egendom på annans fastighet.(SOU 1988:66, s. 25.) Som utgångspunkt har kronofogdemyndigheten att visa att egendomen tillhör gäldenären (UB 4 kap 17 §). Om egendomen finns i gäldenärens besittning, d.v.s. den rätte ägaren har ännu inte hämtat egendomen eller fått exklusiv tillgång till den, så ska egendomen presumeras tillhöra gäldenären om det inte framgår att den tillhör någon annan (UB 4 kap 18 § 1 st.). I ett sådant läge övergår bevisbördan till gäldenären och/eller ägaren till egendom att visa att egendomen inte tillhör gäldenären. Om det finns skriftliga avtal så bör det vara möjligt att bevisa.SvarJa, det spelar stor roll om din rättighet finns inskriven någonstans. Om den inte finns inskriven i fastighetsregistret ska du visa ditt avtal på bevakningssammanträdet hos KFM före den exekutiva auktionen. Om du kan bevisa att din lösa egendom på ofri grund tillhör dig och inte fastighetsägaren kan det vara möjligt att förhindra att din egendom utmäts. RekommendationDet går inte med säkerhet att ge dig bra vägledning utan att granska nyttjanderättsavtalet. Jag rekommenderar därför att du anlitar en jurist eller advokat inom fastighetsrätt som granskar ditt avtal. Du bör ta reda på när ett bevakningssammanträde hos KFM sätts ut om fastigheten ska säljas på exekution och ta med en kopia på ditt arrendeavtal samt originalet för att bevaka din rättighet i sakägarförteckningen om du inte har skrivit in din nyttjanderätt hos Lantmäteriet. Om din nyttjanderätt ropas ut på auktionen kan det avskräcka potentiella köpare från att köpa fastigheten. Du kan hamna i ett läge där din arrenderätt övergår till en ny ägare men att villkoren för upplåtelsen omförhandlas Du kan även i värsta fall bli uppsagd från din nyttjanderätt Hoppas att du fått svar på din fråga! jessica.konduk@lawline.seVänligen

Bostadsarrende - hugga ned träd på marken?

2017-09-07 i Arrende
FRÅGA |Vi arrenderar mark (vår tomt), men vi äger husen vi bor i. Det har nu visat sig att flertalet träd på arrendemarken är i dåligt skick och ett har t.om. fallit ner i grannens bil och gett stora skador. Vi är flera arrendatorer av marken i området, men vi äger alla husen. Efter kontakt med markägaren så säger deras jurist att ansvaret vilar på oss arrendatorer att ta bort träden. Detta ställer vi oss väldigt frågande till, hur kan vi ställas ansvariga för att ta ner träd på en mark (tomt) som vi arrenderar? Vi äger ju inte träden. I det arrendeavtal som finns står följande under underhåll i kontraktet (det enda stället i kontraktet där något sådant nämns):"Arrendatorn ska väl vårda och underhålla arrendestället. Arrendatorn ska också tillse att byggnader som Arrendatorn bibehåller på arrendestället hålls i gott skick".Vi tycker inte att man kan likställa: vårda och underhålla arrendestället med att vi även ska fälla träd på tomterna om det skulle behövas. Att underhålla och vårda är enligt oss att vi klipper gräsmattor och tar hand om tomtens skick, men trädvård är ju något helt annat enligt oss. Det finns ju ett värde i träd och eftersom vi inte äger marken så blir det väldigt märkligt om vi då ska börja kapa ner träd som vi inte äger.Det ska även sägas att våra arrendeavtal inte är korrekta, eftersom vi i dagsläget äger fastigheterna men inte marken. Arrendeavtalet baserar sig på att vi arrenderar både bostad och mark vilket inte stämmer.Gäller ens avtalet?
Cornelia Najafi |Hej,Tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga samt stort tack för att du använt en av våra Expresstjänster! Får ni/ska ni hugga ned träden? Huvudregeln i svensk rätt är att en markägare har rätt att förfoga över sin mark hur hen än behagar. Det finns dock undantag till detta och det är när myndigheter måste lämna godkännande för att man ska få vidta vissa åtgärder. Detta gäller mark som kommunen tycker är särskilt skyddsvärd. Sådan mark styrs av områdets eventuella detaljplan som kommunen upprättat. Därav är det ett bra första steg att kika i detaljplanen för att se vad som är tanken med just den markbiten där skogen är samt vad området får användas till. En detaljplan anger vad som får finnas på ett visst område. I Plan-och bygglagen anges det i 9 kap 12 § att marklov kan krävas för att man ska få lov att fälla träd inom ett visst område. Om det finns ett sådant krav på ert område så framgår det också av en eventuell detaljplan. Det kan nämligen vara så att markägaren inte får lov att fälla träden, då kommunen kanske har reglerat detta i detaljplanen – och i så fall kan han absolut inte tvinga er att hugga ned träden. Som svar på frågan om markägaren kan tvinga er att fälla träden så beror det helt på markägarens eventuella tillstånd/icke tillstånd och en eventuell detaljplan som gäller för området inom kommunen. Huruvida markägaren kan tvinga er att fälla beror också främst på avtalet ni har, precis som du säger. Utifrån det du anger verkar inte avtalet ställa upp krav på att ni ska sköta så omfattande vård-åtgärder på tomten, vilket innebär att ni absolut bör kunna avstå från att hugga ned träden. Vad gäller enligt avtalet? Jag förstår avtalet som så att det rör arrende av mark och bostad, men när ni i själva verket endast arrenderar marken och sedan äger själva bostaden. Arrendetypen som ni har är ett s.k. bostadsarrende och regleras av 10 kap Jordabalken (JB). För att ta reda på huruvida avtalet är giltigt eller inte får man kika på om det finns några formkrav på avtalen. 10 kap JB anger ingenting om hur avtalet ska se ut, utan reglerar främst hur lång avtalstiden kan vara och hur ett arrendeavtal kan sägas upp. Däremot innehåller 8 kap JB allmänna regler om arrende och 8 kap 3 § anger att avtal om bostadsarrende måste upprättas skriftligt. Det anges också att ”I handlingen skall samtliga avtalsvillkor anges. Ändring eller tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan.” Det blir lite knepigt eftersom ert avtal avser arrende av själva bostaden också och inte endast marken. Jag antar att ni muntligt kommit överens om att ni endast arrenderar marken och inte bostaden, och att man därför skulle kunna påstå att ni muntligt har ändrat innehållet i arrendeavtalet. Eftersom ändringar i avtalet måste ske skriftligt är ändringen inte giltig, och ert arrende följer alltså avtalet. Således anses ni alltså arrendera både marken och bostaden. Det är av yttersta vikt att ni så snart som möjligt får till en skriftlig ändring i avtalet, så att avtalet endast avser arrende av marken. Avtalet som ni har nu är giltigt, men verkar inte innehålla de regleringarna och klausulerna som ni egentligen avsett eftersom ni inte egentligen arrenderar bostaden. SammanfattningArrendeavtalet ni har gäller och är giltigt utifrån de uppgifter och omständigheter som du angett i din fråga. Däremot bör ni snarast få till en ändring av avtalet, en skriftlig ändring, så att avtalet endast omfattar arrende av marken och inte bostaden. Även om det endast är marken som ni arrenderar så kallas arrendeformen för bostadsarrende. Vad gäller träden så anser jag heller inte att ni utifrån den avtalsklausulen kan tvingas att hugga ned dem. Avtalet omfattar inte så omfattande åtgärder på marken och dess träd. Detta är dock en fråga som kan diskuteras och det hela beror lite på vad ni båda har haft för tankar med avtalet när ni ingick det, vad syftet var, hur resten av avtalet är formulerat etc. Utgångspunkten vid avtalstolkning är nämligen att man utgår ifrån vad parterna menade med avtalet för att på så vis hitta den gemensamma partsviljan. Avtalstolkning är en ytterst skönsmässig bedömning vilket gör det svårt att utröna hur en domstol skulle tolka en viss formulering. En av metoderna för avtalstolkning, som kan vara till din fördel, är det man kallar för oklarhetsregeln. Om avtalet är oklart på något sätt ska det tolkas till den som skrivit avtalets nackdel. Detta innebär att om man inte utifrån partsvilja eller avtalets ordalydelse kan komma underfund med vad som avses med avtalet, så ska man tolka avtalet till din fördel – alltså i så fall slipper ni att hugga ned träden. Hoppas du har fått svar på din fråga! Om något i mitt svar är oklart eller om det är något som jag behöver förklara ytterligare så är du varmt välkommen att kontakta mig på cornelia.najafi@lawline.se, så ska vi försöka reda ut det hela. Allt gott och lycka till!

Arrendeavtal

2017-08-29 i Arrende
FRÅGA |Hej. Vi har planer på att köpa en sommarstuga. En del av marken är arrenderad och den nuvarande ägaren har skrivit ett arrende avtal på 50 år. Att man har rätt att utnyttja marken, avverka träd osv. Fråga 1: Om vi nu köper stugan, får vi då fortsätta med detta avtal eftersom det tillhör fastigheten?Fråga 2. Om ägaren av tomten säljer marken, vad händer då med vårt arrende avtal? Fortlöper det våra 50 år eftersom vi betalar en avgift varje år, eller kan den nya ägaren avbryta avtalet?
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Fråga 1. Huruvida den nuvarande ägaren får överlåta arrendeavtalet beror på vilket typ av arrende är. I ditt fall verkar det handla om ett bostadsarrende eftersom det finns en rätt att uppföra eller bibehålla en sommarstuga. Då krävs att jordägaren samtycker till att den nuvarande ägaren säljer sommarstugan och sätter er i hans eller hennes ställe, det kan ni läsa om här. Fråga 2. Det finns ett bra skydd för arrendatorer om fastigheten går över på en ny ägare, särskilt om arrendeavtalet är skriftligt och arrendatorn har tillträtt före en försäljning av fastigheten. Då kommer arrendeavtalet att bestå som vanligt, det kan ni läsa om här. En bostadsarrendator har som huvudregel besittningsskydd vilket innebär att jordägaren inte får säga upp avtalet vid dess utgång utan att detta ska förlängas på ytterligare fem år. Här stadgas dock att besittningsskyddet kan brytas i vissa situationer. Dessa är bland annat misskötsamhet från arrendatorns sida eller när jordägaren har särskilda skäl till att vilja ha tillbaka marken. Om ni vill läsa mer om uppsägning och besittningsskydd så finns det information på arrendenämndens hemsida, den hittar ni här och här. Hoppas ni fick svar på era frågor!mvh

Parkeringsplats uppsägningstid

2017-07-31 i Arrende
FRÅGA |Jag hyr en parkeringsplats hos ett kommunalt bostadsbolag där jag inte är hyresgäst. De tillämpar en uppsägningstid på 3 månader av parkeringsplatserna, har de rätt att ha denna långa uppsägningstid för enbart en parkeringsplats då jag inte hyr lägenhet hos dem? MVH Irene
Amelie Demelew |Hej!Tack för att du väljer att vända dig till Lawline med din fråga.Hyra av parkeringsplatser utomhus är närmast att betrakta som lägenhetsarrende, enligt 8 kap 1 § jordabalken (JB). Avtalsfriheten gäller är här till stor del vilket innebär att uppsägningstiden regleras i kontraktet mellan parterna. Om uppsägningstiden inte är reglerad i avtalet gäller den angivna tiden som stadgas i 8 kap 4 § JB. Bestämmelsen innebär att ett arrendeavtal enbart kan sägas upp till och med fardagen (14 mars) varje år, förutsatt att uppsägningen då sker minst 6 månader innan det datumet.I ditt fall bör således en uppsägningstid på 3 månader möjlig, beroende på vad avtalet mellan er säger.Hoppas du känner att du fått svar på din fråga, om inte får du gärna skriva i kommentarsfältet så kan jag försöka förklara ytterligare.Med vänliga hälsningar,