Hinder mot tvångsförsäljning enligt samäganderättslagen

2006-04-11 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi äger 25% av en sommarstuga som vi vill sälja. De andra ägarna vill inte köpa vår del och vill inte sälja fastigheten. Min fråga är: kan vi begära tvångsförsäljning? Finns det tillfällen då man inte kan begära tvångsförsäljning? Tacksam för svar.
Michael Witting |Ja, ni kan enligt 6 § samäganderättslagen, se http://lagen.nu/1904:48_s.1, på eget bevåg ansöka om att det samägda skall säljas på offentlig auktion. De andra ägarna kan begära anstånd med sådan försäljning, om de kan visa på ”synnerliga” skäl därför. Kan de visa synnerliga skäl föreligger hinder mot tvångsförsäljning. Det finns ingen uttömmande uppräkning på sådana synnerliga skäl som omnämns i 6 § i samäganderättslagen utan detta är något som domstolen avgör från fall till fall. Exempel på vad som i tidigare praxis ansetts som synnerliga skäl för anstånd kan vara att delägare på grund av ett särskilt dåligt konjunkturläge eller andra speciella förhållanden gör en förlust vid försäljningen. Vidare föreligger det hinder mot tvångsförsäljning om en tredje person genom testamente förvärvat nyttjanderätt till fastigheten (eller del av). Då får en ägare enligt 12 kap. 2 och 6 §§, se http://www.lagen.nu/1958:637, inte överlåta sin andel utan nyttjanderättshavarens samtycke. Hinder mot tvångsförsäljning föreligger också om fastigheten har förvärvats genom testamente och ett överlåtelseförbud uttrycks i testamentet. Av 5 kap. 5 § UB, se http://www.lagen.nu/1981:774, framgår nämligen att egendom som inte får överlåtas enligt föreskrift i testamente inte heller får utmätas. Även sociala förhållanden kan tänkas föranleda uppskov, dock ställs höga krav på att även de är av sådan beskaffenhet att de innefattar synnerliga skäl (se rättsfallet NJA 1979 s 562).En annan invändning som kan göras är att samäganderätt inte föreligger till egendomen, vilket skulle föranleda att 6 § Samäganderättslagen inte blir tillämplig alls (se rättsfallet NJA 1984 s 256).Hinder mot att begära tvångsförsäljning enligt 6 § samäganderättslagen föreligger också om rättsförhållandet ägarna emellan rättsligt kvalificeras som bolag. Då är nämligen inte samäganderättslagen enligt 19 § tillämplig. Detsamma gäller om ägarna avtalat att samäganderättslagen inte är tillämplig. Samäganderättslagen kan man nämligen avtala bort.

Samäganderätt

2006-03-26 i Samägandeavtal
FRÅGA |Frågan avser samäganderättslagen. Två personer är genom arv för några år sedan tilldelade 50% vardera. Vem av två personer har rätt att besluta eller vidta åtgärder. Inga avtal finns mellan nuvarande ägare.
Sofia Fjelland |Hej!Enligt samäganderättslagen krävs enighet mellan båda delägarna för förfogande över godset och för förvaltning av det. Alltså krävs det att båda ägarna är överens innan några åtgärder vidtas. Endast i brådskande fall, när det är nödvändig för godsets bevarande, får en åtgärd vidtas utan bådas samtycke.Om delägarna inte kan enas om förvaltningen eller nyttjandet av godset kan rätten, på ansökan av en delägare, förordna att godset under viss tid ska förvaltas av en god man. Varje delägare kan också hos en domstol begära att godset, för båda delägarnas räkning, ska säljas på offentlig auktion.Vänliga hälsningar

Vem bestämmer över samägd fastighet?

2006-03-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga som troligen berör samäganderättslagen; Min bror och jag ärvde en fastighet för många år sedan. Han har sedan dess nyttjat huset mest och jag har varit där ca två veckor per år. Nu säger han att jag är skyldig honom ca 150.000kr för de kostnader som han har lagt ned på huset från 1988 och framåt. Han har indexuppräknat inköpen samt delat upp elkostnader m.m i två lika delar. Inköpen har han aldrig diskuterat med mig i förväg. Nu undrar jag om han har någon rättsgrund för sin begäran? Han säger också att han annars tänker köpa ut min del av huset. Jag vill självklart inte betala den stora summan som han begär och undrar hur ni tycker att jag ska gå vidare, jag vill ju inte ha en släktfejd!
Sara Edström |Det verkar utifrån frågan som att det inte finns något avtal mellan dig och din bror som rör ert samägande. När inget är avtalat mellan personer med samäganderätt gäller Samäganderättslagen. (Detta innebär alltså att om ett avtal finns, så gäller det före lagbetsämmelserna.)Enligt 1 § skall delägarna anses äga lika delar av objektet i fråga. Vidare framgår av 2 § att när det gäller förfogande över och förvaltning av objektet så ska alla delägare vara överens om vad som skall göras. Det torde innefatta inköp, ombyggnader och allmänt underhåll av fastigheten. När det gäller kostader ska enligt 15 § dessa delas lika mellan delägarna, eller rättare sagt proportionellt utifrån var och ens andel. Det finns inget i den aktuella lagen som tillåter en delägare att tvångsvis köpa ut den andre. En delägare har dock enligt 6 § rätt att få igenom en offentlig auktion av hela objektet om inte någon annan delägare kan visa synnerliga skäl emot det.Det verkar alltså inte rimligt att du skall behöva betala för inköp som din bror gjort utan ditt samtycke. Däremot, då ni inte avtalat om något annat, torde hälften av elkostnaden vara ditt ansvar i enlighet med 15 § samäganderättslagen. Avslutningsvis har din bror inget stöd för att köpa ut dig mot din vilja.Samäganderättslagen finner du http://lagen.nu/1904:48_s.1 .

Tvångsförsäljning av fastighet

2006-01-16 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi är två syskon som äger 41,3 % var i en liten skogsfastighet och ett syskonbarn äger 17,4%. Det har varit svårt att få till stånd ett ägande där en äger fastigheten. Fastigheten håller på att delvis förfalla genom bristande enighet och intresse om skötseln. Behövliga investeringr blir inte av pga ovilja att satsa på fastigheten. Huset står tomt sedan 15 år. En av delaägarna vill att fastigheten ska säljas på auktion, för att få ordning på ägandet. Då kan den som vill köpa fastighetn. Om ett antal år kommer den att uppspittras ytterligare genom arv på sex personer i stället för som nu på de tre nämnda.Är denna försäljning möjlig? Vilka skulle de eventuella "synnerliga skälen" emot kunna vara? Kan man ansöka hos domstol själv utan inblandning av advokat?Tacksam för svar!
Michael Witting |En försäljning är möjlig enlig 6 § lag om samäganderätt, se http://lagen.nu/1904:48_s.1. Det är tillräckligt att en av delägarna lämnar in en ansökan till tingsrätten om att fastigheten ska utbjudas till försäljning. En sådan ansökan kan göras utan hjälp av advokat. Vad det gäller rekvisitet synnerliga skäl kan jag inte ge ett konkret svar på vad det är. Av de rättsfall som finns på området kan sociala förhållanden föranleda uppskov.

Vilka rättigheter har delägare i samägd fastighet?

2006-04-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! För fem år sedan köpte vår familj ett fritidshus tillsammans med två andra familjer. Varje familj har lagfart. Problem uppstod direkt efter att handlingarna var påskrivna och köpet ett faktum. Då började den ena familjen (F1) att diktera villkor om hur stugan skulle nyttjas (till förmån för sig själva) som de ville att vi andra skulle skriva på, vilket vi inte gjorde. Sedan dess har samvaron i stugan varit spänd och otrevlig. Vår familj har lov samtidigt som F1 vilket innebär att vi alltid måste dela stugan med dem om vi vill vara där under loven. Vår familj har föreslagit att vi ska fördela veckor och aktuella lov, men då möts vi bara av skrik och fula påhopp från F1. Familj 2 (som vi inte känner eller har kontakt med) är vän med F1. De vill nu köpa ut oss till en billig penning med motiveringen att vi ska vara tacksamma som fått vara där. Vi har bidragit med skötsel av stugan och ekonomiskt i samma omfattning som de andra två familjerna. Vår dröm visade sig alltså bli en mardröm. Vilka rättigheter har vi i denna affär? Kan vi kräva att få en rättvis fördelning av veckorna? Kan de tvinga oss till auktion av huset för att därigenom försöka köpa det till en billig penning, vilket de hotar med, om inte vi godtar deras bud? Priserna i aktuellt område har stigit rejält. Tacksam för råd hur vi ska hantera situationen och hur vi kan gå vidare med en situation där vi känner oss mycket lurade.
Sara Edström |Då inget avtal finns regleras ägandet av fastigheten genom Samäganderättslagen. Enligt 1 § äger varje delägare lika delar av det aktuella objektet. Samma sak gäller för kostnader för förvaltning och skötsel; kostnaderna skall delas lika och förvaltningsåtgärder får inte vidtagas utan samtliga delägares samtycke. Att ni äger lika delar innebär också att ni har rätt att vistas på fastigheten lika mycket. Lagen säger dock ingenting om hur detta ska ske. Uppdelning i olika veckor osv kan alltså bara göras gällande genom avtal mellan er. Om någon av delägarna inte vill genopmföra en sådan fördelning av lovveckorna kan de övriga alltså inte driva igenom det med stöd av samäganderättslagen.Vad gäller försäljning av fastigheten framgår av 6 § att varje delägare kan ansöka hos domtol om att fastigheten skall utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Ett förornande om en sådan försäljning skall ske om inte någon av ägarna visar synnerliga skäl emot det. Synnerliga skäl skulle t ex kunna vara att fastigheten är ägarens permanentsbostad osv.Vidare stadgas i 9 § att domstolen vid försäljning enligt ovan skall bestämma ett lägsta försäljningspris, alltså under vilket försäljning inte får ske, om någon av delägarna yrkar det.Utifrån detta kan familj 1 och 2 antagligen få till stånd en försäljning av fastigheten. Den kan dock inte säljas till ett hur lågt pris som helst, utan det lägsta försäljningspriset skall vara normalt och anpassat efter likvärdiga fastigheter, om du yrkar det.Samäganderättslagen hittar du http://lagen.nu/1904:48_s.1

Försäljning av samägd fastighet

2006-06-02 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Äger en fastighet tillsammans med min fd man som vill behålla fastigheten och överta mina lån men jag vill att vi ska sälja istället.Om jag skulle dra igång en process, vad talar för att jag vinner dvs att huset blir sålt. Vad kan tala emot? Fastigheten är belånad till takåsen.Hur går en sådan process till, vilka kostnader kan det medföra för båda parter? Är man beviljad rättshjälp för detta (har haft detta tidigare i skilsmässan)?
Joel Laack |Er fastighet omfattas av samäganderätt enligt 1 § samäganderättslagen (SamL). (Lagtexten finner du http://lagen.nu/1904:48_s.1#P1 ) Enligt 6 § SamL äger var och en av samägarna rätt att, såvida inte annat dem emellan avtalats, hos tingsrätten ansöka om att den samägda egendomen utbjuds till försäljning. Övriga delägare kan få till ett anstånd med försäljningen om de visar "synnerliga skäl" för det. Vad som närmare skall förstås med detta är svårt att säga, men som exempel kan från juridisk litteratur nämnas ett ogynnsamt konjunkturläge eller, det föga upplysande, "tvingande sociala skäl". I övrigt kan alltså andra delägare inte motsätta sig en försäljning. Utan närmare information kan jag dock inte uttala mig längre i denna del.Vad gäller rättshjälp uppfyller du uppenbarligen åtminstone de formella kriterierna för detta eftersom du haft det tidigare. Förutsatt att du forfarande gör detta är vad jag kan se som ett hinder i den här frågan att rättshjälp endast skall beviljas om det kan anses "rimligt" att staten bidrar till kostnaderna. Delvis andra hänsyn gör sig givetvis gällande om det rör sig om mål i äktenskapsskillnad eller en rent civilrättslig tvist. Jag har personligen svårt att uttala mig åt endera håll utan får råda dig att ta kontakt med rättshjälpsmyndigheten. Kontaktuppgifter till dem finner du http://www.rhm.domstol.se/extern/adresser/adresser_se.asp .Att uppskatta tid och kostnader förenade med en eventuell domstolsprocess är svårt och dessutom vanskligt och ingenting jag, för allas vår väl, tänker försöka mig på.Hoppas att mitt svar varit dig något så när behjälpligt.Vänligen

Äganderättsförhållandet vid samäganderätt m.m?

2006-02-05 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag har bott hos min sambo i hans hus. Han hyr även ut flera rum där. Nu har vi köpt ett gemensamt nytt hus som vi äger lika delar av. Han säjer att han ska stå kvar som mantalsskriven i det gamla huset som han behåller...detta för att undvika skatt på hyresintäkterna. Vad innebär det för mej som alltså ensam kommer att stå på den nya adressen med mina barn. Jag vill ha råd och förså om detta är riskfritt för mej eller om det påverkar negativt på något sätt rent juridiskt, om det händer något, att vi separerar eller om det händer något med huset. har inte råd med någon ekonomisk katastrof, samtidigt vill jag lita på min sambo.Tacksam för råd.
Marie Wahlin |Hej! Svaret på din fråga är relativt enkel. Oavsett om din sambo är skriven på en annan adress är det faktiska äganderättsförhållandet det som avgör vem som betalar fastighetsskatt o dyl. Du säger att ni båda står som ägare till lika stor del, alltså delas kostnaderna upp mellan er såsom exempelvis fastighetsskatten. Detta görs automatiskt om ni båda är registrerade som ägare i lagfartsregistret och skatteverket noterar detta på er deklaration. Om ni har lån på huset beror det på vem som står på lånen, vilken då är ansvarig för att betala dessa. Om ni skulle separera har din sambo rätt till halva värdet på fastigheten och du får då köpa ut honom eller att ni säljer huset helt och hållet, eller att ni avtalar något annat för att kompensera honom.Ifall din man skulle åsamkas en hel del skulder kan det bli aktuellt att utmäta hans egendom. Ert hus befinner sig då i farozonen och kan bli utsatt för detta. Dock kan inte anspråk riktas mot din andel då ni ansvarar själva för era skulder. Dessutom krävs ditt samtycke till försäljningen enligt Samäganderättslagen 2 §, se http://lagen.nu/1904:48_s.1. I och med dessa omständigheter blir det svårt för fordringsägarna att få ersättning genom huset såvida det inte säljes helt och hållet med bådas samtycke.Du behöver således inte som jag ser det oroa dig för en ekonomisk katastrof, utifrån de uppgifter du lämnat.Mvh Marie Wahlin.

Tvångsförsäljning av samägd egendom

2006-01-11 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vår far gick bort i januari 2005 och efterlämnade bl.a. en bostadrätt som är samägd med hans sambo. Vi är överens om att sambon skall lösas ut av oss men kan ej komma överens om ett skäligt värde. Vi (min bror och jag) har fått lägenheten värderad och kommit fram till en viss summa som ligger strax under förväntat försäljni ngsvärde. Sambon vill inte betala utan bjuder ca 200 000 under vårt förslag. Vad gäller och hur länge kan denna tvist pågå.? Vi betalar ju 50% av räntorna tills vi kommer fram till en lösning. Kan vi tvinga fram en försäljning för att få ett exakt marknadsvärde som ingen av oss behöver tvivla på?
Michael Witting |Jag förutsätter att er fars sambo har blivit tilldelad sin del av bostadsrätten genom bodelning. Hon äger därmed hälften och den andra hälften har tilldelats er genom arv. Eftersom ni äger bostadsrätten tillsammans kan ni inte tvinga sambon att köpa er del till ett bestämt pris. Om hon vägra att köpa er del kan ni emellertid enligt 6 § lag om samäganderätt, se http://lagen.nu/1904:48_s.1, tvinga fram en försäljning genom lämna in en ansöka hos tingsrätten att bostadsrätten ska utbjudas till försäljning.