Villkorat köp, ej upprättat köpebrev och ej erlagd köpeskilling
En privatperson sålde 2005 en tomt till en köpare genom upprättande och påtecknande av köpekontrakt. Enligt kontraktet övergår äganderätten till fastigheten först på tillträdesdagen. Vid påtecknande erlades handpenning från köparen. Köpet har ännu ej fullföljts - d.v.s. köpebrev har ej upprättats och köpeskilling ej erlagts. Vad gäller, kan säljaren återkalla avtalet, är avtalet fortfarande giltigt? Kan köparen kräva handpenningen åter?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Bestämmelser om köp av fastighet finns i jordabalken (JB).
Är avtalet fortfarande giltigt?
Eftersom köpehandlingen upprättades år 2005 med ett villkor om äganderätten ska övergå först på tillträdesdagen, kan det vara så att köpekontraktet är ogiltigt. Fastighetsköpets fullbordan får inte göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Om längre tid avtalats, är köpet ogiltigt (4 kap. 4 § JB). Hela fastighetsköpet kan alltså vara ogiltigt.
Kan säljaren återkalla avtalet?
För att ett bindande avtal ska uppstå vid fastighetsköp måste formkraven i 4 kap. 1 § JB vara uppfyllda. Det är vanligt att både köpekontrakt och köpebrev används, men det finns inget krav på upprättandet av ett köpebrev.
Inledningsvis kan det klargöras att köpebrevets huvudsakliga funktion är att vara ett kvitto på köpeskillingen. Upprättande av köpebrev kan få ett flertal rättsliga följder som påverkar fastighetsköpets bestånd (se t.ex. 4 kap. 6 § JB). Det är svårt att säga om säljaren kan återkalla avtalet utan någon insyn i köpeavtalets innehåll. I det följande kommer dock en allmän framställning om hävningsrätt m.m.
Om köparen t.ex. kommer i betalningsdröjsmål med köpeskillingen, förutsätts för hävning att det finns ett hävningsförbehåll i köpekontraktet (4 kap. 25 § 2 st JB). Om det saknas ett uttryckligt hävningsförbehåll, kan säljaren åberopa att köpet ska gå tillbaka om det i köpehandlingen angivits att köpebrev ska upprättas senare. Köpet har då gjorts avhängigt att köpeskillingen betalas. Sådana villkor innebär en återgång av fastighetsköpet och brukar kallas för återgångsklausul (4 kap. 5 § JB).
Kan köparen kräva handpenningen åter?
Om det har intagits en klausul i köpehandlingen om skadestånd vid kontraktsbrott är det möjligt att säljaren behåller handpenningen eller en del därav för att täcka eventuella ekonomiska förluster. När köparen dröjer med betalning, ska köparen ersätta säljarens dennes skada (4 kap. 25 § 2 st JB). Om säljaren däremot inte avträder fastigheten i rätt tid, kan säljaren ådra sig skadeståndsansvar (4 kap. 13 § JB). Beroende på omständigheterna kan alltså handpenningen behållas av säljaren om denne lidit ekonomisk skada. Om säljaren däremot inte lidit någon skada kan köparen kräva handpenningen åter.
Jag hoppas att du fick svar på dina frågor. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!
