Vilka regler ska man förhålla sig till om man hyr ut lägenheter i sin privata bostad?
Hej,
vi funderar på att köpa en stor villa i Uppsala. Där skulle vi initialt kunna bo på ett plan själva och hyra ut 2 lägenheter på översta plan om ca 60m2 & 70m2, samt att hyra ut två rum i källaren.
Hur funkar då detta? Vad får vi göra och hur fria är vi att sätta den hyra vi vill. Hur är reglerna kring detta? Samt vad finns mer att förhålla sig till när man hyr ut så stor del av sitt boende.
Tacksam för hjälp med vilka lagar vi har att förhålla oss till vid uthyrningen.
Lawline svarar
Hej, och tack för din fråga.
Vilket lagrum som ska användas blir beroende av hur många lägenheter ni avser att hyra ut. Om du hyr ut en bostad för annat än fritidsändamål regleras det av lagen om uthyrning av egen bostad, som också kallas för privatuthyrningslagen. Om man däremot hyr ut två lägenheter gäller privatuthyrningslagen bara på den första uthyrningen. Hyr man ut två bostäder eller fler anses bedriva näringsverksamhet, varpå privatuthyrningslagen inte längre gäller. Istället blir 12 kap. i jordabalken det lagrum som gäller, vilket också kallas för hyreslagen. Här finns alltså de omfattande reglerna om hyra av bostad och lokal.
Då du nämner att ni ska eventuellt planerar att hyra ut fler än två lägenheter kommer jag därför att utgå från reglerna i hyreslagen i mitt svar, men det kan som sagt vara bra att vara uppmärksam på att ifall ni skulle ändra er och hyra ut ett färre antal lägenheter kan det alltså komma att regleras av privatuthyrningslagen istället.
Hyreslagen
Vad som först är värt att nämna är att hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel, vilket innebär att parterna (alltså du och den eventuella hyresgästen) inte kan avtala om mindre förmånliga regler än de som följer av lagen (12 kap. 1 § femte stycket JB). Med detta sagt är det såklart helt frivilligt att avtala om mer generösa villkor än de som följer av lagen.
Hyresavtal och uppsägning
När det kommer till hyresavtal finns det inga direkta formkrav på hur det ska utformas, och trots att det är tillåtet med muntliga avtal är det alltid bra ur bevissynpunkt att ha skriftliga avtal. Både hyresgäst och hyresvärd har även rätt att begära att det ska upprättas ett skriftligt avtal (12 kap. 2 § JB), så min rekommendation är att upprätta skriftliga hyresavtal redan från början.
Vad som gäller med uppsägningstid för hyran blir beroende av om ni avser att hyra ut bostaden på obestämd tid eller under en bestämd tid. Viktigt att tänka på där är att om det inte framgår av avtalet att det endast gäller under begränsad tid så är utgångspunkten att det gäller på obegränsad tid (12 kap. 3 § JB). Ett sådant hyresavtal måste sägas upp för att sluta gälla, och om man inte avtalar om längre uppsägningstid ska hyresavtalet upphöra vid det månadsskifte som inträffar tre månader från uppsägningen (12 kap. 4 § punkt ett JB).
Hyran
Den hyra man får lov att ta ut för en bostad man hyr ut ska baseras på kostnaderna för bostaden. Hyran får inte vara påtagligt större än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden (12 kap. 19 § JB). Kapitalkostnaden beräknas som en skälig, årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Driftskostnader kan exempelvis vara kostnader för el och bredband. Om ni ska hyra ut någon/några av lägenheterna möblerad finns det även möjlighet att ta ut viss ersättning för möbelslitage. För detta finns inget fast lagstadgat påslag som man kan eller brukar lägga på, men en rekommendation är att utgå från att det är tillåtet att lägga på mellan ca 10-15 % på lägenhetens brukshyra, då detta är ett hyrespåslag som Hyresnämnden oftast godtar.
Beskattning av hyresintäkter
När man hyr ut en privatbostad och/eller en hyreslägenhet ska den hyran man får in beskattas som en inkomst av kapital (42 kap. 30 § IL). Man har dock rätt att dra av ett fast schablonavdrag om 40 000 kr per år. Det innebär med andra ord att ni bara behöver betala skatt på de hyresintäkter som överstiger 40 000 kr. Schablonavdraget finns till för att det är tänkt att täcka olika kostnader man har för uthyrningen, t.ex. inköp av möbler, lånekostnader, ombyggnationer m.m. och därför får man inte heller dra av den typen av kostnader på egen hand. Det finns en väldigt bra guide på Skatteverket om hur man beräknar om och hur mycket skatt man ska betala för när man hyr ut.
Underhållsplikt av bostaden
Den som hyr ut en lägenhet är skyldig att se till att lägenheten underhålls. Vid tillträdesdagen, dvs när man hyresgästen flyttar in, ska lägenheten vara i ett sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap. 9 § JB). Som du säkert hör är det en formulering som inte är särskilt specifik, men kortfattat kan man tolka det som att lägenheten ska vara i ett beboeligt och acceptabelt skick. Hyresvärdens underhållsplikt fortlöper sedan under hela hyrestiden (12 kap. 15 § JB), och i detta ingår även att hyresvärden med skäliga tidsmellanrum ska stå för tapetsering, målning och andra liknande, enklarare reparationer som kan tänkas behövas genomföras på grund av bostadens föråldring och (normalt) slitage från hyresgästen. Vad som också bör nämnas är att motsatsvis har hyresgästenen en så kallad vårdplikt, att se till att lägenheten är hel och ren och fri från skadedjur, ersätta skador och liknande (12 kap. 24 § JB).
Sammanfattningsvis rekommenderar jag i första hand att ni satsar på att få till bra och tydliga hyreskontrakt med era hyresgäster. Här på Lawline har vi både avtalsmallar och möjlighet att få personlig hjälp från någon av våra jurister ifall detta skulle vara av intresse.
Önskar er lycka till!
Vänliga hälsningar,
