Vid köp av bostadsrätt avtalades det om att värmen skulle ingå i månadsavgiften. Lägenheten saknar vattenburen värme, och har bara golvvärme som drivs av el. Det går inte att separera vilken elförbrukning som avser värme. Vad gäller?
Har tillsammans med sonen köpt nybildad bostadsrättslägenhet i befintlig förening. Föreningen har inrett och ordnat en lägenhet i en fd lokal. Ingen har således bott där tidigare. I upplåtelseavtal och prospekt anges att månadsavgift täcker även värme. Efter inflyttning har det visat sig att så inte är fallet. Detta beror på att lägenheten är utrustad med endast el-golvvärme, medan övriga lägenheter har vattenburen värme. I samband med inflyttning har styrelsen meddelat att trots detta ska värme ingå i avgift. All el i lägenheten går via samma elskåp i lägenheten, vilket gör det svårt/omöjligt separera vilken elförbrukning som avser vad. Kan all el flyttas till föreningen? Vad kan vi göra? Vad måste föreningen göra? Borde köpepriset justeras, eller bör månadsavgiften justeras? I så fall hur mycket? Stadgarna täcker inte situationen att ingen annan uppvärmning än golvvärme finns. (Elvärmegolv ansvar för boende, men värmeledningar installerade av föreningen ansvar på föreningen om för flera lägenheter. Kan även detta påverka ?
Vi har under sommaren stängt av golvvärmen och har således fångat upp vad den normala hushållsförbrukningen är.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Frågan rör en bostadsrätt, varför Bostadsrättslagen blir tillämplig. Köplagen är tillämplig på köp av lös egendom, och då en bostadsrätt räknas som lös egendom är även Köplagen tillämplig vid köp av bostadsrätt.
Av din fråga framgår att före inflyttningen samt vid inflyttningen angavs att värmen ska ingå i månadsavgiften, men problemet är att i den aktuella lägenheten (till skillnad från övriga lägenheter i fastigheten) saknas vattenburen värme. Det finns enbart golvvärme som drivs med el, och samtlig el går från samma elskåp, varför det inte går att separera vilken el som hänför sig till värme och vilken el som hänför sig till "vanlig" elförbrukning. Jag tolkar din fråga som att el inte skulle ingå i månadsavgiften, utan att boende får teckna ett elabonnemang separat.
Vad anger Bostadsrättslagen om bostadsrättens skick?
Av 7 kap 1 § Bostadsrättslagen (här), framgår att när lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse, skall föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats. Lagkommentaren på Karnov skriven av Jonny Flodin anger att om något annat har avtalats, ska vad parterna kommit överens om i första hand utläsas av det skriftliga upplåtelseavtalet. Det parterna har avtalat om ska alltså gälla. I detta fall har ni avtalat om att värmeförbrukning ska ingå i månadsavgiften.
Vad gäller om bostadsrätten inte motsvarar vad parterna har avtalat om?
I detta fall framgick av avtalet att värmen skulle ingå i månadsavgiften – vilket i nuläget blir svårt att uppfylla. Om lägenheten inte uppfyller vad bostadsrättsinnehavaren kan fordra enligt Bostadsrättslagen 7 kap 1 § (här), aktualiseras Bostadsrättslagen 7 kap 2 § (här).
Av Bostadsrättslagen 7 kap 2 § 1 st (här) framgår att, är lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelsen, inte i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enligt 7 kap 1 § Bostadsrättslagen (här), får innehavaren avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt får uppsägning inte ske. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning av årsavgiften. I det här fallet är det en avvikelse från vad som har avtalats, så en möjlighet är att hänvisa till 7 kap 2 § 1 st Bostadsrättslagen. Då är en möjlighet att du och din son påtalar bristen för föreningen, som i så fall får bekosta och åtgärda felet. Om detta inte sker inom kort, kan du och din son åtgärda felet på föreningens bekostnad. Om detta anses som att lägenheten är i bristfälligt skick har ni rätt till nedsättning av årsavgiften under den tid som felet består, vilket framgår av lagtexten.
I detta fall drar jag slutsatsen att felet är att det inte finns vattenburen värme i lägenheten, så för att åtgärda felet skulle man behöva installera sådan värme i lägenheten. Jag vet dock inte om det är genomförbart i detta fall. Om det inte går att åtgärda till ett rimligt pris kanske det går att hävda att det är en väsentlig brist i lägenheten. Om det anses vara en brist av väsentlig betydelse har bostadsrättsinnehavaren möjlighet att efter uppsägning frånträda bostadsrätten.
Vad gäller enligt Köplagen om varan inte motsvarar vad parterna har avtalat om?
Som framgår av inledningen är även Köplagen tillämplig vid köp av bostadsrätter. 17 § 1 st Köplagen (här) framgår att varan är felaktig om den avviker från vad som följer av avtalet. 17 § 2 st Köplagen (här) anger vad varan ska ha för egenskaper om inget annat har avtalats. 17 § 3 st Köplagen (här) anger att om varan avviker från vad som angetts i 1 eller 2 st, är varan felaktig. Enligt 18 § 1 st Köplagen (här) framgår att en vara är felaktig om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet.
Påföljder vid fel i varan räknas upp i 30 § Köplagen (här). Är varan felaktig och beror det inte på köparen eller något förhållande på hans sida, får köparen enligt 31–40 §§ Köplagen (här) kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd. Köparen får även hålla inne betalningen enligt 42 § Köplagen (här). När det gäller köp av en bostadsrätt är omleverens inte aktuellt. Avhjälpande enligt 34 § Köplagen (här) är en möjlig påföljd. Prisavdrag eller hävning regleras i 37 § Köplagen (här). Att hålla inne betalningen är inte aktuellt, då jag förutsätter att du och din son redan har betalat för bostadsrätten. Köparen får inte åberopa fel som han måste ha känt till vid köpet, 20 § 1 st Köplagen (här).
Vad gäller enligt Bostadsrättslagen angående avgifter till föreningen?
7 kap 14–16 a §§ Bostadsrättslagen (här) reglerar avgifter till föreningen. 7 kap 14 § 2 st Bostadsrättslagen (här) reglerar kostnader som hänför sig till uppvärmning eller nedkylning av en medlems lägenhet. Stycket anger att om en kostnad som hänför sig till uppvärmning eller nedkylning av medlemmens lägenhet eller dess förseende med varmvatten eller elektrisk ström kan påföras medlemmen efter individuell mätning, ska beräkningen av årsavgiften, till den del avgiften avser ersättning för sådan kostnad, ta sin utgångspunkt i den uppmätta förbrukningen. I lagkommentaren på Karnov till 7 kap 14 § 2 st Bostadsrättslagen (skriven av Jonny Flodin) anges att för att energikostnader ska kunna fördelas efter faktisk energianvändning har ett krav på fastighetsägare att installera mätsystem för energiförbrukning införts genom lagen (2014:267) om energimätning i byggnader (här). En förutsättning för detta är att tekniska möjligheter till mätning föreligger i det enskilda fallet. Grunderna för beräkningen av bostadsrättshavarens avgift för sådana kostnader ska framgå av bostadsrättsföreningens stadgar, se Bostadsrättslagen 9 kap 5 § (här). (För bostadsrättsföreningar som bildats före ikraftträdandet gällde 7 kap 14 § Bostadsrättslagen i sin äldre lydelse intill utgången av maj 2015. Detta bör inte vara aktuellt i ert fall, då bostadsrätten är nybildad.)
Lag (2014:267) om energimätning i byggnader 7 § (här) anger att den som äger en byggnad ska även i andra fall än som följer av 5 § lag om energimätning i byggnader (här) se till att den energi som används för en lägenhets inomhusklimat kan mätas, om det är tekniskt genomförbart och kostnadseffektivt att installera system för individuell mätning och debitering.
Vad du kan göra nu
Sammanfattningsvis ska bostadsrätten uppfylla vad som följer av avtalet, vilket framgår av 7 kap 1 § Bostadsrättslagen (här). Uppfyller bostadsrätten inte vad som framgår av avtalet gäller 7 kap 2 §§ Bostadsrättslagen (här). Då en bostadsrätt är lös egendom kan det även finnas möjlighet till påföljd vid fel enligt Köplagen.
Enligt 7 kap 14 § 2 st Bostadsrättslagen (här) och lagen (2014:267) om energimätning i byggnader (här) ska fastighetsägare installera mätsystem för energiförbrukning för att möjliggöra fördelning av energikostnader efter faktiskt brukande. En förutsättning är dock att detta är tekniskt och kostnadseffektivt genomförbart.
Jag rekommenderar att du kontaktar bostadsrättsföreningen och påtalar 7 kap 1 § Bostadsrättslagen, som anger att vad parterna har avtalat om ska gälla. Här är det till stor nytta om du har skriftligt på att ni avtalat om att värmen ska ingå i månadskostnaden, men jag tolkar din fråga som att det finns ett skriftligt avtal? Vid brist enligt 7 kap 1 § Bostadsrättslagen aktualiseras 7 kap 2 § Bostadsrättslagen. Då blir det aktuellt att föreningen avhjälper felet. Om detta inte sker skyndsamt kan ägaren avhjälpa felet på föreningens bekostnad. En aspekt är att jag inte vet om felet går att avhjälpa och i så fall vad kostnaden blir.
Det kan vara möjligt att angripa felet genom Köplagen, men en svårighet är att köparen inte får åberopa fel som han måste ha känt till vid köpet, så det beror på när du och din son upptäckte att både golvvärmen och övrig el kommer från samma elskåp (och att de därmed inte går att separera) samt att den här lägenheten saknar vattenburen värme.
Om du har fler frågor kan du maila mig på jenny.hedin@lawline.se eller ringa till Lawlines telefonrådgivning. Telefonnumret är 08-533 300 04, och telefonrådgivningen har öppet måndag–fredag kl. 10.00–16.00.
Vänligen,
