Vem ska ansvara för brister och störningar i uthyrd lokal?
Hej.
Vi hyr en restaurang lokal. Det är samma AB som har hyrt denna lokal sedan 1988. Det sitter i källaren en gammal fettavskiljare som har funnits där från 1988 eller innan och den har börjat läcka. Hyresvärden begär att vi ska byta ut den och stå för kostnaden. Det står inget specifik i hyreskontrakt om fettavskiljare.
Är det inte hyresvärdens skyldighet att byta ut den i och med att det är en fast installation som hör till fastigheten samt att hyresvärden är ansvarig mot kommunen när det gäller avlopp.
MVH
Rola Medlej
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga på så sätt att du undrar vem utav er i det rättsliga förhållandet uppställd av hyreskontraktet (hyresvärd och hyresgäst) som ska stå för ansvaret när det kommer till skick och fel för lokalen. I ditt fall handlar det om en specifik fettavskiljare som tillhör lokalen. Med tanke på omständigheterna som du presenterar i inlägget blir Hyreslagens (12 kap Jordabalken) bestämmelser tillämpliga.
Av 12 kap § 15 Jordabalken framgår det att hyresvärden under hyrestiden har ett ansvar att hålla lägenheten i en sådan skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet med upplåtelsen av lokalen. I ert fall utgår jag ifrån att lokalen är avsedd att användas som restaurangverksamhet, vilket också bör framgå av er hyreskontrakt.
Om det är så att fettavskiljaren på något sätt påverkar verksamheten negativt så har hyresvärden ett ansvar att se till att lokalen är fullt brukbar för ändamålet. Med uttrycket "fullt brukbar" brukar man mena att alla eventuella tekniska installationer ska fungera i sådant skick att den avsedda verksamheten går att bedriva. Av 12 kap. 15 § Jordabalken framgår även att det är hyresvärdens skyldighet att underhålla lokalen om inte något annat avtalats, dvs. se till så att lokalen hålls i det skick man avtalat om.
Vidare har hyresvärden också en rättsligt förpliktelse att med skäliga tidsmellanrum (vanligtvis talar man här om mellanrum av 12-14 år) stå för sedvanliga reparationer med anledning av lokalens försämring på grund av av ålder och bruk.
Det är dock ytterst viktigt att utöver påpeka att det är hyresavtalet som till stor del styr vem som ska ansvara för diverse fel och störningar i lokalen. Parterna kan alltså både avtala om att lokalen ska hyras ut i ett bättre eller sämre skick än "fullt brukbart" och om att hyresgästen ska stå för underhållet av lokalen, alternativt att ansvaret delas upp. Det vanligaste sättet att avtala om att lokalen hyrs ut i ett sämre skick är att ange att lokalen hyrs ut "i befintligt skick". Även om lokalen hyrs ut i befintligt skick så omfattar inte hyresgästens ansvar så kallade dolda fel. Om hyresgästen efter tillträdet påpekar att det föreligger brister i lokalen som hyresgästen vill ha åtgärdade, kan hyresvärden alltså bara avvisa en sådan begäran under förutsättning att hyresgästen antingen kände till bristen från början eller borde ha upptäckt bristen vid en okulär besiktning i samband med tillträdet.
Sammanfattningsvis kan man uttrycka det på så sätt att hyresvärden har ett rättsligt ansvar enligt Hyreslagen att hålla lägenheten i det avtalade brukbara skicket. Skulle det vara så att ni igenom avtalet har reglerat förhållandet på något annat sätt så är det främst det som gäller. Detta innebär att ansvaret för fettavskiljaren beror mycket på omständigheterna i fallet. Ett konkret bedömning blir därmed tyvärr svårt för mig att dra då jag enbart kan utgå ifrån den informationen som framgår av ditt inlägg.
Hoppas detta svar gav vägledning för den situationen ni befinner er i! Återkommer det fler frågor eller mer behov av juridisk rådgivning är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!
Med vänliga hälsningar,
