Vem bestämmer i en samfällighetsförening?
Samfälligheten ska byta värmeledningar i marken i radhusområde. Dessa går in i vissa gavelhus. Härvid måste staket rivas ute och panel tas bort inomhus. Föreningens kommer att bekosta borrning, grävning och att återställa innerväggar, men säger sig inte skyldiga att bekosta att folk satt upp staket eller byggt in rör och ventiler inomhus. Vissa husägare kräver att samfälligheten ska stå för alla kostnader och således bekosta nya staket, garderober etc. Vem har rätt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är lagen om förvaltning av samfälligheter. Samtliga lagrumshänvisningar nedan avser den nyss nämnda lagen om ingenting annat anges.
Några allmänna hållpunkter
Enligt 4 § kan en samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av särskilt bildad samfällighetsförening (föreningsförvaltning). Ovan uppger du att "föreningen" kommer att bekosta diverse saker varför jag utgår ifrån att det rör sig om en samfällighetsförening. I 35 § regleras styrelsens kompetens och där sägs att styrelsen handhar föreningens angelägenheter i överensstämmelse med denna lag, stadgarna och föreningsstämmobeslut, i den mån beslutet ej strider mot denna lag eller annan författning eller mot stadgarna. Av 38 § följer att som styrelsens beslut gäller sedan den mening om vilken vid styrelsesammanträde de flesta röstande förenar sig. Vid lika röstetal avgörs val genom lottning. I andra frågor gäller den mening som biträds av ordföranden. Det är således enkel majoritet som i normalfallet gäller vid styrelsesammanträden, om inte stadgarna skulle föreskriva annat vill säga. Vidare uttalas i 19 § 1 st. att föreningen vid förvaltningen ska tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa och att varje medlems enskilda intressen även ska beaktas i skälig omfattning. Hur avvägningen mellan gemensamma och enskilda intressen ska gå till är en delikat fråga utan något entydigt svar varför en bedömning måste göras i varje enskilt fall. Utgångspunkten torde dock vara att ju större den gemensamma nyttan är desto svårare behöver olägenheten vara för den enskilde för att beslutet ska kunna undanröjas.
Din fråga och bedömningen i förevarande fall
Det ska inledningsvis framhållas att det egentligen inte finns något givet svar på din fråga. Till detta kommer, vilket ovanstående vittnar om, en ganska tillintetsägande lagtext, något som naturligtvis inte underlättar den rättsliga bedömningen. När det gäller styrelsen behörighet kan en jämförelse med ett närliggande föreningsslag vara på sin plats.
Utgångspunkten i bostadsrättslagen (BRL) är att beslut om väsentliga förändringar i byggnaden eller på fastigheten i övrigt inte får fattas av styrelsen om inte stadgarna föreskriver annat (9 kap. 15 § BRL). Begreppet väsentliga förändringar är inte klart definierat och hur det ska tolkas kan ibland bereda vissa svårigheter även för den här föreningstypen. Men ofta finns goda skäl att mycket noggrant studera stadgarna. Det är i mångt och mycket bostadsrättsföreningen (med andra ord medlemmarna genom ett stämmobeslut) som dikterar villkoren och den kompetensfördelning som ska gälla mellan styrelsen och stämman. Men om det skulle visa sig att stadgarna inte klargör rättsläget på ett tillfredsställande sätt ska bedömningen göras i förhållande till ingreppets art och den inplanerade åtgärdens omfattning. Generellt kan sägas att beslut om vissa mindre ombyggnationer samt rena reparations- och underhållsåtgärder i en bostadsrättsförening bör ligga inom styrelsens behörighet.
Enligt min mening bör principerna enligt ovan även kunna tillämpas i en samfällighetsförening och det första som behöver göras är därför att studera stadgarna i din förening. Men givet att det inte går att utröna vad som gäller med hjälp av dessa behöver omfattningen av de inplanerade åtgärderna bedömas liksom deras ingripandegrad. Utifrån din ärendebeskrivning torde det kommande arbetet träffas av begreppet väsentliga förändringar varför ett stämmobeslut hade varit behövligt om det rörde sig om en bostadsrättsförening. Notera att årsstämman fungerar som en sorts demokratisk församling som har att avgöra viktiga föreningsangelägenheter och kan i stor utsträckning godtyckligt agera så länge stämmans beslut inte står i strid med tvingande lagstiftning. Lagstiftaren har medvetet valt att inte detaljreglera den här typen av företeelser, dels för att samfällighetsföreningar är bäst lämpade att själva avgöra hur interna föreningsangelägenheter ska hanteras, men också för att en sådan lagstiftning hade blivit alldeles för omfångsrik och svåröverskådlig. Den nuvarande ordningen bäddar istället för mer flexibla lösningar. Min uppfattning är de meningsskiljaktigheter som nu råder behöver hänskjutas till en extrastämma och där prövas genom en sedvanlig votering, se 47 §. För svaret på din fråga står dessvärre inte att finna i någon lagstiftning. Annorlunda uttryckt måste saken behandlas på ett demokratiskt och föreningsrättsligt godtagbart sätt, vilket som sagt sker genom en omröstning.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
