Värdet på bostad vid bodelning
Hej,
Jag vill skilja mig och jag undrar hur stor ungefär blir summan för att köpa ut min man eftersom jag vill bo kvar i huset som vi har tillsammans. Huset köptes med 4.000.000 och vi har ingen bolån på det. Husets värde har ökat till ca 6.000.000 pga renovering och tillbyggnad.
Tack för svaret!
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För att besvara din fråga kommer jag att använda mig av bestämmelserna i äktenskapsbalken (ÄktB) samt inkomstskattelagen (IL).
När man skiljer sig så sker en bodelning. Bodelningen innebär att all gemensam egendom, dvs inte enskild egendom, läggs samman och delas lika på vardera parten. Var och en har rätt att på sin andel (innan delningen) dra av för sina egna skulder (11 kap 2-3 § ÄktB).
Detta innebär att all egendom påverkar och det görs en samlad bedömning för hur mycket var och en ska erhålla. Dvs om din man har andra skulder så kommer detta att påverka vilket belopp han har rätt att få ut efter skilsmässan.
Det jag räknar på nu kommer alltså bara att gälla om huset är den enda tillgången som finns, andra tillgångar och skulder kommer att påverka utfallet i det faktiska fallet.
Vid bodelningen utgår man från det värde huset och eventuella skulder har dagen då ni ansöker om skilsmässa, dvs. brytdagen (9 kap 2 § ÄktB). Värdet som ni ska dela lika på är alltså 6 000 000, dvs om du vill bo kvar i huset behöver du ersätta din man för hans del av värdet i huset = 3 000 000. Din make kan få värdet i pengar eller i annan egendom som ingår i bodelningen om det finns någon sådan (11 kap 10 § ÄktB).
När man överlåter en del av en bostad så här är själva överlåtelsen skattefri (8:1 IL). Ingen skatt kommer att aktualiseras när ni gör bodelningen. Däremot kommer ju den övertagande maken att få betala skatt på bostaden om man säljer den i framtiden. Vilket innebär att maken som köper ut den andra ska kompenseras för att hen senare ska betala kapitalvinstskatt på försäljningen. Detta kallas för en latent skatteskuld. För att beräkna denna görs en hypotetisk försäljning av bostaden. Marknadsvärdet ska då minskas med inköpspriset, förbättringsutgifter och mäklararvode (44:14 IL). På beloppet dras sedan en hypotetisk skatt på 22% av.
När man köper ut makens del i bostaden så gör det alltså till ett värde av:
Marknadsvärdet - latent skatteskuld = priset för maken.
Du beskriver också att det genomförts ett antal reparationer och tillbyggnad på huset, vilka utgifter som räknas som förbättringsutgifter hittar du i 46 kap 8-11 § IL. Även skatteverket har bra redogörelse för vilka utgifter som räknas och inte.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!
Med vänlig hälsning
