Värdering vid bouppteckning och fråga om tilläggsbouppteckning
Vi är 3 systrar som är mitt i ett arvskifte. Bouppteckningen efter vår far är klar. Men vid senare upptäckt har den yngsta systern fått köpa huset efter vår pappa 2006-04-26 för 1,2 milj. Taxeringsvärdet 2003-2005 för huset var 1,167 milj = 1.458 och mellan 2006-2008 är 1,527 milj= 1,908 milj. Om jag förstår rätt är marknadsvärdet + 25% på resp taxeringsvärde, vilket jag skrivit efter =tecknet. Vilket taxeringsvärde ska då följas eftersom det är köpt i april månad? Marknadsvärdet blir då högre oavsett än vad huset är köpt för. Är då detta (1,458-1,2 =258.750 tusen eller 1.908-1,2 = 708,750 tusen) förskott på arv och bör det göras en tilläggsbouppteckning? Om det är någon information jag missat i min fråga får ni gärna skriva detta.
Tack på förhand
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar hur ni ska värdera värdeöverföringen som har skett mellan din far och din syster genom husköpet. Jag kommer även att redogöra för om ni bör göra en tilläggsbouppteckning.
Tilläggsbouppteckning eller inte?
Av 20 kap. 10 § ärvdabalk (hädanefter ÄB) framkommer att en tilläggsbouppteckning ska upprättas när man upptäcker en ny skuld, tillgång eller annan felaktighet i den ursprungliga bouppteckningen. Mot bakgrund av detta, och att du säger att bouppteckningen egentligen är klar bör ni göra en tilläggsuppteckning. Själva värderingen som framkommer av bouppteckningen är inte i sig bindande vid själva arvsskiftet och man kan under vissa förutsättningar frångå den ordning som föreskrivs där men det är generellt inte att rekommendera. Jag skulle starkt rekommendera att göra allt "enligt boken" när det kommer till arvshandlingar eftersom det lätt blir konflikt annars. Därför skulle jag säga att ni bör göra en tilläggsbouppteckning för att på ett korrekt sätt spegla er fars tillgångar. Om det är så att man inte kan övertyga alla inblandade om att det är nödvändigt kan en ensam dödsbodelägare vända sig till tingsrätten och begära en så kallad boutredningsman för den kommande hanteringen av ärendet, se 19 kap. 1 § ÄB.
Värderingen av värdeöverföringen
När det skett en värdeöverföring innan ett dödsfall som är att jämställa med en form av gåva måste det avgöras om det är att se som ett förskott på arv, att jämställa med testamente eller om det är något som överhuvudtaget inte ska beaktas vid arvsskiftet.
Sedvanliga gåvor i familjen, till exempel julklappar eller liknande ska inte räknas med. Inte heller gåvor som gått till samtliga arvingar. Genom att det har skett en överlåtelse till ett väldigt förmånligt pris kan man säga att mellanskillnaden mellan det betalda priset och det verkliga värdet utgör en gåva.
Gåvor till bröstarvinge är enligt ärvdabalken att betrakta som förskott på arv om inget annat framkommit i samband med gåvan, se 6 kap. 1 § ÄB. Detta omfattar alla dispositioner av benefik karaktär, exempelvis försäljning till underpris och att man efterskänkt en fordran. Så som du beskriver situationen skulle jag säga att underprisförsäljningen till er syster är att betrakta som ett förskott på arv, förutsatt att inget annat framkommit vid handlingen. Vid gåvor som är att se som förskott på arv ska man värdera gåvan med utgångspunkt i värdet vid gåvotillfället, se 6 kap. 3 § ÄB. Vad gäller förskott på arv ska detta räknas av från dotterns andel i boet vid det slutliga arvsskiftet.
Det finns inga exakta regler för hur värderingen ska ske. Skatteverket har uttalat att det verkliga värdet på fastigheten bör användas i främsta hand, och att taxeringsvärdet ska användas i undantagsfall, se här.
Vad det verkliga värdet faktiskt är går inte att säga så schablonartat som taxeringsvärde uppräknat med 25%. Jag skulle rekommendera att ni kontaktar en mäklare som har koll på området i fråga som kan ge er en korrekt och ordentlig uppskattning av husets värde vid gåvotillfället. Kostnaderna för detta får belasta dödsboet eftersom det är dödsboet som begär värderingen och dödsboet i egenskap av juridisk person kan inträda i avtal. Det är alltså inte de enskilda dödsbodelägarna som får bekosta det.
Sammanfattning
I situationen som du beskriver skulle jag verkligen rekommendera att upprätta en tilläggsbouppteckning, för att undvika eventuella konflikter eller frågetecken i framtiden. Vad gäller värderingen av gåvan ska det ske utifrån det verkliga värdet vid gåvotillfället. Vad det är mer exakt bör en expert på ämnet svara på.
Om du skulle ha några följdfrågor kring mitt svar får du gärna höra av dig till: Daniel.Hogman@lawline.se
Hoppas du fick svar på din fråga!
