Värdering fastighet arvskifte

FRÅGA
Hej! Detta gäller ett arvsskifte..Min far gick bort och hans fru vill"köpa loss" huset,vad gäller då??Hon vill dra av för investeringar som gjorts på huset,kan man göra det?Hon vill även dra av för "mäklararvode" som om huset skulle ha sålts till någon annan..Lite konstigt tycker jag eftersom det inte är nån mäklare som ska ha betalt..Huset är värderat så där är det inga frågetecken..Tack på förhand
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Utredning

Vid en makes död sker först en bodelning och sedan ett arvskifte gällande de tillgångar som inte har tillfallit den efterlevande maken, utan som har tillfallit dödsboet.

Vid bodelning och arvskifte ska fastigheten värderas efter marknadsvärdet på fastigheten. För att rättvist beakta vad fastigheten verkligen är värd för den som får denna, ska man från marknadsvärdet dra av latent skatteskuld, beräknad försäljningskostnad och eventuell uppskovsskatt.

Den latenta skatteskulden är en uppskattning av den vinstskatt som skulle betalas om man sålde fastigheten. Denna ska dras av oavsett om man redan idag har planerat att sälja eller inte. Har man inte planerat att sälja så ska man utgå från hur mycket skatt man skulle behövt betala om man sålde idag. För att det ska vara aktuellt med en latent skatteskuld krävs att fastigheten är värd mer än vad den var när den köptes. Man måste alltså kunna göra vinst på den för att det ska finnas en latent skatteskuld.

Den latenta skatten är 22 % av kapitalvinsten och räknas ut på följande vis (44:13-14 inkomstskattelagen):

Marknadsvärde
minus Försäljningskostnader (inkl. mäklararvode)
minus Inköpspris
minus Förbättringskostnader, dvs. ev. renoveringskostnader som är max 5 år gamla (45 kap. 11 § inkomstskattelagen)

= Kapitalvinst

Latent skatt = 22% x kapitalvinsten

Fastighetens värde räknas sedan ut enligt följande

Marknadsvärde
minus Latent skatt (se ovan)
minus Uppskovsskatt
minus Försäljningskostnader (inkl. mäklararvode)
minus De skulder som följer med fastigheten

= Fastighetens värde i bodelning/arvsskifte

Slutsats

Din fars efterlevande hustru har rätt att göra värderingen enligt ovan. Det finns inget utrymme att dra av för investeringar utöver de som kan göras skattemässigt vid beräkningen av den latenta skatteskulden. Detta är normalt bara renoveringskostnader som är 5 år gamla. Dessa beaktas dock inte vid själva uträkningen av fastighetens värde, eftersom värdet av dessa redan finns inbakat i marknadsvärdet. Mäklararvode kan dock dras av vid beräkning av fastighetens värde, eftersom detta är en kostnad som tillkommer först den dag fastigheten ska säljas.

Jag hoppas att detta har varit till hjälp!

Mvh

Johan Landström
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll