Vad krävs för att kunna överklaga ett bygglov?
Avser villa i Saltsjöbaden.
Två områden
#1
Vår granne i Saltsjöbaden har fått bygglov för att bygga på en våning. Då våra hus ligger nära varandra på respektive tomt och då grannens tomt ligger högre än vår, bedömer vi att det får stor påverkan på oss. Tidigare har beskedet från kommunen varit att bygglov inte kan komma i fråga då tomten i fråga är fullbyggd och då det skulle påverka grannar om man bygger på höjden. Nu bedömer vi att det kommer att påverka oss negativt och även värdet av vår fastighet. Vår tanke är att överklaga och det tror vi att vi kan formulera själva med hjälp av mallar. Vad skall man tänka på att trycka på eller höjer det träffsäkerhet att anlita bistånd? Troligen är det flera grannar som har samma uppfattning, skall man då gå gemensamt med överklagan? Fler tips?
# 2
Man har ändrat detaljplanen i Saltsjöbaden. Svea Hovrätt/Mark och Miljööverdomstolen har bifallit ett överklagande av att anta ny detaljplan för delar av (hela) Saltsjöbaden. I den gamla detaljplanen hade, efter vad vi kan förstå, det inte gått att få bygglov. Hur göra för att bedöma om man skall använda detta?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
Vad krävs för bygglov?
Bestämmelser om bygglov återfinns i Plan- och bygglagen (2010:900) (PBL). Av 9 kap 30-31 b §§ PBL framgår förutsättningarna för att kunna få bygglov. 9 kap 30 § PBL stadgar att bygglov ska ges för en åtgärd som inte strider mot detaljplanen (andra punkten), om fastigheten och det byggnadsverk som åtgärden avser också stämmer överens med detaljplanen (första punkten). Vidare ska man följa vissa allmänna krav (fjärde punkten).
Ni har angett att tidigare har beskedet från kommunen varit att bygglov inte kan komma i fråga då tomten i fråga är fullbyggd och då det skulle påverka grannar om man bygger på höjden. Det innebär rent juridiskt att den förra detaljplanen satte stopp för att kunna bevilja bygglov eftersom de inte uppfyllde kraven för bygglov i 9 kap 30-31 §§ PBL. Hade kommunen inte ändrat detaljplanen så hade grannen inte heller kunnat få bygglov eftersom att det hade ansetts strida mot detaljplanen.
Vad krävs för att kunna överklaga ett beslut?
Ett beslut om bygglov kan överklagas till länsstyrelsen enligt 13 kap 3 § PBL. Bestämmelser om vem som får överklaga ett beslut om bygglov regleras i 22 § förvaltningslagen (1986:223) (FL), se 13 kap 8 § PBL.
Ett beslut får överklagas av den som beslutet angår, vilket framgår av 22 § FL. Det är inte helt lätt att avgöra vad som gör att man anses vara berörd. Normalt sett krävs inte att ett beslut har självständiga eller direkta rättsverkningar, dvs. i princip att besluten är verkställbara eller har positiv rättskraft, för att det ska kunna överklagas, utan avgörande för bedömningen blir ofta beslutets innebörd och faktiska verkningar för den som berörs av beslutet. Här har praxis varit till stor vägledning för tolkningen. Men en ägare till en fastighet som direkt gränsar till den fastighet för vilken bygglov har sökts har i olika rättsfall ansetts ha rätt att överklaga. Praxis har sagt att klagorätt har inte bara den vars fastighet gränsar till den som bygglovet gäller utan också – allt efter beslutets verkningar – andra närboende. Av vad jag kan bedöma så får ni anses ha klagorätt.
Enligt huvudregeln i 23 § FL har den som ett beslut angår tre veckor på sig att överklaga beslutet. Efter denna tidsfrist har beslutet vunnit laga kraft. I vissa undantagsfall kan beslut som vunnit laga kraft överklagas om det föreligger starka skäl till att överklagandet inte skett i tid. Det ska dock mycket till för att ett överklagande ska få ske efter det att besvärstiden gått ut och därför är det mest troligt inget ni behöver oroa er över.
Gör det någon skillnad om ni går ihop och är många som klagar?
Det spelar egentligen inte någon som helst roll för bedömningen. Utan det som har betydelse är att den som klagar har bra underlag, vettiga argument och verkligen visar på att denne kommer att vara berörd av den nya byggnationen.
Vår tanke är att överklaga och det tror vi att vi kan formulera själva med hjälp av mallar. Vad skall man tänka på att trycka på eller höjer det träffsäkerhet att anlita bistånd?
Ett överklagande är alltid en relativt svår process. Det är många omständigheter som kan spela roll för ett bygglov. Tex anses ni vara berörda i den omfattningen som anges i 22 § FL så att ni har rätt att överklaga ett beslut? Finns det några skyddsvärda intressen ur miljösynpunkter? Vad säger detaljplanens syfte? Är det något i detaljplanen som skulle kunna tala emot ett sådant bygglov och till er fördel? Och hur förhåller detta sig till övriga grannar? Vem ska premieras? etc.
Mycket regleras som sagt i detaljplanen. Men jag vill ändå varm rekommendera att någon hjälper er med överklagandet för att just kunna vinna framgång eftersom att det är en relativt svår process. Det finns som sagt många aspekter och synpunkter man skulle kunna trycka på, men det gäller att argumentera för rätt saker. Kommunen har något som heter planmonopol och tyvärr innebär det att de nästan helt ensidigt kan bestämma hur ett område ska se ut eller vad som får byggas vilket därmed gör processen svår. Det blir svårt för mig att avgöra här vad ert starkaste argument skulle vara eftersom jag inte har så mycket information.
Byggnadsnämndsbeslut överklagas till länsstyrelse enligt 13 kap 3 PBL. Länsstyrelsens beslut kan sedan överklagas till Mark- och miljödomstol enligt 13 kap 6 § PBL. Om ni får ett negativt beslut i mark och miljödomstolen kan ni inte överklaga beslutet igen. Det är därför bättre att ha en stark talan redan från början.
Man har ändrat detaljplanen i Saltsjöbaden. Svea Hovrätt/Mark och Miljööverdomstolen har bifallit ett överklagande av att anta ny detaljplan för delar av (hela) Saltsjöbaden. I den gamla detaljplanen hade, efter vad vi kan förstå, det inte gått att få bygglov. Hur göra för att bedöma om man skall använda detta?
Det brukar oftast väldigt mycket svårare att angripa en nyantagen detaljplan än ett bygglov eftersom att det är svårt att bevisa att den nya detaljplanen har gått er emot. Om den nya detaljplanen har gynnat en granne så har den förmodligen gynnat en annan också. När det just gäller kommunens beviljande av en ny detaljplan så överklagas det på samma sätt som jag har redogjort för ovan. (13 kap 1 § 4 p e contratio och 13 kap 3 § PBL) Ett exempel på när det skulle vara lättare att överklaga en ny detaljplan är exempelvis om det står i den gamla detaljplanen att ett område är avsett för bostadsändamål och så vill kommunen göra om delar av detaljplanen till industriverksamhet. Det är något som hade ansetts beröra er grannar negativt eftersom att av industriverksamhet uppstår allt ifrån, oljud, utsläpp, ökad trafik och andra miljöaspekter som kan få ett bostadsområde att gå ner i marknadsvärde.
Sammanfattningsvis:
Jag tror det blir svårt att överklaga detaljplanen. Det ni får fokusera på är att hitta relevanta argument för att er grannens bygglov inte ska beviljas. Där kommer man lägga stor vikt i vad detaljplanen säger samt hur stor påverkan det skulle få på er som grannar. Därmed rekommenderar jag att ni anlitar en jurist på vår byrå som skulle kunna hjälpa er med att formulera ett överklagande.
Jag vill också varm rekommendera att gå in och titta på länsstyrelsens hemsida under rubriken "mest besvarade frågor" där jag tror att ni kommer få svar på de flesta av era frågor. Kolla lite på hemsidan innan ni fattar ett beslut om hur ni vill göra, ni hittar länken här. Där kan ni också titta vidare på hur ett överklagande handläggs och vad som krävs för en överklagan.
Hoppas det var svar på er fråga. Undrar ni något annat mer så kan vi höras på mail.
Med vänliga hälsningar
