Vad krävs för att ett (official)servitut ska kunna ändras eller upphävas?
Hej! Jag har ett avstyckat område med rätt att taga och leda vatten från stamfastigheten befintlig vattentäkt år 1961. År 1976 sker en nybildning av servitut med sex (6) till antalet nyttjanderättsinnehavare med rätt att gräva brynen Y, samt nedlägga och underhålla vattenledning till tomtplatsen. År 1997 sker grävningsarbeten av brunnen Y som utförs av ägaren till stamfastigheten vilket jag också medverkar. 2018 uppstår tvist genom att en av nyttjanderättsinnehavare till brun Y anser att begått handhavandefel vilket bestrids. Jag har under de år jag erhållit vatten (21 år) från brun Y inte haft några som helst fel vad gäller vattenförsörjning. Jag har även rätt till vatten från stamfastigheten, befintlig vattentäkt (existerande) som bildades 1961. Kan jag uteslutas från brun Y utan giltig grund.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Kortfattat kan sägas att nej, du kan inte hindras från eller uteslutas från ditt brunnsservitut utan giltig grund.
I detta fall har jag inte vetskap om de omständigheter som lett upp till att du ställer frågan. Därmed kan jag inte göra en mer specifik bedömning utifrån din situation om det är så att du hindras från eller har uteslutits från ditt brunnsservitut. Istället kommer jag därför att gå igenom generellt vad som gäller för servitut i fråga om hindrande och uppsägning.
Servitut
Den rättsliga regleringen av servitut återfinns i framför allt två olika lagar: Jordabalken (JB) och fastighetsbildningslagen (FBL). I jordabalken regleras så kallade avtalsservitut som uppkommit genom frivilligt avtal mellan ägarna av två eller flera olika fastigheter. I fastighetsbildningslagen regleras så kallade officialservitut som uppkommit genom så kallad fastighetsreglering. Trots att dessa servitut regleras åtskilt är reglerna för dem till stora delar överensstämmande. Jag utgår dock i detta fall från att det rör sig om just officialservitut, som regleras i 7 kap i FBL.
Servitut innebär att ägaren av en fastighet (den härskande fastigheten), har rätt att nyttja en del av eller en tillgång av en annan fastighet (den tjänande fastigheten).
Vad krävs för att ändring eller upphävande av ett servitut?
För att ett officialservitut ska kunna ändras eller upphävas krävs i princip ett beslut av en myndighet (exempelvis lantmäteriet eller en domstol).
Även en sådan ändring eller ett upphävande kan inte göras hur som helst. Av FBL framgår nämligen vissa förutsättningar som måste till för att ett servitut ska kunna ändras. I det följande går jag igenom vissa av dessa.
Av 7:4 första stycket i FBL framgår att ett servitut kan ändras om det hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser och att denna olägenhet kan undanröjas genom ändringen.
Av det andra stycket i bestämmelsen framgår att ett servitut dessutom kan ändras om ändrade förhållanden inträtt efter servitutets tillkomst och det skulle innebära väsentlig fördel för den tjänande eller den härskande fastigheten utan att för den andra medföra olägenhet av betydelse.
Detta innebär att servitutet enligt denna bestämmelse kan ändras (och även upphävas) om det utgör ett ganska väsentligt hinder på den tjänande fastigheten, eller om nya förhållanden gör att det finns ett starkt intresse för den tjänande fastigheten att servitutet ändras och detta är mycket starkare än den härskande fastighetens intresse av att få nyttja servitutet.
Vidare framgår av 7:5 FBL att servitutet får upphävas om det uppenbarligen är övergivet, eller om nyttan av servitutet för den härskande fastigheten är mycket liten i jämförelse med belastningen servitutet utgör på den tjänande fastigheten.
Kan du få tåla inskränkningar i ditt servitut?
En annan fråga som kan vara av relevans i ditt fall är huruvida du kan behöva tåla inskränkningar i ditt servitut. Med det menas om ägaren till den tjänande fastigheten kan ha rätt att vidta åtgärder beträffande servitutet som kan försvåra ditt användande av det. I princip gäller att du inte ska behöva tåla sådana inskränkningar eftersom du har rätt till servitutet såsom det stadgas i fastighetsregistret. I vissa fall kan dock tillåtas vissa mindre inskränkningar, om de är rättfärdigade på grund av något motstående intresse hos den tjänande fastigheten.
Denna typ av situation har ett flertal gånger varit föremål för prövning i högsta domstolen. I ett av de senaste fallen använde HD en metod som bör kunna tillämpas om man vill bedöma huruvida en inskränkning i ett servitut är otillåtet eller inte. Jag kommer i det följande att kort beskriva metoden som användes i fallet (NJA 2018 s. 200).
1. Servitutets innebörd.
Först och främst gjordes en tolkning av servitutet från dess ordalydelse. Servitut brukar inte vara särskilt långa komplexa texter utan har oftast en kort och generell utformning med innebörden att ge den härskande fastigheten rätt till någonting på den tjänande fastigheten.
Däremot kan det vara nödvändigt att beakta även andra omständigheter, förutom servitutets ordalydelse. En av de viktigaste omständigheterna är behovet som ligger bakom servitutsupplåtelsen. Servitutet kan på så sätt ges en mer begränsad innebörd därför att behovet av servitutet egentligen är mer begränsat än själva ordalydelsen av det.
2. Utövandet av servitutet.
Vid utövandet gäller, såsom en allmän servitutsrättslig princip att ägaren av den härskande fastigheten ska utöva servitutet så att den tjänande fastigheten inte betungas mer än nödvändigt. Detta innebär bland annat att om servitutsupplåtelsen ger utrymme för flera alternativa sätt att tillgodose servitutsändamålet, är ägaren till den härskande fastigheten skyldig att hålla sig till det för den tjänande fastigheten minst betungande alternativet. Detta innebär i sig att om det finns mycket enklare och för den tjänande fastigheten mindre belastande sätt för dig att uppfylla ditt brunnsservitut på ska du göra på det sättet istället.
3. Finns det i detta fall några särskilda begränsningar i servitutsrätten?
Det sista HD gör vid bedömningen av servitutets innebörd och omfattning är att se till om det finns något i det särskild fallet som talar för att servitutet ska tolkas snävare än annars.
Härvid antyder HD att hänsyn kan tas till förhållandena vid servitutets tillkomst och se till om dessa ändrats på ett sätt som gör att servitutet bör tolkas annorlunda.
4. Utgör åtgärden ett intrång i servitutsrätten?
HD utreder härvid om åtgärden i fråga utgör ett intrång i servitutet. Detta brukar inte vara särskilt svårt att bedöma i det enskilda fallet. Om en åtgärd försvårar användandet av servitutet för den tjänande fastigheten föreligger i regel ett intrång.
5. Är intrånget sådant som den härskande fastigheten får tåla?
Om det bedöms att ett intrång föreligger ser HD slutligen till om åtgärden är sådan att den skäligen bör tålas av den härskande fastigheten. Här görs en intresseavvägning där man ser till den tjänande fastighetens intresse av intrånget och hur stort intrånget är, och den härskande fastighetens intresse av att slippa intrånget.
Avslutning
Jag har nu gått igenom på ett generellt plan vad som gäller för att ett officialservitut ska kunna ändras eller upphävas, samt vad som gäller kring intrång i servitut. Jag hoppas härmed att du fått svar på din fråga. Om du har följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig till Joel.Herrault@Lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
