Vad kan vi avtala om i servitut och kan ett servitut skrivas in?
Hej,
Vi håller på att överlåta en jordbruksfastighet till en släkting/delägare av fastigheten. Från fastigheten har vi övriga delägare tidigare avstyckat ett antal fritidsfastigheter. Några av oss skulle nu, i samband med överlåtelsen, vilja skriva ett servitut med innebörden att ett visst skogsområde på jordbruksfastigheten inte får kalhuggas, att några mindre åkerlappar inte planteras med träd, då fritidsfastigheternas sjöutsikt skulle fördärvas, samt att en annan åker inte kommer att bebyggas. Vi misstror inte på något vis vår släkting, men det kommer ju nya ägare i framtiden efter hen. Kan ett sådant avtal vara servitut eller blir det någon form av nyttjanderätt? Kan det skrivas in i fastighetsboken?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Servitut och nyttjanderätt är när en fastighet eller person har rätt att på ett visst bestämt sätt använda någon annans fastighet. I fråga om servitut finns två typer; avtalsservitut och officialservitut. Ett servitut är knutet till en viss fastighet och gäller oavsett vem som äger fastigheten. Ett officialservitut bildas genom en lantmäteriförrättning och kan bara skrivas in och tas bort ur fastighetsregistret av en lantmätare. Avtalsservitut skrivs mellan två fastighetsägare. Kravet för officialservitut är något högre då det beslutas genom myndighetsbeslut och även kan beslutas om utan fastighetsägarens samtycke. En nyttjanderätt är när en person, ett företag eller en kommun har rätt att på ett visst bestämt sätt använda någons fastighet, t.ex. genom att nyttja en bostad, ett område av fastigheten eller genom arrende.
Som jag tolkar din fråga är syftet med det avtal som ska skrivas bland annat att utsikten inte ska försämras för grannfastigheterna. Så är möjligt genom ett avtalsservitut. Ett servitut kan vara både positivt och negativt. Ett positivt servitut innebär en rättighet att exempelvis nyttja en väg, en brunn eller att dra t.ex. kraftledningar eller vattenledningar över en fastighet. Ett negativt servitut innebär ett förbud om att utföra en viss handling, t.ex. att fastigheten som omfattas av det negativa servitutet inte får plantera träd på en plats som skymmer utsikten för den andra fastigheten.
Bestämmelser om upprättande av avtalsservitut finns i 14 kap. jordabalken (JB) och det krävs att vissa förutsättningar är uppfyllda. En rätt i en fastighet (den tjänande fastigheten) får upplåtas till förmån för ägaren i en annan fastighet (den härskande fastigheten) under vissa förutsättningar. Ett första krav är att rätten är ägnad att främja en ändamålsenlig markanvändning från allmän synpunkt. Det krävs däremot inte att servitutsupplåtelsen i det enskilda fallet ska främja ett ändamålsenligt utnyttjande av marken. Ett andra krav är att upplåtelsen innebär en rätt att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten. Det får därmed inte vara fråga om ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten. Servitutet får endast avse ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten, innebärande att servitut inte kan användas för rätt till en mer tillfällig anordning på den tjänande fastigheten (14 kap. 1 § JB). För upplåtelse av avtalsservitut finns vissa formkrav som måste vara uppfyllda; servitutet ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare. I upplåtelsehandlingen ska anges den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen. Följs inte formkravet är det inte giltigt som servitut (14 kap. 5 § JB).
Det är möjligt att ansöka om inskrivning av ett avtalsservitut i fastighetsregistret, vilket jag även rekommenderar att ni gör. Ett inskrivet avtalsservitut blir offentligt genom ansökan om inskrivning hos Lantmäteriet och gäller då automatiskt mot ny ägare av fastigheten. Vid inskrivning redovisas servitutet i fastighetsregistret och syns i fastighetsbeviset. Du kan läsa närmre om ansökan om inskrivning på Lantmäteriets hemsida.
För det fall att du/ni önskar hjälp av en jurist att skriva ett avtalsservitut är du varmt välkommen att återkomma till mig för en offert från någon av våra jurister. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
