Vad kan vara bra att tänka på vid uthyrning av bostadsrätt?
Hej. Jag äger en bostadsrätt som min sambo och jag bor i. Han står skriven på lägenheten och betalar halva räntan eftersom vi "äger" den tillsammans men han hade ingen möjlighet att stå med på lånet pga studier och sedan arbetslöshet. Men han betalar alltså sin del till mig. Nu ska vi separera och vi har bestämt att jag ska flytta ut ur bostadsrätten eftersom att han har svårt att få ett hyresavtal pga sin ekonomiska situation. Jag har sagt ja till detta men börjar nu fundera över hur detta ska fungera rent praktiskt och vad som faktiskt gäller. Vår plan är att han ska bo kvar här tills han har möjlighet att köpa ut mig. Får jag lov att äga denna lägenhet och samtidigt hyra och folkbokföra mig på en annan? Min sambo kommer stå för kostnaderna för bostadsrätten medan jag hyr en annan lägenhet. Frågan är om man får göra så här? Eller kan det uppstå problem med att min företetts sambo bor kvar i en lägenhet som jag äger trots att han har bott och stått skriven på denna bostad sedan start. (Vet inte om det är av vikt att vi förvärvade lägenheten under en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt). Tacksam för vägledning. Med vänlig hälsning,
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Att hyra ut en bostadsrätt man äger aktualiserar (enligt vad jag kan komma på) frågor kring att hyra ut i andra hand, folkbokföring och skatterättsliga konsekvenser. Jag kommer därför redogöra mer detaljerat vad som gäller utifrån dessa tre områden men en sammanfattning kommer även finnas med i slutet. Sambolagens regler blir även aktuella vid separation men eftersom ni verkar vara överens kommer jag inte redogöra för vad som gäller enligt den lagen.
Att hyra ut en bostadsrätt i andra hand
Jag förstår inte riktigt om det är du som ensamt äger lägenheten eller om ni äger dem gemensamt. Avgörande för vem som äger bostadsrätten är vem som har skrivit under upplåtelse- eller överlåtelseavtalet.
Om ni äger lägenheten tillsammans gäller inget särskilt vid din utflyttning. Om du däremot äger lägenheten själv kan detta ses som uthyrning i andra hand till din före detta sambo. Som ägare till bostadsrätt får du hyra ut din lägenhet i andra hand bara om bostadsrättsföreningen går med på det alternativt om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Finns varken tillstånd eller samtycke riskerar du att förlora rätten till bostaden (7 kap. 10 §, 11 § och 18 § bostadsrättslagen).
Notera även att du som uthyrare i andra hand anses vara hyresvärd för den som ska flytta in. Detta innebär att det är du som ska se till att hyran betalas in och kan bli ersättningsskyldig om din hyresgäst inte sköter sig.
Att folkbokföra sig på en annan lägenhet än den man äger
Att du äger en bostadsrättslägenhet men hyr en annan lägenhet spelar ingen roll för vart du ska folkbokföra dig. Det som får betydelse är vart du anses bosatt. Begreppet "bosatt" innefattar där du anses regelmässigt tillbringa din dygnsvila (6 § och 7 § folkbokföringslagen).
Med "regelmässigt tillbringa sin dygnsvila" innebär att du ska tillbringa din dygnsvila i en bostad under din normala livsföring minst en gång i veckan alternativt i samma omfattning, exempelvis två gånger under 14 dagar (7 § andra stycket folkbokföringslagen).
Om du även bor i en annan bostad exempelvis bostadsrätten minst en sjundedel av din tid kan du anses ha dubbel bosättning. I sådant fall ska du bokföras på den bostad där du med hänsyn till omständigheterna anses ha din egentliga hemvist. Omständigheter som kan få betydelse för denna bedömning är exempelvis arbetsförhållanden, make, sambo eller hemmavarande barn (7 § första stycket folkbokföringslagen och RÅ 1996 ref 47).
Att folkbokföra sig på fel adress kan medföra att man gör sig skyldig till folkbokföringsbrott (42 § folkbokföringslagen).
Skatterättsliga konsekvenser av att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand
Förutsatt att din före detta sambo hyr bostadsrättslägenheten av dig och betalar hyra till dig ska inkomster från uthyrningen tas upp i deklarationen och beskattas under förutsättning att inkomsterna överstiger ett schablonbelopp på 40 000 kr per år. På hyresintäkten får även flertalet avdrag göras exempelvis månadsavgift till bostadsrättsförening samt eventuell uthyrningsavgift. På detta belopp ska 30 procent beskattas som kapitalinkomst (42 kap. 1 § och 30 § inkomstskattelagen).
Om man underlåter att deklarera och betala skatt för hyresinkomsterna kan man göra sig skyldig till skattebrott (2 § skattebrottslagen).
Sammanfattning
Angående vart du eller din före detta sambo ska folkbokföra sig gäller att ni ska vara folkbokförda där ni anses bosatta, det vill säga där ni regelmässigt tillbringar er dygnsvila.
Under förutsättning att du äger lägenheten ensamt krävs samtycke från bostadsrättsföreningen att hyra ut lägenheten i andra hand, alternativt tillstånd från hyresnämnden.
Om dina inkomster från uthyrningen överstiger 40 000 kr per år kan du behöva betala skatt på summan som överstiger detta belopp. Du kan läsa mer om detta på Skatteverkets hemsida.
Detta är vad jag kan komma på kan bli aktuellt vid eventuell uthyrning i andra hand så jag hoppas du känner dig nöjd med ditt svar. Om inte är du varmt välkommen att höra av dig till oss igen!
Vänligen,
