Vad kan jag göra mot dolda fel i min lägenhet?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du vill veta vad du kan kräva av säljaren, för de fel som ni upptäckt i bostadsrätten efter att ni flyttat in. Bostadsrätter omfattas inte av samma regler som köp av fast egendom gör, eftersom de anses vara lös egendom. Vid köp av en bostadsrätt från en annan privatperson är det således köplagen som är tillämplig lag (1 § köplagen).
Fel på bostadsrätt
En vara ska i fråga om bland annat art, kvalitet och andra egenskaper stämma överens med vad som följer av köpeavtalet. Om inte annat följer av köpeavtalet ska varan vara ägnad för det ändamål för vilket samma sorts varor i allmänhet används. Är det så att varan inte kan användas för det avsedda ändamålet eller om den avviker från vad säljaren med fog kunnat förutsätta ska varan ses som felaktig. (17 § köplagen). Det är tillräckligt att felet är en avvikelse från köpeavtalet. En lägenhet kan anses felaktig om den inte överensstämmer med vad säljaren annonserat om denna och du ska även kunna förutsätta att lägenheten används för ett sådant ändamål som lägenheter har (18 § köplagen). Om du således har blivit lovad en lägenhet i toppskick talar detta till säljarens nackdel, varför du även med fog bör kunna förutsätta att exempelvis handfatet inte ska ramla av.
Har du som köpare dock godkänt en sämre kvalitet än normalt så är det inget fel på varan och då kan du inte åberopa felet. Om de sålt lägenheten i befintligt skick eller med något liknande förbehåll, kan den ändå ses som felaktig om den inte stämmer överens med de egenskaper som säljaren har lämnat före köpet eller om säljaren har underlåtit att upplysa dig som köpare om avvikelser som du med fog kunnat räkna med. Om varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta, så anses den även vara felaktig (19 § köplagen).
Köparens undersökningsplikt
Du som köpare får inte såsom fel åberopa vad du måste antas ha känt till vid köpet. Har du som köpare före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får du inte såsom fel åberopa vad du borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder. Du som köpare har således inte någon uttalad undersökningsplikt, men om du genomför en undersökning eller om du uppmanas att göra detta av säljaren, så gäller dessa regler. Du har dock fortfarande rätt att åberopa eventuella dolda fel. Med dolda fel menas sådana fel som du som köpare inte borde ha upptäckt.
I ditt fall
Eftersom mäklaren har betryggat dig vid försäljningen om att lägenheten ska vara i toppskick, kan du försöka åberopa de fel som du anser gör att lägenheten inte är i detta. Det är dock svårt att säga vad som exakt menas med toppskick, men ett fungerande handfat borde rimligtvis omfattas av detta då det i vart fall är något du med fog inte borde kunnat förväntat dig. Det finns mycket som tyder på att de fel du nämner är så kallade dolda fel, som du kan kräva ansvar för. Det är säljaren som ansvarar för de fel som uppstått innan du fått lägenheten i din besittning, även om felet visar sig först vid ett senare tillfälle (21 § köplagen).
Skulle du ha rätt i frågorna om fel, har du möjlighet att kräva avhjälpande, omleverans, prisavdrag eller häva köpet och även kräva skadestånd av säljaren (30 § köplagen). Detta kräver dock att du reklamerat inom skälig tid från dess att du upptäckt eller borde ha upptäckt felet (32 § köplagen). Du kan ta ärendet till tingsrätten genom att stämma säljaren, om det är så att mäklaren och säljaren motsätter sig detta. Skulle du emellertid förlora tvisten kan du får bära rättegångskostnaderna för denna. Jag skulle därför rekommendera dig att överväga kostnaderna för att avhjälpa felen och ställa dessa mot eventuella rättegångskostnader, för att avgöra om en process är värt det.
Jag hoppas du fick svar på din fråga och om du vill ha ytterligare hjälp skulle jag varmt rekommendera dig att boka tid med någon av våra jurister här.
Bästa hälsningar,
