Vad kan jag göra åt att samägd bostadsrätt ska utmätas?
Hej! Behöver verkligen råd om vad/hur jag ska göra. Köpte en bostadsrätt i Uppsala, där jag stod som ägare till 90% och min son till 10%, det pga krav från BRF för att det var han som skulle bo där. Sedan har min son tagit lån på lägenheten. BRF tog aldrig kontakt med mig, de skrev ett intyg till banken om att min son äger lägenheten 100%!! Och han fick lån utan att jag ens visste om det. Sedan slutade han tydligen av olika anledningar betala av på lånet och banken krävde betalningen via KFM som ville sälja lägenheten pga de också fått intygat av BRF att sonen äger 100%! Av en slump fick jag veta det och överklagade, så saken har gått till tingsrätten och KFM vill fortfarande sälja hela lägenheten men då ta endast 10%av summan som Tingsrätten sagt. Men det är ju fortfarande fel för min del,för det är jag som blir av med min egendom pga BrF lämnat fel intyg och lägenheten blivit felaktigt pantsatt. Vad kan jag göra för att behålla lägenheten? Stämma styrelsen? Vet inte hur lång tid jag har på mig nu efter att jag överklagat KFM beslut igen..
Snälla ge mig råd om hur jag kan behålla min egendom. Känner mig maktlös just nu((
Det finns mer att berätta men får nog inte plats här
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga har du och din son gemensamt köpt en bostadsrätt. Du äger 90%, din son 10%. Din son har belånat lägenheten till 100% då bostadsrättsföreningens styrelse utfärdat ett felaktigt intyg om att din son ägt den till 100%. Då din son nu är under utmätning har Kronofogden beslutat om utmätning av bostadsrätten. Du har överklagat utmätningen och Kronofogden har nu beslutat om utmätning av hela lägenheten men att den endast ska ta 10% av vad lägenheten säljs för (din sons andel i lägenheten). Du undrar vad du kan göra för att behålla lägenheten och om du kan stämma styrelsen.
Vem kan du begära skadestånd av?
Eftersom du och din son äger bostadsrätten tillsammans faller ni under samäganderättslagens bestämmelser. Enligt samäganderättslagen krävs det samtliga delägares samtycke för förfogande av det samägda godset i dess helhet (2 § samäganderättslagen). Det stadgade innebär att en delägare inte får pantsätta hela det samägda godset utan övriga delägares samtycke. I ert fall har din son pantsatt hela bostadsrätten utan ditt samtycke, vilket innebär att han brutit mot samäganderättslagen. Samäganderättslagen innehåller i sig inga sanktioner, vilket innebär att skadeståndslagens bestämmelser gäller. Om du lidit skada på grund av att din son handlat i strid med samäganderättslagens bestämmelser kan du i teorin begära skadestånd av din son. Huruvida du lidit någon ekonomisk skada på grund av hans pantsättning är tyvärr svårt för mig att avgöra. Jag kan även tänka mig att det inte är aktuellt att stämma din son för att begära skadestånd.
Som jag förstår det är en av dina delfrågor om du kan begära skadestånd av styrelsen. Bostadsrättslagen innehåller vissa skadeståndsbestämmelser, däremot ingen avseende sådant intyg som du benämner i din fråga. Eftersom reglering saknas i bostadsrättslagen tillämpas istället reglerna i skadeståndslagen. Enligt skadeståndslagen ska den som uppsåtligen eller av vårdslöshet vållar person- eller sakskada ersätta skadan (2 kap. 1 § skadeståndslagen). Den som vållar ren förmögenhetsskada genom brott ska ersätta skadan (2 kap. 2 § skadeståndslagen). En ren förmögenhetsskada är en ekonomisk skada som inte är en följd av att någon har drabbats av en person- eller sakskada. I ditt fall är det svårt att avgöra huruvida du lidit någon sådan skada. För att den i styrelsen som skrivit det felaktiga intyget ska bli ersättningsskyldig för ren förmögenhetsskada krävs att vederbörande begått ett brott. Det brott som ligger närmst till hands är osant intygande (15 kap. 11 § brottsbalken). Det är dock tveksamt om brottet är aktuellt; för att det ska ha begåtts ett brott krävs att vederbörande haft uppsåt (dvs. i princip varit medveten om att det utfärdades ett felaktigt intyg). Även om det skulle anses att ett brott begåtts måste du visa att du lidit skada på grund av brottet.
Kan bostadsrätten utmätas?
I rättsfallet NJA 2015 s. 72 konstaterade Högsta domstolen att den s.k. indragningsregeln (jfr 8 kap. 8 § utsökningsbalken) är tillämplig även vid samägda bostadsrätter. Indragningsregeln innebär att en samägd bostadsrätt i dess helhet kan utmätas för en delägares skulder och säljas. Den delägare som fått sin egendom tagen (trots att hen inte varit skuldsatt) får tillbaka pengar för värdet av andelen som berövats. I ert fall innebär det att bostadsrätten kan utmätas för din sons skulder och du blir av med din andel i den. Eftersom du äger 90% av bostadsrätten har du däremot rätt att få ut 90% av vad den säljs för. Utmätning och försäljning av bostadsrätten i dess helhet hade kunnat aktualiseras även om skulden inte var hänförlig till att egendomen var pantsatt. Om din son (som är delägare i lägenheten) haft andra skulder han inte betalt hade bostadsrätten kunnat tas i anspråk för dessa, trots att du äger 90%.
Som svar på din fråga kan den/de i styrelsen som utfärdat ett felaktigt intyg bli ersättningsskyldiga om du lidit en ekonomisk skada, om de begått ett brott. Tyvärr kan jag inte göra någon närmre bedömning av om ett brott har begåtts. Tyvärr finns det en stor risk att brottet osant intygande inte är aktuellt för att det saknas uppsåt. Även om ett brott skulle anses ha begåtts krävs att du kan visa att du lidit skada. Din son har brutit mot samäganderättslagen genom att pantsätta hela egendomen. Det skulle i teorin finnas en möjlighet att stämma din son för att få ersättning för eventuell skada du lidit därav. Jag förstår dock om så kanske inte är aktuellt.
Bostadsrätten får däremot utmätas för din sons skulder (oavsett om de är hänförliga till bostadsrätten eller ej). Vid utmätning av samägd bostadsrätt tillämpas enligt gällande praxis den s.k. indragningsregeln som ger möjlighet att utmäta och sälja hela den samägda bostadsrätten och att du därefter får ersättning utifrån din ägandeandel i lägenheten.
För att du ska ha möjlighet att behålla bostadsrätten är ett alternativ att du täcker upp din sons skulder innan bostadsrätten säljs. Om din son inte längre är skuldsatt finns det inte skäl för att utmäta och sälja bostadsrätten. I indragningsregelns bestämmelser (8 kap. 8 § utsökningsbalken) finns en hänvisning till 6-7 § samäganderättslagen. Om det finns synnerliga skäl mot en försäljning av hela egendomen ska bara den utmätta andelen säljas (din sons 10%). Det bör dock uppmärksammas att synnerliga skäl är ett högt ställt krav. Även om det skulle anses att synnerliga skäl finns kan ändå din sons 10% av lägenheten säljas, innebärande att du blir samägare av lägenheten tillsammans med den som köper hans andel.
Mitt svar till dig är utifrån gällande praxis och lagstiftning, däremot har jag inte mer bakgrund än vad som presenterats i frågan. Det kan vara en idé att du anlitar en jurist som går igenom och är dig behjälplig vid eventuellt överklagande av Kronofogdens beslut. Om du är intresserad av att anlita en av våra jurister från Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt.
Då du beställt telefonuppföljning kommer jag att ringa dig imorgon, tisdagen den 25 augusti, klockan 9.00. Om den föreslagna tiden inte är lämplig kan du kontakta mig per e-post dessförinnan så bokar vi in en annan tid. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
