Vad innebär det att vara bostadshyresgäst och att ha ett rivningskontrakt?
Hej! Jag har en fråga om rivningskontrakt då jag har ett. Jag är en så kallad bostadshyresgäst har jag förstått dock har jag inte blivit informerad om vad det innebär. Hyresvärden har sagt att mitt kontrakt är på 4 år men jag har grannar som har samma kontrakt och bott i fastigheten i över 10+ år. I dagens bostadsbrist så vill jag hålla hårt om min lägenhet och vill gärna veta vad det innebär med att vara en bostadshyresgäst alt rivningskontrakt när det kommer till boende. Tack!
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Din fråga som rör hyra av bostad regleras primärt i 12 kap. Jordabalken (JB), även kallat mer vardagligt för "Hyreslagen".
Vad innebär det att vara bostadshyresgäst?
I 12 kap. JB så regleras ett flertal situationer som har med hyra att göra. Utgångspunkten är dock att bestämmelserna i lagen är utformade så de ska tillämpas på två mer specifika situationer, antingen:
1. Hyra av bostadslägenhet
2. Hyra av lokal
Eftersom du skriver att du är en bostadshyresgäst så innebär det därmed att den lägenhet du hyr är ämnad till att fungera som bostad (12 kap. 1 § 3 stycket JB). Vad skillnaden blir i praktiken är ett antal saker, men det finns två centrala skillnader. Den första skillnaden är att uppsägningstiden skiljer sig åt (12 kap. 4 § JB). Den andra skillnaden är att du inte har något direkt besittningsskydd för lokaler, dvs att du inte har rätt till förlängning av kontraktet vid en uppsägning, dock kan det bli tal om ekonomisk ersättning (12 kap. 57–60 § JB).
Vad innebär det att ha ett rivningskontrakt?
Ett rivningskontrakt innebär att hyresvärden planerar för att riva eller renovera och behöver därmed i framtiden få tillgång till lägenheten. Jämfört med ett vanligt bostadshyresavtal så innebär ett rivningskontrakt att du har avsagt dig en del av besittningsskyddet för lägenheten. Besittningsskyddet innebär att som hyresgäst har rätt att bo kvar om hyresvärden vill säga upp hyresavtalet, om inte någon av undantagssituationerna är tillämpliga, se bland annat 12 kap. 46 § JB. Det kan vara bra att känna till att en avsägning av besittningsskyddet alltid ska ske i en separat handling (12 kap. 45a § JB).
För att kunna avsäga sig besittningsskyddet så krävs det som sagt en separat handling och i de flesta fall ska även en ansökan göras till hyresnämnden av hyresvärden, du kan hitta blanketten här på domstolens hemsida. En viktig sak som kan vara bra att känna till är att det på blanketten ska stå vilken del av besittningsskyddet som du avsäger dig, dvs vilken anledning som din hyresvärd har rätt att säga upp kontraktet på utan att du får rätt till förlängning. Ett rivningskontrakt, bör som dess namn antyder ha rivning eller ombyggnad som anledning. Det kan även vara bra att känna till att överenskommelsen enbart gäller i fyra år, vilket står på blanketten.
Hur är ett rivningskontrakt utformat och vad blir effekten av utformningen?
Benämningen rivningskontrakt kan vara lite missvisande för i grund och botten är det ett vanligt hyresavtal, med en annorlunda besittningsrätt som diskuterades ovan. Ett hyresavtal kan vara på bestämd eller obestämd tid (12 kap. 3 § JB). Då du har ett kontrakt som löper på fyra år så är det ett hyreskontrakt på bestämd tid, det är även max-gränsen för att avsäga sig besittningsskyddet som tidigare nämnt. Ett hyresförhållande som varat mer än nio månader ska sägas upp, även om det gäller för bestämd tid (12 kap. 3 § 2 stycket JB).
Om en uppsägning inte sker i rätt tid och det inte är avtalat om vad utebliven uppsägning innebär, t.ex automatisk förlängning, så ska du enligt lagen ha rätt till ett kontrakt som gäller på obestämd tid (12 kap. 3 § 3 stycket JB). Det går inte att avtal om att hyresavtalet ska upphöra vid utebliven uppsägning då jordabalkens bestämmelser är tvingande, däribland reglerna om när och hur uppsägning ska gå till (12 kap. 1 § 5 stycket JB).
Vid en potentiell förlängning om inte en uppsägning sker efter fyra år så har även blanketten för avsägandet av besittningsskyddet även löpt ut och du ska då ha rätt till fullt besittningsskydd. Det ska nämnas att i praktiken så borde hyresvärdarna ha koll på tidsfristerna och en uppsägning sker troligen oftast i rätt tid. Detta är dock inget som hindrar dig från att komma överens med hyresvärden och avsäga dig besittningsskyddet i ytterligare fyra år. Detta kräver dock ett nytt kontrakt efter att nuvarande tid har löpt ut och även hyresnämndens godkännande igen. Jag antar att detta troligen har skett med dina grannar som du nämner.
Sammanfattningsvis och vad som kan vara bra att tänka på
Då du hyr en lägenhet som är ämnad för att vara en bostad så är du därmed en bostadshyresgäst och detta påverkar vilka regler som ska tillämpas i Jordabalken. Vanligtvis så har man som bostadshyresgäst ett besittningsskydd. Detta innebär att du som utgångspunkt har rätt att bo kvar vid en uppsägning, så är inte fallet med ett rivningskontrakt då du avsagt dig en del av besittningsskyddet.
Ditt hyreskontrakt gäller på bestämd tid, mer exakt fyra år. För att det inte ska förlängas på obestämd tid så krävs det att hyresvärden säger upp dig om inget annat är avtalat angående utebliven uppsägning såsom automatisk förlängning. Jag skulle räkna med att en uppsägning kommer ske i rätt tid från hyresvärdens sida för att du inte ska få fullt besittningsskydd. Det är som sagt inget som hindrar dig från att avsäga dig en del av besittningsskyddet i ytterligare fyra år om du kan komma överens med din hyresvärd och denna får godkännande från hyresnämnden. Om detta inte är relevant för dig eller hyresvärden och en uppsägning ändå sker så ska du dock vara vaksam för vad anledningen till uppsägningen är då du inte avsagt dig hela besittningsskyddet.
Avslutningsvis så vill jag tipsa om att det inte är omöjligt att komma överens med hyresvärden om att få flytta tillbaka även efter en renovering av lägenheten. Dock får du vara beredd på att du allra troligen kommer få ordna eget boende under tiden och att du i ett sådant fall får räkna med en högre hyra efter renoveringen på grund av att standarden har höjts.
Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att kontakta oss på Lawline igen.
Med vänliga hälsningar,
