Vad har jag för underhållsskyldighet som hyresvärd och kan jag säga upp ett hyresavtal när jag vill?
Jag hyr ut mitt gamla torp,enkel standard och hyran är satt därefter. Min nuvarande hyresgäst tror att jag fungerar som vaktmästare och tror att jag ska komma och fixa allt när det går sönder.. Jag påpekade att hon skulle läsa kontraktet där det står att hon ska stå för mindre reparationer,då menar hon att jag är ju hyresvärd så det är mitt problem. Och hon hittar nya fel hela tiden.
Kan jag säga upp kontraktet på grund att jag inte orkar med hennes tjat och otrevliga sätt,eller måste det till något värre? Hon visste ju husets skick när hon flyttade in..
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Vilken lag är tillämplig?
Om du, utan att agera som näringsidkare, hyr ut hel eller del av bostad mot ersättning är lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Bestämmelserna i hyreslagen (12 kap Jordabalken) gäller dock om inte annat har stadgats i ovan nämnd lag. 12 kap JB är i stora delar tvingande till förmån för hyresgästen (12:1 5 st JB) men många lagrum kan avtalas bort.
Vad har hyresvärden för underhållsansvar?
När du hyr ut din bostad eller del av din bostad mot ersättning agerar du som hyresvärd i relationen med din hyresgäst. I lagen om uthyrning av egen bostad finns inga bestämmelser om hyresvärds ansvar för underhållsarbete varvid vi får vända oss till hyreslagen i stället.
Under förutsättning att inte annat har avtalats ska du som hyresvärd se till att bostadslägenheten under hyrestiden är i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (2:15 JB och 2:9 JB). I ditt fall hyr du ut ditt torp som bostad till din hyresgäst varvid din underhållsskyldighet är mer vidsträckt. Du är skyldig att ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk (2:15 2 st JB) om inte du och din hyresgäst har avtalat om att du inte ska ha någon reparationsskyldighet. Observera att tanken är att den bostadshyresgäst som erbjuds reparation skall kunna avstå från sådan och i gengäld kunna få lägre hyra, rabatt eller liknande. Det sedvanliga tidsintervallet för målning och tapetsering har kommit att bli 14 år.
Sammanfattningsvis kan sägas att du har en underhållsskyldighet i syfte att bibehålla bostaden fullt brukbar för dess ändamål men avtal om att en hyresvärds reparationsskyldighet inte ska gälla får tecknas om hyresgästen i gengäld får en lägre hyra, rabatt eller liknande.
Får en hyresvärd säga upp ett hyreskontrakt?
Om hyresavtalet gäller för bestämd tid upphör det egentligen att gälla vid hyrestidens slut men det finns inget som hindrar dig från att säga upp avtalet i förtid (3 § 1 st lagen om uthyrning av egen bostad). Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid (vilket är den vanligaste formen) måste sägas upp för att upphöra att gälla.
Oavsett om hyresavtalet gäller för bestämd eller obestämd tid får du som hyresvärd säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte längre uppsägningstid har avtalats. För att förtydliga vad det nyss sagda innebär i praktiken kan ges ett exempel. Om du säger upp hyresavtalet idag (1/4) kommer hyresavtalet att upphöra att gälla den 31 juli om du och din hyresgäst inte har avtalat om en längre uppsägningstid.
Avslutningsvis kan sägas satt du har rätt att säga upp hyresavtalet på de grunder du beskriver i din fråga. Det måste med andra ord inte ha tillkommit några värre omständigheter. Din hyresgäst har inte heller rätt till något besittningsskydd (automatisk rätt till förlängning av hyresavtalet) om ni inte har avtalat om en sådan rättighet, 3 § 3 st lagen om uthyrning av egen bostad.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
