Vad har en bostadsrättsförening för ansvar gällande renovering av stammarna?

2021-04-30 i Bostadsrätt
FRÅGA
Jag sitter i styrelsen (sekreterare och firmatecknare) för en bostadsrättsförening och skickar denna fråga på uppdrag av styrelsen.2016 utfördes relining av stående stammar i fastigheten. Vissa gästtoaletter var då ombyggda till garderober/klädkammare. Föreningens medlemmar informerades muntligt vid ett medlemsmöte om att relining av stammar inte kunde utföras om de inte var åtkomliga. De berörda bostadsrättshavarna kunde då välja att göra stammarna åtkomliga eller att avstå från reliningen.Bostadsrättshavarna till en lägenhet med ombyggd toalett där ingen relining utförts, har nu meddelat att de vill återställa utrymmet till toalett. De har köpt lägenheten för ca ett år sedan av den som tidigare byggt om toaletten till garderob. Säljaren var medveten om att de nya ägarna planerade att återställa utrymmet. Det är dock oklart om det står något i köpeavtalet om detta. Bostadsrättshavarna ställer nu ett krav på att föreningen ska bekosta reliningen som ska göras i samband med återställandet av toaletten. Hur ska vi se på detta? Är det verkligen föreningen som har det ansvaret?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Som jag förstår frågan har ni 2016 gjort ett avtal som innebär att de som inte gör stammarna tillgängliga har avstått frivilligt från relining av stammarna, samt att alla informerats om detta och själva gjort sitt val. Nu undrar ni om ni ändå kan vara skyldiga att göra en relining på en lägenhet som blivit såld och där de nya köparna vill ha det genomfört. Om jag har missförstått någonting så är du varmt välkommen att mejla mig på elin.englund@lawline.se för att förtydliga frågeställningen, då det eventuellt kan påverka mitt svar. Jag vill dock förtydliga redan här att eran bostadsrättsförenings stadgar kan ha betydelse i frågan, jag har inte tillgång till dessa och det ingår inte heller i expresstjänsten att läsa dokument, varav mitt svar tyvärr inte kan ta hänsyn till eventuella bestämmelser i era stadgar som kan ha betydelse. Jag vill även redan här förtydliga att jag i de flesta fall vidnämner relining som "renovering av stammarna" eller liknande, då det blir ett bättre flöde i texten då.

Tillämplig lagstiftning:

Bostadsrättslagen (BRL).

Kort svar:

Enligt min bedömning så måste ni tyvärr genomföra relining på den lägenheten som nu begär det. Det beror på att renovering av stammar ligger under föreningens ansvarsskyldighet, varav ni som förening måste se till att stammarna håller ett bra skick. Det innebär även att ni har lagstadgad rätt att få tillträde till lägenheter för att utföra sådant arbete, varav ingen får neka er. Därmed borde ni inte ha accepterat att medlemmar i föreningen tackade nej 2016, då eventuellt kan ses som att ni inte uppfyllt er ansvarsskyldighet. Med det sagt så är ni inte skyldiga att genomföra en relining ifall stammarna är i tillräckligt bra skick redan nu, men utifrån vad du skriver i frågan låter det som att dem inte är det. Om ni är det minsta osäkra bör ni anlita en fackman på området som kontrollerar stammarnas skick.

Rättsutredning

Vem ansvarar för lägenhetens skick?

Allmänt

Som huvudregel kan man säga att föreningen ansvarar för att hålla lägenheten, huset och marken (7:4 BRL), medan bostadsrättsinnehavarna ansvarar för det inre underhållet av lägenheten, medan ni som förening ansvarar för skicket på de gemensamma utrymmena (7:12 BRL). Man kan dock begränsa bostadsrättsinnehavarnas ansvar för lägenhetens skick i föreningens stadgar, varav det är viktigt att ha noga koll på stadgarna för att med säkerhet veta vems ansvaret för ett visst utrymme är. Man kan däremot inte göra tvärtom och utvidga bostadsrättsinnehavarnas ansvar till att även omfatta underhåll av andra delar av huset som är utanför lägenheten. Typiskt sett så räknas lägenheten som golv, väggar, tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar (se Jonny Flodins lagkommentar till 7:12 på Karnov och prop. 1990/91:92 s.201).

För att föreningen ska kunna utföra det underhåll de har ansvar för och se att även bostadsrättsinnehavarna gör detsamma så har föreningen rätt att få tillträde till lägenheterna för att kontrollera att de hålls i bra skick, används för rätt ändamål och för att undersöka reparationsbehov som ligger på föreningens ansvar eller för att utföra sådant arbete (7:13 BRL). Om en bostadsrättsinnehavare inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det så kan föreningen ansöka om ett beslut om särskild handräckning av kronofogdemyndigheten, vilket innebär att ifall beslutet beviljas så hjälper kronofogdemyndigheter er att få tillträde till lägenheten ( 7:13 st 3 BRL). Bestämmelser om handräckning finns i lagen om betalningsföreläggande och handräckning, ifall ni vill läsa på om detta.

Vad är föreningens ansvar

Det som föreningen ansvarar för är sådant som inte räknas till lägenheten och för "reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler" (7:12 st 2 BRL). Det innebär att föreningen ansvarar för stamledningar, vilket man utläser av att det står att föreningen ska ha försett lägenheten med ledningarna och att de ska tjäna fler än en lägenhet. När föreningen skall genomföra sitt ansvar för stamledningar så krävs ofta omfattande arbete som kan innebära att t.ex. golv behöver rivas upp eller att inredning måste tas bort. När detta sedan skall återställas så har Högsta domstolen stadgat i NJA 2019 s.1013 p.10 att utgångspunkten är att det är föreningens ansvar att även återställa lägenheten efter att arbetet är utfört, vilket är en del av att fullgöra föreningens underhållsansvar av ledningarna i 7:12 st 2 BRL.

Vad innebär föreningens ansvar att återställa lägenheten efter att den utfört sitt underhållsansvar för bland annat stamledningar?

Hovrätten har i denna fråga konstaterat att man skall utgå ifrån att ytskiktet på lägenheten var gott, varav lägenheten skall återställas till ett gott skick. Om bostadsrättsinnehavaren eller föreningen påstår något annat om lägenhetens skick så måste den som påstår det även bevisa sitt påstående för att man skall utgå från någonting annat (RH 2016:15).

Högsta domstolen har sedan i NJA 2011 s.548 haft ett resonemang om vad reparationsskyldigheten innebär, just det rättsfallet handlar om en reparation efter brandskador, men bör enligt doktrin även gå att applicera på föreningens skyldighet att återställa lägenheten efter underhåll av stamledningar. Det domstolen stadgar i avgörandet är att föreningen kan nöja sig med att ersätta det som skadats med likvärdiga begagnade inventarier, men oftast så kan inte en reparation/återställande utföras till en annan nivå än till nyskick. Det kan också innebära att det under återställandet/reparationen används bättre material eller liknande, så att en förbättrad funktionalitet eller standard uppnås. Att en praktiskt sett nödvändig reparation/återställning leder till en höjd standard skall inte innebära att bostadsrättsinnehavaren behöver betala den kostnaden, utan den kostnaden får föreningen stå för enligt Högsta domstolen.

Vad gäller vid er relining 2016?

Då en relining är en renovering av stammarna så faller det in under ert ansvar som förening, då det är ni som ska se till att stammarna håller ett gott skick. Därav är det ni som förening som skall se till att renoveringen sker och sedan även återställa den skada som renoveringen av stammarna orsakar på lägenheterna, ni skall alltså återställa lägenheterna. Eftersom det är ert lagstadgade ansvar att renovera stammarna så kan inte en bostadsrättsinnehavare neka er tillträde till lägenheten för att utföra renoveringen. På grund av det så bedömer jag att situationen 2016 har hanterats på fel sätt från början.

När ni som förening beslutade att stammarna behövde renoveras och sedan gick ut med att detta skulle ske så borde ni inte ha gett bostadsrättsinnehavarna något möjlighet att tacka nej, utan ni har lagstadgad rätt att få tillträde till lägenheterna för att genomföra renoveringen, varav ni borde ha krävt det för att uppfylla erat ansvar enligt lagen så som jag tolkar bestämmelserna. Om ni hade krävt tillträde och ändå inte fått det så hade ni kunnat få hjälp av kronofogdemyndigheten för att få tillträde. Nu uppfattar jag det dock som att ni la fram det hela som att man hade möjlighet att tacka nej och att ni därmed aldrig krävde tillträde till de lägenheter som gjort om toaletten till en garderob. Därav är min bedömning att ni eventuellt har brustit i ert ansvar för att hålla huset i ett gott skick allmänt (7:4 BRL) och rent specifikt då renovera stammarna när det behövs (7:12 BRL), för jag utgår ifrån att ni beslutade att genomföra en relining för att det fanns behov för det baserat på stammarnas skick.

Är det ert ansvar att bekosta och genomföra en relining på lägenheten som nu kräver det?

Min bedömning är att det är ert ansvar som förening att göra relining på lägenheten som kräver det nu, i alla fall vid det fall stammarnas skick kräver det, vilket det låter som med tanke på att det behövs för att kunna återställa garderoben till ett badrum. Jag grundar min bedömning på det resonemang jag fört ovan, att ni som förening har ansvaret för stammarna och att ni 2016 inte fullgjorde ert ansvar då ni accepterade att bostadsrättsinnehavaren tackade nej. Därav är det ert ansvar att genomföra och bekosta en relining och sedan återställa lägenheten ifall det orsakar skador att genomföra en relining, där ni enligt praxis även bör vara skyldiga att betala återställandet av lägenheten.

Jag rekommenderar er att framöver inte göra det möjligt för medlemmar i föreningen att tacka nej till sådana renoveringar eller reparationer och underhållsarbeten som faller in under ert ansvar som förening. Eftersom det är erat ansvar så bör ni istället göra det tydligt att man inte kan tacka nej och att man måste bereda er tillträde till lägenheten för att arbetet eller tillsyn för att planera arbete eller se om reparation, renovering eller underhåll behövs. Om någon trots detta nekar er tillträde till lägenheten bör ni då gå hela vägen till kronofogdemyndigheten och begära handräckning så att ni får tillträde. På det viset har ni nämligen sett till att uppfylla er ansvarsskyldighet enligt lagen, varav situationer som denna inte kommer att uppstå.

Min slutliga rekommendation och bedömning är således att ni enligt er ansvarsskyldighet baserad på 7:4 och 7:12 bostadsrättslagen bör uppfylla den nya ägarens krav, då det med största sannolikhet faller in under ert ansvar både vad det gäller utförande av arbetet och kostnaden för arbetet. Jag skulle även rekommendera er att samtidigt ta kontakt med övriga lägenheter som tackade nej 2016 för att se till att även uppfylla er ansvarsskyldighet för dessa samtidigt, på så vis slipper ni att detta problem kan uppstå igen och ni gör det som förväntas av er som förening. Jag misstänker även att det blir både mer praktiskt och ekonomiskt för föreningen att göra alla återstående lägenheter på samma gång, om det nu finns fler som tackade nej.

Det enda jag enligt mina efterforskningar bedömer som giltigt skäl för att det inte skulle vara ert ansvar som förening att genomföra renoveringen nu är om stammarna är i ett så pass gott skicka att ni utan att genomföra en renovering redan anses ha uppfyllt er ansvarsskyldighet i 7:4 och 7:12 bostadsrättslagen. Om ni är osäkra på stammarnas skick skulle jag således rekommendera er att ta dit en fackman inom området som får göra en professionell bedömning, så ni inte gör en egen skönsmässig bedömning som sedan visar sig vara felaktig.

Vad kan hända om ni inte uppfyller er ansvarsskyldighet enligt 7:4 och 7:12 Bostadsrättslagen?

Om ni som förening inte uppfyller ert ansvar enligt 7:4 och 7:12 bostadsrättslagen så kan det få konsekvenser, vilka framgår av 7:2 som egentligen berör en annan situation, men 7:4 hänvisar till att paragrafen gäller även i dessa situationer.

Det som gäller är att om en bostadsrättsinnehavare har sagt till styrelsen att åtgärda en brist och ni inte gör det så snart som det kan ske, så får bostadsrättsinnehavaren själv åtgärda bristen på eran bekostnad. Om ni inte kan avhjälpa bristen utan dröjsmål eller om ni helt underlåter att göra det efter tillsägelse från bostadsrättsinnehavaren så snabbt som möjligt så har denne rätt att säga upp bostadsrätten, uppsägning får dock bara ske om bristen är av väsentlig betydelse.

Under den tiden som bristen inte är åtgärdad och lägenheten därav är i bristfälligt skick har även bostadsrättsinnehavaren rätt till en skälig nedsättning av sin årsavgift, vilket denna har rätt till oavsett om den nyttjar rätten att själv avhjälpa bristen på er bekostnad eller att säga upp bostadsrätten. Slutligen har bostadsrättsinnehavaren även rätt till skadestånd om bristen beror på försummelse ifrån er sida, det är dock bostadsrättsinnehavaren som är skyldig att bevisa att bristen beror på er försumlighet. Skadeståndet omfattar inte bara ersättning för faktiska kostnader, utan även t.ex. sveda och värk (NJA 2004 s.830).

För er innebär detta att den nya ägaren kan ha rätt att själv göra en relining som ni sedan får betala eller att denne till och med har rätt att säga upp bostadsrätten. I och med att det inte går att återställa garderoben till ett badrum utan en relining så går det nog att argumentera för att bristen är väsentlig, vilket då skulle innebära en rätt för uppsägning, det är dock oklart om det kan nå upp till den bristen och jag kan tyvärr inte svara säkert på det.

För att bostadsrättsinnehavaren ska ha rätt till detta måste denne ha sagt till er i styrelsen, nu är ni ju medvetna om detta vilket uppenbarligen innebär att ni blivit meddelade om bristen. Däremot så krävs det att bostadsrättsinnehavaren har meddelat er i ett rekommenderat brev för att hen inte skall behöva bevisa vid en eventuell tvist att hen har meddelat er. Det är dock tillåtet att meddela på andra sätt, men då ligger bevisbördan för att ni har blivit meddelade på bostadsrättsinnehavaren (7:32 BRL).

Vidare innebär detta att ni kan behöva sätta ned årsavgiften för bostadsrättsinnehavaren och även att ni kan behöva betala skadestånd. Med andra ord kan det tyvärr bli väldigt dyrt för er som förening att inte uppfylla er ansvarsskyldighet, varav det är av stor vikt att ni ser till att ni gjort det som förväntas av er som förening gällande i just detta fallet stammarna.

Min rekommendation blir därav att ni bör agera så snabbt som möjligt för att utreda huruvida stammarna är i tillräckligt gott skick för att ni redan ska anses ha uppfyllt er ansvarsskyldighet. Om ni får reda på, alternativt redan vet, att stammarna inte är i tillräckligt gott skick så bör ni agera så snabbt som möjligt gällande alla lägenheter som tackade nej 2016 och då begära att få tillträde för att genomföra renoveringen av stammarna nu. Detta för att undvika ekonomiska konsekvenser i form av skadestånd, nedsättning av årsavgift eller att bostadsrättsinnehavarna själv genomför detta och kräver er på kostnaden vilken ni inte själva har kontrollerat genom att välja bolag vid det fallet.

Mina rekommendationer till er:

-Genomför relining på den lägenheten som begär det och även på eventuella andra lägenheter som tackat nej tidigare, för att vara säkra på att uppfylla er ansvarsskyldighet enligt bostadsrättslagen.

-Genomför arbetet så snabbt som möjligt så att ni undviker konsekvenser enligt 7:2 BRL.

-Vid framtida renoveringar och liknande som faller in under er ansvarsskyldighet tillåt inte att medlemmar i föreningen tackar nej, då det är ert ansvar att upprätthålla standarden i huset och marken och eran rättighet att ges tillträde till lägenheterna för att kunna genomföra dessa arbeten.

-Om ni tror att stammarna ändå kan vara i godtagbart skick så anlita en fackman på området för att avgöra frågan, så ni är helt säkra.

-Jag kan även rekommendera er att anlita en av våra jurister för att hjälpa er vidare i ärendet om ni känner att ni t.ex. behöver hjälp i kontakten med medlemmarna eller om ni vill ha en översyn av stadgarna eller dylikt. Om ni önskar anlita en jurist för fortsatt hjälp så kan ni mejla mig varav jag sätter er i kontakt med en kollega till mig så att ni får en offert för vad det kan kosta er.

Jag hoppas att ni känner att ni har fått svar på eran fråga, om det uppstår några följdfrågor eller om ni vill anlita en av våra jurister för att hjälpa er vidare i ärendets så är ni varmt välkomna att höra av er på elin.englund@lawline.se.

Jag önskar er lycka till och hoppas att det löser sig på smidigast möjliga vis!

Med vänliga hälsningar,

Elin Englund
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Bostadsrätt (1188)
2021-05-13 Störande grannar på nattetid, vad kan jag göra?
2021-05-13 Kan en bostadsrättsförening förbjuda djur på en utomhusgård?
2021-05-12 Vem ansvarar för reparation av ett element i en bostadsrätt?
2021-05-12 Störande buller - renoveringstider

Alla besvarade frågor (92212)