Vad händer om vi hyr ut vår bostadsrätt i andrahand utan tillstånd?
Vi har under två års tid fått tillstånd att hyra ut våran bostadsrätt. Skäl för uthyrningen har varit att vi tänker bosätta oss där efter pensionering.
När vi vid årsskiftet ansökte om en förlängning av uthyrningen fick vi avslag. Skälet för avslag var att bostadsrättsföreningen har som praxis att enbart tillåta uthyrning under 24 månader.
Vi har vänt oss till hyresnämnden för en prövning.
Nu till vår fråga: Vi undrar om vi kan låta hyresgästen bo kvar fram tills vi får ett beslut från hyresnämnden ( Vi har ju under väntetiden en olovlig andrahandsuthyrning) ?
Om svaret är nej, vad kan då i värsta fall hända ?
Vi behöver ett snabbt svar då andrahandsuthyrningen går ut den 31/1 2019. Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till oss på Lawline med er fråga!
Utredning
Andrahandsuthyrning av bostadsrättslägenheter registreras i bostadsrättslagens (BRL) sjunde kapitel. För att ni ska få hyra ut er bostadsrätt krävs som huvudregel samtycke från bostadsrättsföreningens styrelse (7 kap. 10 § BRL). Om samtycke inte ges av styrelsen kan ni ändå ha rätt att hyra ut bostadsrätten i andra hand, om Hyresnämnden lämnar tillstånd (7 kap. 11 § första stycket BRL). Det finns ingen lagstadgad rätt för er att låta hyresgästen bo kvar i bostadsrätten under väntetiden för prövning av Hyresnämnden. Om tillståndet löper ut den 31 januari är det därefter att betrakta som en otillåten andrahandsuthyrning.
Om ni som bostadsrättshavare hyr ut bostadsrätten i andra hand utan samtycke från styrelsen, eller tillstånd från Hyresnämnden, är nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten förverkad och bostadsrättsföreningen har rätt att säga upp er för avflyttning (7 kap. 18 § p2 BRL). Innan uppsägning kan ske måste styrelsen varna er och ge er möjlighet till rättelse. Rättelse kan ske antingen genom att (1) ni slutar att hyra ut bostadsrätten i andra hand och er hyresgäst flyttar ut; vilket bör ske förhållandevis omgående, eller (2) att ni utan dröjsmål ansöker om tillstånd för andrahandsuthyrning hos Hyresnämnden och får ansökan beviljad (7 kap. 20 § andra stycket BRL). Om ni får er hyresgäst att flytta alt. att ni ansöker om tillstånd hos Hyresnämnden och får ansökan beviljad, får ni inte skiljas från lägenheten för den otillåtna andrahandsuthyrningen. Ni får inte heller skiljas från lägenheten om inte bostadsrättsföreningen inom två månader från att den fick veta om den otillåtna andrahandsuthyrningen sagt till er att vidta rättelse (7 kap. 21 § BRL). Om ni skulle bli uppsagda för avflyttning kan ni komma överens med bostadsrättsföreningen om att sälja bostadsrätten inom en viss tid, kan ni inte komma överens alt. om ni inte lyckas sälja den under den överenskomna tiden, ska bostadsrätten tvångsförsäljas med hjälp av Kronofogdemyndigheten (7 kap. 30 § BRL). När bostadsrätten säljs av Kronofogden kommer försäljningssumman att komma er tillhanda, efter avdrag för förrättningskostnader.
Sammanfattning och råd
För uthyrning av en bostadsrättslägenhet i andra hand krävs att ni har samtycke från bostadsrättsföreningens styrelse, alt. att ni fått tillstånd av Hyresnämnden. Om ert nuvarande tillstånd löper ut den 31 januari är det därefter att anse som en otillåten andrahandsuthyrning. Vid otillåten andrahandsuthyrning är nyttjanderätten förverkad och föreningen har rätt att säga upp er till avflyttning. Innan ni kan sägas upp ska ni varnas och uppmanas till rättelse. Rättelse kan ske antingen genom att ni ser till att er nuvarande hyresgäst flyttar, eller att ni ansöker om tillstånd av Hyresnämnden och får ansökan beviljad. Bostadsrättsföreningen måste inom två månader från att den fick veta om den otillåtna andrahandsuthyrningen säga till er om att vidta rättelse för att den ska ha rätt att säga upp er till avflyttning. Om ni blir uppsagda till avflyttning ska bostadsrättslägenheten säljas. Om ni kan komma överens med föreningen om att sälja bostadsrätten själva, kan så ske, i annat fall ska den tvångsförsäljas med hjälp av Kronofogdemyndigheten.
Mitt råd till er, för att ni verkligen ska vara säkra på att få behålla er bostadsrätt, är att ni ber er nuvarande hyresgäst att flytta ut när ert avtal löper ut. Om hyresgästen flyttar ut rör det sig inte om en otillåten andrahandsuthyrning. Ett alternativ är, beroende på hur er relation till bostadsrättsföreningens styrelse är; att be om ett fortsatt tillstånd en kortare tid (dvs. fram till att Hyresnämnden prövat frågan). Om ni får ett tillstånd rör det sig inte heller om en otillåten andrahandsuthyrning.
Enligt framställningen ovan ska ni varnas och uppmanas till rättelse, vilket i praktiken innebär att ni kan låta er hyresgäst bo kvar fram tills att ni får en varning och tillsagda om rättelse. Skulle ni få sådan bör er nuvarande hyresgäst vara beredd att omgående flytta ut. Om ni rättar er får ni inte bli uppsagda på den grunden. En form av rättelse är att utan dröjsmål ansöka om tillstånd av Hyresnämnden och att få ansökan beviljad. I ert fall har ni redan ansökt om tillstånd, vilket torde vara tillräckligt; för att det ska ses som en rättelse krävs däremot att ni även får ansökan beviljad. Detta alternativ är således förhållandevis osäkert – även om ni tycker att ni har goda skäl för tillstånd kan det vara att Hyresnämnden resonerar annorlunda. Skulle ni uppmanas till rättelse men inte få er ansökan beviljad kan bostadsrättsföreningen säga upp er till avflyttning, med följd att bostadsrättslägenheten måste säljas.
Om något är oklart i svaret är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
