Vad händer när lägenheten inte är i det skick som hyresgästen kan påfordra?

2020-11-02 i Hyresavtal
FRÅGA
Hej! Jag har hyrt ut mitt studentrum i andrahand. Igår skulle en ny hyresgäst flytta in och den gamla ut. Eftersom jag inte hade möjlighet att lämna över rummet personligen så skedde övergången mellan dessa två efter att vi har skrivit på kontrakt som vi skickade via post.Nya hyresgästen skulle hyra i November och framåt men börjar genast klaga över att rummet var litet men jag hänsvisar till att jag gjorde det tydligt i kontraktet och bilder hur stort det var, han erkänner att han inte varit uppmärksam. Då börjar han istället klaga på att det var dåligt städat. Jag ber gamla hyresgästen komma över för att se till så det blir rent. Efter ett tag kontaktar nya hyresgästen mig och säger att det fortfarande är smutsigt för att han inte vill säga till hur rent det.Idag kontaktar nya hyresgästen mig och hänsvisar till att han vill ha pengarna för hyran tillbaka för att han vill flytta ut då han anser att det är för smutsigt. I bilderna han skickar så är det rent med undantag för en del dammråttor ovanför kylskåp och bakom någon möbel. Jag anser att jag har rätt till hyran då jag inte har brutit mot något i kontraket eller mot lagen. Han anser däremot att "lägenheten var i så dåligt skick" att han har rätt att frånträda hyresavtalet. Han hänvisar till tolfte kapitel nionde paragrafen jordabalken. Jag erbjöd att stå för städhjälp idag men han ignorerar mitt erbjudande och hotar om att gå till rätten om jag inte ger tillbaka pengarna för hyran. Vem har rätt?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Bestämmelsen i 12 kap. 9 § Jordabalken (JB) behandlar normen för lägenhetens skick och stadgar att lägenheten vid hyresgästens tillträde enligt den allmänna uppfattningen på orten ska vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Vad som avses med fullt brukbar för det avsedda ändamålet preciseras inte utan beror på typ av lägenhet som upplåts samt gällande bestämmelser i byggnads-, hälsoskydds- och arbetsskyddslagstiftning. Det är hyresnämnden eller domstolen som har att göra denna bedömning. Denne bestämmelse kombineras med 12 kap. 15§ JB som föreskriver att hyresvärdar måste hålla lägenheten i sådant skick så att 12 kap. 9§ JB uppfylls.

Det kan föras en argumentation om lägenheten ändå kan sägas vara fullt brukbar för dess ändamål trots smutsen han påstår sig existera. Hans påståenden ter sig inte heller så starka sett till hur snabbt problemet kan lösas. Inte heller har han angripit någon bestämmelse i Miljöbalken om t.ex. sanitär olägenhet eller olägenhet för hans hälsa.

Däremot ska det erinras om att hyresgästen alltid har en rätt att säga upp hyresavtalet att sluta gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, 12 kap. 5§ JB.

Det som därför går att angripa är den påföljd som han vill göra gällande mot dig. 12 kap. 11 § JB föreskriver särskilda sanktioner när lägenheten vid tillträdet inte är i det skick som hyresgästen kan påfordra. Det handlar om uppsägning i förtid, nedsättning i vederlag (hyran), skadestånd. 12 kap. 11§ p. 2 JB anger närmare att ifall bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp.

Det kan därför diskuteras om bristen verkligen är av väsentlig betydelse vidare som du faktiskt erbjudit dig att avhjälpa felet. Detta bör tala för att avtalet inte kan sägas upp på denna grund. Ingen av sanktionerna medger heller hyresgästen en rätt att få tillbaka hyran.

Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.

Vänliga hälsningar,

Jasmine El Mallah
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll