Vad händer med servitut efter avstyckning?
Hej! Vi bor i villa vid Mälaren med servitut på båt/badbrygga kopplat till fastigheten. Bryggan ligger på samfällighetsmark. Vi styckade tomten några år sedan men glömde tillsammans med köpare (släktingar) ta upp bryggservitutet vid förrättningen. Nu ska styckade tomten med hus säljas. Jag har hört att båda fastigheterna har eg rätt att få samma typ av servitut kopplat till sig el dela på servitutet. Vad är det som gäller? Kan vi skriva avtal mellan fastigheterna? Är det ens idé att lägga energi på avtal mellan fastighetsägarna? Ny förrättning lantmätare enda sättet? Avtalsservitut möjligt? Vad blir bäst vid försäljning så det är rätt och riktigt? Vi vill inte heller dra ut på processen eftersom försäljning behöver ske under året.
Vänliga hälsningar!
Lawline svarar
Hej,
Stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Sammanfattningsvis ligger det till så att servitutet hör till din fastighet och inte den avstyckade fastigheten. Det kan däremot vara möjligt för den avstyckade fastigheten att få ett nytt servitut upplåtet.
Servitut är en bestämmelse som kan innebära en rättighet för en fastighet att dra nytta av en annan fastighet. Fastigheten som drar huvudsaklig nytta av rättigheten kallas för den härskande fastigheten medan den fastighet som låter sig nyttjas kallas den tjänande fastigheten. Relativt höga krav ställs på servitut även om fastigheterna är överens. Anledningen till det är att servitut binder upp en rättighet respektive skyldighet för en fastighet under ibland obegränsad framtid.
Vad händer med servitut vid avstyckning?
Huvudregel vid avstyckning är att servitutet förblir hos stamfastigheten vilket om jag förstår det rätt är din fastighet (10 kap. 4 § 2 stycket Fastighetsbildningslagen). Huvudregeln gäller i ditt fall såvida inget annat bestämdes vid avstyckningsförrättningen. Innebörden av att huvudregeln gäller blir i ditt fall att din fastighet fortsättningsvis har servitut medan den avstyckade fastigheten inte har det.
Hur kan nytt servitut uppstå?
Ett nytt servitut kan under vissa förutsättningar bildas. Servitut som bildas genom att fastighetsägarna kommer överens kallas avtalsservitut medan servitut som upplåtes av lantmäteriet genom fastighetsreglering kallas officialservitut.
Avtalsservitut
Ett avtalsservitut måste vara ägnat att främja ändamålsenlig markanvändning och vara av stadigvarande betydelse för fastigheten som får dra nytta av servitutet (14 kap. 1 § Jordabalken). Enligt min bedömning är det mycket möjligt att omständigheterna uppnår kraven som ställs eftersom det är fråga om varaktig nyttjanderätt till ej tillfällig båt- och badbrygga för fastighet med relativ närhet till vatten. Mervärde skapas då för den tjänande fastigheten samtidigt som det inte är särskilt betungande för den tjänande fastigheten, vilket det talar för att det borde ses som ett rimligt servitut. Särskilt eftersom ett identiskt avtalsservitut en gång i tiden upprättats.
Vidare finns för avtalsservitut krav på att servitutet ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastigheten. I avtalet ska det finnas uppgift om den härskande och den tjänande fastigheten och även ändamålet med upplåtelsen. Följs inte nyss nämnda krav är servitutet utan verkan (14 kap. 5 § Jordabalken). Ett avtalsservitut bör också skrivas in hos Lantmäteriet så att även nästa ägare av fastigheten kan tillgodogöra sig det automatiskt, vanligtvis innebär servitutsrättigheter också ett lite högre värde på fastigheten varför jag starkt rekommenderar inskrivning. Inskrivning är däremot inget formellt krav för ett giltigt servitut.
Jag rekommenderar att ni först och främst får till ett avtalsservitut med grannen. Anledningen bakom är att det ställs högre krav på upplåtelsen på ett officialservitut än vid upprättandet av ett avtalsservitut.
Officialservitut
Officialservitut innebär att lantmäteriet upplåter ett servitut genom fastighetsreglering. Det kan göras även utan den tjänande fastighetens godkännande. För officialservitut gäller samma förutsättningar som för avtalsservitut gällande ändamålsenlig och stadigvarande användning. Officalservitut förutsätter också krav på "väsentlig betydelse" för den härskande fastigheten vilket är ett något högre krav än vad som ställs vis avtalsservitut (7 kap. 1 § Fastighetsbildninglagen). I tidigare domar har båt- och bryggservitut ansetts vara av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten när fastigheten är belägen på ett ställe som gör det svårt att nå på andra sätt än genom båt, vilket jag anar inte är fallet i er situation.
Slutligt råd
Huruvida servitutet uppfyller grundkraven eller inte är en bedömning som görs från fall till fall varför det är mycket svårt att uttala mig om exakt då det beror på så många omständigheter. Baserat på omständigheterna som jag har fått ta del av rekommenderar jag er att först och främst få till ett avtalsservitut med grannfastigheten. Möjligheterna att få till ett officialservitut ser lite sämre ut men kan även det vara värt att undersöka vidare om det inte går att få till ett avtalsservitut.
Kan ni komma överens med grannen och vill ha hjälp med att upprätta ett avtalsservitut kan du kontakta mig på my.ohman@lawline.se så återkommer vi med en offert. Hör också gärna av dig till mig om något i mitt svar känns oklart.
Lycka till med servitutet!
