Vad gäller vid utmätning av bostad?
KFM
Hej,
Mitt namn HB, det är så här, jag blev dömt för 3 års fängelse. Och måste betala skadestånd (solidariskt återkrav) för myndighet ca 7 800 000 kr. samt näringsförbud i 5 år.
Har tre barn, 16,14 och 7 år.
Vi bor på en vila, som är värd 5 200 000 kr, vilan är på mitt namn och min frus namn (var och en äger 50%) Min fru har inget med domen att göra.
Samt har vi en bostadsrätt (50% var) som är värd 2 300 000 kr
Så vi har tillgångar hus plus bostadsrätten ca 7 500 000kr.
Vi är skyldiga för huset 3 700 000 kr och för bostadsrätten 2 200 000kr totalt 5 900 000 kr.
Till mina frågor:
1- Hur kommer KFM reagera här? Kommer de kunna sälja eller tvinga oss att sälja vårt hus och bosdatsrätten?
2- Om de gör det, enligt min beräkning, då kan de hämta från försäljningen ca 7 500 000 kr. av det är 50% min frus andel. Sedan måste först banken får lånet tillbaka (5 900 000 kr).
Min fru skulle kunna ge sin andel till banken som i detta fall är 3 250 000 kr, då banken kommer att kräva resten som 500 000 eftersom tillgångarna är pantsätta. I det här fallet kan fortfarande min fru inför banken behålla huset om hon betalar till banken den delen hon har fått från försäljningen 2 600 000kr plus det som är kvar 1 100 000kr (i fall att alla pengar från bostadsrättens går till skulden)? Min fru har fast jobb med god inkomst.
3- Kan KFM ta hänsyn till mina barn som är etablerad i detta hus och området, går i skolor i samma område.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga har du i samband med fängelsedom dömts att betala ett solidariskt skadestånd om 7.8 Mkr. Du och din fru äger gemensamt en villa värd 5.2Mkr samt en bostadsrätt värd 2.3 Mkr. Era gemensamma tillgångar är totalt 7.5 Mkr. Dock är villan och bostadsrätten belånade med totalt 5.9 Mkr.
Då du har flera delfrågor kommer jag att besvara dessa var för sig under separata rubriker nedan.
Hur kommer KFM reagera, kan de tvinga er att sälja hus och/eller bostadsrätt?
Vid utmätning gäller reglerna i utsökningsbalken (UB). En bostadsrätt är lös egendom och kan bli föremål för utmätning. Den skuldskyldige (gäldenären) anses vara ägare till lös egendom som hen har i sin besittning, om det inte framgår att egendomen tillhör någon annan. En bostadsrätt kan däremot inte vara föremål för besittning i den mening reglerna i 4 kap. 18 § UB stadgar. Det krävs istället att bostadsrätten tillhör den skuldskyldige för att den ska kunna utmätas för skulderna (4 kap. 17 § UB). I ditt fall är således utgångspunkten att bostadsrätten får utmätas om det framgår att du äger den. Som jag förstår det äger du hälften av bostadsrätten vilket gör att den kan utmätas. Att du äger hälften av bostadsrätten hindrar inte en utmätning. Istället kommer utmätningen att resultera i att bostadsrätten säljs och att din fru får sin andel av försäljningen.
Även fast egendom (er villa) får utmätas om det framgår att egendomen tillhör dig. Har du lagfart på egendomen, får utmätning ske, om det inte framgår att egendomen tillhör någon annan (4 kap. 24 § UB). Bestämmelsen innebär att även er fastighet (bostaden) kan utmätas för betalning av dina skulder. Detsamma gäller i detta fallet som för bostadsrätt; eventuella lån i fastigheten ska betalas först och din fru kommer att få sin andel av försäljningskostnaden (hälften).
När en fastighet utmäts av KFM finns det två olika sätt den kan säljas på. Försäljning kan ske antingen genom att fastigheten säljs på exekutiv auktion (12 kap. 1 § UB) eller att fastigheten säljs under hand. En utmätt fastighet får säljas under hand, om en sådan försäljning är mer ändamålsenlig än försäljning på auktion och det är tillförlitligt utrett vilka fordringar och rättigheter som belastar fastigheten (12 kap. 57 § JB). Vid bedömningen av om en försäljning under hand är mer ändamålsenlig skall särskilt beaktas förutsättningarna för att därigenom erhålla en högre köpeskilling för fastigheten än vid försäljning på auktion. Innan KFM har beslutat sig för vilken försäljningsmetod som ska användas ska den inhämta yttranden från fastighetsägaren och ibland från borgenärerna (12 kap. 59 § UB).
Underhandsförsäljning kan i ert fall eventuellt vara ett alternativ, för det fall att din fru har möjlighet att ta över hela fastigheten. Det är tänkbart att om din fru kan tänka sig att lösa ut din del istället för att försäljning sker på exekutiv auktion kommer det att komma in mer pengar till att betala skulderna.
Kan din fru behålla fastigheten om hon betalar in de pengar hon får efter försäljningen?
Huruvida din fru kan behålla fastigheten är beroende av banken och inget som är lagreglerat. Skulle en försäljning medföra att din fru ska stå på hela fastigheten kommer hon att stå ensam för lånen med. Banken kommer i detta skede att göra en bedömning utifrån vilken möjlighet hon har att klara av lånet sett till hennes inkomst, eventuella betalningsanmärkningar, andra lån m.m. Tyvärr kan inte jag ge besked om huruvida din fru kan behålla fastigheten ensam. Det är en fråga jag rekommenderar att hon tar upp med banken.
Tar KFM hänsyn till att ni har barn i hushållet och att de går i skolan i samma område?
Enligt 4 kap. 3 § andra stycket UB ska Kronofogdemyndigheten i första hand utmäta egendom som kan användas till skuldens betalning med minsta kostnad, förlust eller annan olägenhet för den skuldskyldige. I den avvägning som ska göras, i fall när barn påverkas av utmätningen, ska det tas hänsyn till artikel 3.1 i FN:s barnkonvention. Att en bostad utgör ett barns hem kan exempelvis påverka hur länge borgenären kan behöva acceptera en löneutmätning från den skuldskyldige, istället för att bostaden utmäts. Det finns inte fastställt i praxis att hänsyn ska tas till barnkonventionen i avvägningen, däremot är Kronofogdemyndighetens tolkning att hänsyn ska tas till barnkonventionen. Sedan den 1 januari 2020 har barnkonventionens ställning dessutom stärkts genom att den införts som lag i svensk rätt, däremot har införandet inte slagit igenom i praxis.
Vid tillämpningen av 4 kap. 3 § andra stycket UB ska det således ske en intresseavvägning. Vid valet mellan olika slag av egendom bör enligt lagförarbetena beaktas inte bara sökandens rätt att få betalning utan även hans intresse av att betalning flyter in utan onödigt dröjsmål. Tidsfaktorn är dock inte avsedd att ges så stor betydelse om sökandens intresse av en snabb betalning inte är särskilt starkt och någon särskild risk inte är förenad med att man avvaktar. Samtidigt bör i rimlig utsträckning hänsyn tas till gäldenärens behöriga intressen, inte minst intresset av att onödig värdeförstöring inte sker. Om det kan anses skäligen förenligt med sökandens intresse och i övrigt bedöms motiverat, bör enligt förarbetena hänsyn tas till gäldenärens önskemål. Normalt bör fast egendom utmätas sist (jfr Lagberedningen i SOU 1973:22 s. 218 f. och prop. 1980/81:8 s. 361 f.)
I rättsfallet NJA 2013 s. 1241 uttalade domstolen att det i det aktuella målet fanns annan egendom än bostaden tillgänglig för utmätning, nämligen gäldenärens lön. Det kunde visserligen inte antas att skattefordringarna skulle bli helt betalda genom den pågående löneutmätningen. En försäljning av fastigheten beräknades dock bara ge ett i sammanhanget mindre belopp, motsvarande vad som under en förhållandevis begränsad tid kunde förväntas flyta in genom löneutmätning. En utmätning i det fallet skulle enligt domstolen innebära betydande olägenheter för gäldenären och hans familj, varför bostaden inte utmättes.
Att barnkonventionen är lag innebär inte per automatik ett hinder mot utmätning, endast att det ska göras en avvägning. I det refererade rättsfallet ovan fanns det ett övervärde om drygt 100.000 kronor vid en försäljning vilket sannolikt inverkade i domstolens bedömning. I den bedömning som ska ske i ert fall talar det till er nackdel att ni har ett betydligt större övervärde. Övervärdet ska dock beräknas efter avdrag för KFM:s förrättningskostnader. Vid försäljning av fast egendom tar KFM ut en förberedelseavgift om 1% av taxeringsvärdet alt. 0,75% av det belopp egendomen har värderats till samt en försäljningsavgift om 2% av taxeringsvärdet alt. 1,5% av det belopp egendomen värderats till. Dessa avgifter ska avräknas innan eventuellt överskott räknas fram. Tyvärr kan jag inte ge något besked om vad bedömningen kommer att utmynna i, endast att sådan ska ske.
Avslutningsvis är min rekommendation att du håller en god kontakt med KFM för det fall att utmätning blir aktuell. Vill du väcka frågan om eventuell underhandsförsäljning (för att t.ex. din fru har för avsikt att ta över fastigheten) är min rekommendation att ni kontaktar myndigheten. Detsamma gäller bostadsrätten, det är möjligt att ni kan ges möjlighet att sälja bostadsrätten själva för att på så vis få ut ett högre försäljningspris än om den säljs på exekutiv auktion.
För det fall att utmätning blir aktuell och du vill överklaga något beslut kan det vara en god idé att du kontaktar en jurist som företräder dig. En av våra jurister på Lawline juristbyrå kan vara behjälpliga i ärendet för detta ändamål. Om så är intressant är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post.
Då du beställt telefonuppföljning kommer jag att ringa dig i ärendet på fredag, den 25 september, klockan 9.30. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte är lämplig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post dessförinnan, så bokar vi in en annan tid. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
