Vad gäller vid uppsägning av lokalhyra och hur lång är uppsägningstiden?
Jag hyrde lokal i form av AB ,sen gick jag i konkurs och fortsatte som enskild firma, hyresvärden lovade ansöka bidrag av staten under covid pandemin. Men efter 4 månader återkommer hyresvärden och säger jag är skyldig hyrespengar. Nu har jag lämnat lokalen och avvecklar min firma, har försökt att betala extra plus hyran men hyresvärden säger att 140.000 är kvar, vi har inga kontrakt skrivna på den enskilda firman, och aktiebolaget som kontraktet stod på finns inte mer, blir jag skyldig hyra? Vad har jag för möjligheter eller rättigheter mot hyresvärden? Stort tack
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
Ett hyresavtal ska upprättas skriftligen om någon av parterna, dvs. hyresvärden eller hyresgästen, begär att så ska ske, 12 kap. 2 § 1 st. JB. Men i annat fall krävs inte att hyresöverenskommelsen manifesteras i skrift för att avtalet ska bli giltigt. I grunden finns det med andra ord inga formkrav för den här typen av avtal varför den tidigare överenskommelsen mellan dig som enskild näringsidkare och hyresvärden i allra högsta grad hade funktionen av ett rättsligt bindande hyresavtal. Att sedan mycket förmodligen har (hade) lämnats oreglerat av er må så vara, men ett avtal existerade trots allt.
Ett hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat följer av avtalet, och ett sådant ska sägas upp för att upphöra att gälla, 12 kap. 3 § 1 st. JB. Vidare gäller att ett hyresavtal som löper på obestämd tid och avser en lokal kan, om inte längre uppsägningstid är avtalad, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, 12 kap. 4 § 1 st. 2 p. JB. Detta kan möjligen förklara varför hyresvärden idag anser sig ha en fordran på dig om 140 000 kr, eventuellt för att det föreligger en uppsägningstid som fortfarande löper trots att du numera har lämnat lokalen. Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning. Saker av betydelse är naturligtvis när i tiden du sa upp avtalet, när du faktiskt lämnade lokalen och vilken hyra du betalade enligt hyresavtalet, dvs. den muntliga överenskommelsen, vilket, som redan påpekats ovan, likställs med ett hyresavtal i den mening som avses i 12 kap. 2 § JB.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Exakt vad som är avtalat mellan dig och hyresvärden är för mig ovisst och/eller huruvida tanken var att det gamla hyresavtalet, i vilket ditt tidigare bolag formellt var hyresgäst, skulle övertas av dig personligen och då med oförändrat innehåll. Om detta är oklart måste utgångspunkten bli att reglerna i 12 kap. JB ska tillämpas i ditt fall. Sammanfattningsvis kan därför sägas att du sannolikt har en uppsägningstid om minst nio månader eftersom det rör sig om ett hyresavtal. Men om beloppet som hyresvärden kräver dig på stämmer kan jag av förklarliga skäl inte bedöma.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
