Vad gäller vid oenighet mellan hyresvärden och lokalhyresgästen avseende hyresnivån?
Hej!
Jag har tidigare fått ett utförligt svar från er ang hur en marknadshyra ska beräknas för de lokaler vi hyr för vår ena skolenhet inom Naturbruk Väst AB, se ert svar på frågan nedan!
"Bör en jämförelse göras med hyran för andra liknande objekt när hyresnivån för en lokal ska bestämmas?
2021-08-29 i HYRESAVTAL "
Nu har hyresvärden bekostat en hyresutredning gjord av ett företag som heter Newsec, se nedan:
"Newsec Advice har på uppdrag av Richard Johansson genomfört en hyresutredning rörande
hyresobjektet Nunntorp 1:18 i Vänersborgs kommun ,oktober 2021"
Vi anser att man begått stora misstag i sin utredning genom att ex jämföra med dyrare studentbostäder och andra lokaler i Västsverige , men inte ex med de övriga elevinternat som finns vid alla de övriga fem naturbruksgymnasierna i Västra Götaland. Det är helt givet att de enklare elevrummen som finns vid vårt internat, i en lantlig miljö och med alternativhyra = noll, enligt Newsec, inte kan jämföras med dyrare lokaler ex i Göteborg, Uddevalla eller Trollhättan!
På vår fråga varför man inte agerat som hyreslagen föreskriver; jämför med så lika lokaler som möjligt ang standard, läge, användningsområde osv får vi svaret att man "inte hittat några internat vid naturbruksgymnasier i Västra Götaland...",
Man föreslår nu 1 000 kr/kvm för dessa enkla internatrum, samtidigt som vi vet att våra närmaste konkurrenters kvmpris ligger på 500 kr eller lägre.
Vad är er bedömning och hur kan vi agera?
Lawline svarar
Hej och tack för att du ånyo vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Eftersom undertecknad tog sig an det förra ärendet framstod det som lämpligt att även samma person besvarade den här följdfrågan. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas är fortfarande jordabalken (JB) och närmare bestämt 12 kap., vilket i folkmun ofta brukar kallas för hyreslagen.
I 12 kap. 58 § 1 st. JB sägs att vill hyresvärden säga upp avtalet ska han eller hon i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han eller hon kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han eller hon vägrar medge förlängning. Uppsägningen ska dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han eller hon inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Hyresvärden är skyldig att ange alla de villkor denne kräver för en förlängning eller skälet till kravet på en eventuell avflyttning. Praxis brukar vara att villkoren anges genom att man till uppsägningen bifogar ett förslag på nytt hyresavtal. Märk väl att en lokalhyresgäst endast har ett indirekt besittningsskydd och eftersom så är fallet leder en uppsägning för villkorsändring som uppfyller kraven i 58 § till att hyresgästen tillslut måste flytta om parterna inte kan komma överens. Lagtexten syftar till att initialt förmå parterna att göra upp på frivillig väg, vilket i så fall kan (ska) genomföras med hjälp av individuella förhandlingar mellan hyresvärden och hyresgästen. Om missnöje föreligger i ett hyresförhållande avseende hyresvillkoren är tanken alltså att man först ska hänskjuta frågan till motparten för att på så sätt kunna träffa en överenskommelse om en eventuell villkorsjustering och innan ett anhängiggörande, eller rättare sagt en medling, sker vid hyresnämnden. En sådan nämnd ska för övrigt finnas i varje län, 12 kap. 68 § JB.
När det sedan gäller din faktiska fråga kvarstår min senast gjorda bedömning, alltså den som gjordes inom ramen för min tidigare utredning som du själv hänvisar till ovan. Att responsen här lyder att man inte har hittat några jämförbara objekt väcker vissa betänkligheter. För jag vill minnas att du tidigare har uppgett att det i hela Västra Götaland finns ytterligare fyra naturbruksgymnasier. Att dessa eventuellt inte bedriver någon internatverksamhet förändrar enligt min mening inte den rättsliga bedömningen. I den förra utredningen anförde jag bl.a. följande:
Av lagtexten framgår som sagt att "marknadshyran i första hand ska bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten". Med begreppet liknande menas liknande typ av lokal varför butik ska jämföras med butik, restaurang med restaurang, industrilokal med industrilokal osv. Däremot uppställs egentligen inget krav på exakt likvärdighet varför det är oväsentligt vilken typ av verksamhet som bedrivs i de aktuella lokalerna. Det ska också noteras att bara för att en lokal är sämre i visst hänseende kan den fortfarande vara jämförbar. I synnerhet om den är bättre i något annat avseende. Därutöver kan, förutom de fysiska faktorerna, även andra avtalsvillkor än hyran påverka bedömningen. Exempel på det sistnämnda kan vara vem som ska svara för underhållet, avtalstidens längd, om hyran är fast eller indexreglerad, eventuella tillägg utöver den egentliga hyran och/eller andra förpliktelser som åvilar hyresgästen.
Beträffande din andra delfråga angående hur ni bör agera kan jag bara ledsamt konstatera att konsensus i förevarande fall verkar vara omöjligt att uppnå eftersom förhandlingarna alltjämt pågår. Såvitt jag kan bedöma finns det därför ingenting annat att göra än att låta hyresnämnden som första instans och utifrån bruksvärdesprincipen pröva, eller rättare sagt medla, gällande hyresnivån. Jag vill dock återigen påminna om att hyresvärden har övertaget i det här fallet och då mot bakgrund av det indirekta besittningsskyddet. Precis som jag också redogjorde för i min första utredning gäller endast en rätt till ersättning om hyresförhållandet upphör till följd av oskäliga villkor gällande hyresnivån. Men något absolut rätt att få vara kvar som lokalhyresgäst finns inte eftersom man vid lokalhyra, till skillnad från bostadshyresgästen, saknar ett fullgott (direkt) besittningsskydd, jfr 12 kap. 57 § JB.
Jag inser naturligtvis att en flytt av naturbruksgymnasiets hela verksamhet skulle vara förenad med avsevärda olägenheter. Men om det tillslut ändå skulle bli verklighet kan följande vara värt att nämna. I samband med att tvisten överlämnas till hyresnämnden kan ni samtidigt ansöka om skäligt uppskov gällande flytten för att därigenom ges möjlighet att hinna söka efter ett nytt verksamhetsställe. I 12 kap. 59 § 1 st. JB sägs nämligen att ska hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden får hyresnämnden på ansökan av hyresgästen medge skäligt uppskov med avflyttningen, dock med högst två år från hyrestidens utgång. Men notera att ansökan om uppskov ska ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång. Om uppskov skulle medges ska hyresnämnden också fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från det att avtalet upphört till dess hyresgästen ska flytta, vilket då görs utifrån bruksvärdesprincipen.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
