Vad gäller vid fel i fastighet innan tillträde skett?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Tillämplig lag
Din fråga rör eventuellt fel i fastighet vid ett fastighetsförvärv och därför är Jordabalkens (JB) regler tillämpliga.
Vem ska ansvara för den trasiga luftvärmepumpen?
Vad gäller för påföljder vid fel i fastighet?
Om någon köper en fastighet och den inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om fastigheten skulle avvika från vad man som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet, kan köparen få rätt till prisavdrag på köpeskillingen eller rätt att häva köpet (4 kap. 19§ men. 1 JB). Man kan dessutom ges rätt till ersättning för eventuell skada som följer på grund av felet (4 kap. 19§ men. 2 JB). I ert fall borde det i så fall röra sig om ett prisavdrag på köpeskillingen motsvarande vad det skulle kosta att byta ut värmepumpen, om det inte visar sig att fler skador uppkommit på grund av felet.
Undersökningsplikt för köparen av en fastighet
Undantag till den nyss nämnda regeln är att man som köpare har en långtgående undersökningsplikt vid köp av fastigheter. En köpare har inte rätt att åberopa fel som man borde upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten (4 kap. 19§ st 2 JB). Hur stor undersökningsplikten är beror på skicket på fastigheten och övriga omständigheter vid köpet. Man har som köpare av en fastighet alltså inte rätt att klaga på sådant som man borde ha upptäckt vid en undersökning. Kraven är generellt sett höga på vad en köpare förväntas upptäcka och en köpare bör anlita en besiktningsman som kan undersöka svårtillgängliga utrymmen och svårupptäckta fel.
Slutliga råd
Frågan blir om köparna i ert fall haft möjlighet att upptäcka att värmepumpen varit trasig, eller om felet uppstått efter det att köpet ingåtts. För det fall felet uppstått efter köpet ingåtts och köparna undersökt fastigheten utan att kunna upptäcka något misstänksamt med värmepumpen, råder jag er att höra av er till köparna och förklara vad som är fel med fastigheten och att ni som säljare kommer stå för antingen ersättning för att byta ut värmepumpen, alternativt om ni själva åtgärdar felet innan tillträde. Detta beror på vad ni som köpare och säljare kommer fram till och vad som blir den smidigaste lösningen för er.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har några fler funderingar är du välkommen att höra av dig till oss igen!
Med vänlig hälsning,
