Vad gäller när den tjänande fastighetens ägare har för avsikt att häva ett äldre upplåtet servitut?
Hej,
Jag äger en skogsfastighet. Genom ett servitut från 1918 har ägaren till min fastighet jakten för all framtid på grannfastigheten. Grannen vill nu få servitutet hävt. Jag vill gärna höra era åsikter om detta, Hur troligt det är att grannen får rätt i domstol? Och vad kan jag hävda för att försöka hindra att ärendet går så långt? Finns det några fall som liknar mitt? Jag tar tacksamt emot alla förslag och synpunkter.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en skogsfastighet som genom ett äldre servitut ger dig rätt till jakten på en grannfastighet och detta sedermera på obestämd tid. Begreppet "jakten" bereder dock vissa tolkningsproblem. Antingen avses med det nu sagda en sedvanlig rätt att jaga på grannfastigheten eller så åsyftas en ensamrätt för dig att bedriva all sådan verksamhet, vilket i praktiken skulle innebära ett motsvarande förbud för ägaren till egen jakt. Din granne har i vart för avsikt att inom kort försöka få det ifrågavarande servitutet upphävt varför du undrar vad som gäller i det här avseendet och huruvida denne möjligen skulle kunna få rätt vid en rättslig prövning i domstol. Jag kommer i den fortsatta framställningen att bortse ifrån reglerna om officialservitut varför utgångspunkten är att ditt servitut har tillkommit på grundval av ett avtal. Och den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är:
Fastighetsbildningslagen (FBL).
Lagen om införande av nya jordabalken (JP).
Några inledande servitutsrättsliga hållpunkter
I sammanhanget kan det konstateras att du har uppgett att det föreligger ett giltigt servitut, vilket som sagt kan tolkas som att det inte rör sig om en sedvanlig (formlös) nyttjanderätt utan ett rättsligt bindande avtalsservitut träffat mellan de tidigare fastighetsägarna (14 kap. 1 § JB). Ett sådant ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare (den som ger annan markägare viss rätt till fastigheten) i vilket bland annat ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen (14 kap. 5 § JB). I övrigt uppställs inga egentliga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär alltså att förbehåll och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Brukligt torde dock vara att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen. Ett servitutsavtals giltighet gentemot en ny fastighetsägare är avhängigt vilket typ av avtal det handlar om. Ett muntligt träffat servitutsavtal mellan den härskande fastigheten (den som äger rätt till servitutet) och den tjänande fastigheten gäller i normalfallet endast mellan de ifrågavarande avtalsparterna. En upplåtelse som inte uppfyller det ovan nämnda skriftlighetskravet har ej verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten (14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB). Och ett sådant muntligt servitut följer inte heller per automatik med en fastighet vid en överlåtelse, vilket innebär att den härskande fastighetens ägare inte har någon skyldighet att avtala om nya servitut. Men före tillkomsten av den nya jordabalken, som är från 1970, kunde servitut upplåtas muntligt och sådana kan till dags dato fortfarande göras gällande (34 § JP). Det ska även påpekas att det förhållande att muntliga servitut inte kan skrivas in i fastighetsregistret hos inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet) på grund av det nuvarande formkravet inte påverkar ett äldre servitutsavtals civilrättsliga giltighet, vilket stöds av rättspraxis på fastighetsrättens område (se bland annat hovrättsfallet RH 2003:13). Trots giltigheten kan dock fastställande av avtalsinnehåll, bevisföring och andra dylika göromål givetvis bereda en del flagranta problem vid en uppkommen tvist som denna om det aktuella servitutsavtalet från 1918 utgör ett muntligt ingånget sådant.
Är det möjligt för din granne att säga upp eller ändra servitutet? Om ja, vad gäller?
Utgångspunkten är att ett servitut inte kan sägas upp eftersom servitutet enligt lagstiftaren är tänkt att gälla obegränsat i tiden. Utan inblandning av en myndighet fordrar således en uppsägning i princip en överenskommelse mellan avtalsparterna (fastighetsägarna). Det finns dock vissa regler som kan åberopas av den tjänande fastighetens ägare och således möjliggöra ett frånträdande av avtalet. Om du i egenskap av ägare till den härskande fastigheten på något sätt överskrider din rätt enligt avtalet eller åsidosätter några där manifesterade skyldigheter åligger det dig att återställa vad som har rubbats eller fullgöra vad som har eftersatts och sedan ersätta eventuell uppkommen skada (14 kap. 7 § JB). Om det inträffade skulle vara av väsentlig betydelse och du inte efter anmaning vidtar rättelse inom skälig tid har din granne i ett sådant läge dessutom rätt att häva servitutsavtalet och jämte detta kan du även bli skyldig att utge skadestånd till densamma (14 kap. 8 § JB). Likaså kan uteblivna nyttjanderättsavgifter, om några sådana skulle finnas stipulerade i servitutsavtalet, som inte betalas inom en månad efter förfallodagen också rendera i ett hävande av servitutet i förening med en skadeståndsskyldighet för dig (14 kap. 9 § JB).
Vidare måste i sammanhanget följande anföras. Ett servitut får aldrig avse (innebära) ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten, vilket med andra ord betyder att ett servitut endast får syfta till att i visst hänseende nyttja den aktuella fastigheten. Enligt rättspraxis på det här området kan med begreppet ett "totalt ianspråktagande" även förstås som när en tjänande fastighet mera formellt (ej fysiskt) blir utesluten från att använda området (se Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1983 s. 292). Utan att veta vad det ifrågavarande servitutet i detalj avser bör det noteras att ägaren till den tjänande fastigheten i förekommande därför inte kan hindras från att bruka fastigheten, trots servitutet, om det kan ske utan intrång i den ensamrätt som tillkommer dig som servitutshavare. Servitutet kan därför komma att betraktas som en temporär ensamrätt till områdets användning så länge dina egna jaktaktiviteter pågår, vilket i sin tur skulle kunna innebära att din granne också kan äga rätt att begagna marken för viss jakt, men endast under förutsättning att denne inte stör dig vid utövandet av servitutet. Utan erforderlig kunskap om avtalsinnehållet blir det dock av förklarliga skäl ganska svårt att närmare uttala mig härom. Och hur begreppet "jakten" ska tolkas i enlighet med din ärendebeskrivning får återigen enligt min mening ganska stor betydelse för den rättsliga bedömningen härvidlag.
Med inblandning av myndighet och genom en så kallad fastighetsreglering, vilken ombesörjs av Lantmäteriet, kan också ett servitut ändras eller upphävas. För att så ska kunna ske krävs att servitutet hindrar ett ändamålsenligt nyttjande av den tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser och att denna olägenhet kan undanröjas genom ändringen (7 kap. 4 § 1 st. FBL). Vidare kan ändrade förhållanden som har inträtt efter servitutets tillkomst leda till en justering om det skulle innebära en väsentlig fördel för någon av parterna utan att detta skulle medföra olägenhet av betydelse (7 kap. 4 § 2 st. FBL). Här är det naturligtvis tänkbart att din granne eventuellt skulle kunna föra en argumentationslinje där denne påvisar att jakten är av stor betydelse för fastigheterna och att en ändring av det nuvarande servitutet, som skulle ge er båda rätt att jaga, inte kan medföra betydande olägenhet för dig. Om det nu skulle visa sig att det med begreppet "jakten" åsyftas en kontinuerlig exklusiv ensamrätt för dig att bedriva jakt på grannfastigheten. Med anledning av detta finns det även en risk för ett hävande av servitutet om den olägenhet som din granne gör gällande ej kan undanröjas genom en ändring (7 kap. 5 § 1 st. FBL). Det är också möjligt att kunna upphäva ett servitut om det på grund av ändrade förhållande inte längre behövs (används) eller om nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten (7 kap. 5 § 2 st. FBL). Det finns dock ingenting i din information som tyder på det sistnämnda.
Sammanfattning och ytterligare rådgivning
Att prognostisera utgången i en eventuell kommande rättsprocess och att jämte detta kunna presentera adekvata svar fordrar ofta ingående kunskap om omständigheterna i det enskilda fallet. Din ärendebeskrivning är också tämligen modest författad varför jag har svårt att avgöra hur troligt det är att din granne skulle nå framgång med en talan i domstol. Min uppfattning är i vart fall att det finns goda skäl att mycket noggrant studera servitutsavtalet om ett sådant finns i skrift för att därmed kunna utröna vad de tidigare fastighetsägarna faktiskt har kommit överens om. För det fallet att det endast rör sig om ett gammalt muntligt upplåtet servitut äger det fortfarande civilrättslig giltighet per dagens datum i enlighet med det ovan anförda. Däremot kan fastställandet av avtalsinnehållet komma att bli utomordentligt svårhanterligt. Men under förutsättning att ni någorlunda har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser avseende bruket av den tjänande fastigheten och utövandet av jakten talar detta för att det föreligger något sorts konkludent ingånget avtal (avtal slutet genom parternas ageranden) i botten för den uppkomna situationen. Den lokala praxisen (sedvänjan, partsbruket) som har utbildats mellan er flyter således in det nuvarande servitutsavtalet skapar därmed en sorts avtalsram med visst innehåll. Mot den bakgrunden kan jag initialt inte göra någonting annat än att rekommendera dig att försöka att förhandla med din granne och om möjligt göra upp i godo. Om avsikten nu är att in i det längsta undvika en domstolsprocess vill säga.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar. Och vår byrå kan naturligtvis bistå dig vid upprättandet av eventuella kravbrev samt inför och under en eventuell förlikningsförhandling alternativt en kommande tingsrättsprocess.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,