Vad gäller när ägaren av den tjänande fastigheten hindrar utövandet av servitutsrätten?

Question

Officialservitut servitutsväg fr 1947
År 2000 upprättade tjänande fastighet flertalet hinder vid ut/infarten och härigenom har erforderlig svängradie försvunnit så vi kommer inte längre in med bilsläp, mindre nyttofordon för underhåll, tillbyggnad mm. Servitutsvägen nås efter en 90 gradig insväng ifrån 3 meter bred allmän väg. Servitutet är otydligt formulerat som hörde tiden till varför det inte framgår vi har rätt till svängradie. Under närmare 75 år har aldrig hinder funnits på berört område och vi har under 12 år haft bästa grannsämja tills år 2000. Vi trodde det här var enkelt att lösa och en lantmäteriförättning har påbörjats. LM vill vi upphäver servitutet och bildar nytt men det är enligt LM oerhört komplicerat Det har nu visat sig LM vid två tillfällen missat att korrigera tjänande fastighets tomtgräns vid tomtbildning och avstyckning under 40 och 50 talet där ett hörn av tjänande fastighets tomt sträcker sig ut i allmän väg d v s där vår servitutsväg börjar. Huset ligger utanför detaljstyrt område, men inte i regelrätt fritidshusområde utan det finns året runtvillor lite blandat. Huset är byggt för permanentboende med alla bekvämligheter och kommunalt vatten, men vi använder det nu som fritidsnöje. Planen är flytta ut permanent om några år då vi är pensionärer, men alla våra bygg/renoveringsprojekt har i två år lagts på is pga hinder vid infarten och omöjligt att sälja om vi nu vill det. LM ser bara problem och vansinniga kostnader. Har vi inga rättigheter alls?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är fastighetsbildningslagen (FBL).

Jag ställer mig något tveksam till Lantmäteriets obenägenhet att bistå dig och förslaget om att bilda ett helt nytt servitut. Det nuvarande officialservitutet behöver istället tolkas och i tolkningshänseende ankommer det först på Lantmäteriet (och sedan eventuella domstolar för det fallet frågan såsmåningom skulle överlämnas dit).

Onenighet avseende tolkning av officialservitut - Vad gäller?

Allmänt kan sägas att avtalstolkning syftar till att försöka utröna den gemensamma partsviljan, dvs. vad parterna från början hade för avsikt med rättsförhållandet. Men här är det ju inte fråga om något regelrätt avtal, utan om ett myndighetsbeslut. Om du och ägaren av den tjänande fastigheten inte förmår att göra upp på frivillig väg beträffande officialservitutets innebörd måste frågan i princip och som sagt hänskjutas till samma myndighet som ursprungligen beslutade om bildandet av officialservitutet, dvs. Lantmäteriet, och där få ärendet avgjort genom en s.k. fastighetsbestämning. Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 2 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilken utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att bringa klarhet i just tvistiga eller oklara förhållanden avseende servitut och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas vidare att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som ska avgöras.

Vidare ska myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för dig och din motpart i egenskap sakägare. Alla kända sakägare har rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet, 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, överklagandet ska dock ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, något som i sin tur betyder att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, 19 kap. 2 § 1 st. FBL. Därefter anses fastighetsbestämningen fullbordad, 1 kap. 2 § 2 st. 2 p. FBL.

Ytterligare reflektioner

I 7 kap. 1 § 1 st. FBL sägs att servitut som bildas genom fastighetsreglering ska vara av väsentlig betydelse för fastighets ändamålsenliga användning och vid detta bedömande ska hänsyn inte tas till rättighet som är grundad på frivillig upplåtelse. Vidare anges, i bestämmelsens andra stycke, att utan stöd av överenskommelse mellan ägaren av den härskande fastigheten och ägaren av den tjänande fastigheten får servitutet inte innefatta skyldighet för den senare att underhålla väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. Servitut får inte heller bildas för viss tid eller göras beroende av villkor. Att det inte får tidsbegränsas är naturligtvis en stor fördel för dig. Dock får bestämmas att servitut ska gälla endast så länge ändamålet inte tillgodosetts på annat sätt som särskilt anges. Kort sammanfattat gäller att bruket av vägen ska vara av väsentlig betydelse för din fastighet (vilket den är och vilket också verkar ha legat till grund för det ursprungliga lantmäteribeslutet). I kravet på väsentlighet ligger att behovet som servitutet ska tillgodose inte kan lösas på annat lämpligt sätt (vilket också, såvitt jag förstår, är fallet här).

Generellt kan sägas att servitut har en viss "elasticitet", vilket innebär att samhällsutveckling och andra (nya) omständigheter kan medföra att ägaren av den härskande fastigheten, dvs. du, får ändrade befogenheter, alltså befogenheter som skiljer sig från de som ursprungligen gavs vid tidpunkten för upplåtelsen, eller som i det här fallet bildandet, av servitutet, se prop. 1970:20 del B 2, s 739 f. och Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1982 s. 69. Vissa hinder i servitutsrätten kan dock behöva godtas av dig och vid bedömningen av om ett hinder är förenligt med servitutet, dvs. om du som ägare av den härskande fastigheten måste tåla det, brukar syftet med begränsningen och om det framstår som legitimt särskilt beaktas. Men kvalitativt och/eller kvantitativt mer betydande hinder behöver inte accepteras varför en åtgärd från markägarens sida, dvs. ägaren av den tjänande fastigheten, som tydligt avskär dig möjligheten att nyttja servitutet i regel inte är godtagbart. Undantag kan fortfarande göras om syftet är legitimt och om hindret inte är varaktig. Utgångspunkten är också att servitut inte kan sägas upp eftersom ett servitut enligt lagstiftaren är tänkt att gälla obegränsat i tiden. Utan inblandning av Lantmäteriet kan din motpart inte säga upp servitutet för det fall denne skulle uppleva dig som besvärlig. Ett menligt agerande ifrån dennes sida kan också leda till skadeståndsskyldighet, jfr 14 kap. 7 § jordabalken (JB) vari det anges att om den härskande fastighetens ägare har överskridit sin rätt eller ägaren av någondera fastigheten åsidosatt sin skyldighet åligger det honom eller henne att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och ersätta skadan. Notera dock att den sistnämnda bestämmelsen tar sikte på avtalsservitut, men principen torde vara densamma i situationer som rör officialservitut.

Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.

Men vi kan naturligtvis bistå dig initialt i den kommande processen mot grannen och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan, t.ex. i domstol eller vid annan typ av förhandling, om så skulle önskas. Vi har god erfarenhet av fastighetsrättsliga tvister. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av kravbrev, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,