Vad gäller kring överlåtelse av hyreskontrakt?
Min särbo bor med min dotter (komplicerat) och nu vill vi flytta ihop och han vill överlåta lägenheten till henne. De har skickat in om bodelning till hyresvärd. Hur lång tid ska vi vänta på svar? Läste någonstans att hyresvärd ska ge svar inom tre veckor. Vad gäller?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline!
Tolkning och relevant lagrum
Jag förstår din fråga som att du vill veta vad som gäller kring överlåtelse av ett hyreskontrakt. Du skriver att "de har skickat in om bodelning till hyresvärden". Jag är inte riktigt på det klara om du menar att det har upprättats en bodelning mellan din särbo och din dotter och att överlåtelsen sker för att hon fått lägenheten på sin lott eller om det bara rör sig om en vanlig överlåtelse. Jag kommer nedan utreda frågan som om det är en vanlig överlåtelse eftersom jag inte har tillräckligt med information för att utreda överlåtelse till följd av bodelning. I så fall hade jag behövt mer bakgrundsinformation om bodelningen. Jag hoppas inte att detta leder till en felaktig tolkning av din fråga, i så fall är du varmt välkommen att skicka in en till. För att besvara din fråga kommer jag använda mig av 12 kap jordbalken (JB) som reglerar hyresförhållanden.
Hyresgäst får överlåta hyreskontrakt till närstående
Inledningsvis bör nämnas att för att en hyresgäst ska få överlåta sin lägenhet krävs en ansökan till hyresvärden och som huvudregel är det upp till hyresvärden att välja om de vill godkänna ansökan om överlåtelse eller inte, 12 kap 32§ JB. Det finns dock vissa situationer då hyresvärden är mer eller mindre tvungen att godkänna en sådan ansökan. En sådan situation är om hyresgästen överlåter lägenheten till en närstående som hyresgästen varaktigt sammanbor med. I en sådan situation ska hyresvärden acceptera överlåtelsen om hyresnämnden har lämnat sitt godkännande, 12 kap 34§ JB.
Det finns alltså två krav som måste vara uppfyllda för att en hyresvärd ska vara tvungen att gå med på överlåtelsen:
1. Lägenheten ska överlåtas till en närstående.
Närstående är barn, föräldrar eller andra släktingar samt partner som man levt under äktenskapsliknande förhållande med. Du skriver att din särbo bor med din dotter, som jag tolkar din fråga har inte din dotter och särbo något direkt släktskap. Listan är dock inte uttömmande, utan även personer som hyresgästen i övrigt har nära samband med kan innefattas av regeln. Det är därmed inte omöjligt att din dotter kan räknas som närstående till din särbo men det blir lite av en bedömningsfråga. Av den anledningen är det svårt att veta hur hyresnämnden hade resonerat kring den saken, men detta är inte något som hindrar en ansökan utan det är en bedömning som hyresnämnden får göra när de gör en prövning av er ansökan.
2. De ska ha varit varaktig sammanboende
Vad som räknas som varaktigt är att de måste varit sammanboende i minst tre år. Med sammanboende menas att de ska ha haft ett gemensamt hushåll och använt lägenheten tillsammans. Det framgår inte av din fråga hur länge din dotter och särbon har bott ihop men det är alltså ett krav att de bott ihop i minst tre år för att regeln ska vara tillämplig.
Första steget är att prata med hyresvärden
Det verkar som att ni redan har kontaktat hyresvärden. Ni bör därför invänta hyresvärdens inställning till överlåtelsen. Precis som du skriver har hyresvärden tre veckor på sig att besvara din ansökan, skulle det vara så att hyresvärden inte svarat efter tre veckor så bör du kunna betrakta det som ett avslag och ansöka om prövning hos hyresnämnden. Det kan vara en god idé att dokumentera att ni faktiskt skickat ansökan till värden, så ni har bevis på att ni skickat en om hyresvärden inte skulle besvara er ansökan. Om svar uteblir efter tre veckor eller om överlåtelsen vägras utan skälig anledning har din särbo även möjlighet att säga upp lägenheten, 12 kap 32§ 2 st JB. Jag misstänker att det troligtvis inte är effekten ni är ute efter men kan ändå vara bra att känna till.
Värt att nämna är att det inte finns något som säger att hyresvärden får ställa lägre krav på överlåtelsen än de krav som hyresnämnden ställer. Alltså vill hyresvärden godkänna ansökan trots att din dotter och särbo bara varit sammanboende i exempelvis en månad så står det värden fritt. Däremot gäller att om punkterna som jag skrivit ovan föreligger och ni har ett godkännande från hyresnämnden så ska hyresvärden bevilja ansökan.
Skulle det vara så att hyresvärden inte godkänner att din dotter tar över lägenheten har ni därför möjlighet att ansöka om att hyresnämnden ska godkänna överlåtelsen. Detta görs i så fall först efter att hyresvärden nekat överlåtelsen. Ansökan till hyresnämnden hittar du här. Tänk på att det är viktigt att skriva med vem det är som ska ta över lägenheten, vilken relation lägenhetsinnehavaren och den som önskar tar över lägenheten har, hur länge de har bott ihop samt den närståendes inkomstförhållande. Ni måste även bifoga något som intygar att hyresvärden har avslagit ansökan, exempelvis ett mejl eller liknande. Normalt sett godkänner nämnden sådana ansökningar förutsatt att kraven är uppfyllda. Ett undantag kan vara om den närstående inte antas ha möjlighet att betala hyran, i sådana situationer kan hyresnämndens prövning leda till att de inte godkänner ansökan.
Mitt råd till er
Först och främst bör ni invänta hyresvärdens inställning till överlåtelsen. Förhoppningsvis godkänns den och din dotter får ta över lägenheten. Gör hyresvärden inte det eller om svaret dröjer för länge kan ni ansöka till hyresnämnden och då finns det två möjliga utfall. Om de krav jag skrivit ovan är uppfyllda (närstående och långvarigt sammanboende) är uppfyllda så är chansen stor att hyresnämnden godkänner ansökan om överlåtelse i enlighet med 12 kap 34§ JB. Är de kraven inte uppfyllda och hyresvärden inte vill godkänna ansökan så kan ni såklart fortfarande ansöka hos hyresnämnden men risken är att de inte godkänner ansökan. Då blir situationen en annan och det blir dessvärre svårt att kräva att värden godkänner ansökan eftersom lagstöd saknas.
Ber om ursäkt för ett långt svar men jag hoppas du känner att du fick din fråga besvarad!
Med vänliga hälsningar,
