Vad är rimlig ersättning för ett vägservitut?
Hej. Vi planerar att köpa mark för villabygge. Marken ska styckas av från en befintlig fastighet. För att komma till tomten måste man åka en bit på en väg som går över en annan fastighet. Ägaren vill inte gå med på servitut. Eller så vill han ha betalt, vilket vi inte vet ännu. Hur brukar man lösa sådant? Vad är en rimlig ersättning i så fall och hur regleras den?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
När en privatperson vill åstadkomma ett servitut mellan sin fastighet och en annan fastighet finns det två olika alternativ. Dels avtalsservitut som ska upprättas i enlighet med bestämmelser i 14 kap.jordabalken (se även allmänna bestämmelser i 7 kap. samma lag) och dels officialservitut som sker genom lantmäteriförrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988).
Vid upprättande av båda servitutstyper återfinns samma grundläggande krav som du kan läsa om i 14 kap 11 § JB. Servitutet ska avse ianspråktagande av mark som ska främja en ändamålsenlig markanvändning. Vidare ska ändamålet vara av stadigvarande betydelse för din fastighet. Jag bedömer att dessa krav är uppfyllda i ditt fall.
Avtalsservitut
Ett avtalsservitut kräver att ovanstående krav är uppfyllda samt att både du och den andra fastighetsägaren är villiga att ingå ett avtal som ger dig rätt att använda vägen för att ta dig ut och in från din fastighet. Avtalet måste även innehålla en skyldighet för fastighetsägaren att bibehålla vägen i ett säkert skick. Formkraven för ett avtalsservitut hittar du här.
Vad som är rimlig betalning är svårt att avgöra utan närmare information om den tjänande fastighetens värde samt vägens underhållskostnader och liknande information som ger indikation på servitutets belastning för den tjänande fastigheten. Eftersom avtalsservitut bygger på att ett frivilligt avtal gäller avtalsrättsliga principer. Det innebär att ni har friheten att komma överens om en ersättning som båda parter är nöjda med. Om du inte lyckas förhandla fram en ersättning du känner dig bekväm med finns dock ytterligare en möjlighet som jag kommer redogöra för nedan.
Officialservitut
Officialservitut kommer till stånd efter fastighetsreglering som genomförs av Lantmäteriet. Denna typ av servitut följer alltid med fastigheten vid överlåtelser. Utöver grundkraven i 14:1 JB gäller här även enligt 7:1 FBL att servitutet ska ha en väsentlig betydelse för din fastighet. Att sakna vägförbindelse till sin fastighet är i normalfallet av väsentlig betydelse för att påkalla ett servitut. Därmed har du goda möjligheter att få till stånd ett officialservitut. Observera att fastighetsägaren inte är skyldig att underhålla vägen om de inte har samtyckt till detta. Fastighetsägaren kan under fastighetsregleringen begära att ni ska dela på underhållskostnaderna. Kostnaden för servitutet kan därmed variera beroende hur mycket man bedömer att underhållskostnaderna uppgår till.
Mitt råd
Ni kan försöka komma överens med fastighetsägaren om en ersättning som känns gynnsam för er båda. Omständigheten att ett servitut är överhängande även om ni inte ingår ett avtalsservitut kan underlätta för fastighetsägaren att Inse rimligheten i att komma överens i frågan. Gällande vad rimlig ersättning är i detta fall rekommenderar jag att ni delger relevant information om fastigheten till en sakkunnig.
Fastighetsregleringar tenderar att dras av långa handläggningstider och kan bli kostsamma. I ert fall ska en fastighetsreglering redan göras iochmed avstyckningen, vilket bör medföra att bildandet av officialservitut kan göras något mer kostnadseffektivt.
Om ni önskar ytterligare rådgivning rekommenderar jag följande :
- Ring Lawlines kostnadsfria telefonrådgivning på 08-533 300 04
- Boka tid med en av Lawlines jurister
- Kontakta Lantmäteriet.
Vänligen,
