Utmätning av bostad - Vad gäller? - Telefonuppföljning imorgon måndag den 3/4
Hejsan! Vi har fått svåra ekonomiska problem pga. att vi tog ett lån på 1,8 milj med mycket hög ränta. Lånet togs för att göra klart vårt husbygge när banken sa nej. Räntan ligger på 50 tusen i månaden. Alltså bara ren RÄNTA. Nu har skulden ökat till 2,4 milj efter 2 år. Vi hat försökt lösa lånet men ingen bank hjälper oss, vi har enligt de för låga inkomster för att slå ihop 1,8 med 4,4 i bolån. Förutom de har även Swedbank pant på huset på 4,4 milj. Vi har lånat ca 1,2miljoner av släkt för att betala av räntan. Vad har vi för chanser? Vi är ju skuldsatta mycket mer nu pga den höga räntan. Låneinstitutet vill ej stoppa räntan. Kan de tvångssälja vårt hus trots att de bara har 1,8 milj pantsatt av husets värde som är 6 miljoner? Vi har råd att betala Swedbank bolån men ej de. Vad hade du gjort i vår situation? Vad har låneinstituetet för chanser att få tillbaka deras pengar vi en utmätning?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är utsökningsbalken (UB). Kreditinstitutet sannolikt någon form av säkerhet i ditt hus genom en av dig gjord pantsättning och för det fallet du inte kan reglera den aktuella skulden skulle banken kunna initiera ett utmätningsförfarande genom Kronofogdemyndighetens (KFM) försorg.
Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men inledningsvis, innan din telefonrådgivning äger rum, kan i vart fall följande anföras.
Allmänna hållpunkter
Ett beslut om utmätning innebär att utmätning ska ske endast om det belopp som kan beräknas flyta in, efter avdrag för kostnader som uppkommer efter utmätningen, ger ett överskott som gör åtgärden försvarlig. Här ska KFM i första hand välja sådan egendom som kan användas för att reglera den aktuella skulden med minsta kostnad, förlust eller annan olägenhet för gäldenären (den skuldsatte, dvs. du, gäld = skuld), se 4 kap. 3 § UB. Exempel på sådan egendom är främst likvider (kontanter), värdepapper och annan lös egendom (exempelvis lösören, alltså lösa saker). Fast egendom brukar endast fungera som en sista utväg när andra eventuella utmätningsförsök har varit resultatlösa. Märk väl att det inte finns några regler för hur stor en skuld måste vara för att KFM ska kunna utmäta en bostad. Och som påpekats ovan får en utmätning av en bostad ske under förutsättning att försäljningen genererar ett överskott efter att alla omkostnader knutna till försäljningen är täckta, vilket även har bekräftats i rättspraxis, se Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 2013 s. 1241 i vilket domstolen uttalade att det kan sakna betydelse att gäldenärens skuld framstår som begränsad i förhållande till värdet på den utmätta egendomen. I förekommande fall kan det alltså vara försvarbart att utmäta en bostad så länge en del av skulden kan betalas.
Skyddet för sitt hem - Vad gäller?
Det ska noteras att art. 8.1 i Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna (Europakonventionen, EKMR) skyddar envars rätt till privat- och familjelivet, vilket bl.a. innefattar rätten till skyddet för sitt hem. Men inskränkningar i skyddet får göras med stöd i lag om det i ett demokratiskt samhälle är nödvändigt med hänsyn till bl.a. förebyggande av oordning och brott eller till skydd för andras rättigheter. Och stöd i lag för den här typen av tvångsåtgärder finns i just utsökningsbalken. Utöver de uttalanden som gjordes i 2013 års fall har HD dock senare anfört att respekten för hemmet i art. 8.1 EKMRsärskilt måste beaktas vid utmätningen av en bostadsfastighet och när försvarlighetsbedömning ska göras. Här kan rättsfallet NJA 2018 s. 9 nämnas i vilket HD konstaterade att mindre överskott från en försäljning stundtals kan komma att bedömas som otillräckliga och därmed inte heller försvarliga. Men det förutsätter naturligtvis att det finns andra utmätningsbara tillgångar hos gäldenären (dig), exempelvis regelbunden inkomst, som då i och för sig skulle kunna fördröja skuldens reglerande men ändå accepteras. Men det är samtidigt helt beroende av skuldens storlek och vem som är borgenär (borgenär = fordringsägare, icke att förväxla med rättsfiguren borgensman, vilken är en garant och således någonting helt annat). Skulle borgenären vara relativt kapitalstark går det möjligen att argumentera för att gäldenärens intresse av skyddet för det egna hemmet borde väga tyngre än borgenärens intresse att få betalt. I vart fall under en övergångsperiod.
Bedömningen i förevarande fall - Vad gäller?
Min uppfattning är att du egentligen inte kan göra så mycket mer i dagsläget än att invänta en eventuell skrivelse från KFM och därefter formellt överklaga, t.ex. ett beslut om utmätning (om alla samtal med kreditinstitutet alltjämt är utsiktslösa och en uppgörelse på frivillig väg framstår som omöjlig att uppnå vill säga).
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästintill all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det som sagt svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Eftersom du har betalat för ett Express24-ärende misstänker jag att du önskar en ganska så skyndsam återkoppling. Jag kommer därför att ringa dig redan imorgon måndag den 3/4 kl 18.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig i eventuell kommande process och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan i domstol och/eller vid annan typ av förhandling om så skulle önskas. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av överklagande, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
