Uppdelning av lägenhet och brandssäkerhet

Question

Hej!

I vår bostadsrättsförening är 2 av lägenheterna förlagda till ovan- respektive undervåningen i ett 1½-planshus. Lägenheten på ovanvåningen har 2 stycken ingångar. Frågan gäller den lägenheten.

Man har där ändrat planlösningen genom att ta bort innerväggar och satt in nya, som gör att en del nu kan hyras ut som en separat lägenhet (med eget kök och badrum som man uppgraderat och modifierat). Man har en dörr som avdelare mellan delen där brf-ägarna bor och den uthyrda delen. Den dörren uppges hållas stängd och låst, men på ett sådant sätt att den är upplås- och öppningsbar från båda sidor.

- Brf-ägare betraktar den som hyr som inneboende (brf-ägarna bor i lägenhetens ena del). Ok?

- Hur skall styrelsen informeras vid ovan nämnda lägenhetsförändringar? Finns krav på planritning etc?

- Föranleder lägenhetsförändringarna att överväga ändring av brf-andel? Annat?

- Är den låsta/upplåsbara dörren ok ur brandsäkerhetssynpunkt? (för att ha två utrymningsvägar för alla boende måste dörren kunna passeras)

- Brf-ägaren har under perioden för lägenhetsförändringarnas genomförande samtidigt varit brf-styrelsens ordförande. Har det någon relevans?

Tacksam för er hjälp/bedömning.

Mvh

Answer 1

Hejsan,

Aktuell lag: Bostadsrättslagen (brl) och lag om ekononomiska föreningar (LeF).

Bostadsrättshavarens rättigheter
Huvudregeln är att bostadsrättshavare får göra vad som helst i sin bostad med vissa undantag som stadgas i 7 kap 7§ brl. Paragrafen omfattar endast ändringar i lägenheten. Den ger inte bostadsrättshavaren rätt att företa ändringar i någon annan del av föreningens hus. Ombyggnaden har de facto gjort en lägenhet till två. Vad som har skett är en delning av lägenheten vilket ses som en väsentlig ändring och ändringen måste därför ha styrelsens godkännande enligt 7 kap 7§ 3 punkt brl.

Ytterligare så måste det endast inte ha styrelsens godkännande utan måste även godkännas genom en föreningsstämma, se 9 kap 15§ brl.

Att han är styrelsens ordförande medför ingen egentligen skillnad. Denne kommer inte få vara med på handläggning och får endast rösta som en vanlig medlem i föreningsstämman, se 7 kap 23§ LeF.

Hur gå tillväga?
Eftersom en lägenhet blir två kan det eventuellt behöva ändras i er ekonomiska plan, se 3 kap 4§ brl. Sedan kommer ni att behöva rösta om detta i föreningsstämman. Om bostadsrättshavaren inte får gehör för sin sak så blir konsekvensen att denne måste bygga om lägenheten till den ursprungliga formen. Om denne dock får gehör så gör man på följande sätt: Föreningen köper in bostadsrätten och "dödar" denna enhet (här skrivs ett överlåtelseavtal), sedan upplåter föreningen de två nya lägenheterna till samma ägare för samma pris (någon överföring av belopp krävs inte och här skrivs ett upplåtelseavtal). Ägaren får därför två bostadsrätter men samma andel i bostadsrätten.

Jag snor en bra förklaring från hemsidan "bostadsrätterna" (läs mer här):

"En stor lägenhet ska delas i två mindre. I samband med att bostadsrätten överlåts till föreningen beräknas omkostnadsbeloppet till 1,5 miljoner kronor. Föreningen dödar det befintliga objektet och nyupplåter två bostadsrätter, A och B.

Marknadsvärdet för bostadsrätt A är 1 miljon kronor och för bostadsrätt B 2 miljoner kronor. Detta innebär att bostadsrätt B utgör 2/3 av bostadsrätternas samlade värde. Lägenhet B överlåts sedan tillbaka till bostadsrättshavaren för 2/3 av 1,5 miljon kronor, det vill säga 1 miljon kronor. Lägenhet A överlåts till bostadsrättshavaren för 1/3 av 1,5 miljoner kronor, det vill säga 500 tusen kronor."

Allt detta kan egentligen göras på en enda föreningsstämma där man först röstar. Om ägaren får gehör så skriver man under redan upprättade upplåtelseavtal och överlåtelseavtal samt kommer överens om beloppen, avgifterna osv.

Ägaren kan senare hyra ut den ena bostadsrätten fast endast med föreningens samtycke, se 7 kap 10§.

OBS: panthavare eller borgenärer av bostadsrätten måste godkänna uppdelningen först innan detta kan ske.

Sammanfattning
Jag förstår att det jag ovan redogjort för kan bli krångligt och att man hellre "låter" ägaren dela lägenheten utan styrelsen godkännande eller föreningsstämma. Men det är viktigt med beaktande att lägenheten kan komma att säljas en dag vilket kan medföra ytterligare komplikationer. Detta kan egentligen göras på en enda föreningsstämma och kan lösas på ett smidigt sätt.

Angående brandssäkerheten
När det gäller brandsäkerheten kan jag tyvärr inte uttala mig om utan detta måste en besiktningsman kolla upp. Vems ansvar detta är och vem som ska betala för detta är upp till styrelsen och ägaren att avgöra. Det är viktigt att i avtal mellan ägare och förening klargöra utformningen av de nya lägenheterna – vem som ansvarar för att båda lägenheterna blir fullgoda lägenheter genom till exempel installation av ytterligare kök och badrum. Efter delningen måste båda lägenheterna vara välfungerande som enskilda enheter och här räknas även brandsäkerheten in.

Jag hoppas jag har kunnat vara till hjälp, har du följdfrågor eller är det något jag har missförstått i mitt svar är du varmt välkommen att höra av dig till [e-mail].

Det finns även bra information hos riksbyggen här.

Vänligen,