Tolkning av servitutsavtal
Hej,
Jag är nyinflyttad i ett hus som är den Härskande fastigheten i ett befintligt inskrivet/registrerat avtalsservitut.
I detta avtal står beskrivet att "Ägaren till den Tjänande fastigheten ger ägaren till den Härskande fastigheten rätt att begagna över den tjänande fastighets befintligt väg om 3m beredd enligt bifogad karta"
Utöver detta står det även beskrivet att " Vägen skall hållas farbar för motorfordon året om."
Våra nya grannar menar på att detta enbart tillåter oss att färdas över vägen med motorfordon och inte genom att gå eller cykla över vägen.
Hur ska detta tolkas?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Som jag förstår frågan, undrar du hur avtalet ska tolkas samt om denna tolkning ger dig rätt att gå och cykla över vägen.
Servitut
Regler om servitut finns i jordabalken (JB) 14 kap. I den tjänande fastigheten får det genom avtal upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten (servitut) (JB 14 kap 1 §). Bestämmelsen innebär att det i servitutsavtalet ska anges i vilket hänseende den tjänande fastigheten får nyttjas.
Vidare är servitutet förenat med äganderätten till fastigheten (JB 14 kap 3 §), vilket i praktiken innebär att du som köpare ska ha samma rättigheter enligt avtalet, som den tidigare ägaren hade.
Avtalstolkning
Om avtalets innebörd är oklar, måste avtalet tolkas för att dess innebörd ska kunna fastställas. I svensk rätt finns det vissa regler och principer om hur avtal ska tolkas. Dessa finns utspridda i olika lagar, men saknas till stor del också i lagstiftningen. Här spelar domstolspraxis en viktig roll (se exempelvis här, med hänvisning till olika rättsfall där domstolar har tolkat avtal).
Med utgångspunkt i avtalstolkningsprinciper och den praxis som finns på området, är en första utgångspunkt vid avtalstolkning den gemensamma partsviljan: Vad ville egentligen parterna när avtalet ingicks? Eftersom du inte var part när servitutsavtalet skrevs, kan frågan bli svår att avgöra. Det kan därför vara en bra idé att kontakta den tidigare ägaren av fastigheten. För att få reda på hur avtalet har tillämpats i praktiken - något som anses ge uttryck den gemensamma partsviljan - kan du fråga säljaren av fastigheten om denne tidigare har fått använda vägen för gång och cykling. Om så är fallet, bör den gemensamma partsviljan också anses vara att avtalsservitutet ger den härskande fastigheten rätt att bruka vägen såväl med motorfordon, som med cykel och genom gång. Om den tidigare ägaren endast nyttjade vägen med motorfordon, kan det istället vara så att avtalet ska tolkas på så sätt som dina grannar hävdar.
Om någon gemensam partsvilja inte kan fastställas, får istället en objektiv tolkning tillämpas för att fastställa avtalets innebörd. Avtalets ordalydelse är därmed viktig: Vad står i avtalet? I detta fall anges i avtalet att den härskande fastigheten har rätt att "begagna" vägen. Avtalet begränsar enligt dess ordalydelse inte begagnandet till att endast omfatta nyttjande av vägen med motorfordon. Begreppet "begagna" bör alltså omfatta en rätt att nyttja vägen med både motorfordon, cykel och genom att gå på den. Att det i avtalet anges att "Vägen skall hållas farbar för motorfordon året om" bör inte kunna tolkas på så sätt att nyttjandet begränsas endast till motorfordon. Jag anser därför att en objektiv tolkning av avtalet bör utfalla till din fördel och att grannarnas tolkning av avtalet är inkorrekt.
Om däremot varken den gemensamma partsviljan eller en objektiv tolkning kan ge ett tydligt svar på hur avtalet ska förstås, kan man försöka fastställa innebörden med hjälp av avtalets syfte, struktur, hur avtalet har tillämpats och förhållandena vid avtalets tillkomst. I slutändan kan man behöva göra en helhetsbedömning av alla faktorer för att försöka förstå hur avtalet ska förstås.
Sammanfattning
Avtalstolkning kan vara knepigt, särskilt när den gemensamma partsviljan kan vara svår att bestämma. Dock tycks ordalydelsen i avtalet tala för att du har rätt att också gå och cykla på vägen. För att du ska kunna göra en ordentlig tolkning av avtalet, rekommenderar jag dig dock att kontakta den tidigare ägaren av fastigheten och fråga denne hur avtalet tidigare har tillämpats och hur denne uppfattar avtalets innebörd. Du bör också fråga grannarna varför de anser att du skulle sakna rätt att gå och cykla på vägen, samt hur de uppfattar att avtalet ska tolkas och varför.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
