Tillämplig lag och regler om avtalets utgång vid andrahandskontrakt
Hej,
Jag vill börja med att tacka er för att ni finns och kan ge oss konkreta svar, ni är guld värda allihop!
Jag har ett förstahandskontrakt för en hyresrätt som nu har varit uthyrd i snart ett år och nu när utflytt börjar närma sig, så uppstår några frågetecken. Jag har enligt jordabalken kapitel 12 § 7 st. 1 och 2 läst mig till att utflytt skall ske 12.00 (om inte annat står på kontrakt eller avtalats givetvis) det datum kontraktet löper ut, men första helgfria dag om detta datum infaller på en helgdag. I mitt fall löper deras kontrakt ut den 31 Dec 2021 vilket då betyder att första helgfria dag är måndagen den 3e januari 2022 - min fråga är bara gäller detta även när det bara är en andrahandsuthyrning mellan två privatpersoner och inte mellan en kommunal hyresvärd gentemot en hyresgäst. Jag har givetvis medgivande och påskrivet kontrakt via min hyresvärd, men gäller samma paragraf för den som hyr i andrahand och kan de kräva att bo kvar längre än överenskommet datum?
Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej, vad roligt att höra att du tycker att vi gör ett bra jobb, och tack för att du väljer att vända dig till oss!
Vilken lag är tillämplig vid andrahandsuthyrning av hyresrätt?
Du har läst dig till helt korrekt information; vid andrahandsuthyrning av hyresrätt aktualiseras nämligen, precis som du tänkte, bestämmelserna i 12 kap. jordabalken. Samma paragraf gäller alltså för den som hyr en hyresrätt i första hand som för den som hyr i andra hand, förutsatt att det inte rör sig om privatuthyrning (vilket det inte gör i detta fall eftersom du anger att det är kommunen som hyrt ut lägenheten till dig).
Kan hyresgästerna kräva att bo kvar längre än överenskommet datum?
Eftersom du skriver att kontraktet kommer att löpa ut den 31a december, är det ett avtal som gäller för "bestämd tid", ett sådant upphör som huvudregel att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat avtalats. I de fall som hyresförhållandet varar i mer än nio månader i följd, som du anger att det varit för er eftersom lägenheten varit uthyrd i nästan ett år, måste dock avtalet sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § andra stycket jordabalken). Ett hyresavtal ingånget för bestämd tid anses förlängt på obestämd tid om avtalet skulle sakna bestämmelser som hanterar vad som händer om ni inte säger upp avtalet (12 kap. 3 § 3e stycket 2e punkten jordabalken, denna paragraf omfattar bland annat just avtal på bestämd tid som är längre än nio månader och saknar förlängningsklausul).
Då ett hyresavtal för bestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla, och längre uppsägningstid inte avtalats än vad som ges av lag, ska uppsägningen ske senast tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet (12 kap. 4 § 2a stycket 3e punkten jordabalken). Om ingen av er sade upp det för tre månader sedan kommer det alltså att övergå i ett tidsobestämt avtal vid årsskiftet, vilka kan sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast tre månader från uppsägningen (12 kap. 4 § första stycket andra punkten). Då gäller återigen 12 kap. 7 § 1 - 2 p. Anledningen till att reglerna ser ut såhär beror på att hyreslagen (jordabalkens 12e kapitel) är en social skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen.
Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Om det fortfarande är någonting du funderar över, så är du varmt välkommen att skicka in en ny fråga!
Med vänliga hälsningar,
