Styrelsen i min bostadsrättsförening nekar mig installation av markiser - Vad gäller?
Hej !
Jag har köpt en bostadsrättslägenhet med uteplats. Vid köpet fick jag av mäklareh ordningsregler där det bland annat i punt 11 sägs "Markiser, balkongskydd och dylikt sk följa färganvisning från föreningen. Föreningen har en hög ambition för fsader och en del av detta är en enhetlig färgsättning," Det framgår ingen stans att markisser inte får sättas upp. När jag nu frågar styrelsen om faärgsättningen får jag till svar att jag inte får sätta upp markiser för att detta kan skada fasaden. Skall inte detta framgå i ordningsreglerna? Jag kan också nämna att utredning pågår om inglasning av balkonger, Detta torde väl vara lika farligt för fasaden som uppsättning av markiser. Min fråga är kan bostadsrättsföreningen förbjuda mig att sätta upp markiser för att det kan skada fasaden trots attvdet inte framgår av ordningsreglerna ?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Mot bakgrund av ovanstående undrar du om styrelsen verkligen får (kan) neka dig tillstånd att sätta upp markiser samt huruvida den åberopade grunden, det vill säga risken för skada på fasaden, är godtagbar. Den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av din fråga följer enligt nedan.
Lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL).
Kompetensfördelningen mellan föreningsstämman och styrelsen, vad gäller?
Sedvanliga spörsmål och frågor för stämman att ta ställning till är fastställande av resultat- och balansräkning, hur eventuella överskjutande medel enligt den fastställda balansräkningen ska disponeras samt beviljande av ansvarsfrihet för styrelsen (6 kap. 10 § 1-3 p. EFL). Utgångspunkten i bostadsrättslagen är att beslut om väsentliga förändringar i fastigheten inte får fattas av styrelsen om inte stadgarna föreskriver annat (9 kap. 15 § BRL). En liknande bestämmelse finns i föreningslagen av vilken framgår att ärenden som ska hänskjutas till årsstämman även kan finnas upptagna i föreningens stadgar (6 kap. 10 § 4 p. EFL). I övrigt ges ingen ytterligare vägledning i lagstiftningen. Begreppet väsentliga förändringar är inte klart definierat och hur detta ska tolkas kan ibland bereda vissa svårigheter för föreningens andelsägare (medlemmar). Men givet ovanstående finns goda skäl att mycket noggrant studera stadgarna. Det är alltså i mångt och mycket föreningen (med andra ord du själv tillsammans med övriga medlemmar genom ett stämmobeslut) som dikterar villkoren och den kompetensfördelning som ska gälla mellan styrelsen och stämman. Men om det skulle visa sig att stadgarna inte klargör rättsläget på ett tillfredsställande sätt ska bedömningen enligt min mening göras i förhållande till ingreppets art och den inplanerade åtgärdens omfattning. Generellt kan sägas att beslut om vissa mindre ombyggnationer samt rena reparations- och underhållsåtgärder torde ligga inom styrelsens behörighet. Enligt min mening bör därför inte den installation av markiser som du har för avsikt att genomföra omfattas av begreppet väsentliga förändringar varför ett stämmobeslut inte är behövligt i det här fallet. Annorlunda uttryckt är min bedömning att styrelsen har kompetens (rätt) att besluta om tillstånd ska ges.
Om frågan hänskjutas till föreningsstämman, vad gäller?
Gränsdragningsfrågor avseende styrelsens behörighet aktualiseras inte sällan i föreningsrättsliga sammanhang. Många gånger finns det tyvärr inga givna svar varför meningsskiljaktigheter och annat missnöje behöver överlämnas för avgörande till årsstämman. Vad era stadgar föreskriver utöver de ovan nämnda ordningsreglerna är för mig ovisst, men min uppfattning är att du behöver hänskjuta frågan till föreningsstämman. Om årets stämma redan har hållits kan du alltid, istället för att vänta ytterligare ett år, försöka kalla till en extra föreningsstämma och där kräva en votering. Men det förutsätter att du får ihop minst 10 % av rösterna i bostadsrättsföreningen. I bostadsrättslagen hänvisas för övrigt till bestämmelserna i 6 kap. EFL i vilket det sägs att varje medlem har rätt att få ett ärende behandlat vid föreningsstämman om denne skriftligen begär det hos styrelsen (9 kap. 14 § BRL och 6 kap. 15 § 1 st. EFL). En sådan begäran ska dock framställas på det sätt och inom den tid som eventuellt har bestämts i stadgarna. Detta betyder att envars rätt att få ett ärende behandlat på en årsstämma i en bostadsrättsförening kan vara villkorat med specifika tillvägagångssätt och/eller tidsfrister varför det återigen kan vara en god idé att mycket noggrant studera stadgarna. För att föreningsstämman sedan ska kunna anta ett förslag krävs i regel mer än hälften av rösterna och vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst (6 kap. 33 § 1 st. EFL). Notera att årsstämman fungerar som en sorts demokratisk församling som har att avgöra viktiga föreningsangelägenheter och kan i stor utsträckning godtyckligt agera så länge stämmans beslut inte står i strid med tvingande lagstiftning.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis kan konstateras att den springande punkten är huruvida installation av markiser är att betrakta som en väsentlig förändring. Men bedömning är dessvärre att så inte är fallet varför styrelsen tillsvidare ensamt kan besluta om detta. Att ordningsreglerna stipulerar att "markiser, balkongskydd och dylikt ska följa färganvisning från föreningen" förändrar inte den bedömningen. Formuleringen kan enligt min mening inte jämställas med att installation av markiser automatiskt skulle behöva godkännas i varje enskilt fall. Det handlar snarare om en anvisning från föreningens sida och vad som gäller för det fall styrelsen lämnar tillstånd till en viss åtgärd hänförlig till fasaden. Styrelsens kompetens och alla situationer som denna potentiellt kan tänkas omfatta har inte detaljreglerats i lag. Av förklarliga skäl torde inte heller en uttömmande uppräkning vara möjlig att författa genom interna föreskrifter. Det är återigen begreppet väsentliga förändringar som fäller avgörandet. Förslagsvis hänskjuter du spörsmålet till föreningsstämman genom att lämna in en motion till styrelsen.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
