Skapande av servitut inför byte av grannar?
Hej! Vi åker genom grannens gårdsplan för att komma hem till vår gård. Det är ingen väg som leder vidare utan den går bara till vårt hus. Det finns inget servitut skrivet, men det är den enda vägen som finns. Nu ska grannen flytta och vi vet inte vem som kommer att köpa hans gård. Har den nya grannen rätt att neka oss att åka genom hans gård om han vill? Borde vi passa på att skriva ett servitut så länge den gamla grannen är kvar, eller är det onödigt? Det finns ingen möjlighet att dra om infarten eftersom grannens mark går utanför vår överallt och det är skog och sedan motorväg åt andra hållet och vi är oroliga att det skulle kunna bli problem.
Lawline svarar
Hej, och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
Ett servitut är som bekant en rätt för en fastighet att på ett visst bestämt sätt utnyttja en annan fastighet för att tillgodose olika kompletterande behov. Det finns två olika former av servitut, nämligen avtalsservitut och officialservitut. Avtalsservitut bildas genom avtal mellan fastighetsägarna och regleras i 7 och 14 kap jordabalken (JB). Officialservitut bildas istället genom ett beslut av en myndighet eller domstol och regleras främst i 7 kap fastighetsbildningslagen (FBL).
Det finns vissa krav som ställs för att ett servitut ska få skapas. I 14:1 JB (se https://lagen.nu/1970:994#K14P1S1) stadgas att avtalsservitut måste främja en ändamålsenlig markanvändning och vara av stadigvarande betydelse. Ett avtalsservitut får alltså inte röra någonting som enbart är tillfälligt eller i övrigt utan funktion för fastigheten. Ungefär samma krav ställs på officialservitut i 7 kap FBL där det framgår att ett sådant måste vara av väsentlig betydelse för att skapas. Inget av dessa krav utgör dock hinder i ert fall, eftersom att gårdsplanen är av väsentlig betydelse för att ni ska kunna ta er till er fastighet.
Vad gäller era funderingar kring den nya grannen, så kan sägas följande. Om er fastighet inte har ett servitut om att använda gårdsplanen så har ni ingen fastställd rättighet att göra det. Om den nya grannen skulle neka er att färdas över gårdsplanen, så skulle ni däremot kunna ansöka hos Lantmäterimyndigheten om ett officialservitut för att använda gårdsplanen. Detta skulle de med största sannolikhet bifalla efter sin lantmäteriförrättning med tanke på hur ni beskriver er boendesituation, och ni skulle då få en rätt att använda vägen.
Om ni ändå vill förekomma detta, så skadar det ju inte att ni redan nu skapar ett avtalsservitut med den nuvarande ägaren innan han flyttar. Förutom kravet på ändamålsenlig markanvändning och stadigvarande betydelse måste avtalsservitutet göras skriftligen och innehålla båda fastigheternas namn samt ändamålet med upplåtelsen, 14:5 JB (se https://lagen.nu/1970:994#K14P5S1). Servitutet kan ni skapa för en viss bestämd tid eller på obegränsad tid framöver (7:6 JB). Servitutet kan sedan skrivas in i fastighetsregistret och göras offentligt, men det är inget krav och servitutet blir gällande ändå om det uppfyller formkraven som tidigare nämnts.
Ett servitut gäller mellan de berörda fastigheterna i sig och inte mellan fastighetsägarna. Det innebär att servitutet fortsätter att gälla när en fastighet som belastas av ett servitut överlåts till en ny ägare. Dock förutsätter detta att den nya köparen av fastigheten blir informerad om att servitutet finns innan köpet fullbordas. Om ni informerar köparen av grannens fastighet om servitutets existens innan fastigheten överlåts, så kommer servitutet att vara gällande även mot honom och hans fastighet i fortsättningen, vilket framgår av 7:11 JB (se https://lagen.nu/1970:994#K7P11S1).
Hoppas att detta klargjorde er situation! Lycka till!
Med vänliga hälsningar,
