Servitutsavtal och dess överlåtelseskydd
Kan jag och grannen skriva ett servitutsavtal som innebär att jag kan använda hans mark för t ex Paddock och därtill hörande grönområde, som också gäller ifall jag eller grannen säljer sin fastighet till någon annan.
Eller skall vi utforma avtalet annorlunda.
Avtalet skall också skickas till Lantmäteriet för inskrivning i fastighetsregistret.
//Göran
Lawline svarar
Hej
Tack för att du vänder dig till Lawline!
Aktuell lag är jordabalken (1970:994) (JB) se här.
För servitut gäller att avtalet är så tydligt som möjligt. Det finns ett särskilt intresse i att minska risken för missförstånd dels mellan avtalsparterna och dels vid en överlåtelse, eftersom tvister i dessa ärenden oftast handlar om avtalstolkning.
Enligt 14 kap. 3 § JB förenas ett servitut med äganderätten till den härskande fastigheten (fastigheten som får rätten). Detta innebär att servitutet anses vara ett tillbehör till den härskande fastigheten och ingår alltså vid en eventuell fastighetsförsäljning. Det kan ändå vara klokt att göra förbehåll om detta i servitutsavtalet.
Det finns ett formkrav för servitut som måste iakttas enligt 14 kap. 5 § JB, vilken föreskriver att servitut upplåtes skriftligen av den tjänande fastighetens ägare (den som upplåter rätten), t. ex. genom avtal. Det som ska vara skrivet i avtalet är (1) vilken fastighet som är den tjänande respektive härskande fastigheten samt (2) ändamålet med upplåtelsen. Avtal om pris och annat kan ingås muntligen men det är bra om ni villkorar detta i servitutsavtalet med. Inskrivning är inget krav men rekommendationen är att en sådan görs eftersom servitutet annars kan upphöra om den tjänande fastigheten överlåter fastigheten. Om din granne överlåter fastigheten behöver du inte oroa dig över huruvida köparen av hans fastighet kan hävda att ett servitut inte föreligger, eftersom inskrivningen hos Lantmäteriet automatiskt ger dig det skyddet. En ytterligare sak ni bör veta är avtalstiden. Servitut gäller för all framtid om tidsbegränsning saknas i avtalet (jfr. NJA 2004 s. 167). Om ägaren till den härskande fastigheten överskrider sin rätt, inte fullgör sina skyldigheter eller erlägger vederlag enligt servitutsavtalet kan ägaren till den tjänande fastigheten i vissa fall häva servitutet se 14 kap. 7-10 §§ JB.
Detta svar ryms inom gratisrådgivningen. Du kan kontakta våra jurister för att få hjälp att upprätta ett avtal på 08-533 300 04.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Mvh
