Servitut och underhåll
Vi har ett el-servitut, vi är härskande, granngården tjänande. Granngården har bytt ägare och nya ägaren har ifrågasatt servitutet vilket ledde till en rättslig prövning där rätten rätten dömde till vår fördel.
Servitutet lyder:
Fastigheten X så som tjänande upplåter till fastigheten Y (vår fastighet) som härskade, följande förmån:
Rätt för Y att nyttja el från X till självkostnadspris.
Ledningen till vår fastighet utgår från en lada som tillhör fastigheten X . I den ladan sitter förutom huvudsäkringarna till vår fastighet även mätaren som visar vår förbrukning.
Ledningen till nämnda lada utgår i sin tur från fastigheten X's huvudbyggnad där huvudsäkringarna till ladan sitter.
Nu har en säkring till hen's lada gått sönder uppe i huvudbyggnad. Alla huvudsäkringar till vår fastighet är intakta så det kan inte vara vi som orsakat att säkringen gått sönder. Våra säkringar går lättare sönder än de som går från huvudbyggnaden till ladan.
Effekten av den trasiga säkringen gör att elen till oss inte fungerar fullt ut. Då vi begärde att hen skulle åtgärda den trasig säkringen svarar hen att vi kommer debiteras detta med motiveringen att hen inte själv utnyttjar någon ström i ladan och servitutet gäller "till självkostnadspris"
Med tanke på servitutets utformning och att vi omöjligt kan orsakat att säkringen gått sönder har då hen rätt att debitera oss arbetskostnad för att åtgärda den trasiga säkringen? Samt vad kan vi göra om hen vägrar/fördröjer att åtgärda säkringen.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Din fråga är fastighetsrättslig och regleras av jordabalken (JB) 7 och 14 kap i fråga om avtalsservitut och av plan- och bygglagen i fråga om officialservitut.
Genom servitut knyts fastigheter an till varandra där den ena fastigheten, den s.k. härskande fastigheten har en viss begränsad ändamålsenlig rättighet att nyttja den andra fastigheten, den tjänande fastigheten. För mig framstår det som att det är ni som är den härskande fastigheten eftersom ni skrivit det.
För servitut finns det inte många lagstadgade regler om konflikter ska hanteras. Detta beror på att servitut i stort kan innefatta så otroligt många olika saker, som elledningar i ert fall, nyttjanderätt av vägar och brunnar eller liknande. Det som är centralt vid konflikter rörande servitut, med hänsyn till att lagstiftningen är så pass knapphändig, är avtalet, vad som åsyftades vid dess tillkomst och hur det är utformat.
Vanligen reglerar servitutet vem som har underhållsansvar för det objektet som servitutet angår. Det är även vanligt att den härskande fastigheten får betala en viss avgift för nyttjandet till den tjänande fastigheten.
Huvudregeln vid underhåll av avtalsservitut är att det är den härskande fastigheten som ska stå för underhåll. Se 14 kap. 6 § JB. Om parterna vid avtalets tillkomst varit ense kan dock servitutet innehålla en skyldighet för den tjänande fastigheten att stå för underhåll. Det är med andra ord alltså möjligt att förena servitutet med underhållsplikt för den tjänande fastigheten men det är inget som följer automatiskt med ett servitutsavtal. Se 14 kap. 1 § JB. Den fasta egendom som servitutet avser får inte belastas utöver vad som följer av upplåtelsen till följd av ändring i fastighetsindelningen eller annan ändring i förhållandena enligt 14 kap 11 § JB.
Rekommendation
Ni bör i första hand söka vägledning i servitutet. Om inget särskilt står i servitutet om vem som ansvarar för att åtgärda trasiga säkringar kan det enligt min tolkning antas att den tjänande fastigheten kan debitera er till självkostnadspris för underhållsarbete som rör ert nyttjande av elsäkring och ellednig. Det rör sig främst om bevisfrågor angående vem som har ansvaret för att säkringen är trasig eller inte. Om ni kräver att fastighetsägaren till den tjänande fastigheten ska betala säkringen för att hen har orsakat att den är trasig får ni rikta ett betalningskrav mot hen. Om hen bestrider kravet får ni föra tvist om ersättning vidare till tingsrätten, något som framstår som onödigt kostsamt. Angående servitutet åläggs däremot underhållsansvaret primärt på den härskande fastigheten om inget annat har avtalats, eller som servitutet anger "till självkostnad" därför anser jag det vara troligt att en domstol skulle kunna komma fram till att det är den härskande fastighetens ansvar d.v.s. ditt ansvar att stå för underhållskostnader till följd av servitutet om inget särskilt har avtalats i servitutet. Om den tjänande fastigheten ska stå för dessa kostnader utan att det har avtalats särskilt om underhåll, skulle det troligen juridiskt ses som allt det är för betungande för den tjänande fastigheten att bekosta detta på grund av servitutet. Den tjänande fastigheten får dock inte hindra er användning av elledningen.
Om den tjänande fastigheten vägrar att åtgärda säkringen så har denne åsidosatt sin skyldighet enligt servitutet och då åligger det hen att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada enligt 14 kap 7 § JB. Ni kan även driva en process om hinder i utövning av servitut.
Om ni behöver ändra servitutet för att bättre reglera underhåll kan detta göras antingen genom att ni avtalar med den tjänande fastighetens ägare och skriver ett nytt servitut eller gör tillägg i det gamla eller genom fastighetsreglering.
Ifall något är oklart i mitt svar eller om ni vill ha hjälp att tolka servitutet eller söker biträde vid tvist är ni välkommen att kontakta mig jessica.konduk@lawline.se
