Se förslag

Question

Vår samfällighetsförening gränsar till en fastighet där en gammal inaktiv vattenanläggning befinner sig sedan drygt 50 år tillbaka.
Kommunen vill nu åter ta anläggningen i drift och önskar använda samfällighetens smala vägar och en skogsstig för genomfartstrafik till anläggningen. Inledningsvis kommer denna bestå av ett större antal tunga fordon som kommer byta ut all sand i anläggningen, men även under framtida drift väntas tunga fordon behöva passera genom samfälligheten då sanden regelbundet behöver bytas ut.
Kommunen hävdar att de har fri rätt till anläggningen via en gammal vattendom som innehåller ett avtal med tidigare fastighetsägare.
Servitut
Avtalet avser dock en större fastighet som styckats av till massor med mindre fastigheter och ett stort bostadsområde (samfälligheten) har byggts på flera av fastigheterna, långt efter anläggningen togs ur drift på 70-talet.
Det gamla avtalet förefaller sakna relevanta bilagor, kartor och hänvisningar till vilken del av den ursprungliga fastigheten som avses. Kommunen har de senaste 50 åren inte levt upp till sina åtaganden i avtalet och dessutom är inte avtalet undertecknat.
Kommunen hävdar trots detta att avtalet gäller och vill att vi tecknar ett nytt temporärt avtal för att de ska få tillgång till föreningens vägar.
Om vi inte tecknar ett sådant avtal kommer de hävda att det gamla avtalet fortfarande gäller och ändå använda vägarna.
Vad bör vi göra i detta läge?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). Utifrån din ärendebeskrivning kan konstateras att det inte rör sig om ett s.k. officialservitut enligt fastighetsbildningslagens (FBL). I förevarande fall handlar det alltså istället om ett avtalsservitut, dvs. ett på frivillig väg upplåtet servitut, vilket också är förklaringen till att jordabalkens bestämmelser blir tillämpliga.

Allmänna hållpunkter

Ett servitut gäller vanligtvis obegränsat i tiden och utgör således en permanent belastning på den tjänande fastigheten (den fastighet vars ägare ger annan markägare viss rätt till fastigheten). En sådan rättighet är alltså kopplad till fastigheten och följer med denna vid en äganderättsövergång, dvs. i samband med en försäljning, vilket däremot inte är fallet vid en formlös nyttjanderätt. En sådan gäller nämligen endast mellan parterna. I 14 kap. 1 § 1 st. JB anges att om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning får i fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt taga i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende.

Ett servitut ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare och ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen, se 14 kap. 5 § JB. I övrigt uppställs egentligen inga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär också att förbehåll, diverse undantag och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Men brukligt är ändå att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen. En upplåtelse som inte uppfyller det ovan nämnda skriftlighetskravet har inte verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten, se 14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB.

Aktuell bedömning - Vad gäller?

Det korta svaret på den huvudsakliga frågan, alltså vilka befogenheter ägaren av den tjänande fastigheten har, dvs. kommunen, lyder att det helt och håller beror på vad som följer av servitutsavtalet. Redan nu kan dock sägas att kommunen i grunden inte godtyckligt kan bestämma vad som ska gälla.

Av 14 kap. 7 § JB framgår att om den härskande fastighetens ägare har överskridit sin rätt eller ägaren av någondera fastigheten åsidosatt sin skyldighet, åligger det honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada. Som exempel på när den härskande fastighetens ägare överskridit sin servitutsrätt kan nämnas att han eller hon utan stöd i upplåtelsen, dvs. i servitutsavtalet, uppför en anläggning för servitutets utnyttjande på den tjänande fastigheten, se lagmotiven i prop. 1970:20 B s. 736 ff.

Under vissa i lag angivna förutsättningar kan ett servitut också hävas av den tjänande fastighetens ägare (samfällighetsföreningen), se 14 kap. 8 § JB. Däri sägs i princip att om det föreligger en brist av väsentlig betydelse för samfällighetsföreningen och sker ej rättelse inom skälig tid efter anmaning, har föreningen rätt att häva servitutet och att erhålla ersättning för skada. Vidare uttalas i 14 kap. 9 § JB att om vederlag ska utgå för servitut och betalas inte vederlaget inom en månad efter förfallodagen, har den tjänande fastighetens ägare rätt att häva servitutet och att erhålla ersättning för skada, om försummelsen inte är av ringa betydelse.

I din ärendebeskrivning uppger du att kommunen inte har levt upp till sina åtaganden enligt servitutsavtalet. Den centrala frågan blir då om detta dels är (har varit) av väsentlig betydelse för föreningen, dels om någon anmaning har framställts, dvs. om detta har påtalats för kommunen samt om samfällighetsföreningen har berett densamma visst rådrum (fyra veckor) för att kunna vidta rättelse. Likaså kan som sagt utebliven nyttjanderättsersättning även utgöra skäl för ägaren av den tjänande fastigheten att häva avtalet. Paradoxen i kommunens resonemang är, i vart fall enligt min mening, ganska påtaglig. Samtidigt som man vill träffa ett nytt avtal för att säkerställa tillgången till vägarna hävdar man att det gamla servitutsavtalet fortfarande gäller. Om det sistnämnda verkligen är fallet framstår ju behovet av ett nytt avtal rätt överflödigt.

I samband med de tidigare fastighetsbildningsåtgärderna (avstyckningarna) borde frågan avseende servitutet ha behandlats av Lantmäteriet. Men i skrivande stund är min bedömning att kommunen inte ensidigt kan diktera villkoren för den nu uppkomna situationen. Ett nytt avtal måste således träffas. Den s.k. negativa avtalsfriheten ger dock envar rätt att inte behöva ingå avtal varför slutsatsen i det här fallet måste bli att det just nu inte föreligger någon rätt för kommunen att nyttja de aktuella vägarna. Detta behöver, för att svara på din faktiska (och enda) fråga, påtalas för kommunen och det sker lämpligen genom en formell skrivelse.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning. Jag har därför ett förslag, se det nyligen och separat utskickade mailet.

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.

Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.

Men vi kan naturligtvis bistå dig (föreningen) i en eventuell kommande process och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din (föreningens) talan i domstol och/eller vid annan typ av förhandling om så skulle önskas. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av kravbrev, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,