Hur ska vårt hus hanteras när samboförhållandet upphör?
Min sambo flyttade in hos mig år 2000, men tyckte boendet var dyrt, så vi kikade på några hus, men fick avslag på banken, då min sambo hade skulder hos kronofogden. Min sambo blir grinig varje höst, och är väldigt implusiv av sig, så efter ett bråk om pengar så fixade han en hyreslgh bakom min rygg, han sov inte där en enda natt, utan sa upp lgh efter 4 dagar. Vi bor kvar i några år till och min sambo blev skuldfri, men sedan efter ett pengarbråk under hösten 2012 så drar han och kollar på ett torp, berättar det för mig efteråt, jag blev besviken, för det var en väldigt dålig tajming och vi bråkade, några dagar senare skriver han papper, och ändrar address några dagar senare, huset är tomt och han kan flytta dit när han vill, men väljer att bo kvar hos mig tills jag sålde min bostadsrätt, så vi flyttar tillsammans in 2013 (Det kan både ga och nya grannar intyga). Under åren så har vi tagit hjälp av min släkt och byggt ut, så nu är det en villa. Vi har båda betalat för matrial och andra omkostnader. Men varje höst så får jag höra att huset bara är hanns, ändå så har han sagt till mig så många gånger att han tänkte in både mig och mitt barn när han köpte det. Nu ska vi separera, och han hävdar att jag inte äger halva huset, och vi har inte skrivit något samboavtal. Så nu är min fråga, äger jag halva huset eller inte? Mvh Ledsen och förvirrad
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är sambolagen (SamboL).
Vilken egendom ska hälftendelas när ett samboförhållande upphör?
Ett samboförhållande upphör, föga förvånande, om samborna flyttar isär, 2 § 1 st. 1-2 pp. SamboL. När ett samboförhållande upphör av annat skäl än att samborna ingår äktenskap med varandra ska, på begäran av någon av samborna, den s.k. samboegendomen fördelas mellan dem genom bodelning och en sådan begäran ska framställas senast ett år efter det att samboförhållandet upphörde, 8 och 18 §§ SamboL. Det är endast sambornas gemensamma bostad och bohag som utgör samboegendom under förutsättning att egendomen har förvärvats för gemensam användning och inte utgör någons enskilda egendom, 3 § SamboL. Med bohag avses föremål som soffor, bord, köksgeråd och annat dylikt, vilket innebär att bilar, båtar, kontanter, värdepapper, konst m.m. inte kommer att bli föremål för någon bodelning. Det ska dock noteras att sambor får avtala om att bodelning inte ska ske eller att viss egendom inte ska ingå i bodelningen. Genom ett nytt avtal får de även ändra på vad som tidigare överenskommits. Avtalet ska vara skriftligt och undertecknas av båda parter, 9 § SamboL. Om formkraven inte är uppfyllda blir överenskommelsen ogiltig.
Utifrån din ärendebeskrivning kan konstateras att något samboavtal inte har träffats mellan dig och din sambo. Huset verkar dessutom ha förvärvats för gemensamt bruk och då är utgångspunkten att värdet på huset ska hälftendelas och alldeles oavsett om din sambo eventuellt skulle ha stått för hela köpeskillingen och även om denne skulle vara ensam lagfaren. Frågan avseende bohaget och vad som däri ska ingå i bodelningen kan jag dock inte svara på eftersom det är omöjligt för mig att veta exakt när möblemang och annat dylikt införskaffades. Men generellt gäller att vad en sambo har förvärvat före samlevnaden kan normalt inte anses ha förvärvats för gemensam användning. Endast om förvärvet har skett i nära anslutning till att samlevnaden har inletts kan det ibland anses ha skett för att egendomen skulle användas gemensamt. Det avgörande blir helt enkelt om avsikten med förvärvet har varit att egendomen skulle nyttjas tillsammans, se prop. 1986/87:1 s. 257.
Klart är i vart fall, som svar på din fråga, att din sambo möjligen äger huset ensamt. Men det är oväsentligt vid en separation. Huset utgör som sagt samboegendom och värdet ska därför hälftendelas mellan er.
Vad gäller om någon ska lösa ut den andra sambon?
Bodelningen är underkastad avtalsfrihet varför ni på frivillig väg och efter eget gottfinnande kan reglera hur tillgångarna (samboegendomen) ska fördelas. När en fastighet inte ska säljas har Högsta domstolen (HD) uttalat att värdet på fastigheten vid bodelningen ska beräknas till summan av marknadsvärdet minskat med utgifter för avyttringen (exempelvis mäklararvoden) och den latenta kapitalvinstskatten, se rättsfallet NJA 1975 s. 288. Utgångspunkten är således att värdet på fastigheten i en bodelning ska anses uppgå till den nettoförtjänst som hade gjorts om den hade sålts omedelbart. Syftet är helt enkelt att utjämna andelarna och därmed få till en mer rättvis fördelning mellan parterna eftersom någon skatt inte kommer att tas ut på det belopp som du erhåller om du exempelvis skulle bli utköpt. Det är ju endast en framtida avyttring som kommer att utlösa beskattning, inte bodelningen i sig, se 8 kap. 2 § inkomstskattelagen. Beräkningsmodellen som HD förordar bör enligt min mening användas när en fastighet ska åsättas ett värde. Och något slags fastställt värde blir ju av förklarliga skäl ett måste för att kunna beräkna ett lösenpris, om någon ska köpas ut vill säga. Mot bakgrund av avtalsfriheten finns dock ingenting som hindrar er från att exempelvis avtala om ett delat ansvar för den latenta kapitalvinstskatten. Slutligen ska tilläggas att rättsfallet ovan avsåg bodelning inom ett äktenskap, men min uppfattning är att HD:s uttalanden även är applicerbara på en bodelning inom ett samboförhållande.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
