Sambolagen eller samäganderättslagen - Vilken lag ska tillämpas när jag har köpt in mig i min sambos villa?
Hej. Jag har köpt in mig i min sambos villa och äger nu 50% av huset. På hans initiativ ska vi separera och han vill köpa ut mig, men vi är inte överens om marknadspris. Enligt hans juridiska ombud har han företrädesrätt till huset, eftersom han har två små barn 50% av tiden (som han har delad vårdnad om med exfrun) och hävdar att sambolagen och bodelning gäller. Jag har fått info från en advokat att lagen om samäganderätt gäller i vårt fall.
De har vidare satt ett marknadspris som är under den värdering jag fått in från två separata mäklare, så vi kommer inte överens om vad han ska köpa ur mig för. Hans jurist skriver att om parterna inte kan enas om vilken bodelningslikvid som ska utgå till mig kan bodelningsförättare utses att besluta om bodelning. Jag förstår det som att huset inte omfattas i bodelning.
Vi får olika information från olika jurister. Jag sitter helt fast, allt drar ut på tiden och vi kommer inte framåt. Jag vill nu ansöka om tvångsförsäljning enligt lagen om samäganderätt, men hans jurist hävdar att jag inte har rätt till det. Vad gäller? Spelar det in hur länge vi varit sambo? Eller hur länge vi ägt huset ihop?
Kan han ange som synnerligt skäl att huset inte ska säljas för att barnen ska få bo kvar de 50% han har dem (NJA 1979 d. 562)?
Kan jag betala er vidare för att få ett juridiskt ombud hos er som kan skriva ett svar på det PM jag fått från hans jurist- och om han bestrider de ni skriver, kan ni vidare företräda mig?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är sambolagen (SamboL) och lagen om samäganderätt (samäganderättslagen, SamägL). Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men det kan redan nu sägas att min bedömning är att du har fog för din uppfattning, vilket kommer att förklaras närmare nedan.
Bodelning, är en sådan möjlig?
Det korta svaret lyder ja, men all egendom ska inte bodelas. När ett samboförhållande upphör ska, på begäran av någon av samborna, den s.k. samboegendomen fördelas mellan dem genom bodelning och en sådan begäran ska framställas senast ett år efter det att samboförhållandet upphörde, 8 § SamboL. Det är endast sambors gemensamma bostad och bohag som utgör samboegendom under förutsättning att egendomen har förvärvats för gemensam användning och inte utgör någons enskilda egendom, 3 § SamboL. Egendom som inte ska ingå i bodelningen på grund av avtal mellan samborna undantas naturligtvis från bodelningen. Om huset förvärvats för gemensamt bruk är utgångspunkten att värdet på huset ska hälftendelas. Men eftersom du skriver att "du har köpt in dig i din sambos villa" utgår jag ifrån att denne ägde huset redan innan ni träffades. Det torde betyda att huset inte ha förvärvats för er gemensamma användning, vilket i sin tur innebär att huset inte utgör samboegendom och därmed faller utanför bodelningen. Frågan avseende bohaget och vad som däri ska ingå i bodelningen får dock hänskjutas till vårt kommande telefonsamtal eftersom det är omöjligt för mig att veta exakt när möblemang och annat dylikt införskaffades. Men generellt gäller att vad en sambo har förvärvat före samlevnaden kan normalt inte anses ha förvärvats för gemensam användning. Endast om förvärvet har skett i nära anslutning till att samlevnaden har inletts kan det ibland anses ha skett för att egendomen skulle användas gemensamt. Det avgörande blir helt enkelt om avsikten med förvärvet har varit att egendomen skulle nyttjas tillsammans, se prop. 1986/87:1, s. 257.
Samäganderättslagen, ska den tillämpas? Om ja, vad gäller?
Eftersom huset inte är samboegendom, men ägs gemensamt av dig och din sambo, blir resultatet att ni äger huset med samäganderätt varför samäganderättslagen ska tillämpas. I 1 § SamägL sägs att äro två eller flera samfällt ägare av fastighet eller lös sak tillkomme envar av dem viss lott i godset. Lotterna vare för lika räknad, där ej annat förhållande kan visas.
Vidare anges i 2 § SamägL att för förfogande över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning erfordras samtliga delägares samtycke; dock må åtgärd, som för godsets bevarande tarvas och ej tål uppskov, utan hinder därav att någon delägare i följd av sjukdom, frånvaro eller annan orsak är ut stånd att i åtgärden deltaga, av övriga vidtagas.
Språkbruket i lagen är något ålderdomligt, men i klartext innebär ovanstående att andelarna i den gemensamt ägda egendom, dvs. huset, kommer att vara lika stora om ingenting annat har bestämts och att förvaltningen och eventuella inplanerade åtgärder kräver konsensus, alltså samtliga delägares samtycke, vilket i praktiken innebär att varje delägare vid samägd egendom besitter en slags vetorätt. Undantag görs dock för åtgärder som inte tål uppskov, akuta åtgärder. Jämte detta kan varje delägare, mot övrigas vilja, framtvinga en försäljning via en offentlig auktion, 6 § SamägL (se nedan). Den sistnämnda bestämmelsen går dock att avtala bort. Men hur detta har reglerats eller om det inte har reglerats överhuvudtaget mellan dig och din sambo är för mig ovisst.
En framtvingad försäljning, vad gäller?
I 2 § SamägL stadgas som sagt att för förfogandet över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning erfordras samtliga delägares samtycke. Det betyder att din sambo kan motsätta sig diverse åtgärder. Ni kan dock alltid sälja era respektive ägarandelar och enklast är givetvis att din sambo löser ut dig eftersom han önskar behålla huset. Men om enighet absolut inte kan uppnås, vilket verkar vara fallet här, kommer du i förlängningen, och då genom en begäran hos domstol (en tingsrätt som första instans), att kunna framtvinga en försäljning, vilket innebär att egendomen för gemensam räkning kommer att säljas på offentlig auktion, 6 § SamägL. I det här läget skulle emellertid din sambo, i samband med förordandet av den offentliga auktionen, kunna yrka att domstolen bestämmer ett pris under vilket huset inte får säljas. I praktiken leder det till att han kan hindra en försäljning så länge det saknas köpare som är villiga att betala och det lägsta begärda priset objektivt sett inte framstår som orimligt i förhållande till andra liknande objekt på den lokala marknaden (även kallad ortsmetoden)
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis kan följande anföras. Din sambos ombud har förvisso rätt när denne hävdar att sambolagen gäller och att en bodelning ska göras. Om din sambo önskar att så ska ske vill säga. Men huset kommer ändå att undantas den kommande bodelningen eftersom det inte kan betraktas som samboegendom. Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det dock svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Eftersom du har betalat för ett Express24-ärende misstänker jag att du önskar en ganska så skyndsam återkoppling. Jag kommer därför att ringa dig redan nu på onsdag den 29/9 kl 18.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Och svar ja, vi kan naturligtvis och för din räkning kontakta din sambo och/eller ombesörja upprättandet av ett kravbrev riktat mot honom och i förlängningen även företräda dig inför och under en eventuell förlikningsförhandling och/eller i en kommande domstolsprocess.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
