Sambo köpa in sig i bostadsrätt
Hej! Min sambo flyttade in i min bostadsrätt för ca ett halvår sedan. Nu funderar vi på olika lösningar gällande att hon ska bli en del av bostadsrätten. Den köptes av mig för 1 840 000, nybyggd. Marknadsvärdet idag borde ligga mellan 2 300 000 - 2 550 000. Jag har lån på ca 1 500 000 i dagsläget. Vi har funderat på olika alternativ och skulle gärna få veta vad som blir konsekvenserna av dessa. I alla alternativ räknar vi med att köpa ny bostadsrätt under 2015-2016. Det ena att hon köper in sig på 50%. Kan jag sälja 50% av ursprungspris eller måste det vara marknadsvärde? Hur fungerar det då med skatter, uppskov, lån, osv och vem bestämmer marknadsvärde? Jag ger hälften i gåva. Hur blir det då med lånen, skatter, procent av ägande osv? Hur blir det om vi väntar och köper en ny bostadsrätt tillsammans och jag går in med tex 700 000 och hon med 300 000 och bostaden kostar 3 miljoner. (Vi vill äga lika stor del alltså 50/50) Detta är några exempel vi klurat på. Finns det fler alternativ eller smidigare lösningar av dom frågor vi redan har, skriv gärna ner dom. Hoppas det går att ge svar på frågorna!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!
Skatterättsligt är det marknadsvärdet man utgår från när det gäller försäljning av bostadsrätt (delningsprincipen, se RÅ 1988 ref. 22). Om du överlåter halva bostadsrätten till din sambo för en ersättning som motsvarar eller överstiger marknadsvärdet kommer hela överlåtelsen att ses som ett köp skatterättsligt. Det innebär att du får skatta för kapitalvinsten (22 % i skatt när det gäller bostadsrätt, se 46 kap. 18 § och 65 kap. 7 § IL). Om du överlåter andelen utan ersättning utgör överlåtelsen istället en gåva och då gåvoskatten är avskaffad i Sverige kommer ingen skatt att utgå (8 kap. 2 § inkomstskattelagen, IL). Detta förutsätter dock att en gåvoavsikt föreligger, att denna är frivillig samt att en förmögenhetsöverföring sker (vilket verkar vara uppfyllt i det här fallet). Din sambo tar då över din skatterättsliga situation avseende andelen, vilket innebär att hon kommer att få skatta i framtiden även för den värdeökning bostaden hade under den tid då du ägde den. Om ersättning däremot betalas i samband med överlåtelsen, men understiger marknadsvärdet kommer en uppdelning att göras. En del kommer då att utgöra en gåvorättslig del (skattefri) och en del kommer att utgöra köp (kapitalvinstbeskattning). När det gäller lånen ses dessa som en del av köpeskillingen om de tas över till hälften av din sambo, vilket är viktigt att komma ihåg vid bedömningen av om överlåtelsen hamnar över eller under taxeringsvärdet. Du har således ingen skyldighet att sälja andelen till en ersättning som motsvarar marknadsvärdet, men konsekvenserna varierar beroende på vilken ersättning som sätts. När det gäller marknadsvärdet utgörs det normalt sett av det sannolika försäljningspriset vid en försäljning på den allmänna marknaden. För att ta reda på det är det vanligt i praktiken att anlita en värderingsman.
Avseende uppskov blir utfallen aningen olika beroende på om du överlåter 50 % av din nuvarande bostadsrätt till din sambo innan ni förvärvar den nya bostaden eller om du säljer hela den bostaden själv och ni sedan förvärvar en ny bostadsrätt tillsammans. Uppskov är en möjlighet att skjuta upp skatten tills det att ni säljer den nya bostadsrätten. Därmed slipper ni skatta när ni säljer den nuvarande bostadsrätten. För att få uppskov krävs att du säljer en bostad som varit din permanentbostad och förvärvar en ny bostad inom en viss tid (se 47 kap. IL). Uppskovsbeloppet måste vidare uppgå till minst 50 000 kr (d.v.s. kapitalvinsten för den bostad du säljer). Noteras bör dock att den skattskyldige varje år måste ta upp en schablonintäktmotsvarande 1,67 % av uppskovsbeloppet och skatta kapitalvinst på denna del. Men, då blir skattesatsen enbart 0,5 % per år istället för en skattesats på 22 % av hela kapitalvinsten vid försäljningen. Den skatten skjuts istället på framtida försäljning av den nyförvärvade bostaden.
Skillnaden i det här fallet ligger i huruvida din andel i den nya bostaden kommer att kosta mer eller mindre än den andel du säljer i din befintliga bostadsrätt. Om du säljer hela bostaden själv och sedan förvärvar 50 % av den nya bostaden är det högst troligt att den nya bostaden för dig kommer att kosta mindre (du går från 100 % ägande till 50 %). Om du däremot först säljer halva bostaden till din sambo och sedan förvärvar 50 % av en ny bostadsrätt kommer troligen den senare ersättningen att vara högre (förutsatt att du inte begär att de två försäljningarna ska läggas ihop, men då blir resultatet detsamma som om du hade sålt hela bostaden själv, se ställningstagande från skatteverket). För möjligheten till uppskov innebär det följande (se 47 kap. 7 § IL). I det första fallet, d.v.s. om din halva av ersättningen för den nya bostaden understiger den köpeskilling du sålde din del av ursprungsbostaden för, kan inte skillnaden mellan de två ersättningarna vara lika med/större än din kapitalvinst. Är så fallet medges inte uppskov. Om däremot ersättningen är större för din nyförvärvade del än ersättningen för bostaden du sålde medges uppskov alltid motsvarande kapitalvinsten. Dock finns ett uppskovstak på 1,45 mkr multiplicerat med den skattskyldiges andel av den sålda bostaden (se 47 kap. 7 § 2 st. IL).
Viktigt att poängtera i sammanhanget är också den familjerättsliga sidan av situationen. Enligt sambolagen utgör all egendom som förvärvats för gemensamt bruk s k samboegendom, vilken ska delas lika vid en eventuell separation. Det kan medföra att om du använder vinsten från din sålda bostadsrätt och investerar den i en ny bostad kommer denna nya bostad att anses införskaffad för gemensamt bruk, vilket innebär att din sambo får rätt till halva bostaden vid en eventuell framtida separation. Såvida inte din sambo erlägger halva köpeskillingen för den nya bostaden (alternativt köper in sig i din befintliga bostadsrätt för en ersättning motsvarande dess marknadsvärde) kan det därför rekommenderas att ni upprättar ett samboavtal som reglerar situationen.
Jag hoppas du fått svar på dina funderingar. Vid fler frågor, tveka inte att skicka in en ny fråga!
Vänliga hälsningar,
