Säljares ansvar för utfästelse vid fel i fastighet

Har sålt en nybyggd villa(1årgammalt). I objektbeskrivningen skrev vi att det skulle vara "ekparkett" i några av rummen. Efter att köparen haft en golvläggare på plats visar det sig istället att det är ett fanérgolv. Båda golven är av trä, istället är skillnaden tjockleken på toppskiktet. Vilket regleras i europastandarder. "Fanérgolv definieras enligt SS-EN 14354, vilken innebär att toppskiktet består av massivt trä med en tjocklek mindre än 2,5 mm. Om toppskiktet är 2,5 mm eller mer får det kallas för parkett." I övrigt ser man ingen skillnad, utan pga tjockleken går fanérgolv inte att slipa. Ett fanérgolv kan till och med vara bättre då den har en hårdare kärna och repas inte lika lätt. Prisskillnaden mellan fanérgolv och parkettgolv i lägre priskategorin är obefintlig.

Köparen vill nu ha ett nytt parkettgolv alternativt kompensation. Hur ställer sig vår utfästelse gentemot deras undersökningsplikt? Om nu kompensation skall utgå enligt JB 4:12§, är det rimligt att köparen kompenseras för ett nytt golv?

Lawline svarar

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar din fråga som att köparen har haft en golvläggare på plats efter köpet av fastigheten. Detta är av betydelse för om golvläggaren undersökt golvet och förstått att det är fanérgolv men köparen trots detta köpt fastigheten, kan han såklart inte invända om att det istället skulle vara ekparkett.

Var regleras fel vid köp av fast egendom?

Köp av fast egendom regleras i 4 kap. jordabalken (JB). Felansvaret vid köp av fast egendom regleras i 4 kap. 19§ JB. Paragrafen behandlar bristfälligheter som fanns vid tiden för köpet och som inte avhjälpts före tillträdet.

Steg vid felbedömning enligt 4 kap. 19§ JB:

1.Fastigheten ska överensstämma med vad som följer av köpeavtalet, samt handlingar som upprättats i samband med köpet, muntliga uttalanden och säljarens direkta utfästelser.

2.Fastigheten ska överensstämma med vad köparen med fog kunnat förutsätta, alltså vad hen borde kunna förvänta sig. Bristen får inte vara obetydlig. Noteras kan att om fastigheten har fel som är av betydelse för i stort sett alla köpare så kan köparen göra felet gällande.

3.Köparens undersökningsplikt innebär att köparen inte kan stödja sig på en avvikelse som köparen vid undersökningen borde upptäckt. Här ska noteras att säljarens uttalanden kan påverka köparens undersökningsplikt.

-Köparens undersökningsplikt bör vara strängare än säljarens upplysningsplikt.

4.Säljarens upplysningsplikt innebär att hen endast i vissa fall är skyldig att upplysa. Säljarens upplysningsplikt bör i första hand avse vad han känner till och har anledning att tro är av betydelse för köparen, samt att denne inte kan upptäcka bristen genom undersökning.

Utöver detta har köparen också rätt till skadestånd om fastigheten vid köpet avvikit från vad säljaren får anses ha utfäst.

Vad blir bedömningen i ditt fall?

Utgångspunkten är att köparen har en väldigt sträng undersökningsplikt av fastigheten, å andra sidan har du i det aktuella fallet till synes uttryckt en direkt utfästelse om att det skulle vara ekparkett i några av rummen. Det faktum att du har utgivit en direkt utfästelse om att det är ekparkett borde också kunna reducera köparens undersökningsplikt.

Men det går också att hävda att för att vara en utfästelse så måste uppgiften om att det var ekparkett också ha inverkat på köpet. Dessutom går det att ifrågasätta att skillnaden mellan fanérgolv och ekparkett så som du beskriver inte ska vara ett fel i egentlig mening enligt 4 kap. 19§ JB.

Hur ska du gå vidare?

Om fastigheten är behäftad med fel enligt 4 kap. 19§ JB har köparen rätt till prisavdrag enligt 4 kap. 12§ JB. Prisavdraget ska enligt 4 kap. 19c§ beräknas genom förhållandet vid tidpunkt för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och avtalsenligt skick. Så som du beskriver är prisskillnaden mellan de båda golven närmast obefintlig. Med de som utgångspunkt känns det inte som att avvikelsen är så stor som nämns i 4 kap. 19c§ att köparen skulle ha rätt till ett helt nytt ekparkettgolv utan kostnad.

Enligt 4 kap. 19§ JB har köparen dessutom rätt till skadestånd om köpet avvek från det som du utfäst.

Hoppas mitt svar var till hjälp för dig!


Lawline RådgivareRådgivare
Public question details image

Boka tid med jurist

Behöver du hjälp med ärenden relaterade till Fastighetsrätt och Köp och hyra av fastighet? Våra duktiga jurister kan hjälpa dig!

Fyll i formuläret så svarar en av våra jurister dig inom 24 timmar. Juristen kommer att kontakta dig och ge dig ett tidsestimat och ett prisförslag för att hjälpa dig med att lösa ditt ärende

0 / 1000