Rätt att häva avtal om köp av fastighet när det för närliggande kraftledningar hade planerats stora spänningsökningar som säljaren känt till innan överlåtelsen och utan att upplysa köparen om och som nu kan komma att göra fastigheten otjänlig som bostad?
Hej.
Vi har nyligen flyttat in i ett hus som ligger ganska nära kraftledningar för el. Vi har kollat upp det innan köpet, men eftersom max spänning var upp till 70kv och avståndet var 42m till vårt hus, k tolkas det som utanför riskgränsen, när det kan bli farligt för små barn (,Vi har två). Dessa rekommendationer, dvs avstånd med hänsyn tagen till spänning, kommer från bl.a. strålskyddsmyndigheten. Nu har vi fått veta att säljaren och grannarna har under hösten 2019 fått ett brev från Vattenfall om att dem tänker höja spänningen till i princip det dubbla,132kv.
Me det kommer även att strålningen från ledningarna att öka och avståndet till huset kommer på frågan.
Säljarna var medvetna om det, men upplyste oss aldrig om det.
Har vi någon möjlighet att häva husköpet pga det?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
Jag tolkar din fråga enligt följande. Du med familj har nyligen förvärvat en fastighet på vilken det står ett hus som ni numera bor i. I nära anslutning till huset går det kraftledningar med viss spänning. Avståndet till dessa var vid tidpunkten för köpet såvitt jag förstår godtagbart enligt rekommendationer från Strålskyddsmyndigheten. Inom kort kommer dock spänningen att nästan fördubblas och därmed strålningen, vilket förmodligen innebär att det tidigare godtagbara avståndet inte längre kan göras gällande. Ni har nu fått veta att säljarna liksom era grannar brevledes fick information om detta under hösten 2019, vilket inte var något som kom på tal innan köpte ägde rum. Mot bakgrund av att ni har två små barn och den ökade hälsorisken på grund av kraftledningarnas placering undrar du därför om det nu sagda (säljarnas uteblivna upplysning) kan utgöra grund för att häva köpet.
Tillämplig lagstiftning avseende fastighetsköp är jordabalken (JB) och denna jämte viss relevant rättspraxis (tidigare domstolsavgöranden) från Högsta domstolen (HD) kommer främst att ligga till grund för den fortsatta framställningen. Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar HD så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa. Därför har jag för tydlighetens skull valt att nedan referera till två rättsfall från HD där principerna för just din frågeställning har behandlats (säljarens felansvar).
UTREDNING
Tolkningen av bestämmelsen i 4 kap. 19 § JB blir här helt central för bedömningen av huruvida du (ni) skulle kunna häva köpet. I det nyss nämnda lagrummet (lagparagrafen) går det att utläsa följande:
1 st. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
2 st. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Av lagrummets första stycke framgår det att felansvaret i mångt och mycket är kopplat till säljarens utfästelser (löften). Direkt uttalanden kan binda säljaren i visst hänseende varför någorlunda preciserade uppgifter om fastigheten under förhandlingarna anses ge köparen rätt att kunna ta fasta på dem. Däremot är det sällsynt att säljaren betraktas som bunden av mer svepande ordalag och allmänt lovprisande av fastighetens olika egenskaper. Denne svarar dock för eventuella dolda fel, vilket är ett fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen vid en noggrann besiktning ("som fel för inte åberopas an avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad", se ovan 4 kap. 19 § 2 st. JB). För att köparen ska befrias helt från sin annars ganska långtgående undersökningsplikt torde krävas att de utfästelser (uttalanden, garantier) som säljaren gör är mycket precisa.
Har säljaren någon upplysningsskyldighet då? Om ja, vad gäller i så fall i förhållande till köparens undersökningsplikt?
Eftersom jag inte har någon kunskap om avtalsinnehållet blir det i skrivande stund svårt för mig att avgöra om det fanns några friskrivningsklausuler upptagna i de aktuella köpehandlingarna. Jag hoppas dock kunna få svar på ovanstående inom kort. Du har som bekant beställt en personlig telefonrådgivning i vilken jag har för avsikt att inhämta ytterligare upplysningar om just detta. Men generellt kan sägas att säljaren har en viss upplysningsplikt, vilket har kommit till uttryck i praxis på fastighetsrättens område. HD har nämligen uttalat att en säljare av en fastighet bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som denne känner till och som köparen bort inse (NJA 2007 s. 86). Givet förutsättningarna vid tidpunkten för köpet av fastigheten menar jag att ni innan köpet ägde rum faktiskt får anses ha vidtagit de åtgärder som rimligen kunde krävas av er beträffande kontrollåtgärder av avståndet till kraftledningarna. Det är för mig visserligen ovisst exakt hur detta gick till och man skulle möjligen kunna argumentera för att ni även borde ha undersökt eventuella inplanerade förändringar i kraftnätet ("bort inse").
Men det ovan refererade HD-avgörandet (NJA 2007 s. 86) talar för att så inte skulle vara fallet. I det här rättsfallet hade en fritidsfastighet förvärvats som var utsatt för buller från en närliggande motocrossbana som köparen utan svårighet hade kunnat upptäcka och dessutom fått insikt om bullrets omfattning. Säljaren kände dock till störningarna från motocrossbanan men hade aldrig vid något tillfälle under förhandlingarna upplyst köparen om detta. HD ansåg att säljaren måste ha insett att bullret var av avgörande betydelse för köparens beslut och domstolen menade därför att säljaren hade utnyttjat köparens okunskap på ett otillbörligt sätt varför det hela var att betrakta som ett fastighetsrättsligt fel enligt JB. Och detta trots att köparen enkelt hade kunnat upptäcka motocrossbanan.
Om säljaren ändå har friskrivit sig, vad gäller då?
Om det trots allt skulle finnas en friskrivningsklausul kan det inledningsvis konstateras att denna i princip kan omfatta alla typer av fel. Men för att klausulen ska godtas i efterhand vid en rättslig bedömning fordras att den är mycket tydlig till sin karaktär, vilket innebär att mer allmänt hållna uttryck som att "fastigheten säljs i befintligt skick" i regel inte accepteras. Men oaktat förekomsten av en tydligt formulerad friskrivningsklausul kan en sådan komma att sättas ur spel om en säljare agerar på ett ohederligt sätt.
I ytterligare ett HD-avgörande (NJA 1981 s. 894) hade nämligen ungefär följande inträffat. En säljare av en fastighet hade vid avtalsförhandlingarna känt till att en rondell skulle byggas vid huset. Denna skulle minska avståndet från en ganska stor trafikled från 20 meter till 3 meter. Köparen hade i och för sig frågat säljaren om de pågående arbetena (som syntes vid tidpunkten för överlåtelsen) men inte närmare undersökt saken själv. Säljaren hade dock i sitt svar långt ifrån gett köparen en rättvisande bild av vad som faktiskt pågick varför HD ansåg att denne hade utnyttjat köparens okunskap, vilket i sin tur innebar att den egentligen ganska bristfälliga undersökning som köparen hade gjort sig skyldig till inte tillmättes någon större betydelse. Av samma skäl kunde inte heller säljaren åberopa friskrivningsklausulen i avtalet.
Min bedömning
Mot bakgrund av det ovan sagda menar jag att den springande punkten här blir den information som delgavs säljaren under hösten 2019 och vad som kom till uttryck i denna. Om det går att fastställa att säljaren de facto, genom det mottagna brevet, blev fullt medveten om vad som komma skulle är det enligt min mening något som denne torde ha varit skyldig att upplysa er om. För mig framstår det som relativt klart att säljaren i det här fallet "bort inse" att den aktuella informationen hade varit av "avgörande betydelse" för ert beslut och att denne förmodligen borde ha förstått att ni aldrig hade förvärvat fastigheten om vetskap om detta hade funnits. Såvitt jag förstår det hela menar du att huset i samband med den kommande spänningsökningen i princip kommer att bli otjänlig som bostad. Det talar för att ni eventuellt skulle kunna frånträda avtalet (med andra ord häva det i sin helhet). Att den här typen av situationer även kan falla inom ramen för säljarens felansvar är ganska svårt att utläsa av lagtexten i 4 kap. 19 § JB men illustreras ändå hyfsat väl i de uttalanden som HD har gjort. Domstolen har naturligtvis prövat liknande frågor i andra avgöranden men för att den här utredningen inte skulle bli alltför omfattande och svåröverskådlig valde jag att redogöra för de två rättsfall som jag bedömde ägde mest relevans för just ert case.
Märk väl att vissa tidsfrister gäller för att hävningsrätten inte ska gå förlorad. En förutsättning för hävning är att ni som köpare väcker en talan inom ett år från tillträdet. Man kan således inte vänta hur länge som helst. Den här begränsningen gäller dock inte om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (4 kap. 12 § 2 st. JB). För att kunna göra en mer adekvat och träffsäker bedömning av det föregående behövs dock mer ingående kunskap om samtliga omständigheter, vilket jag som sagt hoppas kunna inhämta inom kort telefonledes.
SAMMANFATTNING
Sammantaget kan följande anföras. Du som fastighetsköpare har en långtgående undersökningsplikt. Det skulle möjligen kunna argumenteras för att den i viss mån i förevarande fall även inkluderade kraftledningarna på ett mer omfattande sätt än de kontrollåtgärder som vidtogs innan köpte ägde rum. Jag vet å andra sidan inte vad som faktiskt gjordes ifrån er sida vid den här tidpunkten. Samtidigt indikerar den HD-praxis som jag har presenterat för dig i utredningen att ni ändå någonstans torde kunna frångå (häva) det ingångna avtalet. Att era grannar vidare och likaledes i höstas fick samma information menar jag utgör en stor fördel i bevishänseende eftersom dessa förmodligen kan intyga och genom brevet visa upp att det ni hävdar stämmer.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din (er) fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa på torsdag den 2/4 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte skulle passa vänligen återkom till mig per mail.
Avslutningsvis är förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme.
Vänligen,
