Pantsättning av bostadsrätt och sakrättsligt skydd vid förvärv av bostadsrätt
Kan förvärvare av bostadsrättslägenhet ansöka om inteckning fastän föreningen inte tagit beslut om medlemskap - och blir inteckningen då giltig? Och är förvärvaren ändå sakrättsligt skyddad mot utmätning?
Har hört om någon Hovrättsdom ÖÅ 2159-16 men kan ej spåra densamma.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
PANTSÄTTNING AV BOSTADSRÄTT
Prioriterad fordran genom pant
Det är inte möjligt att utfärda pantbrev för en bostadsrätt eftersom det inte är fast egendom. En bostadsrätt är lös egendom eftersom du endast äger en andel i en bostadsrättsförening. Däremot är det möjligt att pantsätta bostadsrätten. Bostadsrätten kan således används som säkerhet för en fordran. Vid pantsättning av bostadsrätten kommer panthavaren ha företräde till utdelning vid utmätning av bostadsrätten vid en eventuell konkurs. Pantsättning av bostadsrätt är en särskild förmånsrätt, vilket innebär att panthavaren har en prioriterad fordran. En prioriterad fordran får utdelning framför de med sämre förmånsrätt (4 § 3 p. förmånsrättslagen).
Vad krävs för giltig pantsättning?
För att pantsättningen ska vara giltig måste en korrekt pantsättning göras. Först och främst måste det finnas en pantförskrivning av pantägaren till fordringsägaren, dvs. ett pantavtal. Det krävs också att det finns en identifierbar fordran som panten kan utgöra säkerhet för. Dessutom krävs det att panten är eller blir individualiserad som den pant som avses i avtalet. Pantförskrivningen ska också göras genom iakttagande av relevant sakrättsmoment. Det sakrättsliga momentet vid pantsättning av bostadsrätt är underrättelse (s.k. denuntiation) till bostadsrättsföreningen (jfr NJA 1971 s. 66).
KÖP AV BOSTADSRÄTT
Sakrättsligt skydd mot utmätning
Vid köp av bostadsrätt krävs det att bostadsrättsföreningen blir underrättad om överlåtelsen för att den ska vara skyddad mot säljarens borgenärer (jfr NJA 1971 s. 66). Om inte bostadsrättsföreningen blir underrättad om överlåtelsen finns det en risk att den utmäts för säljarens skulder.
Frågan om medlemskap saknar betydelse för sakrättsligt skydd
I rättsfallet ÖÄ 2159-16 hade en bostadsrätt förvärvats. Bostadsrättsföreningen underrättades om överlåtelsen några dagar efter köpet. Bostadsrätten blev föremål för utmätning tre månader efter förvärvet, för säljarens skulder. Hovrätten upphävde beslutet om att utmäta bostadsrätten. Bostadsrätten kunde inte utmätas eftersom köparen var sakrättsligt skyddad mot säljarens borgenärer. Sakrättsligt skydd uppstod när bostadsrättsföreningen hade underrättats om överlåtelsen. Hovrätten konstaterade att den omständigheten att bostadsrättsföreningen ännu inte hade prövat frågan om medlemskap för köparen föranledde ingen annan bedömning. Huruvida bostadsrättsföreningen tagit beslut om medlemskap saknar därför betydelse för frågan om sakrättsligt skydd. Avgörande är om bostadsrättsföreningen har blivit underrättad om överlåtelsen.
Ytterligare rådgivning
Om något behöver förtydligas eller om du är intresserad av ytterligare hjälp från en av våra duktiga jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås på mathias.nilsson@lawline.se.
Med vänlig hälsning,
